刘Ｘ与ＸＸ有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

陕西省彬州市人民法院 民事判决书 （2025）陕0482民初2426号 原告：刘X，男，1989年6月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市。 委托诉讼代理人：***，XX法律服务所法律工作者。 被告：XX有限责任公司，住所地：陕西省咸阳市 法定代表人：***，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，系该公司职工。 第三人：XX有限公司，住所地：陕西省西安市 法定代表人：王X，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王XX，系该公司员工。 原告刘X与被告XX有限责任公司（以下简称XX公司）、第三人XX有限公司（以下简称XX城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘X委托诉讼代理人***和被告XX公司委托诉讼代理人***、第三人XX城建公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘X向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付延迟交房违约金31593.3元；2、依法判令第三人继续履行装修合同，为原告装修房屋；3、依法判令被告赔偿原告误工费、交通费40000元；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月20日，亚原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所有的16幢楼2单元1801室房屋，房屋总价为638248元。原告缴纳首付款218248元，按揭贷款420000元。约定房屋于2022年12月30日前交付。2021年12月5日，原告与第三人XX有限公司签订住宅室内装修施工合同，约定被告按照每平米1500元标准为原告装修房屋，原告向被告交付了50000元装修款。时至今日，被告未向原告交房，也未进行房屋装修。被告的行为已经构成了严重违约，为维护原告合法权益，现起诉于法院，请求依法判处。 被告XX公司辩称，根据彬州世纪城项目监理公司陕西华融工程项目有限公司出具的《不可抗力统计表》及各级政府下发的对应文件可知，彬州世纪城项目自2020年1月1日至交房之日，因不可抗力已停工407日。除业主自身原因未及时收房外，其他延期交付完全是由于不可抗力导致的，不应该要求被告承担违约责任。被告所主张的不可抗力主要体现在四个方面，第一是由于新冠疫情防治造成的封控停工；第二是由于重污染天气、臭氧管控、环保督查、文明城市复查导致；第三是由于如中考、高考、全运会、残运会等；第四是由如洪水等自然灾害造成的停工。综上所述，被告已经全部履行了合同义务，履行过程中的迟延是由于不可抗力所导致，故被告人不应承担违约责任。答辩人诉请的房屋精装修事项，属于被答辩人与本案第二被告签订的《住宅屋内装修施工合同》约定义务，与答辩人无关。被告已经履行了房屋交付义务，原告以房屋不是精装修为由拒绝收房不得主张逾期交房违约金。 第三人XX城建公司辩称，原告与答辩人签订《住宅室内装修施工合同》，答辩人作为开发商XX公司的合作单位向原告提供装修以落实优惠政策；合同约定装修款由XX城建公司与开发商结算，原告不另行支付费用。原告与开发商签订房屋买卖合同后，购房款交给开发商，答辩人至今未收到开发商的装修结算款，不应再承担装修义务，也没有返还装修款的义务，请求驳回原告诉讼请求。此外，涉案项目装修款返还涉及业主数量巨大，大部分业主与答辩人达成协议，按照每平方米500元的标准返还装修款，且大部分业主已经履行。因此，即使法院认为答辩人应该返还装修款，也应该按该标准返还。 经审理查明，2022年7月20日，原告刘X与被告XX有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的16幢楼2单元1801室房屋，房屋合同面积为121.34平米，房屋总价为638248元。原告于2022年7月14日向被告缴纳首付款218248元，后于2022年11月16日向被告缴纳了按揭贷款420000元。合同约定合同约定双方买卖合同明确约定“出卖人应当在2022年12月30日向买受人交付该商品房”，逾期交付责任约定“…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。2024年7月6日，被告XX公司通知业主收房时，该小区内系临时用电，天然气未接通，小区房屋部分项目进行了验收，房屋整体未进行竣工验收。2024年8月7日，原告领取了该房屋钥匙并办理相关收房手续。 2021年12月5日，原告与第三人XX有限公司签订《住宅室内专修施工合同》，约定被告按照每平米1500元标准为原告装修房屋，原告向第三人交付了50000元装修款。 另查明，原告同意第三人主张的按照每平方米500元的标准返还装修款。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、承诺书、复工协议，被告提供的建筑工程施工许可证、交房表及登记表、不可抗力统计表、票据及第三人提供的解除《住宅室内装修施工合同》的协议等相关证明资料在案佐证。 本案双方争议的焦点是被告XX公司逾期交房是否属于不可抗力、是否应承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方当事人均应按合同约定行使权利和履行义务。本案双方争议的主要焦点是被告逾期交房是否属于不可抗力、是否应承担违约责任。本院审查认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案被告主张的不可抗力因素，主要有疫情防控、中高考、极端天气、全运会、残运会、重污染天气、中央环保督察组检查、全国文明城市复查、臭氧管控等。其中疫情防控，虽然具有突发性、不能预见，属于不可抗力，但被告主张疫情防控的时间段为2020年1月25日至2020年2月27日、2021年3月1日至2021年3月26日。上述时间段均在原、被告签订合同之前。全运会、残运会，分别是2021年9月15日至27日和2021年10月22日至29日举行，也是在本案合同签订之前。中高考每年都有，中央环保督察组检查、全国文明城市复查等是正常的政府管理行为。对这些正常的社会行为和政府管理行为，原、被告签订合同时，被告是能够预见的，不属于不可抗力。关于重污染天气的响应、臭氧管控、极端天气等，有关部门近些年每年都会发布，被告签订合同时应该有一定的预见性。考虑到近几年污染天气管控越来越严格，停工时间较长，为了公平合理，本院对合同签订之日至合同约定交房之日，必须停止施工的93天，予以扣减。对于合同约定交房之日至实际交房之日的停工天数，不再扣减。因被告未能按期交构成违约，被告应该按合同约定的违约金，即“按日计算向买受人支付全部房价款万分之一”。被告虽然2024年7月6日通知交房，但当时并不符合交房条件，原告2024年8月7日收房，被告累计迟延交房585天（2022年12月31日-2024年8月7日），扣减93天后，被告应支付违约金31401.8元（638248元×0.0001×492天）。原告要求第三人继续履行装修合同，第三人主张按照每平方米500元标准退还原告装修款并不再履行装修合同，原告同意该退还标准，即第三人退还原告装修款60670元（121.34㎡×500元），双方签订的《住宅室内装修施工合同》不再履行。原告主张被告赔偿其误工费、交通费40000元，未提供相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告彬州世纪城投资有限责任公司于判决生效之日起五日内支付原告***逾期交房违约金31401.8元； 二、第三人陕西金汤城建工程有限公司于判决生效之日起五日内退还原告***装修款60670元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 以上款项，限本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取291元，由被告XX有限责任公司承担99元，由被告XX有限公司192元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年七月八日 书记员*** 附：一、本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。