陕西经典置业有限公司、陕西星河实业股份有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0113民初23513号 原告：延安天绚建安工程有限责任公司，住所地：陕西省延安市宝塔区。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西瑞森律师事务所律师。 被告：陕西星河实业股份有限公司，住所地：西安市。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：**，陕西培爱律师事务所律师。 委托诉诉代理人：**，女，汉族，系该公司员工。 被告：陕西经典置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：**，具体职务不详。 委托诉讼代理人：**，男，1963年9月14日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司监事。 委托诉讼代理人：**，男，1964年2月13日出生，汉族，住陕西省西咸新区，系该公司副总经理。 原告延安天绚建安工程有限责任公司（以下简称“天绚公司”）诉被告陕西星河实业股份有限公司（以下简称“星河公司”）、陕西经典置业有限公司（以下简称“经典公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原告天绚公司的法定代表人及委托诉讼代理人、被告星河公司的委托诉讼代理人、被告经典公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天绚公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告星河公司向原告交付房屋及车位。2、请求判令被告经典公司对第一项诉请承担连带责任。3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2006年2月12日,原告与被告星河公司签订《协议书》,约定“一、甲方(被告星河公司)把******新修好的十二层大楼(XX路XX号)中第十一层上的给乙方(原告)销售贰佰平方米(200㎡)面积的写字间。二、每平方米售价为肆仟伍佰元整(450O元)共计人民币玖拾万元整(90OOOO元)。三、甲方送给乙方此栋楼下地下车位壹个,有永久使用权……六、本协议签订后1O日内乙方交壹万元保证金,下余房款在甲方交房时确定。”2006年2月14日,原告按约交付壹万元保证金，经原告多次催促,被告至今仍未履行房屋交付义务。据另案了解,涉案楼盘为二被告联建项目。2013年至2014年间,该楼盘的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证陆续由被告星河公司办理至被告经典公司名下。2014年9月30日,被告经典公司取得该项目商品房预售许可证。因涉案项目业主单位发生变更,且二被告之间有重大关联关系,故被告经典公司应对交付房屋和车位承担连带责任。 被告星河公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《协议书》属无效协议,对双方没有约束力,应根据无效协议的处理原则进行处理。2006年2月12日,答辩人与被答辩人签订了《协议书》,该协议书仅是一个购房意向,在被答辩人交付一万元保证金后,双方再未就购房事宜开展过任何活动,答辩人始终都未取得涉案项目的房屋预售许可证,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当依法认定无效，”因此,双方签订的《协议书》是一个无效协议。2012年8月,答辩人将涉案项目转让给经典公司后，《协议书》就根本不存在履行的前提条件,只需对无效协议的后果进行处理。答辩人在项目转让后曾对此事进行过处理,但被答辩人在时隔九年之后突然讲答辩人未向其退钱,答辩人感到吃惊。九年前,在项目转让后,答辩人已经对转让前的所有事宜进行了处理,应退的款项都已向相关方进行了退付,工作完毕后,单位的人员都已经解散,现在被答辩人讲没有退钱,如果查证属实,答辩人愿意向被答辩人退还一万元及利息。二、被答辩人讲涉案项目是答辩人和经典公司的联建项目,这一说法是错误的,没有事实根据。对于涉案项目答辩人无力继续建设,于是在2012年8月将该项目整体转让给经典公司，由经典公司独自建设经营，至此，该项目与答辩人再无任何关系。经典公司受让项目后,在建设经营过程中所展开的各项工作、办理的相关手续是经典公司自己的事情,与答辩人没有任何关系。本案与经典公司没有关系,被答辩人将经典置业公司列为被告并让其承担连带责任的观点是错误的,与客观事实不符。三、2014年9月30日的房屋预售许可证是经典公司为他们自己申办的,与答辩人没有任何关系。四、被答辩人所称其多次督促答辩人交房是错误的,是虚假**。九年来,被答辩人未签订商品房买卖合同、未付购房款,双方未曾见面，根本不存在被答辩人督促过答辩人之事。另外从被答辩人不知项目变动情况和我们公司情况的事实也反映出被答辩人和我们未曾见面,如果双方见面,这一问题早已解决,不可能拖到现在。综上,被答辩人仅付一万元保证金就要求交付房屋的诉讼理由不能成立,请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告经典公司辩称，原告起诉我司没有法律依据，（2012）**初字第00744号民事判决书已判决合同无效。