***、***粤建筑工程有限公司物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初6234号 原告（反诉被告）：***，男，1969年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：**誉，广东南方***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东南方***律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***粤建筑工程有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东红棉律师事务所律师。 ***与***粤建筑工程有限公司（以下***粤公司）物权保护纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人**誉，祥粤公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、祥粤公司向***支付修复费用28722元；2、祥粤公司向***支付因房屋损坏至今无法居住而另行租赁房屋产生的租赁费131100元、物业管理费（含卫生费）5980元【自2017年12月25日起计至2021年12月24日，租赁费2850元/月，物业管理费（含卫生费）130元/月】；3、祥粤公司向***支付搬家费用，每次人民币2000元，共两次，合计4000元；4、祥粤公司承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由如下：2017年，祥粤公司通过招投标程序中标了*干部休养所（现名为：*干部休养所，以下简称**所）发包的其所管辖的位于广州市白云区*11栋住宅楼的综合整治工程（以下简称项目工程），并于2017年6月15日与**所签订了《建设工程施工合同》，合同约定项目工程主要包括11栋住宅楼外墙整修、排水系统改造、道路维修等。上述合同签订后，祥粤公司随即开始组织施工，但在施工过程中一直存在很多问题，监理单位*顾问有限公司亦多次**粤公司发出整治通知单。直至2017年11月，因祥粤公司施工、管理不善，擅自进行天面试水造成项目工程中2栋房屋浸水，并导致2栋房屋地基下沉、墙体开裂，地板、门窗损坏的安全责任事故，监理单位*顾问有限公司立即**粤公司发出了工程暂停令，要求祥粤公司对2栋房屋浸水造成的房屋损坏、地基下沉等问题进行整改，**粤公司借故推卸责任、怠于采取修缮防护措施，至今未对2栋房屋进行整改、修缮。***所居住的房屋属于项目工程的2栋房屋的2D0C号房屋。因祥粤公司施工、管理不善，擅自进行天面试水造成房屋浸水，导致房屋地基下沉、墙面开裂，房屋内地板、门窗受到损坏，无法正常居住，而祥粤公司对此不理不睬、不予整改，使得***有房不能住、有家不能回，至今在外租赁房屋进行居住，给***造成了经济和精神损失。为此特向法院提起诉讼，望判如所请。 祥粤公司答辩并提起反诉称：祥粤公司承包**所综合整治工程及在施工中对2号楼楼顶天面试水时发生漫水事件是事实，但漫水事件发生之后，2号楼地基基础未发现有不均匀沉降而引起上部结构损坏迹象，主体承重构件的钢筋混凝土梁、柱、板基本保持完好，该房屋可按现状使用。祥粤公司在施工中试水时发生漫水，是地表漫水，并不会造成地下水下降，也不会造成回填层与混凝土层发生分离的现象。***以祥粤公司在楼面整修施工中试水时有漫水为由要求祥粤公司承担赔偿及修缮涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。此外，涉案楼房是1995年建成，已属旧房，首层的地面和间隔墙墙体部分开裂，只需简易修缮即可，但***却要求全部拆除重做，无异徒增修缮成本。由于***等业主认为是祥粤公司施工造成其房屋墙体、地面开裂，多次找**所领导反映问题，经**所多次协调，祥粤公司一直都同意先对受损房屋进行修缮，且祥粤公司也对20A房进行修缮，但由于20B、C、D业主不同意先修复，而是要求祥粤公司先进行赔偿，最终在**所及司法所的多次协调下，祥粤公司与***签署《房屋修缮施工协议》，***粤公司在保留追查事故原因和责任划分权的前提下进行房屋维修工作，对室内墙体、地面拆除重做（包括室内用电线路等）。