***、***粤建筑工程有限公司物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初6237号 原告（反诉被告）：***，男，1973年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：**誉，广东南方***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东南方***律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***粤建筑工程有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东红棉律师事务所律师。 原告（反诉被告，下称原告）***与被告（反诉原告，下称被告）***粤建筑工程有限公司（以下***粤公司）物权保护纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**誉，被告祥粤公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.由被告直接向原告支付修复费用36492元；2.判决被告向原告支付因房屋损坏至今无法居住而另行租赁房屋产生的租赁费126000元、物业管理费（含卫生费）5931元（自2019年1月21日起计至2022年1月20日，租赁费3500元/月，物业管理费（含卫生费）164.75元/月）；3.判决被告向原告支付搬家费用，每次1600元，共两次，合计3200元；4.判决被告向原告支付因处理房屋受损、搬家等事宜产生的误工损失费每天1172元，共6天，合计7032元；5.判决被告赔偿原告房屋损坏折旧费50000元；6.判决被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由如下：2017年，被告通过招投标程序中标了中国人民解放军海南省军区广州三元里离职干部休养所（现名为：中国人民解放军广东省军区广州第二十二离职干部休养所，以下简称**所）发包的其所管辖的位于广州市白云区黄石东路11栋住宅楼的综合整治工程（以下简称项目工程），并于2017年6月15日与**所签订了《建设工程施工合同》，合同约定项目工程主要包括11栋住宅楼外墙整修、排水系统改造、道路维修等。上述合同签订后，被告随即开始组织施工，但被告在施工过程中一直存在很多问题，监理单位广东省广大工程顾问有限公司亦多次向被告发出整治通知单。2017年11月，因被告施工、管理不善，擅自进行天面试水造成项目工程中某栋房屋浸水，并导致某栋房屋地基下沉、墙体开裂、地板、门窗损坏的安全责任事故，监理单位广东省广大工程顾问有限公司立即向被告发出了工程暂停令，要求被告对某栋房屋浸水造成的房屋损坏、地基下沉等问题进行整改，但被告借故推卸责任、怠于采取修缮防护措施至今未对某栋房屋进行整改、修缮。原告所居住的房屋属于项目工程的某栋房屋的2D0B号房屋，因被告施工、管理不善，擅自进行天面试水造成房屋浸水，导致房屋地基下沉、墙面开裂、房屋内地板、门窗受到损坏，无法正常居住，而被告对此不理不睬、不予整改，使得原告有房不能住、有家不能回，而至今在外租赁房屋进行居住，给原告造成了经济和精神损失。为此原告为能早日回到自己房屋居住，特向法院提起本案诉讼，恳请法院查明本案事实后，判如所请。 被告祥粤公司答辩并提起反诉称：被告承包**所综合整治工程及在施工中对某号楼楼顶天面试水时发生漫水事件是事实，但漫水事件发生之后，某号楼地基基础未发现有不均匀沉降而引起上部结构损坏迹象、主体承重构件的钢筋混凝土梁、柱、板基本保持完好，该房屋可按现状使用。原告所在房屋发生室内部分地面沉降、间隔墙开裂的原因一是地下水下降，混凝土层与回填层分离而悬空，二是间隔墙直接砌筑在未铺设钢筋的混凝土层上，无法承受间隔墙体的重力，存在构造不足。被告在施工中试水时发生漫水，是地表面漫水，并不会造成地下水下降，也不会造成回填层与混凝土层发生分离的现象。原告以被告在楼面整修施工中试水时有漫水为由要求被告承担赔偿及修缮涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。