我公司依据（2012）陕民一终字第00061号民事调解书，自2012年开始涉案项目已归经典公司所有，与星河公司无关。星河公司与原告签订合同我公司不知情，也与我司无关，原告属于滥用诉权。我公司接手项目后没有与原告重新签订过合同，因为我们压根不认识原告，也不知晓此事。综上，请求驳回对原告的诉讼请求。 经审理查明，2006年2月12日,原告天绚公司(乙方)与被告星河公司（甲方，曾用名陕西星河电力股份有限公司)签订《协议书》，约定如下：“一、甲方把******新修好的十二层大楼(XX路XX号)中第十一层上的给乙方销售贰佰平方米(200㎡)面积的写字间；二、每平方米售价为肆仟伍佰元整(4500元)共计人民币玖拾万元整(900000元)；三、甲方送给乙方此栋楼下地下车位壹个,有永远的使用权；四、此协议从签订之日起生效，其中未尽事宜，甲、乙、中间方共同协商解决……六、本协议签订后10日内乙方交壹万元保证金,下余房款在甲方交房时确定。”该协议签订后,被告星河公司时任法定代表人***在协议上签字并加盖“陕西星河电力股份有限公司综合管理处”的印章,同时案外人***作为中间方在协议上签字。同年2月14日,原告天绚公司向被告星河公司支付保证金10000元,被告向原告出具收款收据,上面加盖“陕西星河电力股份有限公司综合管理处”的印章。此后,原告天绚公司与被告星河公司未就具体购房事项签订过其他形式的买卖合同，原告天绚公司未向被告星河公司再支付任何款项,被告星河公司也未向原告天绚公司交付房屋。 2012年初，天绚公司将星河公司诉至本院要求星河公司按照上述《协议书》约定继续履行交付房屋及车位的义务并承担本案诉讼费用，本院于2012年3月5日作出（2012）**初字第00744号民事判决书，庭审中,双方均认可该房产的名称为星河科技中心,位于西安市科技一路58号。后天绚公司不服提出上诉，西安中级人民法院作出（2012）**二终字第01423号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）**初字第00744号民事判决书，将该案发回重审，形成（2012）**初字第05059号案件。2012年10月，天绚公司撤诉，本院依法作出了（2012）**初字第05059号民事裁定书。 再查，陕西省高级人民法院于2012年8月24日作出（2012）陕民一终字第00061号民事调解书，确认经过主持调解，星河公司与经典公司达成调解协议：“一、经典公司以10500万元购得星河公司在双方联合开发的‘星河经典大厦’项目中的所有权益（包括土地和星河公司分得的所有房产）。该价格为星河公司税后净收益，不包括在土地过户、项目转让、股权变更过程中所发生的契税、营业税、土地增值税、企业所得税、评估费、验资费等所有依法应当由星河公司缴纳的税款和给政府有关所交纳的全部费用。上述税费双方约定由经典缴纳。经典公司应按星河公司要求将转让款项支付至星河公司指定账户。二、关于转让的方式：星河公司收到全部转让款后，以星河经典大厦在建项目（包括土地）评估作价，以增资入股方式，将星河经典大厦在建项目过户到经典公司名下，并持有经典公司相应股权。星河公司待在建项目作价入股经典公司后，经典公司指定原股东将上述股权全部予以回购。有关双方的权利义务以双方签署的星河经典大厦项目转让协议为准……”2014年9月30日，经典公司取得涉案项目星河科技中心的商品房预售许可证，证号是市XX号。庭审中，被告经典公司表示在本次诉讼前并不知晓被告星河公司与原告天绚公司签订的《协议书》，也未与原告天绚公司签订过任何形式的购房合同；被告星河公司表示未向被告经典公司告知过原告天绚公司购房事宜。 上述事实，有协议书、收款收据、工商信息截图、民事调解书及庭审笔录、当事人**等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将来签订正式商品房买卖合同所订立的协议，通常以订购书、意向书等形式出现；仅在商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才能依法认定为商品房买卖合同。本案中，原告天绚公司与被告星河公司签订的《协议书》未约定房屋及车位的具体信息、具体的交房时间，未约定房屋交付的相关标准，即装饰、设备、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施标准，亦未约定面积差异的处理方式及办理产权登记有关事宜，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告星河公司仅收取了保证金10000元，并未收到购房款，故该协议依法应当认定为商品房预约合同。预约的目的在于将来签订本约，本约的目的在于将来交付符合约定的房产。现双方并未签订本约，原告依据《协议书》要求被告交付房屋及车位，没有合同及法律依据，本院依法不予支持。原告主张被告经典公司承担连带责任，没有依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 驳回原告延安天绚建安工程有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费12700元，由原告延安天绚建安工程有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员　郑　彤 二〇二二年二月二十三日 书记员　许丹彤 打印：***校对：***2022年月日送达 1