武汉光元科技有限公司与武汉尚业物业管理服务有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂01民终245号

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉尚业物业管理服务有限责任公司，住所地武汉市江夏区庙山小区湛魏村1。

法定代表人：周厚炎，该公司总经理。

委托代理人：杨少波，该公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉光元科技有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区华师园北路6号。

法定代表人：黄谦，该公司董事长。

委托代理人：雷元松，该公司员工。

上诉人武汉尚业物业管理服务有限责任公司（以下简称尚业）因与被上诉人武汉光元科技有限公司（以下简称光元公司）土地租赁合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

2013年10月，光元公司诉至一审法院，请求判令：1、解除《武汉光元科技有限公司土地出租（承包）合同》；2、尚业公司迅速腾退租用的土地；3、尚业公司支付欠交土地租金10753.25元，违约金157934.37元（单方撕毁合同违约金100000元、两年半土地租赁违约金55934.37元、违章建筑罚金2000元），支付光元公司为尚业公司代缴土地使用税130565.73元，以上共计人民币299253.35元；4、尚业公司返还赔偿金40000元；5、尚业公司承担本案全部诉讼费。一审庭审中，光元公司明确其主张的租金计算期间截至2013年10月15日止。

尚业公司提出反诉，请求判令：1、光元公司赔偿违约金100000元；2、光元公司赔偿苗木损失费93548元；3、本案的诉讼费、鉴定费由光元公司承担。

一审法院经审理审明：尚业公司与光元公司于2005年3月3日签订合同一份，甲方（光元公司）将院内土地出租（承包）给乙方（尚业公司）使用，乙方按照合同约定按时向甲方支付承包费用，经甲、乙双方协商签订如下条款：第一条：面积、承包金额、付款日期、承包时间，1.1按现有可使用面积计算；1.2承包金额：4000元／年（基数）；1.3付款日期：每年五月十日前一次付清；1.4承包时间15年，从2005年3月10日至2020年3月10日；第二条：土地使用用途、经营方式，2.1用途：种花、育树苗、植风景树、自食蔬菜；2.2经营方式：自种、自销、自负盈亏；……第五条：其他事宜，5.1乙方在承包期间在甲方土地上建一个花棚高约3米，宽约6米，长约15米；5.2乙方在承包期间甲方需建厂房，应提前一年通知乙方。甲方按实际面积减免乙方承包款。现已规划的土地占用情况例外；5.3乙方在承包期间因国家建设和其他施工单位，损坏乙方花草、树木等，赔偿费用由乙方所得；5.4乙方在承包期间如改变土地用途，必须征得甲方同意，否则作违反合同约定处理；……5.6从第二年开始，每年租金按国民经济增长指数减一个百分点计算增长后缴纳租金。第三年的基数按第二年实际租金乘国民经济增长指数减一个百分点计算，以此类推来计算本年度的租金；……第六条：违约赔偿责任，6.1不经对方同意，单方违反上述条款之一赔偿金额1000-2000元；6.2承包期未满，单方提前终止合同，由违约方赔偿对方经济损失100000元整；第七条：合同有效期间：从2005年3月10日至2020年3月10日……合同还就双方的权利义务作了约定。合同签订后，双方按约履行合同。2006年12月1日，经土地登记部出具武新国用（2006）第069号土地使用权证确认，光元公司取得位于武汉东湖新技术开发区华中师大科技园内编号为X02030005地块土地使用权，使用权类型为出让，地类（用途）为工业，使用权面积为17113.39平方米，终止日期为2052年5月31日。双方在合同中约定由尚业公司租用（承包）的土地在上述土地权证确定的范围内。该块土地的土地税已由光元公司缴纳。

2011年4月18日，光元公司向尚业公司发出“有关挪腾苗圃租地的通知”一份，内容为：尚业物业：由于新建筑的需要，请从现在2011年的5月1日开始，至2012年5月1日止，根据原租地协议，挪腾一块对着D栋大楼的空地，具体面积按照实际占用的为准，到时核减贵公司租用面积租金。尚业公司收到该通知后，在通知上注明：武汉光元科技有限公司来函已悉，按照合同第五条第三款约定，请贵公司按照行业规定酌情考虑我公司经济损失，或补偿办法。协商妥后，不影响贵公司施工。

