青岛某某能家电科技有限公司与辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

绥中县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽1421执异224号 异议人（案外人）：**，男，1985年4月18日出生，汉族，住陕西省渭南市蒲城县。 申请执行人：青岛***能家电科技有限公司。 地址：青岛市崂山区海尔工业园内。 统一社会信用代码：913702127837350374。 法定代表人：**，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，*****，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被执行人：辽宁东戴河新区当代置业有限公司。 住所地：辽宁省葫芦岛市辽宁东戴河新区滨海大道57号。 法定代表人：张弢，系该公司总经理。 统一社会信用代码：91211421670471813M。 本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人**对本院查封房屋中的6号楼1**2407号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人**称，请求法院撤销（2022）辽1421民初527号民事裁定书和（2022）辽1421执保66号查封公告并改正执行行为。事实与理由：异议人系东戴河新区的当代东戴河·***M0MA项目6号楼2407号房屋所有权人。该房屋总价款为230095元，已支付房款180019元并已实际入住近5年，贵院查封该房屋侵犯了异议人合法权益，故请求法院对该房屋予以解封。 申请执行人青岛***能家电科技有限公司书面辩称，一、异议人**不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十九条第（二）项规定，不足以排除执行。第一，异议人没有提供证据证明，涉案房屋为其唯一住房，且异议人没有提供都水电费等付款凭证，不能证明涉案房屋在客观上系用于居住，不符合《执行异议规定》第二十九条第（二）项，不足以排除执行。第二，根据异议人提供的《分期付款协议》，其全部购房款均已满足付款条件，但其仅支付购房款180019元，剩余购房款50,076元尚未支付。退一步讲，如涉案房屋为异议人唯一住房，异议人应将剩余购房款交贵院执行，不得向当代公司支付。二、异议人**不符合《执行异议规定》第二十八条（二）、（三）、（四）项规定，不足以排除执行。第一，异议人没有提供装修费、水电费等付款凭证，不能证明其已经对房屋进行了使用、控制等合法占有、实际占有行为，不能证明其满足《执行异议规定》第二十八条第（二）项，不能排除执行。第二，根据异议人提供的《分期付款协议》，其全部购房款均已满足付款条件，但其仅支付购房款180019元，剩余购房款50,076元尚未支付。异议人未将剩余购房款交付执行，不符合《执行异议规定》第二十八条第（三）项，不能排除执行。第三，办理网签备案是房屋过户登记的基本前提。从当代公司角度看，其开发的涉案房屋所在的6#住宅，在2015年6月8日已取得商品房预售许可证辽东开预售证第2011130号，满足办理网签备案的条件，客观上，当代公司已为绝大部分购房者办理了网签备案，已办理网签备案的房屋均无法被法院查封。本案中，异议人**既没有提供证据证明，没有办理网签备案的原因在于当代公司，也没有提供证据证明，异议人在房屋具备网签备案的条件后，催告当代公司办理房屋网签备案但当代公司怠于履行义务，致使涉案房屋由于未备案，进而被贵院司法查封，异议人**对于该后果具备自身原因，应承担举证不能的后果，其不满足《执行异议规定》第二十八条第（四）项，不能排除执行。综上，异议人不满足《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，不享有排除执行的权利。 被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司未提交答辩意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人**对本院查封房屋中的6号楼1**2407号提出书面执行异议。 另查明，被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司与案外人**签订了一份案涉房屋的分期付款协议。该协议对房屋基本信息及购房款总额、购房款支付、违约责任进行约定。其中案涉房建筑面积：40.66平方米；市场销售价格334417元，优惠价款为230095元。以上总购房款，买受人应于签订主合同时支付主合同约定的首付款3万元，就剩余的购房款双方同意按照如下进度分期支付：自2016年6月至2021年12月内，买受人分五的付清上述剩余的购房款，其中第一期分期款40019元，**的房屋具备交房条件之前交付；剩余分期款于2018年开始于每年的12月31日前支付，每期（年）付款金额为40019元。异议人分别于2016年6月13日交付房款3万元；于2017年7月22日支付购房款40019元、物业费967.27元、取暖费937元；于2018年12月9日支付购房款4万元，于2020年9月27日支付房款4万元。2022年8月9日，被执行人为异议人出具案涉房屋发票，载明金额为230378元。 还查明，2022年6月29日，绥中县不动产登记中心出具查询证明，证明**在绥中不动产登记中心档案登记系统中暂无不动产所有权登记信息。 本院确认的上述事实，有（2022）辽1421民初527号民事裁定书、（2022）辽1421执保66号执行裁定书、分期付款协议，收据，绥中县不动产登记中心信息证明等予以载卷。 本院认为：本案争议焦点问题为：案外人**对案涉保全财产享有的民事权益能否排除本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案外人**与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司已签订分期付款协议，虽该协议未载明签订时间，但根据异议人提供的房款收据载明的时间，可以印证系在本院查封前签订。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案**与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司签订的当代东戴河***MOMA合同签约单对当事人名称、住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款时间等予以约定，应视为商品房买卖合同。同时，案外人**已支付全部房款且其名下在涉案绥中地区无其他用于居住房屋。故本案案外人**作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施。 综上，案外人**提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下： 案外人**提出的异议请求成立，中止对案涉辽宁省葫芦岛市东戴河新区的当代东戴河·***M0MA项目6号楼1**2407的执行。 如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　田　乐 二〇二二年十二月六日 书　记　员　　*** 附本法律文书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。