此外，案涉楼房是1995年建成，已属旧房，首层的地面和间隔墙墙体部分开裂，只需简易修缮即可，但原告却要求全部拆除重做，无疑徒增修缮成本。由于原告等业主认为是我司施工造成其房屋墙体、地面开裂，多次找**所领导反映问题，经**所多次协调，我司一直都是同意先对受损房屋进行修缮，且我司也对20A房进行了修缮，本应继续开始20B、C、D修缮工作，但由于20B、C、D业主不同意先修复，而是要求我司先进行赔偿，最终在**所及司法所的多次协调下，我司与原告签署《房屋修缮施工协议》，约定我司在保留追查事故原因和责任划分权利的前提下进行房屋维修工作，对室内墙体、地面拆除重做（包括室内用电线路等）。现有证据表明，原告墙体、地面开裂另有原因。因此原告的房屋修缮重做工程，并非我司的责任和义务，且鉴于原告无理起诉我司要求赔偿，故我司提出反诉请求：1.判令原告支付给被告维修费用49169元；2.本案诉讼费由原告承担。 针对被告祥粤公司的反诉，原告***辩称：被告的反诉请求没有依据，应予以驳回。因为被告的过错给原告房屋造成了严重损害，被告本就应当为原告维修房屋，这是其应当履行的义务，且双方签订的协议尚未履行完毕，修缮工程也未完成，被告反诉要求返还维修费用没有事实和法律依据。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的房地产权证、施工合同、工程暂停令、工作报告、照片、关于三元里**所综合整治工程第一次工程例会讲稿、**所综合整治某栋修缮项目、公示信息、紧急会议纪要、工程例会会议纪要、复工申请报告、工商登记材料、证明、《检测鉴定报告》《协议书》《房屋租赁合同》、产权证、收据、银行流水、物业费发票、微信聊天记录、《房屋安全鉴定报告》等证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 坐落于广州市白云区某号某栋2D0B(以下简称涉案房屋)的登记产权人为***，规划用途为住宅，建筑面积为60.89平方米，该房屋位于中国人民解放军海南省军区广州三元里离职干部休养所（现名为：中国人民解放军广东省军区广州第二十二离职干部休养所，以下简称**所）内，房屋类型为电梯楼（楼梯楼加装电梯）。该房屋位于广州市白云区黄石街黄石东路，物业费标准为1.2元/平方米·月，广州市房地产租赁管理所公布的2019年至2020年(2021年尚未公布)广州市房屋租金参考价中，该区域居住用房电梯楼的租金参考价分别为38元/平方米·月、34元/平方米·月。 2017年6月15日，**所（发包人，甲方）与祥粤公司（承包人，乙方）签订了《建设工程施工合同》，约定甲方将**所综合整治工程发包给祥粤公司，工程内容主要包括11栋住宅楼外墙整修、给排水管网系统改造，营院道路维修，以及水泵房（站）新建等项目。如承包人违反本合同的约定造成发包人或任何第三人的财产和人身损害的，应由承包人自行承担全部责任。 上述合同签订后，祥粤公司于2017年8月10日正式进场施工。祥粤公司选聘了广东省广大工程顾问有限公司(以下简称广大公司)作为工程监理单位。 2017年11月16日，祥粤公司在某栋屋面防水池防水处理完成后，在未通知监理、业主单位的情况下，进行试水实验，试水实验当天晚上未关闭水阀导致屋面水池满水溢出流至首层地面，成该栋电梯水浸损坏及部分住户水浸受损，广大公司曾于该日**粤公司发出《工程暂停令》，要求祥粤公司暂停全部施工，妥善解决某栋住户的损失和电梯维修工作。祥粤公司承诺立即安排工人拆除天花、清洗楼梯等。试水实验相隔约7天后首层住户发现首层部分墙体出现不同程度的开裂现象、地面局部出现下沉迹象。 2018年8月17日，**所委托广州市尚标房屋鉴定有限公司对某号大院某栋房屋安全性程度进行鉴定，该公司于2018年12月7日作出《房屋安全鉴定报告》，载明主要检查情况综述：1.地基基础未发现有不均匀沉降而引起上部结构损坏迹象。2.房屋主体及室外地面稍有下沉现象，但未超标准规定值。3.20A、20B及20C的室内部分地面出现下沉，20C房个别墙体出现较为严重开裂，20C、20D共用墙出现下沉开裂。鉴定结论为：依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”，该房屋可按现状使用。