现有证据表明，涉案房屋墙体、地面开裂是另有原因。鉴于***无理起诉祥粤公司要求赔偿，现特提出反诉请求：1、***支付给祥粤公司维修费用74439元；2、本案诉讼费由***承担。 针对祥粤公司的反诉请求，***辩称：祥粤公司的反诉请求没有依据，应予以驳回。因为祥粤公司的过错给我方房屋造成了严重损害，祥粤公司本来应当为我方维修房屋，这是其应当履行的义务，且双方签订的协议尚未履行完毕，修缮工程也未完成，祥粤公司反诉要求返还维修费用没有事实和法律依据，其诉请应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的房地产权证、施工合同、工程暂停令、工作报告、照片、关于三元里**所综合整治工程第一次工程理会讲稿、**所综合整治2栋修缮项目、公示信息、紧急会议纪要、工程例会会议纪要、复工申请报告、工商登记材料、证明、《检测鉴定报告》、《协议书》、《房屋安全鉴定报告》等证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 坐落于广州市白云区*201号2栋2D0C房(以下简称涉案房屋)的登记产权人为***，规划用途为住宅，建筑面积为61.2508平方米。该房屋位于*干部休养所（现名为：*干部休养所，以下简称**所）内，房屋类型为电梯楼（楼梯楼加装电梯）。该房屋位于广州市白云区**，广州市房地产租赁管理所公布的2017年至2020年(2021年尚未公布)广州市房屋租金参考价中，该区域居住用房电梯楼的租金参考价分别为37元/平方米·月、38元/平方米·月、38元/平方米·月、34元/平方米·月。 2017年6月15日，**所（发包人，甲方）与祥粤公司（承包人，乙方）签订《建设工程施工合同》，约定：甲方将**所综合整治工程发包给祥粤公司，工程内容主要包括11栋住宅楼外墙整修、给排水管网系统改造，营院道路维修，以及水泵房（站）新建等项目。如承包人违反本合同的约定造成发包人或任何第三人的财产和人身损害的，应由承包人自行承担全部责任。上述合同签订后，祥粤公司于2017年8月10日正式进场施工。祥粤公司选聘了*顾问有限公司(以下简称*公司)作为工程监理单位。 2017年11月16日，祥粤公司在2栋屋面防水池防水处理完成后，在未通知监理单位和业主单位的情况下，进行闭水试验，试验当天晚上未关闭水阀导致屋面水池满水溢出流至首层地面，造成该栋电梯水浸损坏及部分住户的物品受损。同日，*公司、**所及祥粤公司召开紧急会议，祥粤公司承诺立即安排工人拆除天花、清洗楼梯等。同日，*公司**粤公司发出《工程暂停令》，载明由**粤公司在**所综合整治工程自开工以来，现场施工管理不善，项目经理长期不到位，野蛮施工，导致2栋电梯、部分住户在2017年11月16日浸水，要求祥粤公司于2017年11月17日0时起，暂停全部施工，认真按照监理工程师通知单进行整改，妥善解决2栋住户的损失和电梯维修工作。试水实验相隔约7天后首层住户发现首层部分墙体出现不同程度的开裂现象、地面局部出现下沉迹象。2017年11月27日，祥粤公司向*公司提交复工申请报告，称损坏的2号栋电梯已修复正常，已对住户物品损失进行赔偿及修复，并完成了其他整改事项，申请复工。 2018年8月17日，**所委托*房屋鉴定有限公司对*201号大院2栋房屋安全性进行鉴定，该公司于2018年12月7日作出《房屋安全鉴定报告》，载明主要检查情况综述：1.地基基础未发现有不均匀沉降而引起上部结构损坏迹象。2.房屋主体及室外地面稍有下沉现象，但未超标准规定值。3.20A、20B及20C的室内部分地面出现下沉，20C房个别墙体出现较为严重开裂，20C、20D共用墙出现下沉开裂。鉴定结论为：依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”，该房屋可按现状使用。处理意见为：1.聘请有资质的设计及施工单位进行维修及加固处理。2.