呼和浩特金川资源经济开发总公司与内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司买卖合同纠纷一审民事判决书

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呼和浩特市回民区人民法院

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（2018）内0103民初796号原告（反诉被告）：呼和浩特金川资源经济开发总公司。法定代表人：李军，该公司经理。委托诉讼代理人：冯青，内蒙古星洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古星洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司。法定代表人：徐建伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯日格，内蒙古蒙元律师事务所律师。原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司诉被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司提出反诉，经本院审查符合反诉条件，决定与本诉合并审理。本院依法适用普通程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司委托代理人冯青、被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司委托代理人李永起、斯日格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼和浩特金川资源经济开发总公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法支付剩余房款4198856元，违约金200万元，合计6198856元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告招商入园企业，双方就原告所有的标准厂房出让事宜于2011年11月29日签订了《房屋买卖协议》并后续签订了《固定资产转让合同》，之后又于2013年12月10日签订了《房屋转让合同》，约定：原告将××区呼和浩特金川资源经济开发总公司标准厂房2号厂房西侧1-4层，建筑面积2821.02平方米以2800平方米的价格出让给被告，总价款为7,898,856元。付款时间为先付2,764,599.60元，被告取得房本后再付3,949,428元，剩余1184828.40元作为质保金于房本过户一年后十日付清，并约定被告未合同约定付款按日承担万分之三的违约金，合同签订之后原告就将出售标准厂房交付被告使用，并于2013年将所出售房屋的房产证（呼房权证回民区字第20131377**号）过户登记到被告名下，履行了所有合同义务，而被告未欠转让款4,198,856元一直拒不支付，产生违约金200万元，故诉到贵院。内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司答辩称，原告尚未为被告办理涉案房屋的土地使用权证，原告义务尚未完全履行，故不具备要求支付剩余购房款的条件。被告不存在违约的情形，不应支付违约金。即使本案被告应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，恳请法院予以适当减少。内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令反诉被告限期协助反诉原告办理××区呼和浩特金川资源经济开发总公司标准厂房2号厂房1至4层101房屋（现有房屋所有权证号为呼房权证回民区字第20141090**号）的含国有土地使用证（现国有土地使用证号为呼国用（2008）第00164号）包括总土地使用权和分摊土地使用权在内的不动产登记手续，办理不动产登记所产生的全部费用由反诉被告承担。2.请求人民法院判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月10日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转让合同》（以下简称合同），反诉被告将位于呼和浩特市××区呼和浩特金川资源经济开发总公司标准厂房2号厂房西侧1至4层（房本标示代码101）的房产（以下简称”房屋”），以每平米2800元的价格转让于反诉原告。合同约定，购买房屋总价款为7898856元，采用分期付款方式按期支付。具体付款方式为：先付总房款的35%即2764599.60元；待房屋房产手续办理完毕后，反诉原告取得房屋产权证后10日内支付总房款的50%即3949428.00元；总房款的15%即1184828.40元留做质保金，但拿到房屋产权证满一年后，于10日内支付。合同签订生效后，反诉原告按照合同约定支付总房款的35%即2764599.60元，反诉被告配合反诉原告办理了涉案房屋的房屋所有权转移登记手续，但未给反诉原告办理该涉案房屋的土地使用权转移登记手续。反诉原告多次找到反诉被告要求其尽快协助办理涉案房屋土地使用权转移登记手续，反诉原告承诺办理完涉案房屋土地使用权转移登记手续后按照合同约定支付总房款的50%即3949428.00元，但反诉被告以各种理由推脱拒不办理。反诉被告拒不为反诉原告办理土地使用权转移登记手续的行为，致使反诉原告难以实现对涉案房屋的抵押，出售等其他处分权利。反诉被告与反诉原告签订的合同系反诉原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行。根据合同约定，只有反诉被告为反诉原告办理完房屋产权手续后才能要求支付总房款50%即3949428.00元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及第六十一条第三款的规定，房屋买卖合同法律关系中的房屋产权手续应当包含房屋所有权转移登记及土地使用权的转移登记。故此，因反诉被告至今尚未履行合同约定先履行的全部义务，反诉原告有权行使先履行抗辩权，暂不支付剩余购房款。另外，实行不动产登记制度后，不动产登记中心不再为建于国有出让土地上的房屋分别办理国有土地使用权证和房屋所有权证，而是办理两证合一的不动产权证，反诉原告又多次催促反诉被告办理不动产登记手续至今仍然无果。