2012年2月8日，光元公司又向尚业公司发出“关于挪腾苗圃租地等通知”一份，内容为：武汉尚业物业管理服务有限责任公司：1、依据合同第5条第2款的约定，现由于我公司新建的需要，请从2012年5月1日至2013年5月1日，按照我公司平面设计图纸挪腾一块空地出来。具体面积按照实际占用的为准，至时核减贵公司租用面积租金；2、依据合同第5条第1款、第6条第1款的约定，贵公司建筑花棚等保留75平方米的面积，其他属违约建筑，请在本年度4月1日前自行拆除并赔偿2000元；3、由于高压线移走，国家土地级别由8级升为4级原因，贵公司按照国家税务局规定从2012年1月1日起承担土地使用税，具体金额按国家规定执行。

上述两份通知送达尚业公司后，尚业公司自行挪腾了部分土地交由光元公司使用，并缴纳租金至2012年3月10日。此后尚业公司虽有向光元公司缴纳租金的意思表示，但因双方未协议一致，尚业公司未实际缴纳租金。由于尚业公司对光元公司不予赔偿移栽树木造成的损失不满，尚业公司虽然将部分土地上种植的树木进行了变卖、移植，但未按光元公司通知确定的地块面积挪腾土地，并阻止光元公司委托的勘察单位、建设单位进场施工，为此双方酿成纠纷。至2013年9月15日，双方当事人自行调解及通过有关部门调解无果，光元公司向尚业公司发出一份“有关《武汉尚业物业管理服务有限公司绿化树木（苗）损失费用明细》的回复及尽快缴纳租金、土地使用税的通知”，并诉至一审法院。

一审中，双方当事人确认的事实有：

1、对本案讼争土地租赁的位置及面积，光元公司提交了一份绿化示意图及卫星云定位图，对本案所涉土地以A、B、C进行标注，A地块2408.62平方米，B地块和C地块共5451.32平方米。截至本案2015年10月20日开庭时，A地块已挪腾完毕并已交付光元公司使用，光元公司不要求尚业公司支付该块土地的租金和违约金（该块土地为光元公司于2011年4月18日通知要求尚业公司挪腾的土地）；B块土地的树木已挪腾完毕（该块土地为2012年2月8日光元公司通知尚业公司挪腾的土地），在建设方宜昌永东建设工程有限公司支付40000元赔偿款后已挪腾完毕并交由光元公司使用；C块土地尚未挪腾（光元公司至起诉时止未书面要求尚业公司挪腾）。

2、在2015年10月20日庭审中双方均同意解除合同，尚业公司同意腾退全部租用土地；

3、尚业公司同意按合同约定支付违章建筑罚金2000元。

本案在审理过程中，尚业公司向一审法院提出申请，要求对移栽树木（树苗）的具体数量、不同品种树苗的实际规格、移栽树木（树苗）中的死亡率，计算出实际的移栽损失、合同无法继续履行，从法院判决本合同解除之日起至2020年3月10日止期间另行承租的实际损失进行鉴定，一审法院委托湖北科技事务司法鉴定中心对上述事项鉴定鉴定，该中心出具鄂科司鉴中心（2015）植鉴字第0822号司法鉴定意见书认为，移栽树木（树苗）的数量为967棵，其中桂花树771棵，广玉兰118棵，对节白蜡17棵，柞树61棵；移栽树木（苗）中的死亡率评估为0，实际的移栽损失为93548元；合同无法继续履行，从法院判决本合同解除之日起至2020年3月10日止期间另行承租的实际损失因无具体信息，无法评估鉴定。

一审法院认为，双方签订的《武汉光元科技有限公司土地出租（承包）合同》系双方真实意思的表示，虽然在签订合同时光元公司尚未取得讼争土地的土地使用权，但在合同履行过程中光元公司补办了证照，双方签订的合同未违反国家法律法规效力性强制性规定，应认定为有效合同。双方应当根据合同的约定，全面履行合同。因双方在履行合同过程中发生纠纷，在本案诉讼过程中，双方均同意解除合同，是双方当事人对自己的民事权利的处分，应予准许。