处理意见为：1.聘请由资质的设计及施工单位进行维修及加固处理。2.对20C开裂严重的墙体及与20D共用墙体拆除后重新砌筑，20A、20B及20C室内下沉的地面夯实后重新铺设地面砖。3.房屋使用人应加强监测，如发现异常情况，立即通知有关部门，并采取有效措施，以确保安全。 2019年1月7日，**所再次委托广州市尚标房屋鉴定有限公司对某号大院某栋房屋安全性程度进行鉴定，该公司于2019年9月2日再次做出《房屋安全鉴定报告》，载明主要检查情况综述：1.地基基础未发现有不均匀沉降而引起上部结构损坏迹象。2.主体承重构件的钢筋混凝土梁、柱、板基本保持完好。鉴定结论：依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”。处理意见为：1.房屋使用人应加强监测，如发现异常情况，立即通知有关部门，并采取有效措施，以确保安全。2.对该房屋墙体及地面出现的损坏进行维修加固处理。 另查明，祥粤公司提交其于2019年7月8日发送给**所及20B、20C、20D住户的《关于20B、C、D房修缮的报告与请求》，主要内容为20A房的加固工程于6月27日开始至今已基本结束，鉴于以上实际情况，我们向**所及20B、20C、20D住户呼吁，我们知道本次房屋沉降不是我们的全责，但我们在房屋加固及修缮回原状的承诺不变，请**所及20B、20C、20D住户正视房屋实际情况，在房屋房租补偿上实事求是的退一步解决问题，抓紧进行房屋修缮。我们提请已经开始了20A修缮工作，应该是连续开始20B、C、D修缮工作。在此前我们已经和**所及住户反复沟通几次了，我们认为如因**所或20B、C、D住户原因本次还不能连续开展房屋修缮施工，那责任及后果就由**所及住户承担。 2019年7月11日，**所向某栋住户发出《通知》，主要内容为：**所就各住户提出受损房屋的修缮、赔偿、租金等问题，多次与施工方进行交涉，但施工方认为各住户所提要求过高，难以达成协议，我们又施压给施工方与各住户直接协商未果。为维护本所和各住户的利益，使受损房屋尽快得到修缮，让各住户早日回家入住，**所建议：1.7月底之前，先将进行受损房屋修缮，确保整栋楼安全；2.关于争议的赔偿金问题，各住户和施工方可以通过法律途径依法依规进行赔偿。3.如7月底前，各住户仍不同意先修缮再赔偿，下一步**所不再进行协调，由各住户自行走法律程序。 2019年7月22日，祥粤公司向**所发出《关于20B、C、D房修缮的报告》，主要内容为2019年7月20日，**所代表、20B、20C、20D业主（其中包括***）、祥粤公司代表在**所会议室进行了沟通，其中20D业主作了总结代表发言，诉求包括：1房租补偿三户统一标准，从2018年12月开始计算至可以入住为止，每月2600元。2.修缮按不同损坏情况及房屋原状进行修复。3.房屋赔偿问题下步协商。祥粤公司的意见为：房屋受损没有证据证明是祥粤公司全部直接责任，因此祥粤公司不能承担住户的全部诉求，祥粤公司只承担住户第二条诉求，即承担20B、C、D按不同损坏情况及房屋原状进行修复。 祥粤公司还提交了某栋20A房业主**出具的书面证言，载明“兹证**粤公司在小区整治施工过程中引起墙体开裂等，**所领导多次开协调会协商，祥粤公司同意先修缮，我同意修缮并已修缮完毕”。 ***表示其并未收到上述祥粤公司发出的报告及**所的通知，也未参与2019年7月20日的沟通会议，对会议内容毫不知情。***并对**的书面证言不予确认，认为该证言仅能证明20A房的修缮情况，并不能证明***与祥粤公司之间协商修缮的事实。另***主**粤公司虽声称要对涉案房屋进行修缮，但其仅修缮墙面，不同意修复地面，因为涉案房屋最严重的问题是地面下沉，故其对祥粤公司提出的该修缮方案一直不同意。祥粤公司则主张因***要求祥粤公司先行赔偿完毕才同意修缮，双方未能就此达成一致才无法修缮。 2020年7月10日，广州市黄石街道司法所所长组织20B、C、D业主、**所代表、祥粤公司工作人员等人就房屋维修及赔偿等问题进行了现场协调，20B、C、D住户同意先修复，再走法律途径解决房租问题。 2020年8月4日，广州市黄石街道司法所所长到**所再次就房屋修缮具体事宜进行了现场勘查及会议协调，***与祥粤公司之间对于是否需要将涉案房屋地板全部打开重新修复和加固存在争议。 