王成野与长春冠洋国际房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省长春市南关区人民法院

民事判决书

（2021）吉0102民初3525号

原告：***，男，1985年6月5日出生，住吉林省长春市南关区。

委托诉讼代理人：张哲峰，吉林申鸿律师事务所律师。

被告：长春冠洋国际房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区平。

法定代表人：夏云志，董事长。

第三人：白仲菊，女，1971年10月2日出生，住吉林省长春市高新区。

第三人：长春旭阳工业（集团）股份有限公司，住所地吉林省长春净月高新技术产业开发区。

法定代表人：许明哲，董事长。

委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。

第三人：长春市创实际房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区。

法定代表人：张小琳，总经理。

原告***与被告长春冠洋国际房地产开发有限公司（以下简称“冠洋房地产公司”）、第三人白仲菊、长春旭阳工业（集团）股份有限公司（以下简称“旭阳工业公司”）、长春市创实际房地产开发有限公司（以下简称“创实际房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人张哲峰，被告冠洋房地产公司的法定代表人夏云志、第三人白仲菊、旭阳工业公司的委托诉讼代理人孙丽娜到庭参加诉讼。第三人创实际房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.确认原告***与被告长春冠洋国际房地产开发有限公司于2010年2月22日签订的原告***购买被告长春冠洋国际房地产开发有限公司开发的长春市南关区平泉路384号康盛时代小区3号楼410室（建筑面积172.37㎡）的商品房买卖合同合法有效。待讼争房屋能办理产权时，协助原告办理产权；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告长春冠洋国际房地产开发有限公司2003年开发的长春市南关区平泉路384号（原12号）康盛时代小区因欠第三人长春旭阳工业（集团）股份有限公司购地补偿费，将讼争的房屋抵账给第三人旭阳工业集团并于2004年交付，旭阳工业集团又将该讼争房屋抵账给第三人长春市创实际房地产开发有限公司，创实际房地产一时不能将房屋卖出，就以第三人白仲菊等人的名义与被告长春冠洋国际房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并到房地局备案，实际上并不是真正的卖给了第三人白仲菊，仅仅是借用其身份证签订了康盛时代小区3号楼410室的商品房买卖合同，白仲菊也没有交付购房款，没有支付合同对价。后该房由创实际公司抵账给了原告***，原告与被告冠洋国际房地产开发公司也签订了康盛时代小区3号楼410室的商品房买卖合同。被告冠洋国际因备案的需要与白仲菊签订的商品房买卖合同，违反了法律法规的强制性规定同时也侵犯了原告（即合同无效法定情形规定的第三人）的合法权益。同时，因原告以第三人抵账的方式支付了讼争房屋的房款并购买之日起一直由原告居住至今，故应依法确认其房屋买卖合同有效，请贵院依法判决，以保护原告的实际购房人的合法权益。

长春冠洋国际房地产开发有限公司辩称，我公司把房子抵顶给旭阳工业公司5套房屋，后面房屋的变更我公司一概不清楚。现在小区能办产权，至于原告和旭阳工业公司之间的合同，我公司不清楚。

白仲菊述称，我是2003年和2004年在创实际房地产公司工作，这房子的事我一直也不知情，可能就是用我的身份证来办，当时接到电话配合这件事，我一开始认为是我接到骗子的电话就说明情况，我确实没有这套房子，该房屋与我无关。

旭阳工业公司述称，被答辩人（以下简称“原告”）诉被告长春冠洋国际房地产开发有限公司（以下简称“冠洋房地产公司”）第三人白仲菊、长春市创实际房地产开发有限公司（以下简称“创实际房地产公司”）及答辩人长春旭阳工业（集团）股份有限公司（以下简称“旭阳集团”）要求确认相关房屋买卖合同效力一案，答辩人旭阳集团认为，旭阳集团不是原告请求确认效力的相关合同当事人，该合同的效力与旭阳集团无关。理由如下：依据2003年11月11日长春仲裁委员会（2003）长仲调字第099号仲裁调解书第三项，冠洋房地产公司将其自己开发的康盛小区第三栋（越层框架结构）9套房屋（房号为210、410、610、810、415、615、815、1015、1215），抵顶其欠旭阳集团的房屋土地转让费3608989元。仲裁调解书生效后，2004年3月30日，旭阳集团与冠洋房地产公司及创实际房地产公司签订了一份债权人转让协议书，旭阳集团将9套抵账房屋转移给了创实际房地产公司。2005年，因上述仲裁调解书及债权转让协议履行过程中的争议，旭阳集团将冠洋房地产公司作为被告，将创实际房地产公司作为第三人诉至长春市二道区人民法院。2005年10月11日，长春市二道区人民法院下达了（2005）二民二初字第542号民事判决书，根据该判决书第三项，9套抵账房屋归创实际房地产公司，创实际房地产公司欠旭阳集团转让房屋款3608989元。上述事实有（2003）长仲调字第099号仲裁调解书及（2005）二民二初字第542号民事判决书为证。至此，旭阳集团顶账得到的9套房屋又转移给了创实际房地产公司，并已被生效法律文书所确认，旭阳集团与创实际房地产公司对此也确认无异议。此后对于该9套房屋的抵账或是转让等情形旭阳集团都不得而知。综上，旭阳集团认为，原告请求确认效力的相关合同与旭阳集团无关。