对20C房开裂严重的墙体及与20D公用墙体拆除后重新砌筑，20A、20B及20C室内下沉的地面夯实后重新铺设地面砖。3.房屋使用人应加强监测，如发现异常情况，立即通知有关部门，并采取有效措施，以确保安全。 2019年1月10日，**所再次委托*房屋鉴定有限公司对*201号大院2栋房屋安全性进行鉴定。该公司依业主要求，对所涉房屋的沉降观测延长至一年，后于2019年9月2日再次做出《房屋安全鉴定报告》，载明主要检查情况综述：1.地基基础未发现有不均匀沉降而引起上部结构损坏迹象。2.主体承重构件的钢筋混凝土梁、柱、板基本保持完好。鉴定结论：依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”。处理意见为：1.房屋使用人应加强监测，如发现异常情况，立即通知有关部门，并采取有效措施，以确保安全。2.对该房屋墙体及地面出现的损坏进行维修加固处理。2019年6月26日，*房屋鉴定有限公司办理房屋使用安全鉴定单位备案。 2020年7月10日，广州市白云区人民政府*道办事处司法所组织祥粤公司、**所及20B、20C、20D房业主等各方就包括涉案房屋在内的受损房屋维修及赔偿等问题进行协调，20B、20C、20D房业主及祥粤公司均同意先修复房屋，再走法律途径解决房租问题。2020年8月4日，广州市白云区人民政府*道办事处司法所再次组织上述各方就所涉房屋修缮事宜进行协调。 2020年9月2日，***(业主)、**所（管理单位）、祥粤公司（施工单位）三方签署《房屋修缮施工协议》，就**所2栋20C房屋修缮达成如下协议：一、施工单位自愿但保留事故原因鉴别及责任划分申辩权利，对2栋20C房按计划进行加固与原状恢复修缮工作（附具体施工方案与图纸）。二、业主方如需要在本次修缮时升级方案，则升级部分由业主自行承担（施工单位在施工方案里已承诺升级部分除外），施工单位负责配合辅助工作。业主保留通过司法途径解决房屋受损造成的在外房租、搬家等费用的赔偿的权利。三、由管理单位与业主共同监督管理施工单位对房屋进行加固与修缮施工工作。四、施工单位对房屋加固与修缮进行质量保证一年。该协议后附有具体施工方案及修缮图（内容略），双方对此均予以认可。上述修缮施工协议签署后，祥粤公司开始对涉案房屋进行修缮，但尚未全部完工。 2020年10月，**所委托*检测鉴定有限公司对二栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂原因进行分析检测，该公司于2020年10月30日作出《分析检测鉴定报告》。该报告关于房屋使用历史调查部分载明：据现场了解，该项目曾对2栋临近房屋室外地面进行开挖重新铺设给排水管道、电气管道铺设、同时对屋面保温隔热层进行重新铺设及屋面水池重新做防水处理等整治工程，在屋面防水池防水处理完成后进行试水实验（试水时间为2017年11月16日），试水实验当天晚上未关闭水阀导致屋面水池满水溢出流至首层地面，相隔约7天后首层住户发现首层部分墙体出现不同程度的开裂现象、地面局部出现下沉迹象。报告第八部分原因分析：首层室内地面局部有不平整，部分区域地面有下沉迹象，开挖检测位置垫层与混凝土层均有分层脱离现象，部分间隔墙出现开裂现象。根据现场检查情况分析，该房屋首层地面下层间隔墙体开裂的原因为：回填土为粘性土、垫层为石粉层或砂层（实测厚度均大于或等于170mm），该层容易在地下水下降的情况下出现下沉与混凝土层出现分离；首层间隔墙体直接砌筑在未铺设钢筋的混凝土层上，存在构造不足的情况；周边整治工程施工加剧了回填层的水土流失；以上综合因素造成了首层地面出现下沉，地面下沉造成间隔墙体开裂。第九部分鉴定意见：1.房屋主体结构未发现有因不均匀沉降引起上部承重构件的异常变形情况；房屋主框架结构的地基基础工作状态基本正常、主体结构基本稳定。2.首层地面下沉及间隔墙体开裂与地面的构造不足以及周边整治工程施工有关。第十部分处理建议：1.建议对地面下沉的部位灌注水泥浆后，重新铺设地面层。2.对间隔墙体出现较大裂缝宽度的墙体进行拆除重新砌处理，裂缝宽度较小的墙体铲除批荡重新挂瓦抹灰处理。3.房屋使用人后续使用工程中加强对房屋进行监测，发现异常情况。***及祥粤公司对于上述《分析检测鉴定报告》均无异议。 