普洱三鑫科技有限公司、梁某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省普洱市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）云08民终491号

上诉人（原审被告）：普洱三鑫科技有限公司,住所地：云南省普洱市思茅区振兴中9－27号。

法定代表人：杨某，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：ＸＸ，女，云南康辰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：梁某某，男，汉族，1953年8月21日出生，高中文化，住云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。

上诉人普洱三鑫科技有限公司（以下简称三鑫公司）因与被上诉人梁某某房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）人民法院（2015）景民初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

三鑫公司上诉请求：撤销一审判决、发回重审，或改判驳回梁某某的诉讼请求，判令梁某某支付三鑫公司违约金10000元，退还上诉人履约保证金l0000元；判令梁某某承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决违反法定程序。三鑫公司向一审法院递交司法鉴定申请，请求对租赁房屋的质量问题及房屋使用面积进行鉴定，证明是房屋无法正常使用而致使合同无法继续履行，一审法院未予准许且在判决书中只字未提，违反法律规定；2、一审法院认定事实不清，适用法律错误，对当事人没有提出的诉讼请求作出实体判决不当。梁某某并未提出损失赔偿的诉讼请求，一审判决对梁某某要求三鑫公司支付拖欠房屋租金的诉请不予支持，并认定梁某某负有减少损失扩大的义务，在不支持给付违约金的情形下，却判决三鑫公司赔偿梁某某损失45000元没有任何事实和法律依据，严重违背不告不理的民事诉讼原则。三鑫公司按约支付租金，但梁某某未按合同约定交付面积相符、质量合格的房屋，未履行主要合同义务，梁某某的行为已构成根本违约，导致合同不能继续履行，且梁某某配置了租赁房屋钥匙，经常随意出入租赁房屋，影响三鑫公司的经营办公。三鑫公司在2015年3月30日向梁某某送达《关于解除租赁合同的通知》，梁某某未提出异议，三鑫公司也于2015年5月31日搬离租赁房屋，事实上该租赁合同已实际解除，梁某某应当返还上诉人押金并承担违约责任。

梁某某辩称，1、三鑫公司提出的鉴定申请与本案房屋租赁无实质关联，一审法院判决程序合法、得当；2、一审法院认定事实清楚，三鑫公司使用租赁房屋两年多，从未提及房屋面积问题，已认可合同内容，三鑫公司发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四规定的解除条件，不能产生合同解除的法律效力；3、一审法院适用法律正确，三鑫公司意图单方解除合同，给梁某某造成经济损失，且三鑫公司为达到解除合同的目的，存在很多颠倒是非、无中生有的叙述，恶意中伤梁某某，在没有任何依据的情况下，梁某某将保留追究三鑫公司诽谤的权利。

梁某某向一审法院起诉请求：1、判决三鑫公司继续履行双方于2012年l2月13日签订的房屋租赁合同；2、判令三鑫公司给付拖欠的房租45000元及违约金13500元，两项合计58500元；3、诉讼费用由三鑫公司承担。

一审法院认定事实：2012年12月13日，梁某某与三鑫公司签订《房屋租赁合同书》，梁某某将位于景谷县(原建设局办公楼)前大门左侧(东北方向)门面及二楼相应的位置两间出租给三鑫公司使用，租赁期限为五年，即自2012年12月20日起至2017年12月19日止，双方约定：“租金按年计算，按年支付，前三年每年支付90000元，第四年支付95000元，第五年支付100000元，支付租金期限为每年先交租金后用房……”。合同签订后，梁某某依约将房屋交付给三鑫公司使用，三鑫公司于2012年12月20日、2014年12月19日交清了前两年的房屋租金l80000元。2014年12月31日三鑫公司向梁某某支付了2014年12月20日至2015年6月19日的房屋租金45000元。2015年3月30日17时46分，三鑫公司通过短信彩信方式向梁某某发送《关于解除房屋租赁合同的通知》图片，三鑫公司欲通过该通知，解除与梁某某签订的《房屋租赁合同书》，三鑫公司于2015年5月31日搬离租赁房屋，该房屋至今空置。另查明，三鑫公司于2012年8月22日向梁某某缴纳房屋押金10000元。2013年9月27日，梁某某与三鑫公司景谷分公司签订《租房合同书》，梁某某将位于景谷县间卫生间(外侧一间)出租给三鑫公司景谷分公司，租金为每年1200元，三鑫公司景谷分公司系三鑫公司的分公司。