综上，反诉原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，提起反诉，请求依法支持反诉原告的全部反诉请求。呼和浩特金川资源经济开发总公司对内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司的反诉辩称，双方合同没有明确说明要给被告单独办理土地证，2007年9月10日实施的规定，地随房走，原告在取得房屋后可以自行去办理土地证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本案的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据，经审理认定事实如下：2013年11月10日，原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司与被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司签订了《房屋转让合同》，约定原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司将××区呼和浩特金川资源经济开发总公司标准厂房2号厂房西侧1-4层（房本标示代码101），建筑面积2821.02平方米的房产转让给被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司，每平方米售价2800元，总价7898856元。合同第四条约定：”1.乙方采用分期付款方式按期付款；2.乙方先付甲方总房款的35%即2764599.60元；3.待房屋房产手续办理完毕后，乙方取得房屋产权证后10日内支付总房款的50%即3949428元；4.剩余总房款的15%即1184828.40元留做保质金，待拿到房屋产权证满一年后，于10日内支付该笔款项；5.有关权证转让手续由甲方全权负责，乙方配合办理。”合同第六条约定：”乙方应保证在约定期内按时支付协议所约定的事项，如乙方不能如约交付，则乙方按同期应付额万分之三/日承担违约责任。”合同签订后，被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司于2011年12月16日支付原告（反诉被告）购房款100万元，于2012年11月21日支付购房款20万元，于2012年12月12日支付购房款50万元，于2013年10月28日支付购房款100万元，于2015年1月8日支付购房款100万元，以上共计支付370万元。被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）购房款4,198,856元。2013年，原告（反诉被告）将上述房产过户至被告（反诉原告）名下。另查明，被告（反诉原告）购买涉案房产后，因当时的房地产登记制度实行房屋产权证书和土地使用权证书双证制度，又因为案涉房产的性质特殊，一直未能办理土地使用权证书，后国家实行不动产登记制，实现了房产证与土地使用权证双证合一。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司是否应当支付原告违约金；2.被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规，合法有效，应予保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）房产，应当支付购房款，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）购房款4198856元，此欠款应当偿还。对于违约金的问题，本院认为，上述法条是指合同双方当事人都应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋转让合同》第四条”付款期限及资产转让交接手续”中约定，有关权证转让手续由甲方全权负责，乙方配合办理。涉案房产一直不能办理土地使用权证书，应视为原告（反诉被告）没有全面履行合同约定的义务，在此情况下，被告（反诉原告）未支付部分购房款并不构成违约，故在被告（反诉原告）未取得不动产登记证书之前，被告（反诉原告）无须支付违约金。针对第二个争议焦点，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》第四条第五项明确约定：”有关权证转让手续由甲方全权负责，乙方配合办理。在办理上述房屋产权证过户手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按国家规定各自承担。”因此，原告（反诉被告）应当履行合同约定的义务，对于被告（反诉原告）的反诉请求，本院予以支持，对于办理产权手续所需缴纳的费用，按照合同的约定执行。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司购房款4198856元；二、驳回原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司在本判决生效后三十日内为被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司办理××区呼和浩特金川资源经济开发总公司标准厂房2号厂房西侧1-4层（建筑面积2821.02平方米，呼房权证回民区字第20141090**号）的房产的不动产登记手续，被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司配合办理，办理不动产登记所需费用由双方按国家规定各自承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。案件受理费55200元，由原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司负担17810元，由被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司负担37390元。反诉费50元，由原告（反诉被告）呼和浩特金川资源经济开发总公司负担。保全费5000元，由被告（反诉原告）内蒙古方维电子科技（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长刘振中审判员李芳谊人民陪审员武月英二○一八年九月二十七日书记员胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。