贵州润地集团融发建筑工程有限公司

贵州润地集团融发建筑工程有限公司(下称润地公司)、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

来源:中国裁判文书网
贵州省习水县人民法院
民 事 判 决 书
(2021)黔0330民初3774号
原告:贵州润地集团融发建筑工程有限公司(下称润地公司),住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目一期第16栋(16)1单元32层(16)1-32-1号[花果园社区],统一社会信用代码91520102573337049T。
法定代表人:杨朝远,公司经理。
委托代理人:吕玥,贵州黔北律师事务所律师,特别授权。
委托代理人:王韬,贵州黔北律师事务所实习律师,特别授权。
被告:**,男,1978年08月30日出生,汉族,贵州省习水县人,住贵州省习水县。
原告润地公司诉被告**房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月25日立案受理后,依法由审判员母建伟适用简易程序独任审判,并于同年8月12日通过移动微法院公开开庭进行了审理。原告润地公司委托代理人吕玥与被告**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告润地公司向本院提出诉讼请求:一、依法判决解除原、被告双方签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》;二、请求依法判决被告支付原告租金130130元(暂计算到2021年6月1日130130元)以及合同违约金156156元(以130130元为基数、每日按3%自2021年4月22日暂计算到2021年6月1日)。后期租金及有关费用计算到实际解除合同并结清租金之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。事实理由:原告系具有房地产开发资质的企业。2020年6月11日,原、被告双方签订《习酒园南区商业用房租赁合同》,约定:被告租赁原告开发建设的位于习水县杉王中路习酒园南区的商业门面(建筑面积182.00万);租赁期限为5年,自2020年6月11日至2025年6月11日止;租金按65元/平方米/月的标准计算,第一年免租期30天,从第二年起按上一年的租金金额递增5%,递增3年;被告以转账或现金方式按季度向甲方支付租金,租金的支付按照先缴后用的原则,在下一个付款节点开始前15日内由乙方一次性支付;同时,双方还就违约责任、其他权利义务等进行了明确约定。原、被告双方签订《习酒园南区商业用房租赁合同》后,原告将案涉商业门面交付给被告使用。被告自2020年6月11日合同签订后至今,拒不依照合同约定支付相应租金,经原告工作人员多次催收,仍以各种理由拒绝支付,2020年。原告认为,合法的债权依法受到法律保护,被告拒不支付租金的行为严重损害了其合法权益。据此,原告为维护自身合法权益,依法提起诉讼,请求判如诉情。
被告**辩称:1、我和润地公司签订租赁协议是事实,但我做了四个月后就退出了,我就和罗江品签订转让协议,将我的全部股份转让给罗江品了,润地公司是知晓的;2、对原告要求解除租赁合同没有异议,我同意解除与润地公司签订的租赁合同;3、对要求我支付租金和违约金的问题,我现在暂时不能答复。
经审理查明:原、被告双方于2020年6月11日签订《习酒园南区商业用房租赁合同》,约定原告将其位于习水县杉王中路习酒园南区商业门面,建筑面积182平方米的房屋出租给被告**经营饮食火锅。租赁期限为五年,从2020年6月11日至2025年6月11日止,合同签订之日视为房屋的交付之日。合同期内,租金按65元/平方米/月的标准计算,第一年免租期30天,从第二年起按上一年的租金总额递增5%,递增3年;租金以转账或现金方式按季度向甲方支付租金,租金的支付按照先缴后用的原则,在下一个付款节点开始前15日内由乙方一次性支付。若承租方需要转租、分租该门店,应先结清租金、物管费等所有应由承租方费用后,经出租方书面同意,由出租方与接转租的商家重新签订租赁合同。若承租方未经甲方同意,私自转租、分租、退租,由此造成的一切损失由承租方无条件承担,并承担违约责任。承租方逾期支付租金超过15日或未经出租方同意擅自转租、分租、退租的,出租方有权单方解除合同,且承租方必须承担违约责任。承租方逾期支付租金,经甲方(电话、短信、微信、书面任意一种形式)催告后仍未支付的,则自承租方应付租金之日起,每日按应付租金总额的3%向出租方支付违约金。由于被告一直未向原告支付任何费用,原告于2021年4月16日电话通知被告限期于2021年4月22日前将应支付的租金130130.00元向原告缴纳,但被告至今未缴纳。
另查明,被告**与案外人罗江品于2020年11月3日签订《转让协议书》,将其二人共同经营的正红养生木桶鱼店二分之一的股份全部转让给罗江品。
上述事实,有原告提交的《习酒园南区商业用房租赁合同》、《转让协议书》及双方当庭陈述在卷为据,足以认定。
本院认为,依法成立的合同受法律保护,原、被告双方签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方当事人均应全面履行各自的合同义务。
本案的争议焦点:1、原告诉请解除与被告签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》是否合法有据;2、原告所主张的租赁费、违约金是否应予支持及违约金应如何计算。
关于原告诉请解除与被告签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》是否合法有据的问题,本院认为,根据原、被告双方合同约定,若承租人存在逾期支付租金超过15日或未经出租方同意擅自转租、分租、退租的,出租方有权单方解除合同,庭审中,被告当庭自认原告于2021年4月向其电话催收租赁费,其至今仍未向原告支付过任何费用,故被告存在逾期15日未向原告支付租赁费用的行为,同时,被告虽辩称其与案外人罗江品签订《转让协议书》后曾向原告工作人员进行过电话告知,但其未提交任何证据证明原告已同意其转租或分租的行为,也符合原、被告双方约定的出租方享有单方解除权的条件,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”之规定,故原告诉请解除与被告签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》符合双方合同约定条件且于法有据,本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定,本院于2021年7月28日向被告**送达本案副本,故本院确认原、被告双方所签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》于2021年7月28日已解除。
