福建一建集团有限公司与某某、某某等租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽0481民初3242号 原告：福建一建集团有限公司，住所地三明市三元区新市中路182号8幢，统一社会信用代码：913504001555××××。 法定代表人：**土，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 被告：***，男，1963年8月25日出生，汉族，住永安市。 被告：**，女，1988年6月23日出生，汉族，住永安市。 被告：永安市广益新型能源开发有限公司，住所地永安市××镇××路××号，统一社会信用代码：9135048167849039ＸＫ。 法定代表人：***，执行董事。 原告福建一建集团有限公司（以下简称一建公司）与***、**租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，一建公司申请追加永安市广益新型能源开发有限公司（以下简称广益公司）作为本案共同被告参加诉讼，本院予以准许，并再次公开开庭进行了审理。原告一建公司的委托诉讼代理人***、***及被告**到庭参加诉讼，被告***到庭参加第一次诉讼，但经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼，广益公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一建公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除租赁关系，***、**、广益公司立即归还租赁的房屋及场地；2、判令***、**、广益公司支付房屋、场地租金16200元及电费10183元（自2021年1月1日起暂计至2022年6月30日，并计付至实际归还之日止），合计26383元；3、由***、**、广益公司承担本案诉讼费。事实与理由：多年来，一建公司的留守处将位于永安市××镇××路××号，原省一建公司的一幢二层砖房及一块场地约4000平方米，出租给被告，每月租金900元。承租后，被告每年都能按约定支付租金，但自2021年起，被告开始拒交租金，至2022年6月，已拖欠租金达16200元，一建公司多次通过电话催讨，上门张贴催缴公告，均未果。 ***、**辩称：2008年签订租赁合同的是省建一公司物业管理分公司与广益公司，广益公司是有限责任公司，并已于2011年6月验资完毕，**不是广益公司的股东。虽然后来有通过***、**的个人账户支付过房租，但这是为公司垫付的款项，收款收据或发票上的付款人仍然是广益公司。因此，一建公司应当起诉广益公司，而不是***和**。 广益公司未做答辩。 一建公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：户籍资料查询结果、房屋所有权证及土地使用权证、证明及广益公司基本信息、转账凭证、通知2份、照片8张、电费明细表、短信通知。***、**提供如下证据：场地租赁合同、广益公司登记基本情况表、发票和收款收据。广益公司无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据本院予以确认并在案佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 1．一建公司认为，转账凭证证明***或**缴纳了2013年至2020年的房租及电费。***、**对证据的真实性无异议，但认为，其是代广益公司支付的房租和电费。本院认为，当事人对证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认，从一建公司的举证意见来看，上述转账凭证的付款人确实为***或**，故本院对***或**缴纳了2013年至2020年的房租及电费的事实予以确认。但付款主体与法律责任的承担主体是两个不同的概念，实践中，二者也存在不一致的情况，应根据在案查明的事实依法认定本案租赁法律关系中支付租金义务的责任主体，不能仅凭***或**有支付过相关款项，即认为二人系本案的责任主体。 2．一建公司认为，2份通知及8**片证明其通过书面通知、上门贴封条等方式，要求缴纳租金、电费，并腾空房屋及场地。***、**认为，其未收到过2份通知，也未看到照片上的封条。本院认为，一建公司通过书面形式向特定的对象进行催讨租金等事宜，相关的书面通知及封条均是张贴在广益公司的住所地，已进入当事人知道或应当知道的范围，依法应认定一建公司已经履行了通知义务，故对上述证据的真实性、合法性及关联性，本院均予以确认。 3．***、**认为，场地租赁合同证明一建公司是和广益公司签订合同，而不是和***、**签订合同。一建公司对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为，该合同是***、广益公司与一建公司共同签订的，***、广益公司均在合同上签字、**，该合同未载明出租场地的具体位置，面积也与涉案场地不一致，合同签订时间为2008年8月1日，而广益公司的成立时间为2008年9月1日，合同上广益公司的印章违法无效，该合同约定的合同履行期限为一年，已经到期。本院认为，当事人对该证据的真实性无异议，本院对此予以确认。至于合同的主体问题，涉及本案责任承担主体，本院将在其后另行分析阐释。 4．***、**认为，发票和收款收据，证明租金的付款人是公司而不是个人。一建公司对证据的真实性无异议，但认为都是应***、**的要求开具的，有关费用也都是***、**个人缴纳的，并不是广益公司缴纳的。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。如上证据分析，付款主体与法律责任的承担主体是两个不同的概念，实践中，二者也存在不一致的情况，应根据在案查明的事实依法认定本案租赁法律关系中支付租金义务的责任主体。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2008年8月1日，福建省第一建筑工程公司物业管理分公司（甲方、出租方，以下简称省一建物业公司）与广益公司（乙方、承租方）就场地租赁事宜签订一份《场地租赁合同》，约定租赁期为壹年，从2008年8月1日至2009年7月30日，每月租金800元，电费由承租方支付。