寻甸群益电力工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云01民终6333号

上诉人(原审原告)：寻甸群益电力工程有限公司。住所：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县仁德镇凤梧路*号。

法定代表人：张学军。

统一社会信用代码：91530129217399577K。

委托诉讼代理人：金海燕、自鹏，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1973年2月21日生，农民，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。

委托诉讼代理人：张萍、马继刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人寻甸群益电力工程有限公司（以下简称“群益公司”）、***房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2018）云0129民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

群益公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉一审全部诉讼请求，上诉人无需补偿被上诉人350409元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院程序错误，违背了不告不理的原则，***在当庭答辩要求群益公司支付其对房屋的投资1168030元，并未提出反诉，也未缴纳相应的诉讼费用，一审判决群益公司补偿***350409元的内容违背了不告不理。二、一审法院认定事实不清，判决补偿金额是根据***提交的情况说明、续签合同的请示报告、装修清单及价目表所主张的投资1168030元，但上述证据是***单方制作的，没有事实佐证或鉴定。一审法院错误认定群益公司违约，认定事实不清，是因***长期欠缴租金，群益公司多次催缴未能有效收租，且合同到期收回房屋，一审法院将过错归咎于群益公司不当，未判决支持群益公司对全部房租、房屋占用费、违约金的主张，认定事实不清。三、一审判决适用法律不当，一审法院适用公平原则要求群益公司补偿***装修投入，但双方合同已经明确约定装修无偿归公司所有，该合同依法成立。根据合同法第二百二十七条规定群益公司解除合同有法律依据，根据合同法第一百一十四条第一款规定，***应承担违约责任。

针对群益公司的上诉请求及事实理由，***辩称，驳回群益公司上诉，本案大部分认定事实清楚，适用法律正确。

***上诉请求：1、维持一审判决第一、二、四项，改判第三项为群益公司补偿***总投资1168030元的50%为507115元；2、本案一、二审案件受理费由群益公司承担。事实及理由：一、双方于2011年6月16日签订了倘甸宾馆出租合同，因宾馆设备落后及设施不达标，群益公司2007年营业至2009年停业，停业后两年的2011年6月16日以每年12.7万元的天价承租给***；二、合同签订后，由于宾馆闲置两年，无人管理，加之宾馆5、6楼两层14个卫生间严重渗漏水，4楼没有设计卫生间，群益公司将严重渗漏水房屋租赁给承租方，加之装修旧房比新建房困难，房屋装修中卫生间所占装修资金占大半投入，不改造卫生间及添增新设备无法经营，故请示领导同意按四星级标准装修，领导口头承诺合同到期后可延期的情况下，承租人才进行了改造、装修和设备添置，有2017年9月14日“倘甸供电所综合楼4-6楼设施清单”和2018年4月17日“4楼物品清单”涉及全部材料物品予以证实，加之装修时受到消防部门的阻止才进行消防系统改造，也是租赁房原设备不达标才造成的投入。三、***增添了一楼的大堂设施，门前地盘铺设步行石，一至六楼的过道地毯及涉及公摊面积的走道设施、围墙粉刷、滚漆全部是***单独出资，四楼房间中有一间是用公厕改造成房间，改造费用也不少。原有房间家具腐烂、生虫，无法使用，***征得领导同意，另行租赁房屋对原有财物进行保存，2017年9月4日、2018年4月17日所清点的物品都是***新添物品，群益公司将两个清单举证为自己的原有租赁财物，上述财物在现场尚可以核查。酒店行业装修经营周期较长，出租合同租期过短，承租方短期内投入较大的资金，造成严重损失，装修中80%是改造费用，不属于装修装饰费用，改造费用是出租方房屋缺陷造成的，责任在出租方。

