青岛某某能家电科技有限公司与辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

绥中县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽1421执异223号 异议人（案外人）：***，女，1977年6月1日出生，汉族，住陕西省渭南市蒲城县。 申请执行人：青岛***能家电科技有限公司。 地址：青岛市崂山区海尔工业园内。 统一社会信用代码：913702127837350374。 法定代表人：**，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，*****，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被执行人：辽宁东戴河新区当代置业有限公司。 住所地：辽宁省葫芦岛市辽宁东戴河新区滨海大道57号。 法定代表人：张弢，系该公司总经理。 统一社会信用代码：91211421670471813M。 本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的二期11号楼1**318号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***称，请求法院撤销（2022）辽1421民初527号民事裁定书和（2022）辽1421执保66号查封公告并改正执行行为。事实与理由：异议人系东戴河新区的当代东戴河·***M0MA项目二期11号楼1**318号的所有权人，异议人支付全部购房款。后因疫情原因未接房，故请求法院对该房屋予以解封。 申请执行人青岛***能家电科技有限公司书面辩称，一、异议人***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十八条（一）、（二）、（四）项规定，不足以排除执行。第一，异议人没有提供《商品房买卖合同》，根据异议人提供的《当代东戴河·***MOMΛ认购书》约定：“双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止”，说明认购书与《商品房买卖合同》在合同内容、法律效果等方面均不同，本案无法查明书面买卖合同的签订时间，异议人不能证明其满足《执行异议规定》第二十八条第（一）项，不能排除执行。第二，根据异议人在《执行异议申请书》中的自认，异议人一直没有接房，结合异议人在本案中，既没有提供物业公司交付房屋时的《物品移交清单》，也没有提供装修费、电费等付款凭证，说明异议人没有对涉案房屋进行实际占有与使用的行为。异议人不能证明其满足《执行异议规定》第二十八条第（二）项，不能排除执行。且异议人在《执行异议申请书》中认可，其在2019年8月20日至2019年8月31日期间，向当代公司缴纳了购房款，称没有接房的原因是疫情严重。而新冠疫情是在2019年12月开始，异议人购房后的4个月内，全国均没有疫情。事实上，涉案楼盘的大部分房屋均为购房者办理了合同备案，已备案的房屋均无法被法院查封，异议人提出的抗辩理由与客观事实不符。第三，办理网签备案是房屋过户登记的基本前提。从当代公司角度看，其开发的涉案房屋所在的11#住宅（见附件1），在2017年9月30日已取得商品房预售许可证[（绥建开）房预售证第2017098号]，满足办理网签备案的条件，客观上，当代公司已为绝大部分购房者办理了网签备案，已办理网签备案的房屋均无法被法院查封。本案中，异议人***既没有提供证据证明，没有办理网签备案的原因在于当代公司，也没有提供证据证明，异议人在房屋具备网签备案的条件后，催告当代公司办理房屋网签备案但当代公司怠于履行义务，致使涉案房屋由于未备案，被贵院司法查封，异议人所称自2019年8月20日至今疫情持续严重，客观上无法接房，与客观事实不符，异议人对于该后果具备自身原因，应承担举证不能的后果，其不满足《执行异议规定》第二十八条第（四）项，不能排除执行。二、异议人***不符合《执行异议规定》第二十九条第（一）、（二）、（三）项规定，不足以排除执行。第一，根据异议人提供的《当代东戴河·***MOMΛ认购书》约定：“双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止”，说明认购书与《商品房买卖合同》在合同内容、法律效果等方面均不同，本案无法查明书面买卖合同的签订时间，异议人不能证明其满足《执行异议规定》第二十九条第（一）项，不能排除执行。第二，异议人没有提供证据证明，涉案房屋属于其唯一住房。且异议人在《执行异议申请书》中自认，支付购房款后的4年内，均没有接收房屋，无法证明其购买涉案房屋的目的系用于实际居住，不符合《执行异议规定》第二十九条第（二）项，不能排除执行。综上，异议人不满足《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，不享有物权期待权，不享有排除执行的权利。对于异议人的债权利益，异议人可依法向当代公司主张。 被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司未提交答辩意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的二期11号楼318号房屋提出书面执行异议。 另查明，被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司与案外人***签订了一份当代东戴河***MOMA合同签约单。载明：房号为11幢1**318号；建筑面积：41.49平方米；单价为人民币5471.2平方米，总房款价格为227000元。认购人支付人民币2万元，商品房买卖合同签署后，认购定金抵作商品房价款。异议人于2019年8月19日支付认购金2万元，于2019年8月29日支付房款107000元，于2019年8月31日支付房款10万元。被执行人为异议人出具收款收据。 还查明，2022年6月29日，绥中县不动产登记中心出具查询证明，证明***在绥中不动产登记中心档案登记系统中暂无不动产所有权登记信息。 本院确认的上述事实，有（2022）辽1421民初527号民事裁定书、（2022）辽1421执保66号执行裁定书、签约单，收据，绥中县不动产登记中心信息证明等予以载卷。 本院认为：本案争议焦点问题为：案外人***对案涉保全财产享有的民事权益能否排除本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案外人***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司已签订当代东戴河***MOMA合同认购单，虽该认购单未载明签订时间，但根据异议人提供的房款收据载明的时间，可以印证系在本院查封前签订认购单。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司签订的当代东戴河***MOMA合同签约单对当事人名称、住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款时间等予以约定，应视为商品房买卖合同。同时，案外人***已支付全部房款且其名下在涉案绥中地区无其他用于居住房屋。故本案案外人***作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设施工合同一案采取的查封措施。 综上，案外人***提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下： 案外人***提出的异议请求成立，中止对案涉辽宁省葫芦岛市东戴河新区的当代东戴河·***M0MA项目二期11号楼1**318号房屋的执行。 如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　田　乐 二〇二二年十二月六日 书　记　员　　*** 附本法律文书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。