本案争议焦点：

1、光元公司、尚业公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任。光元公司因建设需要，分别于2011年4月18日、2012年2月8日两次向尚业公司书面函告，要求尚业公司挪腾两块土地供光元公司使用，并未违反双方合同约定，尚业公司应按照双方约定挪腾土地。至2013年5月1日，尚业公司未按光元公司的要求将B块土块腾退完毕，存在违约行为。2013年9月15日，在未提前一年通知尚业公司的情形下，光元公司要求尚业公司腾退全部租赁的土地，违反合同的约定，光元公司亦违在违约行为；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任”的规定，应由原、尚业公司双方各自承担相应的违约责任。鉴于双方都存在违约行为，双方当事人要求对方赔偿违约金的请求不予支持；

2、光元公司要求尚业公司支付租金是否合理。尚业公司按约缴纳租金至2012年3月10日，至2013年10月15日，尚业公司实际占用土地期间的租金应按约支付。双方合同约定租金为4000元／年，其中4000元为基数，5.6条约定的“国民经济增长指数”属约定不明，参照国内生产总值（GDP）的增长，光元公司计算的10753.25元数额在合理的范围内，但应扣减A块土地的面积的租金，B、C地块占总面积的69%，经核算尚业公司应支付的租金应为7420元。

3、尚业公司是否应承担土地使用税。由于双方合同未就土地使用税进行明确约定，光元公司要求尚业公司承担土地使用税缺乏依据，不予支持；

4、尚业公司是否应返还40000元赔偿款。根据合同5.3条的约定，损坏树木的赔偿款应由尚业公司所有，且光元公司提交的证据也不能证实该赔偿款系建设方代光元公司向尚业公司支付，故光元公司的该项请求不予支持；

5、光元公司是否应赔偿尚业公司因树木移植而造成的损失。双方在合同5.2条款约定，尚业公司在承包期间光元公司需建厂房，应提前一年通知乙方，甲方按实际面积减免乙方承包款。由此可见，尚业公司在签订合同时知道或者应当知道光元公司因兴建厂房需要，只要尽到了提前一年告知义务，可以要求尚业公司挪腾土地，在合同履行过程中，尚业公司可能会因此造成经营中的风险，但在合同中双方并未就由此风险造成的损失进行约定，故虽然有证据证实尚业公司因移植树木造成的损失金额为93548元，但该损失属于尚业公司经营活动中的风险所致，应由尚业公司自行承担。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百二十条的规定，判决：一、解除光元公司与尚业公司签订的武汉光元科技有限公司土地出租（承包）合同；二、尚业公司于本判决生效之日起十五日内腾退从光元公司租赁（承包）的全部土地；三、尚业公司于本判决生效之日起十五日内支付光元公司土地租金7420元；四、尚业公司于本判决生效之日起十五日内支付光元公司违章建筑罚金2000元；五、驳回光元公司其他诉讼请求；六、驳回尚业公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5789元，由光元公司负担2894.5元，由尚业公司负担2894.5元；反诉受理费2660元，评估费16000元，合计18660元，由尚业公司负担。