2020年10月，**所委托广州一佳检测鉴定有限公司对二栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂原因进行分析鉴定，该公司于2020年10月30日作出《分析检测鉴定报告》，其中载明：据现场了解，该项目曾对某栋临近房屋室外地面进行开挖重新铺设给排水管道、电气管道铺设、同时对屋面保温隔热层进行重新铺设及屋面水池重新做防水处理等整治工程，在屋面防水池防水处理完成后进行试水实验（试水时间为2017年11月16日），试水实验当天晚上未关闭水阀导致屋面水池满水溢出流至首层地面，相隔约7天后首层住户发现首层部分墙体出现不同程度的开裂现象、地面局部出现下沉迹象。原因分析：首层室内地面局部有不平整，部分区域地面有下沉迹象，开挖检测位置垫层与混凝土层均有分层脱离现象，部分间隔墙出现开裂现象。根据现场检查情况分析，该房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂的原因为：回填土为粘性土、垫层为石粉层或砂层（实测厚度均大于或等于170mm），该层容易在地下水下降的情况下出现下沉与混凝土层出现分离；首层间隔墙体直接砌筑在未铺设钢筋的混凝土层上，存在构造不足的情况；周边整治工程施工加剧了回填层的水土流失；以上综合因素造成了首层地面出现下沉，地面下沉造成间隔墙体开裂。鉴定意见：1.房屋主体结构未发现有因不均匀沉降引起上部承重构件的异常变形情况；房屋主框架结构的地基基础工作状态基本正常、主体结构基本稳定。2.首层地面下沉及间隔墙体开裂与地面的构造不足以及周边整治工程施工有关。处理建议：1.建议对地面下沉的部位灌注水泥浆后，重新铺设地面层。2.对间隔墙体出现较大裂缝宽度的墙体进行拆除重新砌处理，裂缝宽度较小的墙体铲除批荡重新挂瓦抹灰处理。3.房屋使用人后续使用过程中加强对房屋进行监测，发现异常情况。原、被告双方对于上述《分析检测鉴定报告》均无异议。 2020年12月25日，***(业主)、**所（管理单位）、祥粤公司（施工单位）三方签署了《房屋修缮施工协议》，约定：就**所某栋20B房屋修缮达成如下协议：一、施工单位自愿但保留事故原因鉴别及责任划分申辩权利，对某栋20B房按计划进行加固和修缮恢复原状工作（附具体施工方案与图纸）。二、业主因房屋受损后造成在外租房、搬家费、误工费等所产生的相关费用的赔偿问题，业主方与施工方未达成一致，故业主房屋受损赔偿问题由管理单位聘请的律师向法院诉讼，通过法院裁决解决。三、由管理单位与业主共同监督管理施工单位对房屋进行加固与修缮施工工作。四、施工单位对房屋加固与修缮进行质量保证一年。该协议后附有具体施工方案及修缮图（内容略）。 上述修缮施工协议签署后，祥粤公司已对涉案房屋进行了部分修缮，但并未全部完工。后因***向本院提起本案诉讼，祥粤公司停止了后续修缮施工，并表示不同意继续进行修缮。 本案审理过程中，本院根据祥粤公司和***的申请，依法委托广州市华盟价格事务所有限公司分别对涉案房屋室内修缮工程（针对修缮施工协议中已完工的部分）的工程价值、涉案房屋未维修部分（根据原被告双方签订的修缮协议方案）的修缮费用进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2021年9月24日作出穗华价估[2021]317号评估报告书，评估结论为：涉案房屋室内修缮工程（针对修缮施工协议中已完工的部分）的工程价值为49169元。广州市华盟价格事务所有限公司于2021年9月24日作出穗华价估[2021]318号评估报告书，评估结论为：涉案房屋未修复部分（根据原、被告签订的修缮协议方案）的修复费用为30490元。本院将上述穗华价估[2021]317、318号评估报告书送达原、被告双方后，因***认为穗华价估[2021]318号评估报告中存在电路总开关、因施工拆卸原电器、厨房设施安装、厨卫防水等项目遗漏等问题，针对***的异议，广州市华盟价格事务所有限公司认为***的异议部分成立，并于2021年9月30日作出穗华价估[2021]318-1号评估报告书（**），评估结论为：涉案房屋未修复部分（根据原、被告签订的修缮协议方案）的修复费用为33492元。