某某与甘肃浙商创新房地产开发有限公司、甘肃中某某建筑工程集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0102民初9130号 原告:张熙悦（曾用名：**），女，1987年3月30日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。 被告:甘肃浙商创新房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区佛慈大街489号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，甘肃杰垚律师事务所律师。 被告：甘肃中**建筑工程集团有限公司，住所地甘肃省甘南州合作市江卡拉。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，甘肃得舍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃得舍律师事务所律师。 原告张熙悦诉被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司（以下简称：浙商房地产公司）、甘肃中**建筑工程集团有限公司（以下简称：中**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张熙悦、被告浙商房地产公司委托诉讼代理人**、被告中**公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张熙悦向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《新西部.兰州印象内部认购协议》无效；2、判令被告退还原告购房款300000元及利息28500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年8月21日，原告通过银行转账方式向被告中**公司支付首付购房款300000元。次日，被告浙商房地产公司向原告出具300000元房款收据，并与原告签订《新西部·兰州印象内部认购协议》，原告认购了位于兰州市城关区佛慈大街489号新西部·兰州××号楼××房屋，被告向原告口头承诺该项目将在两个月左右取得商品房预售许可证。但现近两年，浙商房地产公司仍未取得商品房预售许可证明，且已烂尾。原告认为，上述内部认购协议实质是商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，原告与被告签订的《新西部·兰州印象内部认购协议》依法应当认定无效，原告有权要求被告退还房款，并支付资金占用利息。另外，二被告存在欺诈行为，开发商明知无法如期提供预售许可证，却口头承诺一个月完成预售证办理，实际超过承诺期限两年多，至今未能办理。开发商委托不具备销售资质的建筑方售房，且收款方、收据方不一致，开发商在没有预售证的情况下，要求原告将不具备预售资格房屋的预收款支付给建筑商，却由开发商出具收据。综上，被告存在违约销售房屋行为，给原告造成经济损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告浙商房地产公司辩称，1、原告在明知浙商房地产公司没有商品房预售许可证的情况下，与浙商房地产公司签订合同并支付购房款，陷自己于不利地位，其本人应承担相应损失。2、对原告要求确认双方签订的《新西部.兰州印象内部认购协议》无效以及退还购房款300000元的请求，浙商房地产公司无异议。但在合同无效的情形下，浙商房地产公司不应承担利息。综上，请求法院依法判决。 被告中**公司辩称，被告中**公司并非合同相对方，没有返还购房款的义务。案涉协议系原告和浙商房地产公司签订的，浙商房地产公司也给原告出具了收据，中**公司收到30万元实际是浙商房地产公司指定付给中**公司的工程款，已生效的民事调解书对此进行了认定，且在中**公司收到30万元后，因为浙商房地产公司资金紧张，中**公司已经给浙商房地产公司返还了10万元。综上，中**公司不存在原告所述的欺诈行为，也没有返还购房款的义务，请求驳回原告对被告中**公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年8月21日，原告张熙悦与被告浙商房地产公司签订了《新西部·兰州印象内部认购协议》，约定：原告从浙商房地产公司认购位于兰州市城关区佛慈大街489号新西部·兰州××小区××号楼××房屋一套，该房屋建筑面积为91.85平方米；该商品房单价为每平方米11000元，其中首期房款为300000元，原告在签订本协议当日支付该款项；在取得商品房预售许可证时，出卖人须书面通知买受人，买受人在15个工作日内持《内部认购协议》及收据签订正式《商品房买卖合同》并换取收据。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告中**公司支付了上述款项300000元。同时，被告浙商房地产公司向原告出具了收款收据予以确认，该收据载明：收款300000元、收款事由为购房款（3-1702）（备：钱直接打到中**公司）。但浙商房地产公司一直未取得商品房预售许可证，双方酿成纠纷，引起本诉。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告浙商房地产公司在本案起诉时并未取得商品房预售许可证明，故原告与浙商房地产公司签订的《新西部·兰州印象内部认购协议》无效。案涉认购协议被确认无效后，浙商房地产公司应向原告返还购房款300000元。因此，原告要求确认协议无效、浙商房地产公司返还购房款300000元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的利息，本院认为，导致协议无效的主要原因是由于浙商房地产公司没有取得商品房预售许可证明，但原告作为完全民事行为能力人，在签订认购协议时明知浙商房地产公司没有取得商品房预售许可证明，仍然与其签订协议，原告也存在一定过错，故对原告该项请求，本院不予支持。 关于原告要求中**公司承担返还责任的请求，本院认为，虽然原告将购房款转账支付给了中**公司，但与原告签订认购协议的是浙商房地产公司，并非中**公司，且浙商房地产公司已出具收款收据对原告的付款行为进行了确认，故原告要求中**公司承担返还购房款责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告张熙悦与被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司于2020年8月21日签订的《新西部·兰州印象内部认购协议》无效； 二、被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张熙悦返还购房款300000元； 三、驳回原告张熙悦的其他诉讼请求。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费3114元，原告张熙悦负担114元，被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年四月十日 书记员　　王淑娟