上海威猛非开挖技术工程有限公司与上海伍杨投资集团有限公司、上海杨伍木制艺术品有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民事判决书

（2018）沪0112民初19418号

原告(案外人)：上海威猛非开挖技术工程有限公司，住所上海市奉贤区。

法定代表人：**,总经理。

委托诉讼代理人：***，上海市金钟律师事务所律师。

被告(申请执行人)：***，男，1969年11月8日出生，汉族，户籍地福建省福州市。

委托诉讼代理人：***，上海市协力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，上海市协力律师事务所律师。

被告(被执行人)：**，男，1967年12月19日出生，汉族，户籍地福建省。

被告(被执行人)：上海伍杨投资集团有限公司，住所上海市闵行区。

法定代表人：真三凤。

被告(被执行人)：上海杨伍木制艺术品有限公司，住所上海市奉贤区。

法定代表人：**。

原告上海威猛非开挖技术工程有限公司(以下简称威猛公司)诉被告***、**、上海伍杨投资集团有限公司(以下简称投资公司)、上海杨伍木制艺术品有限公司(以下简称艺术品公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用普通程序于7月19日公开开庭进行了审理。原告威猛公司的委托代理人***、被告***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告**、投资公司、艺术品公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。

原告威猛公司向本院提出诉讼请求：1、确认威猛公司与艺术品公司于2016年6月16日签订的《上海市房屋租赁合同》有效；2、威猛公司继续租赁上海市奉贤区奉浦大道1166号7、8幢房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：2016年6月16日，原告威猛公司与被告艺术品公司签订厂房租赁合同，约定，艺术品公司将系争房屋中的2,500平方米租赁给原告，租赁日期自2016年3月15日起至2026年3月14日止……。原告自租赁房屋后即按照合同及上海市奉贤区人民法院(以下简称奉贤法院)协助执行通知支付至该院租金2,430,165元(租金付至2020年3月14日，含5万元押金、10万元抵扣借款)，原告委托装潢公司对房屋进行装饰装修。双方签订了合法有效的租赁合同，且已履行了合同，根据《合同法》第二百二十九条规定，请求法院带租赁拍卖该房屋。

被告***辩称，不认可原告威猛公司与艺术品公司签订的租赁合同的真实性，认为租赁关系涉嫌双方恶意串通。系争房屋在租赁关系成立之前，***设立了抵押权，之后，通过司法查封。原告的主张不符合买卖不破租赁的基本条件，房屋装饰装修发生在前，租赁合同签订在后，不符合正常的租赁关系，法院向原告发出协助执行通知后，原告与艺术品公司签订了借款协议和借款抵扣房租协议，双方名为租赁实为抵债，损害***的合法利益。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，系争房屋登记的权利人为艺术品公司，于2014年2月25日、6月28日、8月20日分别设立抵押登记，抵押权人依次为上海闵行南大小额贷款股份有限公司、***、***；系争房屋于同年11月18日被本院(2014)闵民二(商)初字第2179号诉讼保全查封。

本院于2015年4月15日作出(2014)闵民二(商)初字第2179号民事调解书，确认：一、**、上海伍杨投资集团有限公司结欠***借款本金17,400,000元以及截止2014年10月10日的利息1,000,000元，共计18,400,000元。此款**、上海伍杨投资集团有限公司于2015年10月31日之前共同向***归还本金3,000,000元，于2016年4月30日之前共同向***归还本金7,000,000元，于2016年10月31日之前共同向***归还本金5,000,000元，于2016年12月31日之前共同向***归还剩余本金2,400,000元及利息1,000,000元；二、**、上海伍杨投资集团有限公司应于2016年12月31日之前偿付***以未还借款为本金，自2014年10月11日起至实际还款之日止，按照月息1%计算的利息；三、如**、上海伍杨投资集团有限公司有任何一期逾期支付，***有权就余款一并申请执行；四、**、上海伍杨投资集团有限公司到期不能履行上述给付义务时，***有权以上海杨伍木制艺术品有限公司位于上海市奉贤区奉浦大道1166号7幢、8幢房产折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿；……因被告**、投资公司、艺术品公司未能履行调解书确定的义务，根据权利人***的申请，本院于2016年3月3日以(2016)沪0112执2527号立案执行。

