某某与中铁信息工程集团有限公司,中铁信息工程集团有限公司西安分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
民事判决书
民事判决书（2019）陕01民终392号上诉人（原审原告）：***，男，1957年3月3日出生，汉族，陕西慧泽能源化工科技有限公司经理，住陕西省西安市高新区科技四路枫林绿洲小区D4-1-601。委托诉讼代理人：张洁，陕西泽秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁信息工程集团有限公司西安分公司，住所地陕西省西安市高新区高新一路六号前进大厦308室。法定代表人：朱文，该公司总经理。委托诉讼代理人：于彬，陕西格嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩竹，陕西格嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中铁信息工程集团有限公司，住所地北京市海淀区首体南路22号国兴大厦8层。法定代表人：卢永忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，中国铁路信息科技有限责任公司律师。上诉人***因与被上诉人中铁信息工程集团有限公司西安分公司（以下简称：中铁西安分公司）、中铁信息工程集团有限公司（以下简称：中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人张洁，被上诉人中铁西安分公司委托诉讼代理人于彬、周倩竹，被上诉人中铁公司委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。***上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16565号民事判决第一、二项，依法改判；2.判令中铁西安分公司、中铁公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、***与中铁西安分公司在合同中虽然约定，从第三年起（即2016年7月之后）租金标准按照当期长安广场的最低租金下降5%收取，但双方在履行过程中口头约定按照一年43.8万元的标准继续支付第三年之后的租金，且中铁西安分公司也是按照该标准支付了2016年7月之后的租金。因此，双方的租金标准已经非常明确，一审判决称租金标准不明属认定事实错误。二、双方在租赁合同中明确约定合同解除条件为“任何一方若要提前终止合同须提前一个月书面通知对方”，中铁西安分公司于2018年8月8日向***发出书面终止通知，中铁西安分公司于2018年9月8日才享有解除权。中铁西安分公司应于2018年9月8日再向***发出解除通知，双方的租赁合同方可发生解除效力。但中铁西安分公司并未在9月8日解除条件成就时发出通知，双方的租赁合同应继续有效。一审法院认定中铁西安分公司只需支付租金至搬离之日，无法律依据。三、***调取的银行流水及对方提交的录音证据均可证明，双方对租赁期第三年起的租金标准形成变更的事实合同，且双方也按照变更后的合同履行，***已经完成自己的举证义务，但一审法院却认为***未举证，驳回***的请求，不符合法律规定。中铁西安分公司答辩称，一、按照合同“从第三年起租金按照长安广场的最低租金下降5%收取（含物业管理费、空调、电梯费用）”之约定，自2016年7月起，该物业的年租金应当重新商定，但因***不配合，2016年7月1日之2018年6月30日两年的租金，中铁西安分公司暂按原标准支付，该行为并非对原合同的变更，更不是对此后各年度房屋租金标准的认定。一审中，中铁西安分公司已经提交证据证明长安广场租金标准为每月每平米50元，明显低于***要求的每月每平米76元。二、***未能提供长安广场最低租金标准，又未提供证据证明双方均认可合同条款已经变更，应承担举证不能之不利责任。三、双方均认可中铁西安分公司已经于2018年9月6日搬离，且***已经收房、收钥匙，双方的租赁合同实际已经解除，***无权要求中铁西安分公司支付租金至2018年12月31日。中铁公司认可中铁西安分公司的答辩意见。***向一审法院起诉请求，，要求判令中铁西安分公司、中铁公司：1.连带向***支付2018年7月1日至2018年12月30日租金及约定费用共计233400元；2.承担诉讼费。一审法院经审理查明，2014年7月1日，***与中铁西安分公司签订《房屋租赁合同》，约定***将位于西安市沣惠南路34号新长安广场A座11层房屋租给中铁西安分公司使用；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日；第一年的租金为300000元，第二年的租金为438000元；第三年的租金按照当期长安广场的最低租金下降5%收取。合同签订后，双方各自按照合同约定履行义务，中铁西安分公司于2018年9月6日搬离房屋，拖欠2018年7月1日以后的房租至今未付。庭审中，***称双方口头变更合同约定的第三年租金标准，且中铁西安分公司实际上按照变更后的标准给予支付租金，中铁西安分公司对此不认可。***未提交证明第三年长安广场最低租金的具体金额。 