创实际房地产公司未出庭、未答辩亦未举证。

本院经审理认定事实如下：2010年2月22日，冠洋房地产公司（出卖人）与***（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定***购买冠洋房地产公司开发建设的长春市南关区康盛时代小区第3幢410号商品房，该商品房建筑面积172.37平方米。该商品房价款，按建筑面积计算，总金额344740元。付款方式为一次性付款。此外，该合同还对关于产权登记的约定以及双方约定的其他事项等条款进行了约定。同日，冠洋房地产公司出具《收据》一枚，载明：交款单位3号楼410室，收款方式为现金，人民币344740元，收款事由为康盛时代小区购房款。该收据落款处加盖冠洋房地产公司财务专用章。

2020年12月1日，案外人长春市顺邦物业服务有限公司出具《收据》一枚，载明：客户名称410#***，2020.1.1-2020.12.31物业费1625元。2021年3月22日，康盛时代小区物业服务中心出具《证明》一份，载明：我公司于2009年5月15日起为位于长春市南关区平泉路384号的康盛时代小区提供物业服务，根据开发商长春冠洋国际房地产开发有限公司提供的业主名单，该小区3号楼410室登记的业主为白仲菊。2010年2月22日***持开发商长春冠洋国际房地产开发有限公司的入住费用收据来我公司办理3号楼物业登记，因开发商提供业主名单不符，我公司向开发商提出质询，开发商答复是3号楼410室及其他部分房屋作为开发商向旭阳工业集团购地的补偿，已于2004年交付给旭阳工业集团，旭阳工业集团又将这些房屋抵账给长春市创实际房地产开发有限公司，并在2004年分别用其公司职员白仲菊等人名义在长春市房地局做了产权备案，但房屋本身并未归备案人白仲菊所有，白仲菊仅仅是名义购房人，并没有支付购房款。后3号楼410室由长春市创实际房地产开发有限公司抵账给了***，***为实际产权人。根据开发商长春冠洋国际房地产开发有限公司的解答，我公司自2010年2月22日起为***提供物业服务，***自2010年6月起一直在3号楼410室居住，期间无人对此房归属提出任何异议。情况属实，特此证明。

2006年4月26日，旭阳工业公司（甲方）与创实际房地产公司（乙方）签订《以转让房屋款抵工程款抹账协议书》一份，约定根据长春市二道区人民法院（2005）二民二初字第542号民事判决书的判决结果。甲、乙双方经协商，就转让房屋款抵旭阳工业园建设工程事宜达成如下协议：甲、乙双方同意将长春市二道区人民法院（2015）二民二初字第542号判决结果中第三条，乙方欠甲方的转让房屋款人民币3608989元，案件受理费、财产保全费40000元，合计3648989元，冲抵乙方欠付甲方旭阳工业园建设工程款。甲方负责在2006年6月30日前协助乙方办理完毕九套房屋的产权手续。本协议由甲乙双方法定代表人签字加盖财务专用章后生效，并以此作为甲乙双方会计入账凭证。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。附：长春市二道区人民法院（2005）二民二初字第542号民事判决书。该协议书落款处甲乙双方加盖公司财务专用章，并在法定代表人处加盖各自法人名章。

庭审中，***提交冠洋房地产公司（出卖人）与白仲菊（买受人）于2004年4月1日签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同登记备案台账》复印件各一份，用以证明冠洋房地产公司在其之前与白仲菊签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，台账显示房屋备案的是白仲菊。冠洋房地产公司质证无异议，白仲菊质证称该商品房买卖合同是其签字，但与其无关，备案的事情不知情。

