青岛某某能家电科技有限公司、辽宁东戴河新区当代置业有限公司裁定书

绥中县人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽1421执异112号 异议人（案外人）：***，女，1989年9月20日出生，汉族，住陕西省渭南市蒲城县。身份证号×××3549。 申请执行人：青岛***能家电科技有限公司。 地址：青岛市崂山区海尔工业园内。 统一社会信用代码：913702127837350374。 法定代表人：**，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，*****，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被执行人：辽宁东戴河新区当代置业有限公司。 住所地：辽宁省葫芦岛市辽宁东戴河新区滨海大道57号。 法定代表人：张弢，系该公司总经理。 统一社会信用代码：91211421670471813M。 本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的5号楼1923号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***称，请求法院撤销（2022）辽1421民初527号民事裁定书和（2022）辽1421执保66号查封公告并改正执行行为。事实与理由：异议人系东戴河新区的当代东戴河·***M0MA项目5号楼1923房屋所有权人。异议人于2016年6月23日交付该房屋认购金3万元，于2017年7月22日交纳购房款39602.6元及该房屋物业费930元，同时办理入住，于2018年12月20日交付购房款39603元，2020年9月11日交纳购房款79206元。现已实际入住4年有余。贵院查封该房屋侵犯了异议人合法权益，故请求法院对该房屋予以解封。 申请执行人青岛***能家电科技有限公司书面辩称，***不足以排除执行，理由如下：一、异议人***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题定》（以下简称“执行异议规定”）第二十九条（二）、（四）项规定，不足以排除执行。第一，异议人购买涉案房屋并非用于居住，而是用来营利。根据最高人民法院在《全国法商事审判工作会议纪要》第125条中观点，《执行异议规定》第29条中的“买受人名下无其它用于居住的房屋”，应理解为，买受人在案涉房屋同一设区的市，或者县级市范围内，无其他用于居住的房屋，或者虽有1套房屋，但房屋在面积上，属于满足基本居住需要。本案中，根据***提供的《客户信息登记单》，***购买涉案房屋时注明，使用目的“出租”，其购买房屋并不是为了满足最基本的居住需要。***不符合《执行异议规定》29条（二）款，不能排除涉案房屋的执行。第二，***无权依据《<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>法释(2002)16号》（以下简称“优先受偿权批复”）排除执行。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中的观点：《优先受批复》中规定的消费者，仅限于符合《全国法院民商事审判工作会纪要》第125条、《执议规定》第29条规定的商品房消费者，即买受人购买房屋是为了满足居住需要，且名下没有其他用于居住的房屋。反之，如果买受人不符合前述规定，而是一般的房屋买卖合同的买人，不能排除执行。***购买房屋并非用于居住，不属于《优先受偿权批复》中的消费者。且《优先受偿权批复》已于2021年1月1日废止，***无权排除涉案房屋的执行，损害海尔公司的工程价款优先受偿权。第三，异议人没有提供《房屋买卖合同》、《认购书》等，无法查明异议人的已付价款是否超过了合同总价款的50%，异议人不足以证明其符合《执行异议规定》第29条（三）款规,不能排除执行。二、异议人***不符合《执行异议规定》第二十八条(二)、(四)项规定,不足以排除执行。第一，异议人没有提供涉案房屋的装修费、水电费等付款凭证，不能证明其已经对房屋进了使用、控制等合法占有、实际占有行为，不能证明其符合《执行异议规定》第二十八条第（二)项，不能排除执行。第二，案涉房屋所在的5#商业楼在2015年6月8日取得商品房预售许可证（辽东开预售第2011130号)（见附件1），满足办理网签备案的条件，客观上，当代公司已为绝大部分者办理了网签备案，已办理网签备案的房屋均无法被法院查封。本案中，根据异议人提供的《交房会签单》，异议人主张其于2017年7月22日办理了交至今已逾5年。异议人既没有提供证据证明，没有办理网签备案的原因在于当代公司，也未提供证据证明，异议人在5年内，依法催告当代公司办理房屋网签备案，但当代公司怠于履行义务，致使涉案房屋由于未备案，被贵院司法查封，异议人对于该后果具备自身原因，其不满足《执行异议规定》第二十八条第（四）项，不能排除执行。第三，因异议人没有提供《商品房买卖合同》，本案无法查明异议人是否已支付全部价款，异议人不足以证明其满足《执行异议规定》第二十八条（三），不能排除执行。综上，请求贵院依法驳回异议人的异议请求，维护海尔公司的合法权益。 被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司未提交答辩意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的5号楼1923号提出书面执行异议。 另查明，2016年6月23日，被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司与案外人***签订了一份案涉房屋的分期付款协议。该协议对房屋基本信息及购房款总额、购房款支付、违约责任进行约定。其中案涉房建筑面积：40.98平方米；市场销售价格331365元，优惠价款为228013元。以上总购房款，买受人应于签订主合同时支付主合同约定的首付款3万元，就剩余的购房款双方同意按照如下进度分期支付：自2016年6月至2021年12月内，买受人分五年付清上述剩余的购房款，其中第一期分期款39602.6元，**的房屋具备交房条件（2017年11月1日）之前交付；剩余分期款于2018年开始于每年的12月31日前支付，每期（年）付款金额为39602.6元。异议人分别于2016年6月23日交付房款3万元；于2017年7月22日支付购房款39602.6元、物业费930元；于2018年12月20日支付购房款39603元，于2020年9月11日支付房款79203元。2022年8月9日，被执行人为异议人出具案涉房屋发票，载明金额为224953元。 还查明，2022年6月29日，绥中县不动产登记中心出具查询证明，证明***在绥中不动产登记中心档案登记系统中暂无不动产所有权登记信息。 本院确认的上述事实，有（2022）辽1421民初527号民事裁定书、（2022）辽1421执保66号执行裁定书、分期付款协议，收据，发票、绥中县不动产登记中心信息证明等予以载卷。 本院认为：本案争议焦点问题为：案外人***对案涉保全财产享有的民事权益能否排除本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案外人***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司已签订分期付款协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司签订的分期付款协议单对当事人名称、住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款时间等予以约定，应视为商品房买卖合同。同时，案外人***已支付全部房款且其名下在涉案绥中地区无其他用于居住房屋。故本案案外人***作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施。 综上，案外人***提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下： 中止对案涉辽宁省葫芦岛市东戴河新区的当代东戴河·***M0MA项目5号楼1923的执行。 如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　田　乐 二〇二三年四月十九日 书　记　员　　*** 附本法律文书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：‎（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；‎（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；‎（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。