一审法院认为，梁某某与三鑫公司签订《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，双方签订《房屋租赁合同书》后，梁某某依约将房屋交付给三鑫公司使用，三鑫公司使用并交付清了2012年l2月20日至2015年6月19日房屋租金，三鑫公司已于2015年5月31日搬离该租赁房屋，不在使用该租赁房屋且不拖欠梁某某房屋租金，故对梁某某要求三鑫公司给付拖欠的房租租金45000元的诉请不予支持。关于双方于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》是否解除的问题。一审法院认为，三鑫公司向梁某某发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》不符合合同解除的条件，不能产生合同被解除的法律效力。房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种情形。本案双方就解除合同未达成一致，并不符合约定解除的情形。梁某某与三鑫公司景谷分公司于2013年9月27日签订的《租房合同书》是单独的合同，并非是2012年12月13日《房屋租赁合同书》的补充协议，属两个合同关系，故三鑫公司辩称“卫生间渗漏、堵塞无法使用”是另一法律关系，与本案无关，三鑫公司可通过其他合法途径予以解决。三鑫公司于2012年以来一直在租赁使用梁某某的房屋，对三鑫公司辩称“梁某某经常不定期不经三鑫公司同意到访，严重影响三鑫公司经营办公，梁某某未按照合同交付面积相符、质量合格的房屋”等辩解，三鑫公司并不能举证证明梁某某的不定期到访及房屋质量问题致使承租人的使用收益达到严重程度，也未举证证实房屋瑕疵问题达到“危及承租人的安全或者健康”，故对三鑫公司的辩解不予支持，本案亦不符合法定解除的情形。经当庭向双方当事人释明房屋解除情形，结合三鑫公司已于2015年5月31日搬离该租赁房屋，一审法院考虑到三鑫公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已经无法实现，对三鑫公司要求解除双方于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》的请求，予以支持。三鑫公司单方拒绝履行租赁合同的行为已经构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任，但梁某某作为守约方负有减少损失扩大的义务。结合双方的过错程度，对梁某某的损失数额比照房屋的租金情况，予以支持45000元。对梁某某要求三鑫公司继续履行《房屋租赁合同书》及要求三鑫公司给付违约金l3500元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十一条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决为：一、原告梁某某与被告普洱三鑫科技有限公司于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》，于2015年6月19日之日起予以解除；二、由被告普洱三鑫科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁某某损失赔偿金45000元；三、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。案件受理费1262元，由原告梁某某承担交纳378.60元、被告普洱三鑫科技有限公司承担交纳883.40元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

对二审的案件事实，本院认定如下：本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于三鑫公要求对租赁房屋质量及面积进行鉴定，一审法院未予以准许的问题。本案双方当事人于2012年12月13日签订《房屋租赁合同书》后，梁某某如约向三鑫公司交付租赁房屋，至本案纠纷产生之时，三鑫公司已实际使用租赁房屋两年有余，期间三鑫公司均未明确对房屋维修及实际使用面积等问题提出异议，现三鑫公司在诉讼中要求对租赁房屋质量及面积进行鉴定，以证明房屋质量存在问题和梁某某存在违约，导致合同目的无法实现的理由，不能成立。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，如租赁房屋存在质量问题，三鑫公司可通过要求维修、减少租金或延长租期等方式与梁某某协商解决，租赁房屋是否存在质量问题，并不必然产生合同目的不能实现及三鑫公司可单方解除租赁合同的法定条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”故三鑫公司提出鉴定申请后，一审法院以鉴定申请事项与本案房屋租赁这一法律关系无实质关联为由，对三鑫公司提出的鉴定申请不予准许，并无明显不当之处，三鑫公司提出一审判决违反法定程序的上诉意见，理由不充分，本院不予支持。

