青岛某某能家电科技有限公司与辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

绥中县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）辽1421执异77号

异议人（案外人）：***，男，1969年3月8日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。

申请执行人：青岛***能家电科技有限公司。

地址：青岛市崂山区海尔工业园内。

统一社会信用代码：913702127837350374。

法定代表人：李莉，系该公司董事长兼总经理。

委托代理人：李晓琳，张馨文律师，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。

被执行人：辽宁东戴河新区当代置业有限公司。

住所地：辽宁省葫芦岛市辽宁东戴河新区滨海大道57号。

法定代表人：张弢，系该公司总经理。

统一社会信用代码：91211421670471813M。

本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河白金海M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的7#商住底商1层103门、7#商住底商1层104门提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人***称，请求人民法院依据申请人的证据及法律，对申请人的7#商住底商-1-103、7#商住底商-1-104予以解除查封。事实与理由：申请人于2018年6月22日支付615,533元、2018年7月2日支付100,000元、2021年1月22日支付工程款抵账房款750,000元（以房抵款三方协议，合同编号：MG-HT-104-048），从辽宁东戴河新区当代置业有限公司以643,383元和822,150元，购买商业门市7#商住底商-1-103、7#商住底商-1-104，即法院查封的7#商住底商1层103门、7#商住底商1层104门。申请人有购买的合同及交款的凭证。购买后，开发单位已经于2021年1月23日交付使用。由于本案申请人在此期间受疫情影响，没有来得及办理产权登记。故此，从物权法上，可以认定该物权是申请人所有。最高人民法院2019年11月8日《全国法院民商事审判工作纪要》第125条明确三项必要条件，应当支持商品法消费者权益。1、签订有效合同。2、实际居住。3、已经支付全价款。异议人提出的异议条件完全符合法律规定。综上异议申请人认为查封申请人房产错误。请求法院作出解除该房的查封裁定。

申请执行人青岛***能家电科技有限公司书面辩称，一、异议人***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十九条（二）项规定，不足以排除执行。第一，***主张排除的两处房屋均为抵账房，不属于商品房消费者。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条中观点，《执行异议规定》第29条中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，应理解为，买受人在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，没有其他用于居住的房屋，或者虽有1套房屋，但房屋在面积上，属于满足基本居住需要。本案中，***主张排除的两处房屋均为商业门面，性质并非“住宅”，且根据***提供的《房屋出租合同》，***使用案涉房屋不是用于居住，而是用于营利，涉案房屋本质上不属于“用于居住的房屋”。且***没有提供证据证明，涉案房屋是其在葫芦岛市范围内的唯一住房；涉案两套房屋的面积为79.43平方米、101.5平方米，亦显然超出了基本居住需要，***不符合《执行异议规定》第29条（二）款，不能排除涉案房屋的执行。第二，***无权依据《＜最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复＞法释〔2002〕16号》（以下简称“优先受偿权批复”）排除执行。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中的观点：《优先受偿权批复》中规定的消费者，仅限于符合《全国法院民商事审判工作会纪要》第125条、《执行异议规定》第29条规定的商品房消费者，即买受人名下没有其他用于居住的房屋。反之，如果买受人不符合前述规定，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不能排除执行。且《优先受偿权批复》已于2021年1月1日废止，***无权排除涉案房屋的执行，损害海尔公司的工程价款优先受偿权。二、异议人***不符合《执行异议规定》第二十八条（二）、（四）项规定，不足以排除执行。首先，根据异议人提交的《以房抵款三方协议》约定，***与当代公司约定以房抵债的时间为2021年1月15日，而***提供的《收款收据》时间为2018年6月22日，存在时间上的不符。且异议人没有提供涉案房屋的装修费、水电费等付款凭证，不能证明其已经对房屋进行了使用、控制等合法占有、实际占有行为，不满足《执行异议规定》第二十八条第（二）项，不能排除执行。其次，案涉房屋所在的7#商业楼在2017年7月15日取得商品房预售许可证【（绥建开）房预售证第2017094号】（见附件1），满足办理网签备案的条件，客观上，当代公司已为绝大部分购房者办理了网签备案，已办理网签备案的房屋均无法被法院查封。本案中，异议人***既没有提供证据证明，没有办理网签备案的原因在于当代公司，也没有提供证据证明，异议人在房屋具备网签备案的条件后，催告当代公司办理房屋网签备案但当代公司怠于履行义务，致使涉案房屋由于未备案，被贵院司法查封，异议人所称自2021年1月23日至今，均因疫情影响无法办理产权登记与客观事实不符，客观上，房产部门在上述近1年半时间内，并未因疫情原因持续停止对外办公。异议人对于该后果具备自身原因，应承担举证不能的后果，其不满足《执行异议规定》第二十八条第（四）项，不能排除执行。综上，请求贵院依法驳回异议人的异议请求，维护海尔公司的合法权益。

