邢台市蚕丝公司与***二审民事判决书

河北省邢台市中级人民法院

民事判决书

（2016）冀05民终862号

上诉人（原审被告）***。

被上诉人（原审原告）邢台市蚕丝公司，住所地河北省邢台市桥西区郭守敬北路188号。

法定代表人***，系该公司经理。

委托代理人赵毅，河北周行律师事务所律师。

委托代理人裴占波，河北周行律师事务所律师。

上诉人***不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***，被上诉人邢台市蚕丝公司的委托代理人赵毅、裴占波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，2015年7月28日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，原告邢台市蚕丝公司将林业局楼下1间房屋租给被告***开办中介门市，被告***向原告邢台市蚕丝公司交纳租赁费为5250元／季度，租金每季度付一次，每季度首月10日前一次性付清本季度租金。租赁期限为叁年，自2015年8月1日至2018年7月31日。该合同还约定，被告***应当按期支付租金，如不按期缴纳租金的，原告邢台市蚕丝公司有权向被告***收取每逾期一天相当于欠款数额5%的违约金，被告***逾期交纳租金超过10天的，原告邢台市蚕丝公司有权停水停电扣押被告***的财产甚至解除合同，所造成的损失均由被告***承担，原告邢台市蚕丝公司不付给被告***任何赔偿金，并有权按照逾期时间向被告***收取按日相当于欠租数额5%的滞纳金。上述房屋租赁合同签订后，被告***入住租赁房屋，并对该租赁房屋实际占有使用至今。截止目前，被告***一直未向原告邢台市蚕丝公司交纳租赁费。以上事实，由庭审笔录、原、被告签订《房屋租赁合同》在卷佐证。

原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，双方之间的租赁合同关系合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告邢台市蚕丝公司已经按合同约定按期向被告***实际交付了租赁房屋，被告***理应按照合同约定按时向原告邢台市蚕丝公司交纳租赁费。被告***实际占用租赁房屋而未向原告邢台市蚕丝公司交纳租赁费已构成违约，依合同约定，原告邢台市蚕丝公司有权解除房租租赁合同，并要求被告***按实际占用租赁房屋的期限交纳租赁费，支付违约金。对于原告邢台市蚕丝公司主张被告***支付自2015年8月1日至2015年10月12日期间所欠租赁费人民币4141.7元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。由于原、被告之间约定的违约金明显高于被告***欠交租赁费给原告邢台市蚕丝公司造成的损失，因此，认为被告***应当按租赁费的30%向原告邢台市蚕丝公司支付自2015年8月11日至2015年10月12日期间产生的违约金人民币1050元。对于被告***以人身意外伤害事故未得到处理导致延缓缴纳租赁费的抗辩理由，因与本案无法律上的联系，故认为其抗辩理由不成立，被告***可以通过另案主张权利。本案经调解无效。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告邢台市蚕丝公司与被告*志军于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》。二、被告*志军于判决生效之日起十日内迁出租赁房屋并交付给原告邢台市蚕丝公司。三、被告*志军于判决生效之日起十日内支付给原告邢台市蚕丝公司自2015年8月1日至2015年10月12日期间所欠的租赁费人民币4141.7元，并按合同约定继续支付租赁费至实际腾房之日止。四、被告*志军于判决生效之日起十日内支付给原告邢台市蚕丝公司自2015年8月11日至2015年10月12日期间产生的违约金人民币1050元，并按租赁费的30%继续支付违约金至租赁费实际支付之日止。五、驳回原告邢台市蚕丝公司的其它诉讼请求。逾期不履行判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告***承担。

上诉人***不服原审判决，向本院提起上诉。***上诉请求撤销原审判决，改判双方租赁合同继续履行，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由为，一、一审法院认定事实错误，上诉人未能及时支付租赁费事出有因，并非无故不支付租赁费。上诉人与被上诉人于2015年7月28日签订租赁合同，而上诉人家属于2015年8月5日被门市玻璃门砸伤，当时门市两侧的租户均可证明受伤经过，受伤后经过门市邻居的帮助送到医院治疗。对于受伤一事上诉人曾电话通知被上诉人公司法定代表人及黄经理，被上诉人法定代表人***经理对上诉人家属受伤原因及住院情况是明知的。上诉人家属出院后，上诉人与被上诉人法定代表人及工作人员多次协商，***经理曾表示上诉人可以暂不交租赁费。此后一直到被上诉人起诉前双方仍在协商赔偿问题。本案上诉人虽然欠缴租赁费，但事出有因，并非无故拒付。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据合同法第九十三条解除租赁合同没有依据，根据该条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当事人并未协商解除合同，一审法院据此解除合同是错误的。另外，根据合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由拒付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如前所述，本案上诉人不支付租金事出有因，并且被上诉人并未向上诉人催要租赁费，更谈不上在合理期限内未付租金。另外，一审判决按30%付违约金数额过高。被上诉人邢台市蚕丝公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张的人身损害赔偿不能成为上诉人拒不缴纳房屋租金的合法理由。一审法院依据房屋租赁合同以及相关法律规定所作出的解除合同、缴纳房租以及支付违约金的判决内容，符合相关法律规定，故请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。

二审经审理查明的事实和证据与原审认定的事实和证据基本一致。

本院认为，***与邢台市蚕丝公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应严格按合同约定履行各自的义务。***实际占用该房屋后，未按照租赁合同的约定缴纳租金，原审法院判决解除当事人签订的租赁合同符合法律规定。关于上诉人***提出的原审判决违约金过高问题。当事人合同约定每逾期一天收取相当于欠款数额5%的违约金，原审法院在考虑到该约定明显过高的前提下，酌定判决按租赁费的30%支付违约金符合本案实际，故对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于***提出的原审判决认定事实错误，未能及时支付租赁费系发生人身意外伤害事故尚未处理的上诉理由。因该侵权纠纷与本案不属于同一法律关系，***的上述请求可另行提起诉讼。关于***提出的原审判决适用法律错误，未按照合同法规定的法定程序解除合同问题。因原审法院是按照合同的约定解除条件判决解除该租赁合同的，非适用合同的法定解除条件。故对该上诉理由不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员武聪

代理审判员***

二〇一六年三月十五日

书记员尚文佳