针对***的上诉请求及事实理由，群益公司辩称，***的上诉主张在一审中并未提出反诉，一审法院所作判决错误。

群益公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金190,500元；2、判令被告支付合同到期后的房屋占用费85,014元；3、判令被告支付违约金101,219元；4、被告交还承租房屋内的所有附属设施和家具；5、被告承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：位于寻甸县的倘甸宾馆房屋业主系寻甸供电有限公司，寻甸供电有限公司与本案原告2011年4月14日签订《寻甸供电有限公司房屋出租合同》，约定经业主同意原告可以转包，2011年6月16日原告与被告签订《倘甸宾馆出租合同》，由原告将位于倘甸宾馆（倘甸供电所综合楼4至6层）房屋出租给被告，约定租赁期限为2011年6月1日至2016年4月30日，每年租金127,000元，经甲方（群益公司）同意乙方（***）可以对租赁房屋进行装饰、装修，合同终止后“除双方另有约定外，乙方对租赁房屋的装饰装修无偿归甲方所有”。之后被告经甲方同意对租赁房屋及共用通道等部分进行了装饰装修及设备添置，后开始宾馆经营业务，合同到期后，2016年4月30日，原被告双方又签订了《2016年倘甸宾馆出租补充协议》：自2016年4月30日至甲方与业主方完成该房屋租赁手续前，原合同及在该合同基础上订立的补充协议继续有效。2017年9月5日原告向被告发出收回出租房屋的通知，并于当月，即9月14日完成了移交房屋的清点。2018年4月17日业主及原、被告三方又再次清点移交了房屋及设施。此前被告多次向原告方说明投资较大，要求继续租赁的要求，但双方一直未能协商一致，被告提出装修费用清单为1,168,030元，要求原告补偿507,115元，未得到原告方认可。被告自2016年1月起未交付租金，并于2017年9月起停止经营。

一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。原告与被告签订租赁合同系原、被告的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，对原、被告均具有约束力。同时，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”。第八条规定：“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，2011年6月16日原告与被告签订租赁合同，原告的租权来源于与第三人寻甸供电有限公司的租赁合同和同意，系转租。在2016年4月30日合同到期后，又根据补充协议由被告继续租赁，但补充协议中的“甲方与业主方完成该房屋租赁手续前，原合同及在该合同基础上订立的补充协议继续有效”的表述也可以理解为被告可以继续承租，仅需原告方与业主完善承租手续。继续履行的期限为不定期。双方继续履行合同至2017年9月，因原告未得到业主的租约，导致合同不能继续履行，应当解除租赁合同。被告应当支付2016年1月至2017年8月的租金211,664元。合同不能继续履行非被告方过错，故要求以被告方违约并承担违约责任的主张不予支持。在2017年9月被告停止经营至2018年4月实际交付房屋期间，原被告双方多次就延长租赁期或补偿设备投入进行交涉，不应当单方面收取被告的房屋占用费。从合同开始履行到房屋移交的清单来看，被告方已超出装饰装修的范围，增添了许多宾馆设备。该行为得到原告的同意，在合同条文“除双方另有约定外，乙方对租赁房屋的装饰装修无偿归甲方所有”表示了对该事项是可以进行协商约定的。考虑合同的公平原则，并参考宾馆行业装修经营周期较长的实际，同时考虑合同不能继续履行的原因在原告方，应当由原告对此进行补偿，补偿数数额根据原告主张的投入费用按10年使用期限计算剩余三年为350,409元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：一、解除原告云南群益电力工程有限公司与被告***之间的租赁合同。二、由被告***在判决生效之日起十日内支付原告云南群益电力工程有限公司租金211,664元。三、由被告***返还原告云南群益电力工程有限公司租赁物—位于的倘甸宾馆（倘甸供电所综合楼4至6层）及现有内部附属设施及设备（已返还），由原告云南群益电力工程有限公司在判决生效之日起十日内补偿被告***设施、设备投入费用350,409元。四、驳回原告云南群益电力工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6,950元，减半收取3,475元，由原告云南群益电力工程有限公司负担1,737.5元，被告***负担1,737.5元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。群益公司提交了以下证据：1、4-6楼物品清单，欲证明群益公司、***及寻甸供电有限公司对本案租赁酒店内物品进行清点，并于2018年4月17日进行了移交；2、客户专用回单、记账凭证，欲证明群益公司向业主寻甸供电局支付了房租的情况；3、情况说明，欲证明业主寻甸供电局出具说明同意由群益公司向***主张房屋占用费及对租赁物的权利。经质证，***对证据1真实性无异议，对证明目的不予认可，未明确移交时间，2017年9月14日清点后就交还房屋了；对证据2真实性无异议，其中涉及的电力宾馆是本案的租赁物，但三月三仓库不是***租赁的；对证据3不予认可，说明存在矛盾，双方对移交时间有争议。***提交了融达酒店投资改造付款凭证清单及各项费用单据，欲证明***对宾馆进行改造升级装饰装修及设备购置，共计投入金额1180405元，其中含装修装饰费用、改造费用及设施设备费用。经质证，群益公司对该证据不予认可，大部分证据是收据，没有写明用途，不能说明是用在酒店上，装修费用群益公司不应承担，设施设备群益公司不愿意要。对一审判决认定的事实，群益公司提出异议认为2017年9月5日群益公司发出通知后只是进行了清点并未移交房屋，2018年4月17日才移交房屋，停止经营的时间不能确定。***提出异议认为双方并未签订补充协议，是群益公司自行签字的。对双方无异议的其余一审判决认定事实，本院予以确认。对上述证据及事实异议的评判，本院将在本院认为部分一并论述。