2021年3月1日，***认为祥粤公司修缮速度很慢，且对如何修缮等情况也不清楚，向本院提起本案诉讼，祥粤公司遂以***提起诉讼为由停止后续修缮施工，并表示不同意继续进行修缮。 本案审理过程中，本院根据祥粤公司和***的申请，依法委托*价格事务所有限公司分别对涉案房屋室内修缮工程（针对修缮施工协议中已完工的部分）的工程价值、涉案房屋未修复部分（根据双方签订的修缮协议方案）的修复费用进行评估。***、祥粤公司为此各垫付评估费5000元。*价格事务所有限公司于2021年9月24日作出*[2021]319号评估报告书，评估结论为：涉案房屋室内修缮工程（针对修缮施工协议中已完工的部分）的工程价值为74439元。*价格事务所有限公司另于同日作出*[2021]320号评估报告书，评估结论为：涉案房屋未修复部分（根据双方签订的修缮协议方案）的修复费用为28722元。*****粤公司对上述两份评估报告均无异议。 ***主张因涉案房屋受损无法使用，**所的工作人员通知其搬家，其于2017年12月从涉案房屋搬出，并在广州市*17栋405房租房居住，由此发生租赁费、物业管理费（含卫生费）、搬家费损失。为证明其主张，***提交了以下证据：1、***与案外人蔡*分别于2017年12月25日、2018年6月20日签订的两份《房屋租赁合同》及所涉房屋的房产证。租赁合同显示***向蔡*承租位于广州市*17栋405房，双方约定租赁期从2017年12月25日至2020年12月30日，月租金标准为2850元/月。房产证载明该房屋建筑面积为71.6224平方米。2、蔡*出具的收据，载明***已支付了租赁期内2018年1月至2021年10月期间的租金及物业管理费，其中物业管理费（含卫生费）每月130元。3、搬运费收据，拟证明其从涉案房屋搬家至承租的房屋支付搬家费2000元。***称上述费用均是以现金形式支付。祥粤公司对上述证据均不予认可。 诉讼中，***主**粤公司一直未及时对涉案房屋进行修缮，祥粤公司则主张是***要求祥粤公司先行赔偿完毕才同意修缮，但双方始终未能就此达成一致才无法修缮。祥粤公司就此提供了以下证据：1、日期为2019年7月8日、祥粤公司向**所发出的《关于20B、C、D房修缮的报告与请求》。主要内容为：20A房的加固工程于6月27日开始至今已基本结束，鉴于以上实际情况，我们向**所及20B、20C、20D住户呼吁，我们知道本次房屋沉降不是我们的全责，但我们在房屋加固及修缮回原状的承诺不变，请**所及20B、20C、20D住户正视房屋实际情况，在房屋房租补偿上实事求是的退一步解决问题，抓紧进行房屋修缮。我们提请已经开始了20A修缮工作，应该是连续开始20B、C、D修缮工作。在此前我们已经和**所及住户反复沟通几次了，我们认为如因**所或20B、C、D住户原因本次还不能连续开展修缮施工，那责任及后果就由**所及住户承担。***认为该证据是祥粤公司单方制作的，未收到该报告，对该证据不予认可。2、日期为2019年7月11日、加盖有**所印章的《通知》打印件。该《通知》主要内容为：**所就各住户提出受损房屋的修缮、赔偿、租金等问题，多次与施工方进行交涉，但施工方认为各住户所提要求过高，难以达成协议，我们又施压给施工方与各住户直接协商未果。为维护本所和各住户的利益，使受损房屋尽快得到修缮，让各住户早日回家入住，**所建议：1.7月底之前，先进行受损房屋修缮，确保整栋楼安全；2.关于争议的赔偿金问题，各住户和施工方可以通过法律途径依法依规进行赔偿。3.如7月底前，各住户仍不同意先修缮再赔偿，下一步**所不再进行协调，由各住户自行走法律程序。祥粤公司未能提供该证据的原件，***对该证据不予认可，亦未收到该《通知》。3、日期为2019年7月22日、祥粤公司向**所发出《关于20B、C、D房修缮的报告》，主要内容为：2019年7月20日，**所代表、20B、20C、20D住户（其中包括***）、祥粤公司代表在**所会议室进行了沟通，其中20D业主作了总结代表发言，诉求包括：1.房租补偿三户按统一标准，从2018年12月开始计算至可以入住为止，每月2600元。2.修缮按不同损坏情况及房屋原状进行修复。3.房屋赔偿问题下步协商。