南通市绿化造园开发有限公司、海安新瑞慈医院有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏06民终2083号

上诉人（原审原告、反诉被告）：南通市绿化造园开发有限公司，住所地江苏省南通市。

法定代表人：杨京锋，总经理。

委托诉讼代理人：杨海燕、周明明，江苏洲际英杰律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：海安新瑞慈医院有限公司，住所地江苏省海安市。

法定代表人：缪荣盛，执行董事。

上诉人（原审被告）：缪荣盛，男，1975年11月3日出生，汉族，住江苏省海安市。

上诉人（原审被告、反诉第三人）：柯金富，男，1976年9月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。

上述三上诉人共同委托诉讼代理人：周晓炎，江苏言诺律师事务所律师。

上诉人南通市绿化造园开发有限公司（以下简称绿化公司）与上诉人海安新瑞慈医院有限公司（以下简称瑞慈公司）、缪荣盛、柯金富房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初3352号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月28日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

绿化公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：逾期付款违约金不应当恒定不变，应当随着逾期付款时间延长而随之相应增加，而年利率24%的违约金不应当再作调整。租赁合同中对逾期退房违约金有明确约定，一审排除适用合同条款不当，而律师费、诉讼费不是违约金，不应当另作调整，故请求二审依法处理。

瑞慈医院、缪荣盛、柯金富上诉请求：请求二审撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的请求。事实和理由：一审审理中遗漏了重大事实，一审仅关注了合同效力、合同能否解除、是否应该支付租金以及租金多少等问题，但未能就合同不能履行的缔约过失和违约责任作出认定，承租人并无过错，出租人无权诉求房屋租金损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在一审法庭辩论终结前取得相关证照或者批准的租赁合同有效，也即在取得证照之前的合同效力应当处于待定状态，这种情况下只有实际使用了租赁房屋才可以按照租金标准请求给付占有费。反之，由于出租人的原因导致无法按合同目的使用房屋的，不应当给付房屋占有费。出租人在出租房屋时欺骗上诉人，以房屋产权证抵押在银行无法取出为由拒绝提供房屋及土地权证，直到庭审中上诉人才见到了房屋权证的复印件，证明绿化公司在出租案涉房屋时根本就未取得产权证，即便庭审中取得了产权证，也无法免除其缔约过失责任。对于合同解除，上诉人并不反对，但绿化公司应当承担违约责任和缔约过错损害赔偿责任。一审中诉讼程序不当，缪荣盛不应当是本案被告，亦不应当承担连带责任，瑞慈公司有独立的财务核算，并没有与缪荣盛的个人财产混同，故不应承担任何责任。上诉人为履行合同已经支出了135万元，但一审判决却还要上诉人赔偿绿化公司200余万元的所谓租金损失，明显未能正确认定合同履行中的过错责任，上诉人的反诉请求应当得到支持，请求二审依法裁判。

瑞慈医院、缪荣盛、柯金富针对绿化公司的上诉答辩称，对于绿化公司第一项诉讼请求的诉讼费、律师费、逾期付款违约金问题，因本案讼争的租赁房产的用途是农产品销售，就不可以用于我方所需要开办的护理院的商业开发，所以绿化公司在缔约过程中就有过失，应当承担全部责任，绿化公司不仅不能主张租金，还应当退还已经收取的租金，故绿化公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。

绿化公司针对瑞慈医院、缪荣盛、柯金富的上诉答辩称，瑞慈医院、缪荣盛、柯金富的上诉理由中分不清缔约过失责任和违约责任，也分不清合同无效、合同撤销及合同解除之间的区别，处理本案应当依照房屋租赁合同及和解协议的约定，但瑞慈医院、缪荣盛、柯金富的上诉理由中通篇未适用任何一个合同条款，一审法院基于《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定判决缪荣盛承担法律责任并无不当，故请求二审驳回瑞慈医院、缪荣盛、柯金富的上诉请求。

