吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店、吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司等买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

民事判决书

（2021）新23民终2332号

上诉人（原审原告）：吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县北庭路。    

负责人：许登新，系该店经营者。    

委托诉讼代理人：潘慧萍（系许登新妻子），女，1969年12月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。    

委托诉讼代理人：马浩然，新疆同创律师事务所律师。    

被上诉人（原审被告）：吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县北庭路2号。    

法定代表人：何永华，系该公司总经理。    

被上诉人（原审被告）：吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县乌奇路北侧（原红畦学校院内）。    

法定代表人：何永华，系该公司总经理。    

委托诉讼代理人：石锦林，男，汉族，系该公司员工。    

二被上诉人共同委托诉讼代理人：包万贵，新疆新吉律师事务所律师。    

上诉人吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店因与被上诉人吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司、吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2021）新2327民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店委托诉讼代理人马浩然、潘慧萍，被上诉人吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人包万贵，被上诉人吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司委托诉讼代理人石锦林、包万贵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    

吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中，被上诉人用于抵债的地下室内有配电室、消防设施、配电室、发电机房，系建筑物的设备层，为建筑物共有部分，属于全体业主共有。因被上诉人用于抵债的地下室属于业主共有，故被上诉人无权处分。另，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的”的房产不得转让。本案，上诉人与被上诉人间签订的以地下室抵债协议，其本质为代物清偿。即上诉人受领地下室以代给付货款而使买卖合同关系消灭的法律行为。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有被上诉人的给付行为之外，还须有上诉人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果，所以，只有地下室物权转移给上诉人，债务方消灭。而原审查明被上诉人用于抵债的地下室物权未经登记，因此仅有双方合意，而未实际履行地下室物权转移，原债务并未消灭，上诉人的抵债的目的也无法实现。故原审认定上诉人已经取得案涉地下室权属，双方以物抵债的目的已经实现错误。    

吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司、吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司辩称，上诉人与被上诉人早在2012年前就对地下室的修建达成过共识，上诉人说让我方给修一个500米的地下室，名称是镇江装饰装潢店，装饰材料很多，库容非常大，按照上诉人的要求，房产给他提供了500米的库房，并且上诉人又在上面买了一套商业用房，一个作门面，一个作库房，才能达到上诉人的合同目的。并且我方也按照他这个要求，为他实现了500米的地下室和门面房，并交付使用，上诉人中间陈述的共有部分应当是全体业主共有。但地下室是单独所有的，中间没有什么配电室、消防设施，是专门为上诉人设计的。另外从房屋交付至今，没有第三人主张权利，也就是说抵账行为是稳定的、合法的、有效的。关于第二部分说物权法，物权有对排他权、优先权，我们双方是以物抵债的房屋的使用权，不是所有的东西一定要有产权，才能获得权利，只要有使用权就有价值，抵账协议是合法有效的。从2008年开始，上诉人与被上诉人一直存在以物抵债的方式进行交易。这个交易行为至今已经近十年的时间，上诉人要求解除协议，没有解除的法定事由，我方不同意解除协议。    

吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告三方于2012年5月25日达成的以物抵债协议中关于地下室部分；2．判令被告吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司支付原告货款1250000元；3．判令被告吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司承担货款利息（以1250000元为基数，自2012年5月25日起按月利率5‰计算至款付清之日止；截至2021年6月10日，利息为681250元）；4．本案受理费、保全费、保全保险费由被告承担。    