旭阳工业公司因与冠洋房地产公司对于2003年3月18日签订的《附条件解除协议书》的仲裁条款申请仲裁，经长春市仲裁委员会调解于2003年11月11日，作出（2003）长仲调字099号仲裁调解书：一、冠洋房地产公司拥有的A6轿车和金杯面包车各一辆抵给原告，合转让费68000元。二、冠洋房地产公司承担该车抵账前可能产生的一切经济责任。冠洋房地产公司协助旭阳工业公司在2003年11月30日前办理完抵账车过户手续。旭阳工业公司承担面包车的更名费用，冠洋房地产公司承担A6轿车的更名费用。三、旭阳工业公司同意冠洋房地产公司以自己开发的康盛小区（原长春市制帽厂厂址）第三栋（越层框架结构）九套房屋（即210、410、610、810、415、615、815、1015、1215），建筑面积合计1535.74平方米，按2350元/平方米计算，抵欠款3608989元。四、冠洋房地产公司协助旭阳工业公司于2003年12月30日前办理抵账房屋所有权证，旭阳工业公司承担亦理房屋所有权证的费用。五、冠洋房地产公司于2003年1月15日前，以现金方式，一次性向旭阳工业公司支付余款792407元。六、如果因冠洋房地产公司的原因，出现旭阳工业公司无法在协议规定的期限内办理A6轿车更名过户手续，或旭阳工业公司无法办理抵账房屋所有权证，或冠洋房地产公司不按协议约定时间向旭阳工业公司支付欠款792407元情况时，冠洋房地产公司同意赔偿旭阳工业公司170万元损失费。七、仲裁费20682元由双方当事人各承担一半。

旭阳工业公司因与冠洋房地产公司、创实际房地产公司土地使用权转让合同纠纷一案诉至长春市二道区人民法院，该院经审理作出（2005）二民二初字第542号民事判决书，在本院认为部分确认“……原、被告达成仲裁调解协议后，将九套抵债的房屋转移给第三人，该转让协议是原、被告及第三人三方自愿签订的，没有违背法律法规，是当事人真实意思的表示，具有法律约束力。至于第三人与原告签订的将九套房屋债权又重新回转给原告的协议，是在该九套房屋已经被购买人购买并在房产交易中心进行了登记备案之后签订的，故其双方协议直接侵犯了该九套房屋实际购买者的权益，因此，该种重新回转债权的行为无效，本合议庭不予支持，九套房屋的价款应当由第三人给付原告。……”判决：一、冠洋房地产公司以自有的奥迪A6轿车、金杯面包车各一台抵偿给欠旭阳工业公司的房屋、土地转让费680000元，于本判决生效后15日内办理完毕过户更名手续，逾期立即将以车抵债款680000元给付原告。二、冠洋房地产公司欠旭阳工业公司房屋、土地转让费792407元，此款于判决生效后立即给付并给付欠款利息，利息按中国人民银行同期贷款利率给付，时间从2002年10月1日起至本判决生效之日止。三、创实际房地产公司欠旭阳工业公司房屋款3608989元，此款判决生效后立即给付。四、驳回旭阳工业公司其他诉讼请求。五、驳回冠洋房地产公司的其他诉讼请求。

庭审后，***补充提交长春市住房保障和房屋管理局网页截图一份，载明：《关于康盛时代2、3号楼未登记房屋的公告》我市未登记房屋确权专项整治工作领导小组对规划等部门回函，符合无籍房确权条件的由长春冠洋国际房地产开发有限公司开发建设的坐落于平泉路384号康盛时代2、3号楼共2栋楼，总建筑面积约2.65万平方米未登记房屋予以社会公告。公告一个月无异议后，对该2栋房屋住宅部分按照无籍房确权程序进行产权初始登记。冠洋房地产公司补充提交“情况说明”一份，内容为：经我公司核实，***在南关区平泉路384号康盛时代小区3号楼410室的购房合同和购房收据属实，对***主张该合同有效，我公司没有异议。

本院认为，虽然冠洋房地产公司于2004年4月1日与白仲菊签订了《商品房买卖合同》，但白仲菊本人表示对合同不知情，且未交纳购房款，结合康盛时代小区物业服务中心出具《证明》可以认定白仲菊与冠洋房地产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。另经（2003）长仲调字099号仲裁调解书、（2005）二民二初字第542号民事判决书的确认，案涉房屋系经冠洋房地产公司开发建设，后由该公司抵顶给旭阳工业公司，再由旭阳工业公司抵账给创实际房地产公司。后按创实际房地产公司的指示，冠洋房地产公司与***于2010年2月22日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

关于***主张待诉争房屋能办理产权时，由冠洋房地产公司协助其办理产权一节，根据其提交的长春市住房保障和房屋管理局的官网公告显示，案涉房屋已由政府部门确认符合无籍房确权条件，房屋的产权应按照政府相关政策办理，不宜由人民法院进行司法裁判。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：

一、确认***与长春冠洋国际房地产开发有限公司于2010年2月22日签订的《商品房买卖合同》有效；

二、驳回***其他诉讼请求。

案件受理费6150.00元，由***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审判员 李德保

二〇二一年七月七日

书记员 窦　智