绿化公司的一审诉讼请求：1.确认绿化公司与瑞慈公司签订的《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》已解除；2.判令瑞慈公司立即向绿化公司支付拖欠的租金、折旧及管理费1569500元、逾期付款违约金257726.47元（暂计至2017年9月18日）及从2017年9月19日起至瑞慈公司实际付清欠款之日期间的逾期付款违约金（以1569550元为本金基数、按照年利率24%计算）；3.判令瑞慈公司按照6603.29元/日的标准向绿化公司支付自2017年8月10日起至瑞慈公司实际返还房屋之日止的占有使用费，并按6603.29元/日的标准向绿化公司支付自2017年8月10日起至实际返还房屋之日止的逾期腾房违约金；4.判令瑞慈公司支付律师费58000元；5.判令缪荣盛、柯金富对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由瑞慈公司、缪荣盛、柯金富负担。

瑞慈公司、缪荣盛、柯金富一审反诉请求：1.判令绿化公司赔偿并返还其租金损失1350000元（其他损失另行主张）；2.反诉案件受理费由绿化公司负担。

一审法院查明，2015年2月10日，绿化公司（甲方）与瑞慈公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》和《租房折旧及管理费用协议书》各一份，其中《房屋租赁合同》约定：甲方将位于南通市港闸区古港花都1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、14幢、15幢全部房屋及12幢部分房屋（房屋面积合计约9909平方米）出租给乙方从事餐饮、宾馆、养老护理机构等使用，乙方在签订本合同前已实地查看，充分了解与该房屋有关的全部情况并表示满意；租赁期限为2015年2月10日至2025年2月9日；从签订合同之日起甲方给乙方六个月的装修期，免收租金，但应根据本合同的规定支付应付租金之外的其他款项；租金（不含房屋折旧及管理费）先付后用，第一年度的租金标准为1170000元；房租每两年递增一次，幅度为3%；第一年度租金在合同签订后一次性付清，从第二年度开始，租金一季度支付一次，先付后用；如果任何应支付给甲方的款项（包括但不限于租金）在应付款日期届满后仍未支付的，应按所拖欠金额之千分之五/日的标准支付逾期付款违约金；逾期十五日以上的，甲方可以随时解除合同；乙方须在合同签订日一次性向甲方支付相当于履约保证金200000元；合同租赁期满或因其它原因提前终止或解除本合同时，乙方应按时将维修完好、状况良好的房屋撤空交还，乙方不能按时交还房屋的，除应按实际占用该房屋的天数支付占用费（该占用费按本合同期限届满前或合同解除或终止时当月的日租金单价的2倍标准计算）外，每逾期一日还应向甲方支付日租金的2倍作为违约金；如乙方违反本合同书中任何条款规定或条件，甲方有权采取相应措施并没收履约保证金，同时要求乙方赔偿甲方的其它损失，此赔偿将不损害甲方保留就乙方的违约行为向乙方追究法律责任的权利（包括但不限于欠款本金、利息、实现债权费用、律师费等）；所有通知、要求、命令和其他通讯应按照本合同中载明的地址送达，一方通讯地址变更时，应及时通知对方；若一方在通讯地址变更后未及时通知对方，致使对方仍按本合同载明的地址送达，由此引起的损失送达方不负责任；乙方的通讯地址为海安长江东路1号，联系人为柯金富。协议书中载明乙方首年向甲方缴纳房屋折旧及管理费130000元，该费用与房租同步增长，幅度相同，每年与房租同时支付。《租房折旧及管理费用协议书》载明：2015、2016、2017年的房租、房屋折旧及管理费合计650000元、1300000元、1339000元。同日，瑞慈公司支付了200000元履约保证金。合同签订后，绿化公司依约将案涉房屋交付给了瑞慈公司，瑞慈公司于2015年4月3日支付了房屋租金、折旧及管理费合计650000元。