为进行上述评估，祥粤公司和***各预交鉴定费5000元。 还查明，***主张因涉案房屋外面开挖进行施工，涉案房屋厕所和厨房下水道因地面下沉变形导致污水倒灌，无法排水，厨房和厕所无法使用，**所的工作人员通知其搬家，故其于2019年1月20日从涉案房屋搬出，并在广州市白云区黄园路黄园二街租房居住，由此发生租赁费、物业管理费、卫生费、搬家费、误工费损失，为证明其主张，***提交了以下证据：1.***与案外人**分别于2019年1月20日、2020年1月21日、2021年1月22日、2021年7月23日签订的四份《房屋租赁合同》，显示***向**承租位于广州市白云区黄园路黄园二街某房，约定承租房屋建筑面积为88.9平方米，租赁期从2019年1月20日至2022年1月23日，月租金标准为3500元/月；2.**的房产证复印件及**出具的收据，载明***已向**支付了租赁期内的全部租金；3.物业费发票、卫生费发票等，拟证明其承租的房屋物业管理费为159.75元/月、卫生费为5元/月；4.微信聊天记录及微信转账记录，拟证明其从涉案房屋搬家至承租的房屋支付搬家费1600元；5.广州市白云区市场监督管理局开局的《收入证明》，载明***系该单位干部，月均收入25500元。 还查明，***于2021年3月1日向本院递交诉状，提起本案诉讼，其诉状中原第一项诉讼请求为：判令祥粤公司委托有资质的设计施工单位对涉案房屋全面加固地基、修复房屋，恢复房屋原状并保持房屋使用寿命（修复房屋包括：全屋地基加固（加固程度为夯实、填补、铺设钢筋）、修复开裂墙体、重新铺设地板砖、更换门窗），费用全部由被告承担。本院于2021年3月5日将***的上述诉状送达给祥粤公司。***表示，在其提起诉讼时，祥粤公司还在对涉案房屋进行修复，起诉之后，祥粤公司即停止了修复。本案于2021年4月1日第一次开庭时，祥粤公司明确表示，鉴于***提起了诉讼，其不再继续按照双方签署的修缮协议对涉案房屋进行修复。***于2021年4月27日向本院提交变更诉讼请求申请书，将其原第一项诉讼请求变更为**粤公司直接向其支付修复费用（以原被告双方达成的《房屋修缮施工协议》中所附修复方案，对未修复部分的修复费用进行鉴定），该修复费用以鉴定报告为准。 本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。本案为侵权纠纷，***所诉称的侵权行为发生于2021年1月1日前，故本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本案争议的焦点是：1.祥粤公司周边整治工程施工行为（含试水实验）与涉案房屋受损的事实之间是否存在因果关系；2.双方责任比例应当如何划分；3.原、被告应当如何承担涉案房屋修复费用及其他损失。 关于焦点一。**所委托广州一佳检测鉴定有限公司对二栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂原因进行分析鉴定，该公司于2020年10月30日作出《分析检测鉴定报告》，现祥粤公司和***对于该《分析检测鉴定报告》均无异议。根据该报告对涉案房屋所在的某栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂的提出3点原因，包括:1.回填土为粘性土、垫层为石粉层或砂层（实测厚度均大于或等于170mm），该层容易在地下水下降的情况下出现下沉与混凝土层出现分离；2.首层间隔墙体直接砌筑在未铺设钢筋的混凝土层上，存在构造不足的情况；3.周边整治工程施工加剧了回填层的水土流失。以上综合因素造成了首层地面出现下沉，地面下沉造成间隔墙体开裂。从上述原因分析情况看,祥粤公司进行的周边整治工程（含试水实验）的行为使涉案房屋原有的设计或施工缺陷带来的损害程度加重，祥粤公司的施工行为与涉案房屋受损的事实存在因果关系。 关于焦点二。根据广州一佳检测鉴定有限公司作出的《分析检测鉴定报告》中分析涉案房屋受损的3点原因，其中第1点和第2点属于涉案房屋本身的设计及施工缺陷所致，第3点与祥粤公司的施工行为相关，从上述分析原因可知，涉案房屋受损的主要原因在于其本身的设计及施工缺陷，祥粤公司周边整治工程施工行为仅为涉案房屋受损的次要原因，故本院酌情判令祥粤公司承担40%的责任，***对其损失自行承担60%的责任。 