被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司未提交答辩意见。

本院经审查查明，本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河白金海M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的7#商住底商1层103门、1层104门提出执行异议。

另查明，2021年1月15日，被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司（甲方）与河北九特建筑装饰工程有限公司（乙方）及异议人***（丙方）签订两份以房抵债协议，合同编号均为：MG-HT-104-048。内容为：鉴于：1、在当代东戴河·白金海MOMA项目（下称“标的项目”）建设中，乙方为此项目的施工方，甲乙双方于【2019】年【2】月签订了《当代东戴河·白金海MOMA项目二期二标段精装修独立专业承包工程》（下称“施工合同”），现该合同正在办理结算；2、丙方为乙方之合作伙伴；3、乙方同意以其对甲方上述工程款债权折抵丙方应付购房款。鉴于上述情况，根据《中华人民共和国合同法》及其相关法律、法规规定，经各方友好协商，甲乙丙三方就合同价款抵扣事宜达成如下协议：第一条房屋信息：1.1丙方向甲方购买甲方开发的位于葫芦岛市当代东戴河白金海MOMA项目（住宅）房屋二套；1.2房屋具体信息（下称“标的房屋”）：认购房屋一：房号为：商7-103；户型：商业；建筑面积：79.43平方米；单价8,100元；总价：590,260元；税价合计53,123元，总计人民币643,383元。认购房屋二：房号为：商7-104；户型：商业；建筑面积：101.5平方米；单价8,100元；总价：754,266元；税价合计67,884元，总计人民币822,150元。第二条折抵金额：2.1、当代东戴河白金海MOMA二期商业7-103号房源，总房款643,383元；乙方同意丙方应付甲方的购房款合计人民币330,000元由甲方从应付乙方的合同价款中等额折扣，不足以抵扣部分的购房款313,383元已由丙方于2018年7月2日交清。若前述购房款由乙方承担的，则乙方应于本协议签订之日起7日内向甲方支付前述购房款；若由前述购房款由丙方承担的，则丙方应按其与甲方签订的购房合同约定的期限内，向甲方支付相应款项。当代东戴河白金海MOMA2期商业7-104号房源，总房款822,150元；乙方同意丙方应付甲方的购房款合计人民币420,000元由甲方从应付乙方的合同价款中等额折扣，不足以抵扣部分的购房款402,150元已由丙方于2018年7月2日交清。若前述购房款由乙方承担的，则乙方应于本协议签订之日起7日内向甲方支付前述购房款；若由前述购房款由丙方承担的，则丙方应按其与甲方签订的购房合同约定的期限内，向甲方支付相应款项。2.2、本协议签署后，视为甲方已经向乙方履行了2.1条等额的工程款支付义务，乙方不得再向甲方要求支付该部分工程款，且该部分质保金计入甲方已付乙方工程款，由乙方向甲方开具等额的正式发票……。该协议有甲乙方盖章及丙方***签字。