2016年10月14日，瑞慈公司以海安新瑞慈医院名义向绿化公司发出《关于古港花都租赁用房情况说明》，内容如下:因在筹备装潢南通颐生护理院时，需向消防、环保等部门提供房屋土地证、房产证、建筑市政排污等材料，但土地证、房产证一直无法提供，而导致消防、环评申报工作至今无法办理；希望绿化公司帮助协调如下事项：1.房屋租赁合同补充增加两年；2.因项目资金投入大，市场风险压力大，前期损失大，希望减免拖欠的租金；3.续延装璜期八个月；4.如需再建房屋，帮忙提供审批建房所需材料。2016年10月26日，绿化公司就上述情况说明予以回复，要求瑞慈公司在2016年11月15日前支付拖欠的租金，且不予认可瑞慈公司所提要求。

2017年1月5日，因瑞慈公司拖欠租金、折旧及管理费，绿化公司向一审法院提起诉讼[案号为(2017)苏0611民初56号]，要求瑞慈公司返还案涉房屋，并支付拖欠的租金、折旧及管理费等费用。该案诉讼过程中，绿化公司（甲方）与瑞慈公司（乙方）及柯金富（丙方）于2017年2月4日达成了《和解协议》，载明因乙方向甲方出具了还款计划一份并通过丙方向甲方支付了400000元，三方达成如下协议：一、2016年2月10日至2017年2月9日期间的房租、折旧及管理费共计1300000元，乙方已通过丙方支付了400000元，尚欠900000元；乙方应于2017年2月28日前向甲方支付300000元，应于2017年4月20日向甲方支付剩余的600000元。二、2017年2月10日至2017年5月9日期间的房租、折旧及管理费共计334750元，乙方应于2017年4月20日前支付给甲方；2017年5月10日之后的租金等费用的付款期限等应按约执行。三、甲方因该案支付的诉讼费7935元、律师费49600元，由乙方承担50%（即28767.5元），该款乙方应于2017年4月20日前支付。四、虽然本协议第一、二条分别放宽了部分的付款期限，但此约定并不当然免除乙方的逾期付款等违约责任；如乙方未能按时足额支付本协议或租赁合同项下的任何一笔款项，乙方除了需承担本协议及租赁合同约定的违约责任外，亦需承担民事起诉状第2项诉讼请求中所列的逾期付款违约金，同时乙方还需再承担该案另外50%的诉讼费和律师费28767.5元。五、由于乙方自身原因，乙方并未在房屋交付使用后进行装修，乙方已不再享有装修免租期。六、租赁合同项下古港花都资产的划拨土地使用权人和房屋所有权人均是南通城市建设集团有限公司(以下简称城建集团)，土地用途为公园与绿地，房屋规划用途为非住宅，城建集团授权委托甲方经营管理；待乙方履行完毕本协议及租赁合同所约定的付款义务后，甲方可以向乙方提供现有的土地使用权证书和房屋所有权证书的复印件。七、丙方对于乙方履行本协议及租赁合同项下的各项债务、义务等承担连带责任。和解协议签订后，绿化公司于2017年2月6日向一审法院申请撤诉，柯金富于2017年6月26日向绿化公司支付了100000元。至此，瑞慈公司和柯金富计向绿化公司付款1350000元。

2017年8月7日，因瑞慈公司未全面履行《房屋租赁合同》及《和解协议》，绿化公司向其发出了《关于解除古港花都房屋租赁合同等相关事项的通知函》一份，主要内容为：我司现在通知贵司从即日起解除《房屋租赁合同》，请贵司在收到本函当日向我司返还全部租赁房屋，并支付拖欠的租金、房屋折旧及管理费、逾期付款违约金、诉讼费和律师费等费用。柯金富于2017年8月9日签收了上述通知函。

另，案涉房屋的所有权人及土地使用权人均为城建集团，土地使用权类型划拨，土地用途为公园与绿地，案涉房屋于2016年3月23日办理了产权登记。2014年3月1日，城建集团与绿化公司签订了《授权委托书》一份，授权绿化公司对案涉房屋在内的资产进行经营、管理、维护和保养等有关事务，委托自2014年3月1日起生效。2016年1月1日，城建集团与绿化公司签订了《委托经营管理协议》一份，约定城建集团古港花都资产（含房产、绿地、土地等）委托给绿化公司统一经营管理，统一代租，整体经营。绿化公司因提起本案之诉而支付律师费58000元。