关于焦点三。首先对于修复费用的分担。祥粤公司与***签订的《房屋修缮施工协议》中约定祥粤公司自愿在保留事故原因鉴别及责任划分申辩权利的情况下，对涉案房屋按计划进行加固与修缮恢复原状工作。如上所述，祥粤公司对于涉案房屋进行修缮的费用承担40%的责任，根据广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华价估[2021]317、318-1号评估报告书，涉案房屋按照原、被告协商确定的修缮房屋方案进行维修的总费用应为82661元（49169元+33492元），祥粤公司应承担40%即33064.4元，因祥粤公司已完成的维修部分工程的评估价值为49169元，因此***要求祥粤公司支付维修费的诉讼请求本院不予支持，***应当**粤公司退还维修费为16104.6元。 关于租赁费用的分担。涉案房屋所在**在祥粤公司进行试水实验7天后，首层住户发现首层部分墙体出现不同程度的开裂现象、地面局部出现下沉迹象，且在后续发生裂缝及沉降数据增大的情况，从维护人身安全的角度出发，在相关安全隐患彻底排除前，房屋内的住户暂时搬离涉案房屋具有合理性。本案中，***提交的租房合同等证据证实其于2019年1月20日搬离涉案房屋，并在外租房居住，此后原、被告双方就租金赔偿、房屋修缮问题在**所组织下进行了多次协商，鉴于双方对于是否进行租金赔偿，以及修缮房屋的方案存在争议，双方未能达成一致意见。此后，**所委托广州一佳检测鉴定有限公司于2020年10月30日作出的《分析检测鉴定报告》，该报告已对涉案房屋损坏的原因，及后续处理方案进行了明确，因双方对该报告无异议，以该《分析检测鉴定报告》作为依据，***与祥粤公司于2020年12月25日签署了《房屋修缮施工协议》，双方协商一致共同确定了房屋修缮方案，并明确**粤公司在保留事故原因鉴别及责任划分申辩权利的情况下，对受损房屋进行修缮。因此，祥粤公司本应根据《房屋修缮施工协议》的约定在合理的期限内完成涉案房屋的修缮工作，对于2019年1月20日***搬出房屋之日至合理修缮期间终止之日以内的租赁费损失，可按照原、被告双方的责任比例进行分担。综合涉案房屋受损的实际情况及双方协商确定的修缮方案、2021年春节放假的情况，本院酌情给予祥粤公司自《房屋修缮施工协议》签订之日起算的合理的修缮时间为三个月，即自2020年12月25日至2021年3月24日，因此自2019年1月20日至2021年3月24日的房屋租赁费用损失，应当**粤公司承担40%。 同时，***在祥粤公司修缮房屋期间提起本案诉讼，本身符合双方《房屋修缮施工协议》关于对“业主房屋受损赔偿问题由管理单位聘请的律师向法院诉讼，通过法院裁决解决”的约定本意，祥粤公司以***提起本案诉讼为由拒绝继续进行修缮维修，与双方约定并不相符，由此导致涉案房屋修复期限延长并导致房屋继续空置，对于延长期间的房屋租赁费用，则应当**粤公司自行承担。对于修复期限延长时间的认定，鉴于祥粤公司已于2021年4月1日在本案第一次庭审时明确表示不再继续履行《房屋修缮施工协议》，故在此情况下，***应当在合理期限内自行委托其他机构完成对涉案房屋进行修缮以减少损失，考虑到涉案房屋尚未完成的修缮工程的工程量等，本院酌情认定***自行委托机构进行修缮完毕的合理期限至2021年5月24日止，据此，本院认定因祥粤公司违反《房屋修缮施工协议》的约定停止施工导致修复期限延长的时间为2021年3月25日至2021年5月24日，该期间的房屋租赁费损失应当**粤公司全部承担，此后的房屋租赁费损失应当由***自行承担。 对于***另行租住房屋的租金损失，考虑到房屋租金水平、物业费水平会因房屋所处区域、周边环境、面积、物业服务水平等不同而存在差异，故在确定***损失时，应当以涉案房屋空置损失作为标准，即该房屋相同区域同类型、同面积房屋的租金标准、物业费标准、卫生费标准进行计算，本院对2019年和2020年期间的房屋租金损失酌情参照涉案房屋相同区域内电梯楼的租金参考价38元/平方米·月、34元/平方米·月进行计算，因广州市房地产租赁管理所尚未公布2021年租金参考价，本院仍酌情认定2021年的租金参考价为34元/平方米·月，另涉案房屋的物业费标准为1.2元/平方米·月，目前广州市卫生费统一按每户5元/月的标准计收，按照涉案房屋60.89平方米进行折算，则卫生费单价为0.082元/平方米·月。