另查明，中铁西安分公司已向***交付了25000元保证金，并交纳了2018年7月1日至8月31日的物业管理费、空调费、电梯费及垃圾费共计6144元，合同中约定的租金包括物业管理费、空调费、电梯费等。中铁西安分公司租赁车位两个，租金为每月500元/个。***为其垫付前台及保洁人员工资，8400元/半年。一审法院认为，***与中铁西安分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。合同签订后，双方按照合同约定各自履行了义务，2018年9月6日，中铁西安分公司实际搬离房屋，故中铁西安分公司、中铁公司应向***支付其实际使用房屋期间的租金，但因***称双方口头变更合同约定的第三年租金标准，且中铁西安分公司实际上按照变更后的标准给予支付租金，中铁西安分公司、中铁公司对此不认可。***未提交证明第三年长安广场最低租金的具体金额。故中铁西安分公司、中铁公司应承担的租金标准不明确，无法确定中铁西安分公司、中铁公司应支付租金的具体数额。关于租赁车位费用应认定为2000元。前台及保洁人员工资为2800元。但因中铁西安分公司已向***缴纳了25000元保证金，以上款项可从保证金中扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、中铁信息工程集团有限公司西安分公司、中铁信息工程集团有限公司于本判决生效后十日内向***支付拖欠的车位租赁费2000元、前台及保洁人员工资2800元，共计4800元（从中铁信息工程集团有限公司西安分公司向***缴纳的保证金25000元中扣减）；二、驳回***的其余诉讼请求。本案案件受理费4801元，由***承担4000元，中铁信息工程集团有限公司西安分公司、中铁信息工程集团有限公司承担801元。经审理查明，一审查明事实属实。2018年8月8日，中铁西安分公司向***发出房屋租赁解除通知，表明其公司计划于2018年8月30日停止租用，特提前告知。中铁西安分公司于2018年9月6日办理，搬离前缴纳了2018年7月1日之2018年8月30日自来水、垃圾费、物业服务费、电梯费共计6528元。二审中，各方均未提交新证据。庭审中，各方均认可中铁西安分公司按照每年43.8万元的标准支付了2016年7月1日至2018年6月30日的租金。本院认为，本案争议的主要问题是：1.租金的计付时间、标准应如何确定；2.车位费、保洁费应如何计算。根据查明的事实，中铁西安分公司已经于2018年8月8日书面告知***拟于同年8月30日停止租用房屋，中铁西安分公司实际上于2018年9月6日搬离，***收回了房屋及钥匙。也就是说，截至当日，中铁西安分公司已将租赁物返还***，涉案房屋已由***实际控制。中铁西安分公司作为承租人，中铁公司作为其总公司，应向***支付实际使用租赁物期间即2018年7月1日至2018年9月6日共计68天所拖欠的租赁费用。***要求计付租金至2018年12月30日，缺乏依据，本院不予支持。至于租金标准，尽管合同约定“从第三年起租金按照当期长安广场的最低租金下降5%收取”，但从履行情况看，中铁西安分公司自承租的第三年起（即2016年7月）连续两年按照每年43.8万元的标准向***支付了租金，此期间也未对租金标准提出异议。因此，***关于双方通过履行行为对合同约定进行了变更的上诉理由，应予采信。中铁西安分公司、中铁公司本应支付租金81600元（438000元÷365天×68天），因该费用中包括了物业、垃圾费等各项费用，而中铁西安分公司搬离前已经支付了前述费用共计6528元，故最终欠付租金为75072元。因各方对车位费、保洁费的计付标准并无异议，故***应收取的车位费应为2236元（500元/个/月×2个车位×12个月÷365天×68天），保洁费为3130元（1400元/月×12个月÷365天×68天）。需要说明的是，合同中并未约定保证金可以抵扣租金、车位费、保洁费等费用，保证金事宜并非合同约定的抗辩内容，保证金是否应退还、退还条件等应当属于反诉范畴，一审法院在中铁西安分公司未就保证金提出反诉的情形下，将保证金在本案中一并处理并判令相关款项可以从保证金中扣除不当，本院予以纠正。各方就保证金事宜可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16565号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16565号民事判决第一项为“中铁信息工程集团有限公司西安分公司、中铁信息工程集团有限公司于本判决生效后十日内向***支付车位租赁费2236元、前台及保洁人员工资3130元”；三、中铁信息工程集团有限公司西安分公司、中铁信息工程集团有限公司于本判决生效后十日内向***支付拖欠的租金为75072元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4801元，由***承担3146元，中铁信息工程集团有限公司西安分公司、中铁信息工程集团有限公司承担1655元；二审案件受理费4795元，由***承担3142元，中铁信息工程集团有限公司西安分公司、中铁信息工程集团有限公司承担1653元。本判决为终审判决。 审判长 李雪晴审判员 姬 钊审判员 蒋 瑜二〇一九年二月二十一日 书记员 潘丽娜 