又，瑞慈公司于2008年8月6日成立，系自然人独资有限责任公司，股东为柯金富。2016年12月31日，柯金富与缪荣盛就瑞慈公司的所有权和经营权转让等事宜签订了《医院转让协议》。2017年1月3日，瑞慈公司的股东由柯金富变更为缪荣盛。2017年11月29日，柯金富将案涉房屋返还给了绿化公司。

此外，柯金富还系上海佳典医院投资管理有限公司的法定代表人。2014年1月2日，绿化公司表示有意将古港花都部分房屋租赁给上海佳典医院投资管理有限公司用于经营。2014年9月3日，南通市卫生局作出《关于同意上海佳典医院投资管理有限公司在古港花都设置南通颐生护理院的批复》[通卫医（2014）70号]，南通颐生护理院委托南通建筑设计研究院设计了门诊楼平面图，但至今未对古港花都房屋进行装修改造。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》效力如何？2.如上述合同有效，是否符合解除条件？3.瑞慈公司是否应向绿化公司支付所欠租金及违约金或者说绿化公司应否向瑞慈公司赔偿并返还租金？4.柯金富、缪荣盛对瑞慈公司所负债务应否承担连带清偿责任？5.瑞慈公司是否具有反诉主体资格？

关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。瑞慈公司、缪荣盛以绿化公司出租案涉房屋未经土地管理部门审批为由，认为合同无效；柯金富以绿化公司在签订合同时未提供房屋产权证明为由，认为合同无效。经审查：其一，案涉租赁房屋坐落的土地为国有划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。该法仅是从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家，并未禁止划拨土地上建设房屋出租。其二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因法律并未禁止尚未领取产权证的房屋对外出租，且案涉房屋已于2016年3月23日领取了相关产权证明，故瑞慈公司、柯金富、缪荣盛关于合同无效的抗辩意见均于法无据，不予采纳。因此，《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。

关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，第一年度租金和房屋折旧及管理费在合同签订后一次性付清，从第二年度开始，租金一季度支付一次，如任何应支付给绿化公司的款项（包括但不限于租金）在应付款日期届满后逾期十五日以上的，绿化公司可以随时解除合同。现瑞慈公司逾期支付租金超过十五日，绿化公司有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。绿化公司根据合同中约定的送达地址向瑞慈公司邮寄了解除合同的通知函，柯金富于2017年8月9日签收了该函，至今未提出异议，故可以认定《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》于2017年8月9日解除。合同解除后，瑞慈公司应按租金标准支付2017年8月10日至2017年11月29日期间的房屋占有使用费410871元（1339000÷365×112）。虽然柯金富在签收通知函时已非瑞慈公司的股东或法定代表人，但瑞慈公司并未按约将需变更的送达地址通知绿化公司，系瑞慈公司、柯金富和缪荣盛之间的内部交接问题，该法律后果应由其自行承担。瑞慈公司关于其未收取通知函，故该通知函对其不产生效力的抗辩意见与事实不符，不予采纳。