关于原告所主张的租赁费、违约金是否应予支持及违约金应如何计算的问题。本院认为,原、被告双方在《习酒园南区商业用房租赁合同》中已明确约定2020年6月11日至2021年6月11日期间的租赁费在享受30天的免租期后为130130.00元,被告也当庭认可其至今未向原告支付过任何费用,故原告诉请判令被告支付其租赁费130130.00元于法有据,本院予以支持。原告诉请按合同约定以租金总额为基数,按每日3%支付违约金至实际解除合同并结清租金之日止,本院认为,因被告迟延支付租赁费的行为已确实构成违约,按双方合同约定应承担违约责任,但双方在租赁合同中约定的违约金计算标准明显偏高,也不符合违约金的惩罚性功能体现,鉴于庭审过程中原告明确表示违约金计算标准由法院进行调整,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”之规定,违约金的赔偿应以违约方的违约行为造成守约方的损失为依据,本院认为,原告因被告违约所导致的损失在原告未举证证明其损失程度的情况下,其损失应为被告所差欠租赁费所产生的资金利息,为维护正常的交易秩序,结合原告自愿要求法院对违约金进行调整的情况下,参照银行同期贷款利率标准作适当上浮,本院酌情将本案违约金计算标准调整为年利率6%,即被告在逾期付款后,从原告给予的限期付款期限(2021年4月22日)届满后以未付租金为基数,按年利率6%向原告支付违约金至债务清偿完毕之日止。被告辩称其与案外人罗江品签订转让协议后,因本案所租赁房屋所产生的费用应由罗江品承担,但在庭审过程中,被告除提交了其与罗江品所签订的转让协议外,未提交任何足以证明原告同意其转租、分租的证据材料,且原告明确表示未收到被告转租、分租的通知,同时也不认可被告的转租行为,要求以合同相对性为原则向被告主张权利。本案中,根据案涉租赁合同约定,被告如因经营不善需要转租、分租或退租的,应结清租金等所有费用后,经出租方书面同意并由出租方与接转租商家重新签订租赁合同,而被告至今未向原告支付任何费用,也未得到被告任何书面同意,更没有由原告与接转租人重新签订租赁合同,根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。”之规定,故本案原告所主张的租赁费及违约金仍应由合同签订人**向原告承担支付责任,其承担支付责任后,可由其依据与案外人所签订的转让协议向实际使用人主张权利。
据此,根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、原告贵州润地集团融发建筑工程有限公司与被告**签订的《习酒园南区商业用房租赁合同》于2021年7月28日解除;
二、限被告**于本判决生效之日起十日内,向原告贵州润地集团融发建筑工程有限公司支付租赁费人民币130130.00元,并以未付租金为基数,从2021年4月22日起按年利率6%向原告贵州润地集团融发建筑工程有限公司支付违约金至债务清偿完毕之日止;
三、驳回原告贵州润地集团融发建筑工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2797.00元,由被告**负担(于本判决生效后十日内向原告支付)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,提交本判决书复印件六份,并预交案件上诉费,上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期,本判决即发生法律效力。
本判决发生法律效力后,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,权利人可以向本院申请强制执行,申请执行的期间为二年,该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 母建伟
二〇二一年八月十二日
法官助理 巫 丹
书 记 员 王承敏
贵州省习水县人民法院
民事判决书
(2021)黔0330民初3774号
原告:贵州润地集团融发建筑工程有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目一期第16栋(16)1单元32层(16)1-32-1号[花果园社区],组织机构代码915201公3337049T。
被告:**,男,1978年08月30日出生,汉族,住贵州省习水县。
诉讼代理人:吕玥,执业律师。。
申请人原告贵州润地集团融发建筑工程有限公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年06月25日受理后,依法由审判员适用简易程序独任审判,于同年××公开开庭进行了审理,原告贵州润地集团融发建筑工程有限公司委托代理人××与被告**法定代表人××及委托代理人××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上述事实,××。
本院认为,《中华人民共和国劳动法》(以下简称“劳动法”)第三条规定劳动者享有取得劳动报酬的权利,××,为此,依照《中华人民共和国劳动法》第三条、第五十条,《中华人民共和国劳动合同法》第三十条第一款,最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)》第三条之规定,判决如下:
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费××元,减半收取××元,本院决定予以免收。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省遵义市中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,权利人可以向本院申请强制执行,申请执行的期间为二年,该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员母建伟
二〇二一年八月二十四日
书记员王承敏