南阳市金宜电气设备有限公司、南阳光辉机械厂管理人租赁合同纠纷二审民事裁定书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）豫13民终5890号

上诉人（原审被告）：南阳市金宜电气设备有限公司，住所地南阳市宛城区迎宾大道新店乡下王庄段。

法定代表人：孙建国，任该公司总经理。

委托诉讼代理人：潘丽鸽，该公司员工。

委托诉讼代理人：肖洋，河南世长律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南阳光辉机械厂管理人，住所地南阳市宛城区。

负责人：张新成，任组长。

委托诉讼代理人：田淀，河南怡和律师事务所律师。

上诉人南阳市金宜电气设备有限公司（以下简称：金宜电气公司）因与被上诉人南阳光辉机械厂管理人（以下简称：光辉机械厂）租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人金宜电气公司的委托诉讼代理人潘丽鸽、肖洋，被上诉人光辉机械厂的委托诉讼代理人田淀到庭参加诉讼。

上诉人金宜电气公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，改判为由上诉人腾空厂区西大车间约4000平方米、办公楼一层325平方米、厨房170平方米；2、请求撤销一审判决第二项，改判为由上诉人承担租金为289326元（租赁期满后参照75万元一年计算租金）。3、由本案的被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一、一审判决上诉人腾空原南阳天力电力设备有限公司（以下称天力公司）院内全部房屋及空地是错误的。在租赁合同到期后，被上诉人即通知上诉人不让上诉人再用其房屋及场地。而上诉人因为业务的原因在上述租赁合同到期后只用了上述天力公司院内的区间路西大车间约4000平方米、办公楼一层325平方米、厨房170平方米，被上诉人诉请腾空的其他房屋与场地上诉人根本就没有使用，都在空闲状态，根本就无需上诉人腾空。二、一审法院以合同法第236条为依据作出租赁合同期满后上诉人继续使用租赁物的情况下原租赁合同继续有效的判定错误。该条规定是指租赁期满后承租人继续使用出租物而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中在原租赁合同结束后，被上诉人进入破产程序，被上诉人于2018年7月、8月两次通知上诉人腾空房屋。说明被上诉人就上诉人继续使用被上诉人的房屋的行为持反对态度、有异议。一审法院仍旧引用合同法第236条的规定来进行判定，明显适用法律错误。三、一审法院未加区分上诉人于租赁合同结束后继续使用的面积，判令上诉人以原租赁合同约定的全部房屋、空地向被上诉人交纳租金的数额错误。在租赁合同到期后，上诉人虽然在继续使用被上诉人的房屋，但使用的面积只占有其中的一小部分，基于上诉人与被上诉人之间存在事实租赁关系，对于出租房屋的面积应当按照上诉人的实际使用面积进行计算，方才公平合理。四、被上诉人对于其出租的空地没有所有权，其出租行为违法，故对于在租赁合同到期后空地的租金，被上诉人没有权利向上诉人主张。被上诉人提供的2014年与菱角池村签订的《租用上地协议》证明被上诉人对案涉土地并不享有所有权，该地块的所有权为菱角池村集体所有，被上诉人无出租权。同时，被上诉人与案外人菱角池村签订的租地协议的租赁期间是2013年4月1日到2018年4月1日。有效期限五年。在上述租用土地协议结束后的2018年6月1日，菱角池村村民即与上诉人签订了土地租赁合同，将上述地块出租给上诉人使用。以上事实说明，菱角池村以实事行为表明其不再与被上诉人签订租赁合同，故被上诉人对此无权向上诉人主张租金。五、上诉人因修缮及建设轻钢房屋所产生的费用应当由被上诉人承担。对于上诉人对被上诉人出租房屋的修缮费用41.4977万元及建设轻钢厂房的费用39.96万元，该费用是实际发生的费用，并且对于上述已经由上诉人完成的修缮行为与建设行为，被上诉人也是明知且同意，按照上诉人与被上诉人所签订的租赁合同的约定该上述费用应当由被上诉人承担，应抵扣上诉人的应付租金。六、原租赁合同约定的租赁期限内，上诉人多付的89.124万元租金，应当予以冲减。通过庭审查明，自2013年5月16日至2018年5月16日，上诉人应当支付给被上诉人的租金总额应当为3968492万元。而上诉人实付被上诉人租金为377.5769万元，加上上诉人支付的工人工资26.9386元及房屋维修费用18.93万元（实际数额为41.4977万元），上述费用总和为423.4455万元，超过五年租赁期间上诉人应当支付的租金396.8492万元，即在五年的租赁期间上诉人多付被上诉人26.5963万元。该数额只是按照被上诉人承认的数额进行计算的。若是按照上诉人实际支付的费用计算，上诉人在五年租赁期间内总共支付被上诉人485.9732万元，多支付被上诉人89.124万元。对于以上多付的费用，应当予以冲抵租赁合同期满后的部分租金。七、对于租赁期满后的租金，应当冲抵上诉人于原租赁合同期满后使用被上诉人房屋的租金，多余的部分应当退还上诉人。在原租赁合同到期后，上诉人仍在使用被上诉人的厂区西大车间约4000平方米、办公楼一层325平方米、厨房170平方米，对于上述三部分房屋的租赁费用，上诉人愿意用前述多付给被上诉人的89.124万元租金进行冲抵。八、被上诉人应当向上诉人支付租赁费发票。按照我国税收法律的相关规定，被上诉人收取了上诉人几百万的房屋租金应出具相关发票。

本院认为，原审法院采信部分证据的程序不当，认定主要事实不清，合同效力认定有误。首先，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，光辉厂对案涉土地及厂房未取得建设用地规划许可证及建房许可证等，违反行政法律强制性规定，其租赁合同涉及该部分内容应依法认定无效，一审对此定性错误。其次，双方当事人之间的租赁合同已经届满，但双方未按照合同约定在签订租赁合同后对金宜电气公司所租赁的财产进行清点并制作清单，也未按照合同约定在合同期满后对金宜电气公司使用的租赁财产共同盘点，导致租赁财产范围不清。且在案涉租赁合同到期、光辉产与土地所有人的土地租赁合同亦到期后，金宜电气公司与土地所有权人另行签订了土地租赁合同，基于以上事实，一审判决认定的租赁财产范围及租金数额依据不足。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定如下：

一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2996号民事判决；

二、本案发回南阳市宛城区人民法院重审。

二审案件受理费26932元，退回上诉人南阳市金宜电气设备有限公司。

审判长　　尹庆文

审判员　　赵变英

审判员　　高　璐

二〇二一年二月二十二日

法官助理王秋争

书记员尚志向