某某、惠州市广信电气有限公司等民事执行异议执行裁定书

广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）粤1323执异263号 异议人（案外人）：***，女，汉族，1976年8月24日出生，户籍地广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：***，广东国晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东国晖（前海）律师事务所律师。 申请人（被异议人）：惠州市广信电气有限公司，住所地惠州市惠城区三栋镇上洞村石屋二楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东九韬律师事务所律师。 被申请人：惠州市华源达实业发展有限公司，惠东县平山街道平多路沙公坳地段恒大雅苑（6-1、6-2）1层01号。 法定代表人：***。 本院在执行（2022）粤1323执保336号申请人惠州市广信电气有限公司（以下简称广信电气公司）与被申请人惠州市华源达实业发展有限公司（以下简称华源达公司）财产保全一案中，异议人***于2022年9月15日提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***向本院提出异议请求：解除（2022）粤1323执保336号案对被申请人华源达公司名下位于惠东县××街道××路××号楼××层××号房的查封。事实与理由：异议人于2021年8月18日与被申请人惠州市华源达实业发展有限公司签订×××苑××号楼××层××号房的商品房认购书，并于2021年8月25、26日通过委托案外人***支付购买涉案房屋定金、尾款及通过商业承兑汇票的方式付清全部购房款，被申请人华源达公司出具了收款收据。付清房款后，异议人想将房屋更名至异议人弟弟名下，并支付了四千元更名费，但开发商一直未能办理。在2022年初，因深圳疫情原因，异议人未能到现场网签。2022年4月21日明确不能更名，异议人要求办理网签，办理的工作人员又称不能签名。2022年4月24日，申请人查封了案涉房屋。异议人认为，一、异议人系涉案房屋的消费者，名下无其他可用于居住的房产，购买涉案房产的目的是为了自住，并且异议人已经支付了全部的购房款，也实际完成收楼手续。异议人在合同履行期间无任何违约行为，理应取得涉案房产的产权。二、异议人已经实际支付了全部购房款，并不存在任何“工抵房”的情形。三、异议人购买涉案房屋的最终目的是用于生活居住，并不断催促华源达公司销售人员协助办理涉案房产的过户手续，异议人已积极履行作为商品房消费者的义务，依法应获得涉案房屋的产权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定（2020**）》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，异议人作为案涉房屋的实际权利人，依法享受涉案房屋的合法权益，现案涉房屋被贵院予以查封冻结，导致异议人无法办理涉案房产的变更登记手续，严重侵害了异议人的合法权益，异议人对涉案房产享有的民事权益足以阻却对涉案房屋的一切处分，请求法院依法支持异议人的诉讼请求。 异议人***对其主张提交下列证据：恒大南苑商品房认购书两份（编号：5695、5696）、涉案房产的不动产登记资料查询结果证明、深圳市汉讯贸易有限公司营业执照、法定代表人身份证、《劳动合同》及授权委托书、微信聊天记录、代付款说明、案外人***银行流水、购房明细、付款委托书、商业汇票承兑清单、结清证明、电子商业承兑汇票、债权转让协议书、代付款说明、收款收据、惠州市不动产查档情况、惠东县不动产查档情况、异议人验收房屋的照片及视频。 申请人广信电气公司答辩称：一、异议人***陈述为虚假事实，且其与被申请人华源达公司已涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪。异议人所提供的资料在（2022）粤1323执异177号一案中深圳市汉讯贸易有限公司已经提交，在该案中，深圳市汉讯贸易有限公司声称涉案房屋是其购买的，为此被申请人华源达公司提供了系列资料，拟证明深圳市汉讯贸易有限公司已通过承兑汇票的方式支付了涉案房屋的购房款。本案中异议人却称涉案房屋系其购买，并提供微信聊天记录，且不论聊天记录双方是否与异议人有关，根据聊天记录中所谓恒大雅苑工作人员的回复，涉案房屋为工抵房，根本不存在商业承兑汇票支付购房的事实，如商业承兑汇票真实存在则与微信聊天中的工抵房是矛盾的。二、当前无任何实质性证据证明，异议人***已经向被申请人华源达公司购买涉案房屋并占有涉案房屋，故不符合排除执行的条件。三、根据异议人提交的聊天记录，异议人是在2022年1月后才交清房款，与其提出在2021年8月已付清房款的说法不符。四、异议人在异议申请书中称是要交涉案房屋更名至其弟弟名下，在后续的答辩中却自认要将房屋卖出，其说法前后存在矛盾。