张掖市新合作房地产开发有限责任公司与***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

甘肃省***中级人民法院

民事判决书

（2019）甘07民终1462号

上诉人（原审被告）：***新合作房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省***甘州区滨河新区大成学校南侧崇圣嘉园。统一社会信用代码：91620702670828106X。

法定代表人：***，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，甘肃沁泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，甘肃锦舒律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1980年4月26日出生，甘肃省临泽县人，住***，公民身份号码：×××。

委托诉讼代理人：**，甘肃德言盛律师事务所律师。

上诉人***新合作房地产开发有限责任公司（以下简称“新合作房地产公司”）与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服***甘州区人民法院（2017）甘0702民初12198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人新合作房地产公司的委托诉讼代理人***、***、被上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

新合作房地产公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院事实认定错误。根据双方的商品房买卖合同约定，被上诉人应交纳太阳能、门禁系统等配套设施费用，上述费用均属于被上诉人购买商品房应当支付的费用，被上诉人自己认可并未将上述费用交清，因此，一审认定被上诉人将全部购房费用交清的事实错误；2、被上诉人存在恶意拖延、扩大损失的行为，一审判决的违约金数额显失公平。在本案诉争房屋已达交付条件后，上诉人多次通知被上诉人接收房屋，但被上诉人拒绝交纳上述费用并拒绝接收房屋。被上诉人提起诉讼后，上诉人明确表示房屋可随时交付，但被上诉人仍然不接收房屋，存在故意拖延、扩大损失的行为。同时，本案诉争房屋价值30余万元，且存在被上诉人拒绝履行合同、故意扩大损失的情形，因此，一审判决上诉人承担违约金99192元明显过高，显失公平。

被上诉人***辩称，1、合同中约定的太阳能款、门禁系统等费用不属于购房款，被上诉人在2015年4月7日就将全部购房款交清，上诉人不能以被上诉人未交清购房款之外的其他费用为由拒绝向被上诉人交付房屋；2、上诉人陈述被上诉人拒绝接收房屋没有事实依据，上诉人也从未向被上诉人发出书面交付房屋的通知；3、被上诉人主张的违约金是依据合同约定，且上诉人拒绝交房给被上诉人造成的租房损失也达9万余元，被上诉人不存在故意扩大损失的行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决适当，应当依法驳回上诉人的上诉请求。

***向一审法院起诉请求：1、要求被告支付原告违约金62275.94元；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为要求被告支付违约金99192.09元。

一审法院认定事实：2013年11月26日，原告***作为买受人，被告新合作房地产公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份，合同编号为：201311240001，约定原告购买被告开发的的位××区房屋1套，建筑面积为108.29平方米，单价为每平方米2808元，房屋总价款为304078元，其中首付款184078元，按揭贷款120000元。该合同还约定：“……第八条交付期限出卖人应当在2014-7-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本身合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由政府规划调整或滞后而导致本项目基础配套不能如期完成；3.。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑安装按以下日期达到使用条件：1.水、电、路交房时达到使用条件；2.统一安装单元门、太阳能等设施，但费用由买受人自行承担；3.预留电话、有线电视、管道燃气接口，但初装费、开户费由买受人自行承担。……附件四补充协议一、本合同第四条所订售价不包含国家法律、法规及相关部门规定的买受人应缴纳的各项税费，由买受人自行承担缴纳的费用：（1）根据国家及地方有关法律法规及文件规定的该房屋的房地产交易费、印花税、契税、产权登记费及办理商业或公积金按揭房贷所需保证金、抵押监证费、他项权证工本费等相关费用；（2）水、电、气表费及立户费，有线电视、电话、电脑网络开通费、维修基金等。……”合同还约定了其他事宜。原告***分别于2013年4月15日交纳房款50000元、2013年8月31日交纳房款40000元、2013年11月24日交纳房款14078元、2014年5月12日缴纳房款80000元、2014年5月29日交纳房款120000元，共计304070元。2015年4月7日，被告公司给原告出具《崇圣嘉园缴房费用明细表》1份，载明原告购买的房屋预售建筑面积为108.29㎡，实际测绘面积为114.32㎡，原告已交纳房屋面积差价款16932元、专项维修基金7431元，并在该明细表上加盖了“该住户已付清全部房款”的印章。但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，原告遂提起诉讼。

一审法院认为，原告***与被告新合作房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告按合同约定支付了全部购房款，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。对被告新合作房地产公司辩称，被告于2014年7月30日已具备交房条件，是因原告未向被告交纳单元门门禁系统、太阳能热水器费用，以及向银行办理按揭手续需交纳的贷款保证金，是原告未履行完全部付款义务，因此造成的延期交房的损失应由原告自己承担的抗辩理由。一审法院认为，根据原、被告在《商品房买卖合同》第十四条，该《商品房买卖合同五》附件四《补充协议》第一条的约定，结合《崇圣嘉园交房费用明细表》的内容，应认定原告已将本案诉争房屋的全部购房款付清，被告应履行交付房屋的合同义务。故对被告的抗辩理由，一审法院依法不予支持，对原告独立于房款之外应交纳的其他费用，被告可另行主张，不能据此不给原告交付房屋。本案原、被告虽在合同中约定的交房时间为2014年7月30日，但原告于2015年4月7日又向被告补交房屋面积差价款16932元，故被告应当自原告交清全部房款之日向原告交付房屋。被告未按期交付涉案房屋的行为，构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告依据《商品房买卖合同》第九条的约定，主张已付房款总金额321010元的日利率万分之二自2015年4月7日起至2019年7月8日期间的违约金为99192.09元，未违反法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决被告***新合作房地产开发有限公司支付原告***违约金99192.09元，于本判决书生效之日起十日内一次性履行完毕。案件受理费2280元，由被告***新合作房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行义务。本案中，被上诉人于2015年4月7日已交清全部房屋价款，虽然被上诉人未能交纳其他附属设施等费用，但上诉人以此为由不向被上诉人交付房屋不符合合同约定，且于法无据，因此，被上诉人依据合同约定主张逾期交房违约金合法有据，本院予以支持。根据查明的事实，被上诉人在2015年4月7日得知所购房屋已达交付条件，但上诉人拒绝交付后，被上诉人应积极寻求法律支持，避免损失扩大。二审中，被上诉人认可2017年11月向一审法院起诉后，上诉人当庭表示过愿意交付房屋，后被上诉人却以“调取证据”为由申请本案中止诉讼。考虑本案实际情况，本院对被上诉人起诉时诉请的违约金62275.94元予以支持，对诉讼中增加的违约金诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人新合作房地产公司的部分上诉请求成立，予以支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销***甘州区人民法院（2017）甘0702民初12198号民事判决；

二、上诉人***新合作房地产开发有限责任公司支付被上诉人***违约金62275.94元，于本判决书生效之日起十日内一次性履行完毕。

一审案件受理费2426元，由上诉人***新合作房地产开发有限责任公司负担1523元，被上诉人***负担903元。

二审案件受理费2426元，由上诉人***新合作房地产开发有限责任公司负担1523元，被上诉人***负担903元。

本判决为终审判决。

审判长赖鹰

审判员***

审判员*睿

二〇一九年十二月三十一日

书记员魏文婧

附：本案所适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。