祥粤公司的意见为：房屋受损没有证据证明是祥粤公司全部直接责任，因此祥粤公司不能承担住户的全部诉求，祥粤公司只承担住户第二条诉求，即承担20B、C、D按不同损坏情况及房屋原状进行修复。***认为该证据是祥粤公司单方制作的，对该证据不予认可。4、2栋20A房业主**出具的书面《证明》。该《证明》载明：“兹证**粤公司在小区整治施工过程中引起墙体开裂等，**所领导多次开协调会协商，祥粤公司同意先修缮，我同意修缮并已修缮完毕”。***认为**未参与**所关于修缮受损房屋的意见收集及相关协调会，该证据仅能证明20A房的修缮情况，不能证明***与祥粤公司协商修缮的事实，故对该证据不予认可。***另主**粤公司虽声称要对涉案房屋进行修缮，但其仅修缮墙面，不同意修复地面，其对祥粤公司提出的该修缮方案一直不同意，因为涉案房屋最严重的问题是地面下沉。 另查，***于2021年3月1日向本院递交诉状，提起本案诉讼，其诉状中原第一项诉讼请求为：判令祥粤公司委托有资质的设计施工单位对涉案房屋按原状加固地基、修复房屋并保持房屋使用寿命【修复房屋包括：全屋地基加固（加固程度为夯实、填补、铺设钢筋）、修复开裂墙体、重新铺设地板砖、更换门窗】。本院于2021年3月9日将***的上述诉状送达给祥粤公司。***表示，在其提起诉讼时，祥粤公司还在对涉案房屋进行修复，其起诉之后，祥粤公司即停止了修复。本案于2021年4月1日第一次开庭时，祥粤公司明确表示，鉴于***提起了诉讼，其不再继续按照双方签署的修缮协议对涉案房屋进行修复。***于2021年4月27日向本院提交变更诉讼请求申请书，将其原第一项诉讼请求变更为**粤公司直接向其支付修复费用，该修复费用以评估报告为准。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，本案所涉房屋受损事实发生于2021年1月1日前，故本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点是： 一、祥粤公司周边整治工程施工行为（含试水实验）与涉案房屋受损的事实之间是否存在因果关系及祥粤公司是否承责。*检测鉴定有限公司就二栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂原因进行分析检测，并出具了《分析检测鉴定报告》，祥粤公司和***对该报告均无异议，本院对该报告予以采信。该报告对涉案房屋所在的2栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂提出3点原因，包括:1.回填土为粘性土、垫层为石粉层或砂层（实测厚度均大于或等于170mm），该层容易在地下水下降的情况下出现下沉与混凝土层出现分离；2.首层间隔墙体直接砌筑在未铺设钢筋的混凝土层上，存在构造不足的情况；3.周边整治工程施工加剧了回填层的水土流失。以上综合因素造成了首层地面出现下沉，地面下沉造成间隔墙体开裂。鉴定意见明确载明：1.房屋主体结构未发现有因不均匀沉降引起上部承重构件的异常变形情况；房屋主框架结构的地基基础工作状态基本正常、主体结构基本稳定。2.首层地面下沉及间隔墙体开裂与地面的构造不足以及周边整治工程施工有关。结合上述内容可知，祥粤公司进行的周边整治工程（含试水实验）的行为使涉案房屋原有的设计或施工缺陷带来的损害程度加重，祥粤公司的施工行为与涉案房屋受损的事实存在因果关系，祥粤公司应对由此所致的损害后果承担相应责任。结合上述分析原因可知，涉案房屋受损的主要原因在于其本身的设计及施工缺陷，祥粤公司周边整治工程施工行为仅为涉案房屋受损的次要原因，结合本案实际情况，本院酌定祥粤公司承担40%的责任，***对其损失自行承担60%的责任。 二、关于修复费用的分担。依*价格事务所有限公司作出的*[2021]319、320号评估报告书，涉案房屋按照双方协商确定的修缮方案进行维修的总费用应为103161元（74439元+28722元），祥粤公司应承担40%的责任为41264.4元，***应自行承担60%的责任为61896.6元。