即涉案房屋2019年期间的空置损失标准为2391.88元/月[（38元/平方米·月+1.2元/平方米·月+0.082元/平方米·月）×60.89平方米]，2020年及2021年租金标准为2148.32元/月[（34元/平方米·月+1.2元/平方米·月+0.082元/平方米·月）×60.89平方米]。据此，祥粤公司应当向***赔偿2019年1月20日至2021年3月24日的房屋空置损失的40%，以及2021年3月25日至2021年5月24日房屋空置损失的100%，经核算，金额为27887.15元[（2391.88元/月÷31天/月×12天+2391.88元/月×11月+2148.32元/月×14月+2148.32元/月÷31天/月×24天）×40%+(2148.32元/月×2月)]，***主张的超出部分本院不予支持。 对于***主张的搬家费用（两次）3200元，***为证明其搬离涉案房屋时支出搬家费1600元提交了微信聊天记录及支付凭证，该搬家费用符合一般标准，本院予以采信。***因涉案房屋存在安全隐患搬离涉案房屋，同时考虑到房屋修缮完成后其将搬回涉案房屋居住，其主张3200元的搬家费用合理，该费用应当**粤公司承担40%，即1280元，***主张的超出部分本院不予支持。 对于***主张的误工费7032元，***虽然提交了其收入证明，但其未提供考勤记录及工资发放记录等，该收入证明并不足以证实***因处理房屋受损及搬家实际发生了误工费损失，故本院对***主张的误工费损失不予支持。 对于***主张的房屋损坏折旧费50000元，因其未能提供证据证实涉案房屋因本次受损产生损坏折旧50000元，其应当就此承担举证不能的不利后果，本院对***的该项诉讼请求不予支持。 对于本案的鉴定费用共计10000元，**粤公司负担4000元，***负担6000元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司向原告（反诉被告）***赔偿租赁费损失27887.15元； 二、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司向原告（反诉被告）***赔偿搬家费损失1280元； 三、在本判决生效之日起三日内，原告（反诉被告）***向被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司返还维修费16104.6元； 四、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4729.82元，由原告（反诉被告）***负担4200.64元，被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司负担529.18元；反诉费514.61元（***粤建筑工程有限公司预交775元），由被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司负担413.31元，原告（反诉被告）***负担101.3元。被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司负担的受理费及原告（反诉被告）***负担的反诉费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。鉴定费10000元，由原告（反诉被告）***负担6000元，被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司负担4000元[由原告（反诉被告）***在履行本判决时直接将其应承担的鉴定费差额1000元支付给被告（反诉原告）***粤建筑工程有限公司]。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长　　**增 审判员　　*** 审判员　　肖録婷 二〇二二年一月六日 书记员　　***