2016年3月28日，威猛公司与上海艺登设计装潢工程有限公司(以下简称艺登公司)签订《建设工程施工合同》，约定，工程暂估价为170万元，工期为2016年3月25日至2016年5月10日，计45天，工程款支付方式，本工程竣工验收合格半年内一次性付清。2017年1月23日，艺登公司出具装饰装修工程结算汇总表，确认工程造价1,773,482元，原告实际已支付艺登公司1,150,000元，艺登公司开具其发票金额1,250,345元。

2016年4月5日，原告威猛公司收到奉贤法院(2015)奉执字第1226号、1228号协助执行通知书，协助事项为：要求威猛公司提取、扣留艺术品公司、投资公司房屋租赁费，威猛公司于2016年6月27日、2017年8月25日以代付租金名义向该院分别汇入648,385元、1,781,780元，合计2,430,165元。

2016年6月16日，原告威猛公司与被告艺术品公司签署《上海市房屋租赁合同》，约定，原告向被告艺术品公司承租系争房屋，建筑面积约2,500平方米租期为10年，自2016年3月15日起至2026年3月14日止，年租金547,500元，每三年递增6%等内容。另附补充条款，搭建的顶棚以下的投影面积830平方米，年租金90,885元，门卫室年租金12,000元。

2016年7月27日，原告威猛公司与被告艺术品公司签订借款协议，约定，由艺术品公司向威猛公司借款10万元，借款期限不超过一年，2017年8月，双方又签订借款抵扣房租协议，确认，艺术品公司所欠10万元借款在威猛公司应付的2017年5月15日至11月14日应付的租金中冲抵，双方签订的为期10年的租赁合同，年租金为650,385元。

本院于2017年8月18日作出公告，责令艺术品公司限期履行付款义务或者搬离系争房屋，2018年1月19日，作出拍卖、变卖系争房屋的裁定。原告威猛公司以承租人的身份向本院提出异议后，本院于5月23日作出(2018)沪0112执异48号执行裁定书，驳回威猛公司的执行异议请求。威猛公司不服裁定，遂提起本案诉讼。

以上事实，由原告提供的上海市房屋租赁合同、建设工程施工合同、借款协议、借款抵扣房租协议、银行转账明细及发票、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、公告以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，系争房屋，被告***设立抵押的时间为2014年8月20日，法院保全查封时间为2014年11月18日均早于原告与被告艺术品签订租赁合同的时间2016年6月16日，因此，租赁关系不得对抗申请执行人即被告***，也不能产生阻却法院对系争房屋予以执行的法律效果。原告与艺术品公司于2016年3月28日签订《建设工程施工合同》，工程竣工验收合格半年内工程款付清，工期仅45天，但实际上装饰装修后，但工程款至今尚未结清。该合同中，工程名称、地点、内容等主要条款不明，都是空白的。另外，签订施工合同时间早于签订租赁合同的时间，以上所述情况均不符合商业惯例,有悖市场交易习惯。原告提供了借款抵扣房租协议，即以艺术品公司10万元借款折抵威猛公司半年租金325,192.50元，也不符合常理。本院认为，借款关系与租赁关系系不同法律关系，不能混淆，借款合同中的实际收款人为第三人***，非本案中的被告艺术品公司。原告称已支付房屋保证金(押金)5万元，未能提供相应的付款凭证。原告认为，其已将租金付至2020年3月14日系其单方主张，缺乏事实依据，理由不能成立。至于原告协助法院执行，将款项2,430,165元转入法院账户，并不能充分证明租赁关系合法有效。根据法律规定，原告依据租赁合同占有查封房屋，法院可以解除其占有。因此，对原告主张租赁合同有效，本院不予支持。至于原告提及的因租赁系争房屋造成的损失，原告可以依据合同要求艺术品公司承担违约责任。审理中，被告**、投资公司、艺术品公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其自行放弃诉讼权利。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：

驳回原告上海威猛非开挖技术工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费33,080元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年七月三十日

书记员***

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国物权法》

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

……

（二）、案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

……