其中，《场地租赁合同》的行头“承租方”处为手写的“***、永安市广益新型能源开发有限公司”，末尾“乙方”处加盖了广益公司的公章，***在其下的“代表”处签名。嗣后，省一建物业公司向对方交付了租赁场地。 2.上述《场地租赁合同》到期后，广益公司继续使用上述租赁场地，省一建物业公司继续按原租金标准收取场地租金至2010年。自2011年起，上述租金标准提高到每月900元。广益公司按约交付租金至2020年12月止，期间，广益公司有通过***或**的个人银行账户向福建省第一建筑工程公司（以下简称省一建公司）或省一建公司留守处缴纳租金和电费，省一建公司均有向***或**出具税务发票和收款收据，其上记载的付款人均为“广益公司”。 3.2021年以后，广益公司未再交付租金，亦未缴纳电费，至今尚欠2021年1月1日至2022年6月30日的租金16,200元及电费10,183元。 4．省一建物业公司系省一建公司的分公司。2011年，省一建公司开始进行改制。2014年，省一建公司的名称变更登记为一建公司。 5．广益公司成立于2008年9月11日，登记的住所地为永安市××镇××路××号，***系公司的法定代表人、执行董事兼总经理。广益公司成立之初，公司资本20万元，***出资12万，占60%。2011年6月24日，广益公司注册资本变更为500万元，实收资本500万元，其中，***实缴出资496万元，**实缴出资4万元。目前，广益公司为存续状态。 6．永安市***坑边路268号为省一建公司留守处的门牌号，该址原门牌号为永安市××镇××路××号、永安市××镇××路××号（广益公司注册登记地）。上述三个门牌地址均为同一地址。 根据房屋所有权证（永房证字第8××9号）所载，坐落于永安市××镇××路××号的房屋产权人为省一建永安分公司，层数为二层，建筑面积385.2平方米。根据国有土地使用证（永国用2003第0××9号）所载，坐落于永安市××镇××路××号的土地使用权人为省一建永安分公司，总面积19291.58平方米。庭审中，双方当事人一致确认本案涉案租赁物为上述房屋所有权证所载的二层房屋及其周边场地。 本院认为，首先，从《场地租赁合同》的末尾签名处，可知，***系作为广益公司的“代表”身份在其上签名。合同的行头“承租方”处虽然为手写的“***、永安市广益新型能源开发有限公司”，但从合同的基本结构及签订习惯上来说，合同行头为合同首部内容，合同尾部才是合同的签署栏，合同当事人的签名应体现在合同尾部的签署栏上，况且，本案合同行头处的“***”与末尾处***本人签名的书写习惯明显不一致，因此，不能仅凭合同行头处手写的“***”即认定该合同的签订一方为***个人。其次，设立中公司虽然不具有独立法人人格，但是已经具备了一定的权利能力和行为能力，可以以自己的名义对外进行民事活动。本案签订《场地租赁合同》时，广益公司虽然尚未成立，但***作为公司的发起人，有权代表设立中公司对外从事公司设立活动。其基于公司利益（租赁场地用于公司的经营活动），以设立中公司名义签订的《场地租赁合同》，按照合同的相对性和名义主义原则，权利义务应当归属于设立中公司，公司成立后当然应当承继合同的权利义务。故，本案《场地租赁合同》的合同当事人应为省一建物业公司与广益公司。对一建公司关于***系合同当事人的主张，本院不予采纳。 省一建物业公司作为省一建公司的下属分公司，省一建公司经改制后变更登记为一建公司，故，应由一建公司概括承继上述《场地租赁合同》的权利义务。《场地租赁合同》到期后，广益公司继续使用租赁物，一建公司继续收取租金，双方构成不定期租赁合同法律关系，广益公司应继续按约定支付租金。现广益公司拖欠2021年1月1日至今的租金未付，已构成根本违约，一建公司要求解除双方之间的租赁法律关系，并要求广益公司支付拖欠的租金16,200元（截至2022年6月30日）及电费10,183元，并继续支付租金至租赁法律关系解除之日，符合法律规定及双方之约定，本院予以支持。其中，广益公司收到本案起诉状的时间为2022年11月11日，该日为本案租赁法律关系解除之日，故，截至租赁法律关系解除之日，尚欠租金为20,130元。此后，广益公司仍应按原租金标准每月900元，支付逾期占用期间的损失（占用费）直至腾空场地之日止，但应给予其必要的腾空时间，考虑到疫情等因素的影响，本院酌定以两个月为宜。公司在民事经济活动中，必然通过内部职务授权或委托代理的方式实现其经营目的，结合省一建公司或一建公司出具的税务发票和收款收据中记载的付款人均为“广益公司”之事实，可以认定，***或**均系为广益公司履行缴纳租金和电费的义务，法律责任的主体仍为广益公司。一建公司以此为由主张***或**承担法律责任，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百五十七条第二款、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下： 一、解除福建一建集团有限公司与永安市广益新型能源开发有限公司之间的租赁法律关系； 二、永安市广益新型能源开发有限公司应于本判决生效后六十日内立即搬离永安市***坑边路268号，并将其上的一幢二层房屋（产权证号：永房证字第8×**）及其周边场地交还给福建一建集团有限公司； 三、永安市广益新型能源开发有限公司应于本判决生效后十五日向福建一建集团有限公司支付租金20,130元（截至2022年11月11日）及电费10,183元，合计30,313元，并从2022年1月12日起，按每月900元的标准支付逾期占用期间的损失（占用费）至实际交还上述租赁物时止； 四、驳回福建一建集团有限公司的其他诉讼请求。 若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费460元，减半收取230元，由福建一建集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员　　余　源 二〇二二年十二月五日 法官助理　　**小 书 记 员　　邵　强 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。