青岛某某能家电科技有限公司与辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

绥中县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）辽1421执异134号

案外人：金纯刚，男，1978年9月30日出生，汉族，住辽宁省绥中县。

申请执行人：青岛***能家电科技有限公司。

地址：青岛市崂山区海尔工业园内。

统一社会信用代码：913702127837350374。

法定代表人：李莉，系该公司董事长兼总经理。

委托代理人：李晓琳，张馨文律师，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。

被执行人：辽宁东戴河新区当代置业有限公司。

地址：辽宁省葫芦岛市东戴河新区滨海大道57号。法定代表人：张弢，系该公司董事长。

本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全一案过程中，以本院做出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河白金海M0MA项目19套房屋等。案外人金纯刚向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人金纯刚提出异议称，1、请求贵院依法撤销查封辽宁东戴河白金海M0MA5号楼32层3204室房屋的（2022）辽1421民初1065号民事裁定；2、请求贵院依法撤销（2022）辽1421执保120号关于查封辽宁东戴河白金海M0MA5号楼32层3204室房屋的公告。事实与理由：2016年6月28日案外人与被执行人签订了《商品房买卖合同》（编号：2011130-5-3204），购买被执行人开发的辽宁东戴河白金海MOMA5号楼32层3204室房屋，约定房屋面积为40.44平方米，房屋总价为337,816元，优惠价232,894元，双方并于当天签订了《分期付款协议》，约定：案外人于签订《商品房买卖合同》时支付首付款3万元，剩余购房款，按如下情况支付：2016年6月至2021年12月，案外人分五期付清上述款项，每期支付40,578.8元；合同签订后，案外人支付了首期3万元购房款，其后分别于2018年1月11日、2019年1月29日、2020年4月25日、2021年1月21日每次转账40,579元，最后一笔目前还未转账，案外人可以按照法律规定，将该笔款项支付给贵院执行。故截至2021年1月21日，案外人已支付192,036元，达到法律规定的一半以上，为总房款的82.45%。同时，案外人已于2021年1月21日对该房屋进行收房并实际入住使用至今，但被执行人因自身问题，一直没有给案外人办理网签及过户手续，导致案外人的房屋于2022年5月7日被贵院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上事实，买受人与被执行人在贵院查封之前，于2016年6月28日已签订了合法有效的《商品房买卖合同》；在贵院查封之前已于2018年1月11日进行了收房，已合法占有该不动产；也于2021年1月21日全部支付了82.5%的房屋价款；同时由于被执行人自身原因，没有给案外人办理过户手续。综上所述，贵院查封该套房屋的行为，侵犯了案外人的合法权益，请求贵院依法撤销（2022）辽1421民初1065号民事裁定书有关的查封辽宁东戴河白金海M0MA5号楼32层3204室房屋的措施。

申请执行人青岛***能家电科技有限公司提交书面意见辩称，金纯刚不足以排除执行，理由如下：一、案外人金纯刚不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执异规定》”）第二十八条（二）、（四）项规定，不足以排除执行。第一，根据案外人金纯刚提交的《＜钥匙委托管理协议书＞回执单》约定，入住前房屋由东戴河白金海MOMA服务中心代为管理，说明金纯刚并没有实际占有、使用该不动产，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执异规定》”）第二十八条第（二）项，不能依据该条款排除强制执行。第二，办理网签备案是房屋过户登记的基本前提。从当代公司角度看，其开发的涉案房屋所在的5#楼，在2015年6月8日已取得商品房预售许可证（辽东开预售证第2011130号），满足办理网签备案的条件，客观上，当代公司已为绝大部分购房者办理了网签备案，已办理网签备案的房屋均无法被法院查封。本案中，案外人金纯刚既没有提供证据证明，没有办理网签备案的原因在于当代公司，也没有提供证据证明，案外人在房屋具备网签备案的条件后，催告当代公司办理房屋网签备案。但当代公司怠于履行义务，致使涉案房屋由于未备案，进而被贵院司法查封，案外人金纯刚对于该后果具备自身原因，应承担举证不能的后果，其不满足《执行异议规定》第二十八条第（四）项，不能排除执行。二、案外人金纯刚不符合《执行异议规定》第二十九条（二）项规定，不足以排除执行。本案中，金纯刚没有提供涉案房屋的装修费、水电费等付款凭证，无法证明其实际占有、使用了涉案房屋，不能说明其购买涉案房屋的目的系用于实际居住。不满足《执异规定》第二十九条第（二）项规定的情形，不能依据该条款排除强制执行。综上，案外人不满足《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，不享有排除执行的权利。