因祥粤公司已完成的维修部分的评估价值为74439元，已超出其应承担的修复费用数额，故***要求祥粤公司再行支付维修费的诉讼请求本院不予支持，***尚应**粤公司支付维修费用33174.6元（74439元-41264.4元）。 三、关于租赁费损失的分担。涉案房屋在祥粤公司进行闭水试验7天后首层部分墙体出现不同程度的开裂现象、地面局部出现下沉迹象，且在后续发生裂缝及沉降数据增大的情况，从维护人身安全的角度出发，在相关安全隐患未查实并排除前，***搬离涉案房屋另行租赁房屋居住合情合理。结合***提交的租房合同等证据，本院对其主张租赁费损失自2017年12月25日起计算的意见予以认可。*房屋鉴定有限公司于2019年9月2日作出《房屋安全鉴定报告》评定涉案房屋为“基本完好房”，在此之前，涉案房屋是否符合正常居住的安全标准尚无定论，***在外租房产生的租赁费支出属于合理损失范围。*房屋鉴定有限公司已于2019年6月26日办理房屋使用安全鉴定单位备案，***以该公司无合法资质为由主张该评估报告无效的抗辩意见本院不予认可。 涉案房屋经评定为基本完好房后，鉴于该房屋墙体等部位存在受损，在***与祥粤公司对受损部位修复事宜进行协商及实际进行修复的合理期限内，***在外租房所支出的租赁费用亦属于合理损失范围，应由双方分担，双方亦均负有及时采取措施防止损失不断扩大的义务。然而自2019年9月2日至2020年9月2日期间，***与祥粤公司因租金赔偿、房屋修缮方案存在争议，涉案房屋一直未能及时修缮，导致因该房屋无法实际正常使用而产生的在外租房的租赁费损失不断扩大，双方对此均存在过错，该损失亦应由双方分担。祥粤公司称是***拒绝修缮，但其提供的《关于20B、C、D房修缮的报告与请求》《关于20B、C、D房修缮的报告》仅是其单方制作，既无证据证实曾向**所送达，亦无证据证实曾告知过***，不足以证实其上述主张；而其提供的**所的《通知》仅为打印件，**出具的书面《证明》属于证人证言，证人并未出庭，***对上述证据均不认可，本院对该证据亦不予采信。且结合双方在此期间多次进行协调的事实可知，双方一直未能就涉案房屋的具体修缮方案达成一致，此原因方是涉案房屋未能实际进行修缮的根本原因，故祥粤公司的上述抗辩意见本院不予认可。 ***与祥粤公司于2020年9月2日签署《房屋修缮施工协议》，双方未约定明确的修复期限，祥粤公司理应在合理期限内完成修复工作，考虑涉案房屋的受损程度，同时考虑对二栋房屋首层地面下沉及间隔墙体开裂原因进行分析检测、春节期间施工人员放假等因素，至2021年2月28日即***提起本案诉讼前一日，已有充足的时间供祥粤公司进行修复，祥粤公司亦理应完成全部施工，而***虽主**粤公司施工进度缓慢，但亦未能提供证据证实在本院起诉之前曾催促祥粤公司在合理时间内完工，故本院认定在2021年2月28日前的租赁费亦属合理损失范围，应由双方分担。***提起本案诉讼后，祥粤公司拒绝继续进行修缮，祥粤公司未完成的剩余修复工作尚需一定时间完工，结合本案实际情况，本院酌定剩余修复工作所需的合理期限至2021年4月30日，该部分工期是由**粤公司未及时完工所致，该期间（即2021年3月1日至2021年4月30日期间）***支出的租赁费属***粤公司的原因而扩大的损失，应全部**粤公司承担。祥粤公司已于2021年4月1日明确表示不再继续履行《房屋修缮施工协议》，在此情况下，***亦负有在合理期限内自行对涉案房屋进行修缮以防止损失进一步扩大的义务，故对于2021年4月30日之后的租赁费支出应由其自行承担。综上，本院认定租赁费损失应自2017年12月25日计算至2021年4月30日。 关于房屋租赁费损失的计算标准。***系因涉案房屋受损无法正常居住而在外租房居住，其应尽可能承租与涉案房屋在所处区域、房屋面积等方面相近的房屋作为替代，租赁费损失亦应参照与涉案房屋所处区域同类房屋的租金水平计算。***提供的租赁合同显示其承租的房屋位于广州市黄埔区，与涉案房屋在地段等方面存在较大差异，其主张参照该房屋的租金标准计算租赁费损失的意见本院不予认可。结合本案实际情况，本院酌定租赁费参照2017、2018、2019、2020年期间涉案房屋相同区域内电梯楼的租金参考价37元/平方米·月、38元/平方米·月、38元/平方米·月、34元/平方米·月的标准计算。