尚业公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决查明事实错误。一审认定“双方未协议一致，尚业公司未实际交纳租金”错误，事实是尚业公司多次要求缴纳租金，但光元公司故意不收取租金；一审认定“C地块尚未挪腾（光元公司至起诉时未书面要求尚业公司挪腾）”错误，事实是2013年9月15日光元公司已违反合同，书面要求尚业公司交回土地；一审认定“在2015年10月20日庭审中双方同意解除合同，尚业公司同意腾退全部租用土地”错误，事实是尚业公司同意解除合同的前提条件是光元公司承担单方解除合同的违约金10万元并赔偿尚业公司损失。二、一审判决证据不足。1、一审判决认定“至2013年5月1日，尚业公司未按要求将B地块腾退完毕，存在违约行为”的证据不足。光元公司虽有提前一年通知尚业公司腾退土地的权利，但同时负有减免租金的义务，然而，光元公司并未减免租金，且光元公司也没有提供需要建房的相关证据，其办理建厂手续后才又于2013年4月25日再次通知，故针对B地块的腾退时间应自2013年4月25日开始计算。2、一审判决认定“双方都存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，双方当事人要求对方赔偿违约金的请求不予支持”的证据不足；即使双方都存在违约行为，也应区分双方的违约行为是一般违约还是根本违约，尚业公司未予腾退仅是单项违约，只应承担违约金1000-2000元，光元公司违约解除合同则属根本违约，应承担违约金98000元。3、一审判决认定B、C地块2012年3月10日到2013年10月15日租金为7420元的证据不足。上述租金应为5978.62元。4、一审判决认定“尚业公司因移植树木造成的损失93548元属经营活动中的风险所致，应由尚业公司自行承担”证据不足。光元公司2012年2月8日附加合同外义务通知腾退，不属于合同约定的通知方式，不能产生提前通知的效力；光元公司2013年4月25日的通知为重新通知，故尚业公司没有违约行为。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，故上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回光元公司的诉讼请求；2、改判光元公司赔偿尚业公司树木移栽损失费93548元，承担违约金10万元；3、一、二审诉讼费及鉴定费均由光元公司承担。

光元公司口头答辩称，一审判决基本尊重了事实。尚业公司主张的树木移栽损失费，与本案租赁土地没有任何关系。光元公司没有违约事实，关于A、B地块，到2014年底尚业公司才还给光元公司；尚业公司使用土地8年，光元公司交的土地税就有十几万，而尚业公司支付的租金只有2万多；到目前为止，尚业公司还没有腾退C地块，且尚业公司在C地块上还有违法建筑。鉴定费是尚业公司多次要求鉴定而发生的，与本案没有任何关系。请求维持原判。

二审中，尚业公司提交了以下证据：

1、2013年9月13日其向光元公司提交的《绿化树木（苗）损失费用明细》，以证明其主张光元公司赔偿损失84600元，光元公司法定代表人黄谦于当日签收。

2、光元公司于2011年5月11日出具的租金收据及租金计算方法，以证明尚业公司支付了2011年3月10日至2012年3月9日期间的租金3278元，此后租金的计算应以此为基数，一审判决计算租金错误。

经质证，光元公司对证据一无异议。并认为正因如此，才有2013年9月15日的回复；对证据二的真实性无异议，但认为尚业公司仍欠付此期间的部分租金。

经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

二审另查明，2011年5月11日，光元公司向尚业公司出具收据，收到尚业公司2011年3月10日至2012年3月9日的租金3278元。

二审还查明，2013年9月13日，尚业公司向光元公司提交《绿化树木（苗）损失费用明细》，向光元公司主张损失84600元，光元公司法定代表人黄谦于当日签收。2013年9月15日，光元公司向尚业公司发出《有关﹤绿化树木（苗）损失费用明细﹥的回复及尽快缴纳租金、土地使用税等的通知》，主要内容为：一、光元公司已经先后提前一年、两次通知了尚业公司，已依合同约定履行了通知义务，但尚业公司未依约交回土地。二、尚业公司违规搭建约400平方米，按合同约定应罚款2000元，尚业公司应自行拆除违章建筑。三、尚业公司租用土地已达8年6个月，租金和土地使用税共计279001.23元，但只缴纳租金约24000元，欠缴租金两年半，八年半没有缴纳土地使用税，属于尚元公司单方面解除合同，欠交的255001.23元应于接到通知后2日内交清。四、如果尚业公司如期补交上述费用，继续承包余下的3.5亩土地，则实际每年应缴纳租金和土地使用税为19266.76元。如果不缴纳，光元公司同意解除合同。综上，请尚业公司接到通知后，立即履行交回7亩土地的义务，补交租金与土地使用税款。尚业公司法定代表人周厚炎于2013年9月16日在此通知上签字“同意有关部门调解”。

本院认为，本案应围绕尚业公司的上诉请求进行审理。

一、关于一审查明事实问题。

1、关于租金缴纳。尚业公司未交纳2012年3月10日之后的租金是事实，其原因是光元公司收回部分土地后双方未重新约定应缴纳的金额，一审判决关于此节的认定与事实并不冲突。