关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。绿化公司将案涉房屋交付给瑞慈公司使用后，瑞慈公司应按约支付租金和房屋折旧及管理费，故绿化公司要求瑞慈公司支付租金和房屋折旧及管理费的诉请应予支持。至于瑞慈公司欠付租金数额的问题，双方在2017年2月9日明确，瑞慈公司欠付2017年2月10日前的租金900000元，加之2017年2月10日至2017年8月9日期间的租金669500元，扣除柯金富在《和解协议》签订后支付的100000元，瑞慈公司还应支付租金1469500元。瑞慈公司关于绿化公司至今未能向其提供关于案涉房屋的土地使用权证和房屋产权证明，致使其承租上述房屋用于经营的合同目的无法实现，不应支付相应的租金及应减免租金的抗辩意见及要求绿化公司返还和赔偿租金的诉讼请求，既与双方的合同约定和《和解协议》不符，亦缺乏法律依据，故不予采纳和支持。至于颐生护理院筹建过程中是否存在其他经济损失，因瑞慈公司表示另行主张权利，故本案不予理涉。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》的约定，逾期交纳租金超过十五天或者合同终止后不及时返还房屋均构成违约。本案瑞慈公司逾期支付租金，且逾期返还房屋，构成多项违约，均应承担违约责任。为此，绿化公司可分别享有如下权利：要求瑞慈公司按所拖欠金额之千分之五/日的标准支付逾期付款违约金，并按实际占用该房屋的天数支付占用费外，每逾期一日还应向绿化公司支付日租金的2倍作为违约金，绿化公司同时还可要求瑞慈公司支付因追究其违约责任而支付的费用（含律师费）。因绿化公司要求瑞慈公司支付逾期付款违约金、逾期腾房违约金、律师费等费用的诉讼请求，均属违约责任的范畴。鉴于瑞慈公司、柯金富、缪荣盛请求法院调减违约金，且其迟延支付租金和腾房的违约行为给绿化公司造成的实际损失主要系占用资金的利息损失，而绿化公司要求瑞慈公司承担支付逾期付款违约金和逾期腾房违约金及律师费的违约责任显然高于实际的利息损失，可适当减少。根据瑞慈公司占用资金的事实，结合绿化公司的诉讼请求及双方关于违约金的约定，一审法院酌定瑞慈公司应支付的违约金为200000元。

关于争议焦点4，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。缪荣盛作为一人有限责任公司的唯一股东，未能举证证明其个人财产于公司财产相互独立，故其需对瑞慈公司欠付的租金、房屋折旧及管理费、逾期腾房占有使用费和违约金承担连带清偿责任。缪荣盛关于其对案涉房屋的租赁事宜并不知情，且受让时柯金富亦保证对外无债务，故其不应承担连带责任的抗辩意见于法无据，亦不予采纳。柯金富在《和解协议》中同意对瑞慈公司在履行《和解协议》及租赁合同项下的各项债务、义务等承担连带责任，应视为其与绿化公司之间形成了债务加入的法律关系，柯金富应就瑞慈公司欠付的租金、房屋折旧及管理费、逾期腾房占有使用费及违约金承担连带清偿责任。

关于争议焦点5，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”民事诉讼中的原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，瑞慈公司系《房屋租赁合同》的合同主体，且参与了和解协议的达成等事宜，其提起的反诉请求与本案有直接的利害关系，故瑞慈公司具备反诉原告的主体资格。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：一、南通市绿化造园开发有限公司与海安新瑞慈医院有限公司于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》解除；二、海安新瑞慈医院有限公司于判决生效之日起十日内向南通市绿化造园开发有限公司支付房屋租金1469500元（履约保证金未抵扣）、逾期返还房屋的占有使用费410871元及违约金200000元，合计2080371元；三、缪荣盛、柯金富对海安新瑞慈医院有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回南通市绿化造园开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回海安新瑞慈医院有限公司的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21928元、反诉案件受理费8475元，合计30403元，由南通市绿化造园开发有限公司负担8475元(一审法院裁定更正)，海安新瑞慈医院有限公司、缪荣盛、柯金富共同负担21928元。

二审中，瑞慈公司、缪荣盛、柯金富提交一份从规划部门调取的资料，证明案涉土地用途为农产品销售。绿化公司质证认为，该资料显示案涉土地为城市绿化，不能证明与本案存在关联性，其中的内容也不影响案涉合同的效力，且本案所涉房产证已经明确案涉土地规划为非住宅。本院认证认为，双方对该份资料的真实性不持异议，本院予以确认，该资料所能证明的事实已经由其他证据予以确认，且不属于新证据，故对该证据的效力不再予以确认。绿化公司在二审中未提交新证据。

本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

经双方当事人确认，本案二审中争议焦点为：1.合同签订时是否存在缔约过失行为；2.合同履行中哪一方存在违约行为，违约金调整是否符合法律规定，律师费是否属于违约金调整范围；3.瑞慈公司是否应当依照合同约定支付租金；4.缪荣盛是否适格的诉讼主体。