一审法院认定事实：2008年，二被告因开发房产，先后在原告建材店赊购建材，2009年6月7日，原告与被告吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司签订《工业品买卖合同》，约定计算方式为“买受人不支付现金，以出卖人2008年欠买受人房款顶付，不足部分以华庭小区4号楼东侧车库一间顶付，车库款132156元。”并约定“车库不通水、不通暖不办理房屋产权手续。”后被告陆续赊购原告的建材用于被告开发祥和西区、二期项目、幼儿园、鑫兴酒店装修等，2011年2月18日，原告向被告交100000元定金拟购买被告开发的鑫兴酒店东侧门面房及负一层（地下室），该鑫兴酒店完工后，双方口头协商被告用其开发的鑫兴酒店东侧门面房155.12平方米，单价6800元／平方米，作价1054816元及鑫兴酒店地下室500平方米，单价2500元／平方米，作价1250000元抵偿欠付原告的建材款。2012年9月12日，双方完成抵债，被告收回赊购建材单据5份，并向原告出具《收条》记载“今收到振江材料单5份，合计总价2218182元（贰佰贰拾壹万捌仟壹佰捌拾贰元），并注明，另加太阳能工程20万元，地下室房价2500元／平方米，门面房6800元／平方米”。原告接收门面房及案涉地下室后，将地下室租赁给他人开设洗浴中心，每年收取租金6万元-8万元，2019年洗浴中心停业。另查明，2013年，被告另行赊购原告的建材，2020年5月原告与被告核算双方账目，对抵债部分进行确认，对账表载明“1.2008年顶丝路华庭3号住宅楼东单元1层117㎡×1560元／㎡=182520元；2．顶丝路华庭车库一间73.42㎡×1800元／㎡=132156元；3．顶酒店地下室500㎡×2500元／㎡=1250000元；4．顶酒店北侧门面房155.12㎡×6，800元／㎡=1054816元”合计2619492元，许登新认可，2020年5月10日、2020年9月29日、2020年10月11日双方再次进行账目核对，原告签字予以确认。另查，2020年10月9日，原告将其从被告处顶账所得的鑫兴酒店门面房155.12平方米卖给案外人马英福，2021年7月2日，原告办理案涉地下室房产证登记手续，经查询，鑫兴酒店房屋产权大证号新（2017）吉木萨尔县不动产权第XXXX号，地下室部分不在该证产权范围内，原告认为地下室部分无法转让或继承，与被告协商无果后，起诉至本院，形成本案。一审法院认为，以物抵债协议，是指债权人与债务人约定以他种给付的物代替原来给付，债权债务归于消灭的协议。2008年-2012年期间，被告华庭建筑公司因赊购原告的建材，双方买卖关系成立，合法有效，受法律保护。原、被告在结算建材款过程中，于2012年5月25日达成了以物抵债协议，原告虽未提供书面的抵债协议，但二被告对以物抵债的事实予以认可，且原告提交的对账单记载了以物抵债内容，故一审法院对双方以物抵债的事实予以确认。该以物抵债协议内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。关于原、被告三方于2012年5月25日达成的以物抵债协议中关于地下室部分抵债协议是否符合解除条件问题。原告主张双方达成以物抵债协议时，双方约定了被告承诺为原告办理案涉地下室的房产权属登记手续，目前，原告得知地下室房产登记手续无法办理，故要求解除合同。二被告对此不予认可，认为交付地下室时，原告知道地下室不能办理产权登记手续，被告未承诺需要为原告办理地下室的产权过户登记手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，原告主张双方达成以物抵债协议中被告承诺应当给原告办理案涉地下室的产权登记手续，原告应当提供证据加以证实，原告提交的2012年5月25日《证明》记载了“鑫兴酒店建筑面积5792平方米，现房产证正在办理之中，请给予办理”及2017年《证明》记载“鑫兴酒店楼下一楼农副产品超市（亿家永源便民超市）150平方米，地下室（洗浴中心）500平方米，框架结构，上述房屋产权归许登新，房产证未办理。特此证明”，该证明不能证实被告承诺应当给原告办理案涉地下室的产权登记手续。原告提交的证据不足以证明其主张，应承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案原、被告之间的以物抵债行为系对2008年至2012年期间的债务清偿，属于债务履行期届满后的以物抵债，双方已经履行了以物抵债协议。二被告于2012年已将抵债的鑫兴酒店楼下一楼商铺及地下室（洗浴中心）500平方米交付给了原告，原告实际占有使用，并将已经抵债的商铺予以出售，且将地下室（洗浴中心）租赁给他人经营，并获得了相应的租金收益。同时，原告于2012年9月12日已将被告赊购建材总价2218182元的材料单5份交付给被告，双方形成了新的合意，双方之间的该笔债权债务关系已经消灭，抵债的目的已经完成，被告不存在违反以物抵债协议的行为，原告主张解除地下室部分的以物抵债协议，缺乏法律依据。被告吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司开发鑫兴酒店，产权登记在其名下，其地下室（负一层）超出2.2米，属于固定建筑，有独立使用空间，被告有权对地下室的权属进行处分。原、被告双方对抵债财产的价格进行了明确的约定，不存在利益失衡，双方已经完成交付，原告已经取得该案涉地下室权属，双方以物抵债的目的已经实现，双方未办理物权登记，不影响以物抵债协议的效力。另外，原、被告协商车库抵债过程中，双方约定了抵债车库不办理房屋产权证的事宜，在协商地下室抵债过程中，原告应当知道地下室不能办理房屋产权证的交易风险。原告称2012年抵债时不清楚地下室不能办理产权登记手续，2017年才知道地下室不能办理房屋产权证，但原、被告在2020年5月10日核账目过程中，原告再次对抵债的内容进行了确认，并签署“许登新认可”，足以认定，原、被告双方以物抵债属于双方真实意思表示，抵债行为合法有效，并已经实际履行，抵债的地下室权属转移给原告，原告已经实际占有使用地下室并租赁经营。原告称抵债时，被告承诺为原告办理地下室产权登记手续，但原告提供的证据不能证实被告存在承诺行为，原告接受地下室租赁经营数年，洗浴中心停业后，原告以“如不能办理地下室产权登记，就解除地下室抵债的协议”显然违反诚实信用原则，不利于实现通过以物抵债行为及时清结债权债务的目的。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原、被告达成的以物抵债协议，对双方具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，原告对其以物抵债行为自行承担风险责任。原、被告双方在债务清偿期限届满后达成以物抵债协议，并完成抵债财产的移交手续后，原告以地下室不能办理产权证为由请求解除原、被告三方于2012年5月25日达成的以物抵债协议中关于地下室部分抵债协议，缺乏合同约定，也不符合法定解除协议的条件，一审法院对其诉讼请求不予支持。判决：驳回原告吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店的全部诉讼请求。    

