四平市超盛房地产开发有限公司与四平市福达通信工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吉林省四平市中级人民法院

民事判决书

（2018）吉03民终403号

上诉人（原审被告、反诉原告）：四平市超盛房地产开发有限公司。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，该公司职员。

委托诉讼代理人：***，吉林英诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：四平市福达通信工程有限公司。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：艾锐，该公司职员。

委托诉讼代理人：***，四平市四马路法律服务所法律工作者。

上诉人四平市超盛房地产开发有限公司（以下简称超盛房地产公司）因与被上诉人四平市福达通信工程有限公司（以下简称福达通信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

超盛房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一切诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审认定超盛房地产公司违约错误。双方除购房协议外，另在同一日签订认购书一份，该认购书明确约定如福达通信公司不能在2011年5月1日前交付全部购房款，房屋买卖合同作废，剩余购房款予以退回。故双方一共有两个合同，应当依据合同的约定履行，福达通信公司未按照合同的约定履行，购房协议条款作废，不能作为认定超盛房地产公司违约的依据，而且认购合同为主合同，双方签订的购房协议为从合同，主合同依据双方约定无效，那么从合同也应无效。原审判决违约金过高，且福达通信公司提出的应为损失，非违约金，判决承担全部违约金错误。福达通信公司没有证据证明所受损失的情况，应承担举证不能的责任，按照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金高于造成的损失的，当事人可以请求法院适当减少，原审法院全额判决违约金错误。另，福达通信公司提出赔偿诉讼已过诉讼时效，应予以驳回。按照双方签订的购房协议的约定，福达通信公司在2011年6月18日即应知道其权利已经被侵害，福达通信公司要求给付的是违约金，是债权，且在起诉中福达通信公司称，几年来一直在催促但在一审审理过程中也并没有证据能够证明，其并未要求超盛房地产公司承担任何经济损失，故福达通信公司的诉请超过三年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不正确。

福达通信公司答辩称：双方签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，且双方已经实际履行，超盛房地产公司不能在约定的期限内为福达通信公司办理产权房照，应承担违约责任。双方在协议中关于损失费的约定，应当认定为违约条款，超盛房地产公司应按约定承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

福达通信公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给付违约金98800元；2、一切诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2011年3月15日，原、被告签订《购房协议书》一份，双方约定：1、被告将坐落于四平市铁东区南九经街东侧、南二纬路南侧、三中北侧学府名城小区一、二楼面积170.62平方米的商网以988000元的价格卖于原告。2、由于被告该楼盘暂时没有办理进户手续，暂不能办理房照及一切相关手续，因此被告同意原告预付70万元，等到被告办理完进户手续并且将水电其他配套设施进户以后，原告将剩余房款288000元付清。3、被告向原告承诺，到2011年5月1日将所有一切的配套设施及办理房照的相关手续办理齐全，如果到期未办理完毕，甲方愿意给予乙方购房总价10%的损失费。在2011年6月18日后，原告已经按约定交齐了全部购房款，被告已交付了房屋，此后原告一直催促被告办理房照事宜，但是被告至今没有办理该房照。以上事实有《购房协议书》、《入户通知》等在卷为凭。一审法院认为：原、被告间签订《购房协议书》，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，且双方已实际履行，应认定该协议合法、有效。双方均应按此协议规定的内容履行各自的权利、义务。被告四平市超盛房地产开发有限公司不能按约定在约定期间内办理房照，应承担相应的违约责任。双方在协议中第三条关于损失费的约定，应认定为违约条款，故被告应按此约定承担违约责任。双方约定的违约责任为合同标的10%，并不违反法律规定，故本院对原告的诉讼请求予以支持。关于被告辩称的诉讼时效问题，因法律规定诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算且本案涉及物权的保护，故不应认为超过诉讼时效。被告四平市超盛房地产开发有限公司向法庭提供的《认购书》，因时间在2009年9月1日，且没有原告四平市福达通信工程有限公司的公章，原告对此予以否认，故本院对此不予认定，对其反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十的规定，判决:一、被告四平市超盛房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告四平市福达通信工程有限公司违约金98800元。

二、驳回原告四平市福达通信工程有限公司反诉的诉讼请求。

本院二审对一审认定的事实予以确认。

本院认为：关于《认购书》与《购房协议》的关系，商品房认购书的合同性质为预约合同，签订认购书的目的是为将来签订买卖合同所作的事先约定，不是对行为结果的直接确认。本案中超盛房地产公司虽与福达通信公司的员工签订了认购书，但双方并未按认购书的约定实际履行，而是其后与福达通信公司重新签订《购房协议》并已实际履行。故超盛房地产公司以认购书为主合同，购房协议为从合同为由，主张购房协议无效的上诉理由不能成立。超盛房地产公司在《购房协议》中承诺“到2011年5月1日将所有一切的配套设施及办理房照的相关手续办理齐全”，虽超盛房地产公司在诉讼中称福达通信公司未足额交付购房款，但事实上导致至2017年8月方能办理房产证照是超盛房地产公司自身的原因，并非福达通信公司未足额缴纳房款。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外、出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，超盛房地产公司应按《购房协议》的约定给付福达通信公司购房总价10%的损失费。关于福达通信公司是否超过诉讼时效的问题。超盛房地产公司作为房屋出售方，有义务为买受方提供办理房屋产权证照的相关手续并协助买方办理。福达通信公司作为买方经常向出售方主张违约损失和办理房屋产权证照符合常理，诉讼中称2017年5月份，向超盛房地产公司主张赔偿损失和办理房照时，超盛房地产公司还称不能办理房屋产权证，与超盛房地产公司庭审自认2017年8月后方能办理房屋产权证的说法相吻合。故福达通信公司称曾多次要求超盛房地产公司办理房屋产权证具有高度可能性，其提起的本次诉讼未超过诉讼时效。一审法院关于是否超过诉讼时效的裁判理由有误，应予以纠正。综上，超盛房地产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2270元，由上诉人四平市超盛房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年五月九日

书记员***