被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司提交书面意见辩称，一、案外人购买答辩人开发建设的房屋，已签署《商品房买卖合同》并已缴纳全部购房款的82.45%。答辩人辽宁东戴河新区当代置业有限公司开发建设位于辽宁省葫芦岛市东戴河新区的当代东戴河·白金海MOMA项目，案外人于2016年6月28日购买当代东戴河·白金海M0MA项目5#楼32层3204室，该房屋购房款为280,829元。双方于2016年6月28日签订该房屋的《商品房买卖合同》及分期付款协议，根据分期付款协议约定：案外人于签订《商品房买卖合同》之日支付首付款30,000元，剩余购房款分期于2016年6月至2021年12月份5期付清，每期支付40,578.8元。截至2022年6月28日，案外人共支付该房屋购房款192,036元，占总购房款的82.45%。二、案外人购买的房屋已于2021年1月21日交付，案外人已合法占用该房屋并使用至今。答辩人于2021年1月21日向案外人交付购买的房屋，案外人按照答辩人要求办理入住手续并缴纳契税、公共维修基金等费用。案外人已完全合法占用该房屋并使用至今。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据以上事实，案外人已支付总购房款的82.45%且合法占用该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形，望贵院查清事实后，作出裁定解封已被查封的案外人房屋。

本院经审查查明，本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全一案过程中，以本院做出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书“冻结被申请人辽宁东戴河新区当代置业有限公司名下8,874,905.84元银行存款或查封、扣押其等值财产”内容为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河白金海M0MA项目19套房屋等。案外人金纯刚对本院查封的房屋中的5号楼32层3204号房屋提出执行异议。

另查明，2016年6月28日，被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司与案外人金纯刚签订分期付款协议，根据分期付款协议约定：案外人于签订《商品房买卖合同》之日支付首付款30,000元，剩余购房款分期于2016年6月至2021年12月份分5期付清，每期支付40,578.8元。截至2022年6月28日，案外人共支付该房屋购房款192,036元，占总购房款的82.45%。案外人在法院查封前已办理入住手续并缴纳契税、公共维修基金、物业费等费用。

又查明，2022年6月29日，绥中县不动产登记中心出向本院出具查询结果告知单，证明案外人金纯刚在绥中县不动产登记中心档案系统中暂无不动产所有权登记信息。

本院确认的上述事实，有（2022）辽1421民初1065号民事裁定书、（2022）辽1421执保120号执行裁定书、分期付款协议、收据，绥中县不动产登记中心信息证明等予以载卷。

本院认为：本案争议焦点问题为：案外人金纯刚对案涉保全财产享有的民事权益能否排除本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案涉房屋查封前，案外人金纯刚与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司已签订分期付款协议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案金纯刚与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司签订的分期付款协议对当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款时间等予以约定，应视为商品房买卖合同。同时，案外人金纯刚已支付50%以上房款。其名下在绥中地区无其他用于居住房屋。本案案外人金纯刚作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案的执行。

综上，案外人金纯刚提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：

案外人金纯刚提出的异议请求成立，中止对案涉辽宁省葫芦岛市东戴河新区的当代东戴河·白金海M0MA项目5号楼3204号房屋的执行。

如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　张丽新

人民陪审员　　田　乐

人民陪审员　　孙海波

二〇二二年九月二十八日

书　记　员　　丁伊娜

附本法律文书适用的相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。