综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点：1、***是否应向群益公司支付租金、房屋占用费及违约金；2、***主张投资应由群益公司承担50%的请求应如何处理？

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，根据现有证据及一审查明事实，其一，群益公司与业主寻甸供电有限公司签订的租赁合同租赁期限为2011年6月1日至2016年4月30日，群益公司将房屋转租于***的租赁合同期限亦为2011年6月1日至2016年4月30日，在上述期限届满后，群益公司与***之间形成不定期租赁关系，群益公司可随时解除合同；其二，2017年9月5日，群益公司向***发出收回出租房屋的通知，2017年9月14日，双方对出租房屋设施进行了清点并形成清单，***认为当时已经移交房屋，而群益公司认为依照2018年4月17日的4-6楼物品清单，移交房屋时间应为2018年4月17日，从现有证据，***所有的设施设备仍在出租房屋内，现群益公司主张移交时间为2018年4月17日并由***支付自2016年1月1日至2017年6月30日的租金190500元及从2017年7月1日至2018年3月7日房屋占用费85014元的请求有事实依据，予以支持，至于群益公司主张由***承担按年租金日千分之一计算的违约金101219元的观点，***存在欠付租金的实际情况，综合考虑2017年9月14日4-6楼设施清单上载明“至2017年8月31日止营业5年”及一审认定2017年9月起停业及双方多次就延长租期等进行协商，故对违约金酌情支持20000元；其三，关于***主张投资应由群益公司承担50%的请求，***一审中并未对此提起反诉，其主张的投资包含装修装饰费用、改造费用及设施设备费用，对装修装饰费用，双方签订的合同已约定“本合同终止后，除双方另有约定外，***对租赁房屋的装饰、装修无偿归群益公司”，对设施设备群益公司表示由***自行搬走，而***主张设施设备由群益公司补偿，而该部分主张***一审并未提出反诉，对其二审中提出鉴定增添宾馆设施及房屋改造费用进行评估的申请在本案中不予准许，对一审判决第一项双方均未提出异议，予以维持，其余部分予以改判。综上，一审法院所作判决不当之处，予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

一、维持云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2018）云0129民初772号民事判决第一项，即：“一、解除原告云南群益电力工程有限公司与被告***之间的租赁合同；”

二、撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2018）云0129民初772号民事判决第二、三、四项，即：“二、由被告***在判决生效之日起十日内支付原告云南群益电力工程有限公司租金211,664元。三、由被告***返还原告云南群益电力工程有限公司租赁物—位于的倘甸宾馆（倘甸供电所综合楼4至6层）及现有内部附属设施及设备（已返还），由原告云南群益电力工程有限公司在判决生效之日起十日内补偿被告***设施、设备投入费用350,409元。四、驳回原告云南群益电力工程有限公司的其他诉讼请求；”

二、由***于本判决生效之日起十五日内支付寻甸群益电力工程有限公司租金及房屋占用费共计275514元及违约金20000元；

三、由***于本判决生效之日起十五日内向寻甸群益电力工程有限公司腾还位于的倘甸宾馆；

四、驳回寻甸群益电力工程有限公司其他诉讼请求；

五、驳回***其他上诉请求。

一审案件受理费人民币3475元，二审案件受理费人民币6950元，共计10425元，由***负担8340元，由寻甸群益电力工程有限公司负担2085元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长　　钱晓燕

审判员　　彭　韬

审判员　　汪　佳

二〇一九年五月十六日

书记员　　李昱蓉