五、申请人广信电气公司依据的生效判决系2021年8月作出的，被申请人在签收判决后，在2021年8月18日与异议人签订认购书，时间过于巧合。六、根据异议人所提交的微信聊天记录显示涉案房屋为工抵房，异议人并非普通的购房者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020**）》第二十八、二十九条的规定，同时，即便异议人符合第二十九条规定，异议人要求解除两套房屋的规定亦不符合唯一住房的要求。 本院查明，申请人惠州市广信电气有限公司与被申请人惠州市华源达实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年4月22日作出（2022）粤1323民初1472号之一民事裁定书，查封被申请人惠州市华源达实业发展有限公司名下位于惠东县××街道××路××号楼××号楼××层××号××号房【不动产证（明）号：粤（2021）惠东县不动产权第0××3、0××4号】。2022年8月9日，本院作出（2022）粤1323民初1472号民事判决书，判决：被告惠州市华源达实业发展有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告惠州市广信电气有限公司支付工程款948599.15及违约金（以948599.15元为基数，从2022年6月7日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。该判决书于2022年9月5日发生法律效力。 另查，2021年8月18日，（甲方、出卖人）华源达公司与（乙方、买受人）***签订两份《恒大南苑商品房认购协议》（以下简称认购书），编号为5695、5696。上述合同系购买案涉房屋3024、3023房所签，合同内容除价款、面积不一致，其他均是统一格式，不再赘述。其中编号5695认购书标的系案涉房屋×××苑×号楼×**××××号【粤（2021）惠东县不动产权第0××4号】，面积120.34平方米，约定价款为756626元，支付人民币1000元作为定金；付款方式为一次性支付：乙方须于2021年8月22日前支付首期房款301650元（不含定金），余款453976元须于2021年10月18日前付清。编号5696认购书标的系案涉房屋×××苑×号楼×**××××号【粤（2021）惠东县不动产权第0××3号】，面积120.96平方米，约定价款为757259元，支付人民币1000元作为定金；付款方式为一次性支付：乙方须于2021年8月22日前支付首期房款301904元（不含定金），余款454355元须于2021年10月18日前付清。上述合同签订日期均为2021年8月28日，合同下方有甲方华源达公司签章，经办人、销售经理签名，及乙方***签名捺指膜。 2021年8月25日，华源达公司向***开具了两张购房款数额分别为757259元、754179.32元的收据。2021年8月27日，华源达公司向***开具了购房款2446.68元的收据。 本案异议争议焦点为异议人对案涉不动产是否享有能够排除执行的权利。 本院认为，异议人以其在法院查封之前已签订商品房认购协议，并依约支付价款及实际占有等为由，主张对涉案房屋享有排除执行的实体权益，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，***是否符合该条款所规定的情形是本案审查的重点。结合***所提供的证据材料，本院评析如下： ***与华源达公司在2021年8月18日就涉案房屋签订了商品房认购协议，双方已就房屋价款、付款方式、交付标准、违约责任等作出约定，是双方真实的意思表示，且协议内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，本院予以确认。申请人惠州市广信电气有限公司与被申请人惠州市华源达实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷案件，在财产保全过程中，本院于2022年4月24日查封了涉案房屋。异议人提供的证据证明已支付全额购房款，且在惠州市及惠东县的不动产查询登记中显示异议人***名下无其他用于居住的房屋，据此，异议人***主张的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除本院以华源达公司为被申请人的案件中对涉案房屋的执行。案外人***的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人惠州市华源达实业发展有限公司名下位于惠东县××街道××路××号楼××号楼××层××号××号房【不动产证（明）号：粤（2021）惠东县不动产权第0××3、0××4号】的执行；解除对上述房产的查封。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长　*** 审 判 员　李彬雄 审 判 员　*** 二〇二二年十二月二十五日 法官助理　*** 书 记 员　***