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据工业品买卖合同一份，拟证实除了抵账的住宅，还抵账了地下室。上诉人抵账的住宅单价是1560元，本案抵账的地下室单价是2500元，当时抵账的地下室是可以办证的，如果办不了证是不可能高于市场住宅价的。    

经质证，被上诉人对该证据真实性认可，认为证实了2018年开始双方之间一直有货款抵房的交易，该房屋在2008年的价款是1560元，从2008-2012年之间房价单价一直在上涨，涨到了2500-3000元，上诉人用该证据用来证明地下室是买卖关系没有道理。住宅房屋的单价是1560元，不需要上诉人来出具证据证明。    

本院对该证据的真实性予以确认。    

二审期间，被上诉人吉木萨尔县华庭建筑安装工程有限公司、吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司均未提交新证据。    

本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。    

本院认为，本案争议焦点是抵房协议应否解除。首先，2012年5月25日双方在结算建材款的过程中达成了以物抵债协议，上诉人虽未提供书面的抵债协议，但二被上诉人对以物抵债的事实予以认可，且上诉人提交的对账单记载了以物抵债内容，故本院对双方以物抵债的事实予以确认。该以物抵债协议内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。其次，上诉人主张双方达成以物抵债协议时，约定了被上诉人承诺为上诉人办理案涉地下室的房产权属登记手续，但上诉人提交的证据不足以证明双方对此事项进行了约定。再次，根据已查明事实，双方已经履行了以物抵债协议，二被上诉人于2012年已将抵债的鑫兴酒店楼下一楼商铺及地下室500平方米交付给了上诉人，上诉人实际占有使用，并将已经抵债的商铺予以出售，且将地下室租赁给他人经营，并获得了相应的租金收益。且上诉人于2012年9月12日已将被上诉人赊购建材总价2218182元的材料单5份交付给被上诉人，双方之间的该笔债权债务关系已经消灭，抵债的目的已经完成，被上诉人亦不存在违反以物抵债协议的行为。最后，双方之间的以物抵债协议已经履行完毕，且不具备解除条件，故上诉人以地下室不能办理产权证为由请求解除上诉人、二被上诉人三方于2012年5月25日达成的以物抵债协议中关于地下室部分抵债协议的诉讼请求，本院不予支持。    

综上所述，吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    

驳回上诉，维持原判。    

二审案件受理费22181.25元，由吉木萨尔县城镇振江装饰家具材料店负担。    

本判决为终审判决。    

审判长    张华

审判员    孙青莲

审判员    毛春艳

二〇二一年十一月二十七日

法官助理    马恒

书记员    吕佳丽