又查明，河北九特建筑装饰工程有限公司向被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司出具两份以房抵债申请函，其中之一内容为：“我司与贵公司（2019）年2月签订了《当代东戴河白金海ＭＯＭＡ项目二期二标段精装修独立专业承包工程》，现该合同正在办理结算。考虑到贵公司尚未支付我司合同价款，我司之***欲购买贵司开发之当代东戴河白金海ＭＯＭＡ项目的房屋，故向贵公司申请以贵公司尚未支付我司之合同价款抵扣购买人购买贵司房屋的相应款项。购房人信息如下：购房人***，身份证号：×××2939于2020年10月23日拟购买贵司开发东戴河白金海ＭＯＭＡ项目之房屋，该房屋房款共计822150元，具体如下：分期：1期；房号：商7-104；面积为101.5平方米；房屋单价8100元；房屋总件754266元；税费合计67884元；合计822150元。现我司向贵司申请，上述房款中42万元抵扣贵公司应付我司合同价款，视为贵司已向我司支付等额的合同价款。我司承诺***与贵司签署购房合同后十五日内，我司向贵司开具金额为人民币42万元的增值税发票”。另一份申请函内容为：河北九特建筑装饰工程有限公司向被执行人出具两份以房抵债申请函，其中之一内容为：“我司与贵公司（2019）年2月签订了《当代东戴河白金海ＭＯＭＡ项目二期二标段精装修独立专业承包工程》，现该合同正在办理结算。考虑到贵公司尚未支付我司合同价款，我司之***欲购买贵司开发之当代东戴河白金海ＭＯＭＡ项目的房屋，故向贵公司申请以贵公司尚未支付我司之合同价款抵扣购买人购买贵司房屋的相应款项。购房人信息如下：购房人***，身份证号：×××2939于2020年10月23日拟购买贵司开发东戴河白金海ＭＯＭＡ项目之房屋，该房屋房款共计643383元，具体如下：分期：1期；房号：商7-103；面积为79.43平方米；房屋单价8100元；房屋总价590260元；税费合计53123元；合计643383元。现我司向贵司申请，上述房款中33万元抵扣贵公司应付我司合同价款，视为贵司已向我司支付等额的合同价款。我司承诺***与贵司签署购房合同后十五日内，我司向贵司开具金额为人民币33万元的增值税发票”。

再查明，异议人***在签订以房抵债协议前，购买案涉房屋，并于2018年6月22日、2018年7月2日向被执行人支付二期7#商业104认购金40万元及2,150元；于2018年6月22日、2018年7月2日支付二期7#-商业103认购金215,533元、97,850元；后签订抵债协议后，于2021年1月22日支付支付二期7#商业103房款元，支付二期7#商业104房款42万元。2021年9月1日，异议人将案涉两套房屋出租给常亮，租期为2021年9月1日至2024年9月1日。租金为每年5万元。

再查明，2022年8月8日绥中县不动产登记中心出具查询证明，证实异议人***在绥中县不动产中心系统未有产权登记信息。

本院确认的上述事实，有（2022）辽1421民初527号民事裁定书、（2022）辽1421执保66号执行裁定、《当代东戴河白金海MOMA项目二期二标段精装修独立专业承包工程》合同，以房抵债协议，收据、以房抵债申请函、房屋出租合同、绥中县不动产登记中心出具查询证明等予以载卷。

本院认为：本案争议焦点问题为：异议人***对案涉房屋享有有的民事权益能否排除本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同一案诉讼财产保全过程中的执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案涉房屋查封前，异议人***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司签订以房抵款协议，该协议对案涉房屋的面积、价款等进行约定，应视为商品房买卖合同；异议人在支付首付款后，剩余款项以工程款抵购房款的形式支付全部购房款，异议人提供了购房收据予以证实。另外，异议人名下在涉案绥中地区无其他用于居住房屋。与上述规定相符。对于申请执行人青岛***能家电科技有限公司认为，异议人***主张排除的两处房屋均为商业门面，性质并非“住宅”，且根据***提供的《房屋出租合同》，***使用案涉房屋不是用于居住，而是用于营利，涉案房屋本质上不属于“用于居住的房屋”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；本案案涉房屋具有居住功能且异议人在案涉绥中地区无其他用于居住房屋，即应视为用于居住。申请执行人不能以案涉房屋被出租而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件。对申请执行人主张涉案两套房屋的面积为79.43平方米、101.5平方米，亦显然超出了基本居住需要的意见。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条中观点，《执行异议规定》第29条中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，应理解为，买受人在案涉房屋同一设区的市，或者县级市范围内，没有其他用于居住的房屋，或者虽有1套房屋，但房屋在面积上，属于满足基本居住需要。异议人***在案涉绥中地区无其他用于居住房屋，案涉房屋面积未超过基本生活需要。

综上，本案异议人***作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同一案诉讼财产保全过程中的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

异议人***提出的异议请求成立，中止对案涉辽宁东戴河新区当代东戴河白金海MOMA二期商业7-103号、7-104号房屋的执行。

如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　张丽新

人民陪审员　　孙海波

人民陪审员　　王维涛

二〇二二年八月十二日

书　记　员　　丁伊娜

附本法律文书适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。