因广州市房地产租赁管理所尚未公布2021年租金参考价，本院酌情以2020年的租金参考价即34元/平方米·月计算2021年的租赁费。据此计算，则涉案房屋2017年的租金标准应为2266.28元/月，2018年及2019年的租金标准应为2327.53元/月，2020年及2021年租金标准应为2082.53元/月，则自2017年12月25日至2021年2月28日期间的租赁费损失总额应为85527.88元（2266.28元/月÷31天/月×7天+2327.53元/月×24个月+2082.53元/月×14个月），祥粤公司应承担40%为34211.15元；祥粤公司另应承担2021年3月1日至2021年4月30日期间的全部租赁费4165.06元（2082.53元/月×2个月）。综上，祥粤公司应向***赔偿租赁费损失共计38376.21元（34211.15元+4165.06元）。对于***主张的超出该数额的租赁费损失本院不予支持。 四、关于物业管理费（含卫生费）及搬家费损失的分担。如前所述，***应尽可能承租与涉案房屋所处区域相近的房屋，物业管理费亦应参照相近房屋的物业管理费标准计算，计算期间应与上述租赁费损失的计算期间一致即自2017年12月25日至2021年4月30日，其中2021年3月1日至2021年4月30日期间的物业管理费（含卫生费）应**粤公司全部承担。***主张涉案房屋的物业管理费为1.2元/平方米/月，本院对此予以认可，卫生费本院酌定参照广州市关于卫生费的统一收费标准5元/月/户计算，则物业管理费（含卫生费）每月应为78.5元（61.2508平方米×1.2元/平方米/月+5元/月），自2017年12月25日至2021年2月28日期间的物业管理费（含卫生费）共计应为3000.73元（78.5元/月×38个月+78.5元/月÷31天/月×7天），祥粤公司应承担40%为1200.29元。祥粤公司另应承担2021年3月1日至2021年4月30日期间的物业管理费（含卫生费）157元（78.5元/月×2个月）。综上，祥粤公司应向***赔偿物业管理费损失共计1357.29元（1200.29元+157元）。 ***主张的搬家费是其自涉案房屋搬迁至黄埔区承租的房屋所需的费用，***应尽可能承租与涉案房屋所处区域相近的房屋，则搬家费损失亦应参照搬迁至相近区域所需的费用标准计算，其主张按照搬迁至黄埔区承租的房屋的搬家费计算该损失的意见本院不予支持。考虑到房屋修缮完成后其需搬回涉案房屋居住，结合本案实际情况，本院酌定搬家费共计为3200元，祥粤公司应承担40%为1280元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，***向***粤建筑工程有限公司支付修复费用33174.6元； 二、自本判决生效之日起三日内，***粤建筑工程有限公司向***赔偿租赁费损失38376.21元； 三、自本判决生效之日起三日内，***粤建筑工程有限公司向***向赔偿物业管理费（含卫生费）损失1357.29元； 四、自本判决生效之日起三日内，***粤建筑工程有限公司向***向赔偿搬家费损失1280元； 五、驳回***的其他诉讼请求； 六、驳回***粤建筑工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3696.04元，由***负担2803.32元，***粤建筑工程有限公司负担892.72元；反诉费830元，由***粤建筑工程有限公司负担460.1元，***负担369.9元；评估费10000元，由***负担6000元，***粤建筑工程有限公司负担4000元。***粤建筑工程有限公司负担的上述本诉受理费及***负担的上述反诉受理费须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。***须在本判决生效之日起三日内向***粤建筑工程有限公司支付评估费差额1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长　　**增 审判员　　*** 审判员　　肖録婷 二〇二二年一月六日 书记员　　***