关于本案双方当事人于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在双方约定的合同租赁期限届满之前，三鑫公司于2015年3月30日通过彩信方式向梁某某发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，并于2015年5月31日搬离租赁房屋，租赁房屋自2015年5月31日起闲置至今，三鑫公司的行为已明确表示不愿继续履行租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同书》合同目的已无法实现，梁某某要求三鑫公司继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，已没有实际履行的可能性。但梁某某在一审诉讼中并未明确提出解除合同的诉讼请求，三鑫公司亦未明确提出反诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审判决梁某某与三鑫公司于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》自2015年6月19日之日起予以解除，超出当事人的诉讼请求不当，但对此问题，双方当事人均未明确提出异议，视为对一审判决的认可，且三鑫公司上诉明确表示双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除，故对一审法院判决双方当事人于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》自2015年6月19日之日起予以解除，本院予以维持。

关于合同解除后，是否应支付拖欠房租、违约金、赔偿损失和退还押金的问题。本院认为，根据查明事实，三鑫公司已于2015年5月31日搬离租赁房屋，明确表示不愿继续履行租赁合同，而三鑫公司向梁某某支付的房屋租金付至2015年6月19日，自2015年6月起三鑫公司并未实际使用租赁房屋，梁某某要求三鑫公司支付拖欠房租的诉讼请求，一审法院未予以支持是适当的，本院予以维持。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同书》是在平等自愿的基础上签订的，双方当事人均应自觉遵守，根据现有的证据材料，三鑫公司不能举证证明本案租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，亦不能举证证明租赁物存在危及承租人安全或者健康等情形，故本案不存在承租人可单方解除租赁合同的法定情形，三鑫公司向梁某某发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》不符合合同法规定可以法定解除合同的条件。现双方签订的租赁合同尚未到期，三鑫公司单方面拒绝履行租赁合同的行为，已构成违约，应承担违约责任，故梁某某要求三鑫公司支付违约金13500元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。三鑫公司提出梁某某构成根本违约，导致合同不能继续履行的上诉意见，理由不充分，本院不予支持。鉴于本案一审诉讼中，梁某某并未提出赔偿损失的诉讼请求，且梁某某作为租赁房屋产权人，在三鑫公司搬离租赁房屋致租赁房屋闲置后，亦负有减少损失扩大的义务，一审法院判决三鑫公司支付梁某某损失赔偿金45000元，没有事实和法律依据，应予以纠正，三鑫公司上诉提出一审判决其赔偿梁某某损失45000元不当的上诉意见，本院予以支持。对三鑫公司上诉提出要求梁某某返还押金并承担违约责任的意见，因三鑫公司在一审诉讼中并未明确提出反诉，本院不予审查。

综上所述，三鑫公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十一条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

一、维持云南省景谷傣族彝族自治县人民法院（2015）景民初字第461号民事判决第（一）、（三）项，即维持：梁某某与普洱三鑫科技有限公司于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》，于2015年6月19日之日起予以解除；驳回梁某某的其他诉讼请求。

二、撤销云南省景谷傣族彝族自治县人民法院（2015）景民初字第461号民事判决第（二）项，即撤销：由普洱三鑫科技有限公司于判决生效之日起十日内支付梁某某损失赔偿金45000元；

三、由普洱三鑫科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付梁某某违约金13500元；

四、驳回普洱三鑫科技有限公司的其余上诉请求。

一审案件受理费1262元，由梁某某负担1124.50元、普洱三鑫科技有限公司负担137.50元。二审案件受理费1262元，由普洱三鑫科技有限公司负担137.50元、梁某某负担1124.50元。

本判决为终审判决。

审判长　　叶枝松

审判员　　邹春林

审判员　　段　锦

二〇一六年十月××日

书记员　　王　腾