2、关于光元公司至起诉时是否书面通知尚业公司腾退C地块。在2013年9月15日光元公司《有关﹤绿化树木（苗）损失费用明细﹥的回复及尽快缴纳租金、土地使用税等的通知》中，光元公司一方面是对尚业公司2013年9月13日的《绿化树木（苗）损失费用明细》表示意见，另一方面是催交租金，并要求尚业公司承担土地使用税，且限期交纳，其内容涉及到合同解除问题，但并非光元公司书面通知尚业公司腾退，故一审判决认定光元公司至起诉时未书面要求尚业公司腾退并无不当。

3、关于尚业公司同意解除合同。一审庭审中，尚业公司同意解除合同，并要求光元公司承担违约责任并赔偿损失，后者作为尚业公司的反诉请求已由一审法院进行了审理，故一审判决认定尚业公司在一审中同意解除合同亦无不当。

二、关于一审法律适用及实体处理问题。

1、关于B地块的腾退及树木移栽的损失承担。光元公司于2012年2月8日通知尚业公司在2012年5月1日至2013年5月1日腾退，该通知符合双方的合同约定，尚业公司应在2013年5月1日前腾退，但至2013年12月24日的一审庭审中，尚业公司才表示愿意腾退B地块，故一审认定尚业公司存在违约行为正确。尚业公司上诉提出其不存在违约行为的主张，与事实不符，不予支持。双方在合同中明确约定光元公司因建设需要可提前一年通知尚业公司腾退，且双方合同期限长达15年，可见双方在合同签订之时均已预见到合同履行期间可能发生的变化，特别是尚业公司，作为案涉土地的承租方，在签订合同之时更应清楚该约定可能造成的风险，在此情况下，双方仍未在合同中对有可能产生损失的赔偿进行任何约定，故应当认定双方约定光元公司提前一年通知腾退的期间就是给予尚业公司处理其树苗的时间，至于如何处理树木，是出卖还是移栽，由尚业公司决定，即使产生费用也不由光元公司承担，故对尚业公司主张的树木移栽的损失，一审判决予以驳回并无不当。

2、关于C地块的腾退及违约责任。光元公司在诉请判令尚业公司腾退C地块之前，未依合同约定提前一年通知尚业公司，其行为属于违约。一审基于尚业公司同意解除合同而判令合同解除，并不能免除光元公司的违约责任。如前所述，尚业公司逾期腾退B地块亦构成违约。尚业公司逾期腾退B地块的违约行为导致光元公司不能正常开展施工，光元公司有一定的损失；在C地块的腾退上，光元公司未提前一年通知也给尚业公司造成了一定损失，一审判决认定光元公司因该违约行为所应承担的责任与尚业公司逾期腾退B地块所应承担的责任基本相当，并驳回双方要求对方承担责任的诉讼请求，并无不当。

3、关于尚业公司应付租金金额。一审中，光元公司主张判令尚业公司支付从欠租之日起至起诉之日即2013年10月15日止的租金。尚业公司已付2011年3月10日至2012年3月9日的租金为3278元，对此光元公司无异议，虽然光元公司主张尚业公司仍欠付2011年度租金，但未提交证据证明，本院不予支持，故尚业公司只欠付2012年3月10日后的租金，因光元公司仅主张截至2013年10月15日止的租金，故租金计算应从2012年3月10日至2013年10月15日止，且应以尚业公司缴纳的2011年度租金3278元为基数。根据双方合同约定的租金计算方式，一审判决尚业公司支付光元公司7420元租金错误，尚业公司主张尚欠光元公司截至2013年10月15日的租金为5978.62元，本院予以照准。

综上所述，一审判决适用法律正确，但对尚业公司欠付租金金额计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00940号民事判决第一、二、四、五、六项及诉讼费用负担部分；

二、变更武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00940号民事判决第三项为：武汉尚业物业管理服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向武汉光元科技有限公司支付自2012年3月10日起至2013年10月15日止的土地租金5978.62元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费8449元，由武汉尚业物业管理服务有限责任公司负担7604元，由武汉光元科技有限公司负担845元。

本判决为终审判决。

审判长　　樊小娟

审判员　　余小乔

审判员　　张　红

二〇一六年三月八日

书记员　　吴　艳