本院认为，关于争议焦点1.案涉房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效。案涉土地虽为划拨土地，但法律并不禁止划拨土地上的房屋出租，绿化公司的出租行为本无可厚非。但由于绿化公司出租的房屋系绿化规划中的非住宅性质，不具有从事工业或商业经营属性，而瑞慈公司租赁案涉房屋从事商业模式的经营，合同签订时已经决定了瑞慈公司客观上无法依照法律规定进行合法经营，其合同目的无法实现，分析造成这样后果的原因，一方面，绿化公司接受城建集团的委托对城建集团的房屋进行管业，但由于当时城建集团尚未取得产权证书，绿化公司对其知道或应当知道的房屋权属现状及房屋性质未向合同相对方瑞慈公司进行披露，另一方面瑞慈公司亦未对房屋的性质进行查验，在绿化公司无法提供房屋产权证的情况下，未能对该房屋所属规划许可、建设许可进行审查，双方在签约时均存在缔约过错，双方的共同过错直接导致了合同无法履行的后果，故在案涉合同签订过程中双方均存在缔约过失。

关于争议焦点2.案涉合同虽因存在缔约过失行为导致合同目的无法实现，但作为有效合同，在未请求法院变更或撤销合同相关条款前，双方仍应按合同履行义务享有权利。瑞慈公司在绿化公司提供房屋后相当长时间内未请求变更或撤销，也未要求绿化公司提供符合其经营所需的房屋权证，在此情况下，瑞慈公司拖延支付租金的行为已经构成违约，从双方发生纠纷后签订的《和解协议》内容看，也是约定瑞慈公司按时给付租金，客观上瑞慈公司也未按《和解协议》的内容履行，故瑞慈公司已经构成违约。对于双方合同中约定的违约金条款，对双方均具有约束力。根据合同法的相关解释，违约金高于实际损失的30%以上的，应当认为违约金偏高。绿化公司实际损失仅为应收取房屋租金被占有造成的利息损失，故案涉违约金明显偏高，一审法院作相应调整，符合法律规定。律师费属于绿化公司的损失应当一并列入违约金调整范围，一审法院支持绿化公司的违约金请求，而未支持其律师费并无不当。绿化公司请求另行支付律师费的上诉请求不能成立，本院不予支持。

关于争议焦点3，案涉合同被认定为有效合同，瑞慈公司应当依照合同约定支付租金，瑞慈公司支付租金以后，其实际已经支付的租金，应当作为其履行合同造成的损失，可以请求合同相对人根据过错责任予以赔偿。一审法院确认双方在签订合同时均具有缔约过错责任，但未能体现该缔约过错责任应当承担的法律后果不当。绿化公司与瑞慈公司应当根据过错责任对瑞慈公司已经支付的租金，承担相应的赔偿责任。但瑞慈公司在反诉时仅要求绿化公司返还租金1350000元，并未另行请求赔偿损失，故在本案当中不予处理。瑞慈公司可以在履行本案判决的义务后另行主张赔偿。

关于争议焦点四，绿化公司的合同相对人是瑞慈公司，瑞慈公司也是履行与绿化公司所签合同义务的直接责任人。瑞慈公司为一人有限责任公司，公司股东不能证明其个人财产与公司财产分开，则股东应当以其全部财产承担公司债务，案涉诉讼发生时，缪荣盛为瑞慈公司的唯一股东，绿化公司将缪荣盛列为被告，具有法律依据。故缪荣盛符合本案被告主体资格。瑞慈公司、缪荣盛、柯金富认为缪荣盛不符合被告主体资格的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30403元，由上诉人绿化公司负担8475元。上诉人瑞慈公司、缪荣胜、柯金富共同负担21928元。

本判决为终审判决。

审判长　　倪红晏

审判员　　卢　丽

审判员　　杨　谦

二〇一九年五月十七日

书记员　　邱　晴

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；