青岛某某能家电科技有限公司与辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

绥中县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽1421执异140号 异议人（案外人）：***，男，1974年10月4日出生，满族，住辽宁省沈阳市铁西区。 委托代理人：**，系辽宁朗元律师事务所律师。 申请执行人：青岛***能家电科技有限公司。 地址：青岛市崂山区海尔工业园内。 统一社会信用代码：913702127837350374。 法定代表人：**，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，*****，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被执行人：辽宁东戴河新区当代置业有限公司。 住所地：葫芦岛市辽宁东戴河新区滨海大道57号。 法定代表人：张弢，系该公司经理。 统一社会信用代码91211421670471813M。 本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全一案过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封房屋中的***MOAO的A区3号楼7**501室提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***称，1、依法撤销绥中县人民法院（2022）辽1421民初527号民事裁定书。2、要求法院立即解除对坐落于辽宁东戴河新区××号楼××**××室房屋的查封。事实与理由：2018年5月，被申请人辽宁东戴河新区当代置业有限公司与***智能工程有限公司就“当代东戴河．***ＭＯＭＡ项目二期”7＃-11＃各楼座外墙皮1.5米至各楼室内消防工程签订一份合同协议书，合同约定合同总价款为2693964.73元。工程竣工验收后，经双方结算，该工程应结算金额为3373742.06元，已给付工程款为2020473.55元，扣除保修金168687.10元，应付结算尾款为1184581.41元。2020年11月23日和2021年3月23日，异议人***与被申请人辽宁东戴河新区当代置业有限公司（以下简称当代置业公司）及第三人***智能工程有限公司（以下简称***公司）签订两份《以房抵债三方协议》，协议约定：丙方（即***）向甲方（即当代置业公司）购买位于葫芦岛市××房屋一套，建筑面积为124.32平方米，单价为7700元，房屋总价款为957264元。乙方（即***公司）同意丙方（即***）应付甲方（即当代置业公司）的购房款由甲方（即当代置业公司）从应付乙方（即***公司）的合同价款中等额抵扣957264元。综合以上事实可知，2020年11月23日异议人***与被申请人当代置业公司就坐落于辽宁东戴河新区××号楼××**××室的房屋已签订合法有效的书面房屋买卖合同，2020年11月23日和2021年3月23日，异议人***以***公司抵扣工程款的形式向被申请人当代置业公司分别交付房款411698.85元和545565.15元，合计957264元，房屋价款全部交清。因此，在2022年5月7日绥中县人民法院查封案涉房之前，异议人***与被申请人当代置业公司对登记被申请人当代置业公司名下的案涉房屋已签订合法有效书面买卖合同，异议人***已支付全部的房款价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若问题的规定》第27条及《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条之规定，敬请贵院依法撤销绥中县人民法（2022）辽1421民初1065号民事裁定书，立即解除对坐落于辽宁东戴河新区××号楼××**××室房屋的查封，以维护异议申请人的合法权利。 申请执行人青岛***能家电科技有限公司提交答辩意见称，一、异议人***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十八条（一）、（二）、（四）项规定，不足以排除执行。第一，《以房抵款三方协议》第3.3条约定：“甲方、丙方于本协议签署后【5】日内，签署关于标的房屋的《商品房买卖合同》并办理网签。”该条款说明《以房抵债三方协议》与《商品房买卖合同》性质不同，并且在不动产进行房屋备案时，需要购房者提供有效的《商品房买卖合同》。本案中，涉案房屋之所以被贵院进行司法查封，正是因为房屋至今没有办理网签备案，现有证据不足以证明，异议人与当代公司在本案查封前，签订了合法有效的买卖合同。异议人不能证明其满足《执行异议规定》第二十八条第（一）项，不能排除执行。第二，异议人既没有提供物业公司交付房屋时的《物品移交清单》，没有证明房屋进行了移交；也没有提供装修费、水电费等付款凭证，不能证明其已经对房屋进行了使用、控制等合法占有、实际占有行为，异议人不能证明其满足《执行异议规定》第二十八条第（二）项，不能排除执行。第三，办理网签备案是房屋过户登记的最基本前提。从当代公司角度看，其开发的涉案房屋所在的3#住宅，在2015年6月8日已取得商品房预售许可证[辽东开预售证第2011131号]，满足办理网签备案的条件，客观上，当代公司已为绝大部分购房者办理了网签备案，已办理网签备案的房屋均无法被法院查封。本案中，异议人既没有提供证据证明，没有办理网签备案的原因在于当代公司，也没有提供证据证明，异议人在房屋具备网签备案的条件后，催告当代公司办理房屋网签备案但当代公司怠于履行义务，致使涉案房屋由于未备案，进而被贵院司法查封，异议人***对于该后果具备自身原因，应承担举证不能的后果，其不满足《执行异议规定》第二十八条第（四）项，不能排除执行。二、异议人***不符合《执行异议规定》第二十九条第（一）、（二）项规定，不足以排除执行。第一，《以房抵款三方协议》第3.3条约定：“甲方、丙方于本协议签署后【5】日内，签署关于标的房屋的《商品房买卖合同》并办理网签。”该条款说明《以房抵债三方协议》与《商品房买卖合同》性质不同，并且在不动产进行房屋备案时，需要购房者提供有效的《商品房买卖合同》。现有证据不足以证明，异议人与当代公司在本案查封前，签订了合法有效的买卖合同。异议人不能证明其满足《执行异议规定》第二十九条第（一）项，不能排除执行。第二，异议人没有提供证据证明，涉案房屋为其唯一住房，且异议人没有提供都水电费等付款凭证，不能证明涉案房屋在客观上已实际用于居住，不符合《执行异议规定》第二十九条第（二）项，不足以排除执行。综上，异议人不满足《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，不享有排除执行的权利。 被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司提交书面答辩意见称，一、异议人购买答辩人开发建设的房屋，已以工程款抵购房款的形式支付全部购房款。答辩人辽宁东戴河新区当代置业有限公司开发建设位于辽宁省葫芦岛市东戴河新区的当代东戴河·***MOMA项目，***智能工程有限公司承包答辩人发包的“葫芦岛市当代东戴河·***MOMA项目二期消防指定专业分包工程”。双方于2018年5月签订《葫芦岛市当代东戴河·***M0MA项目二期消防指定专业分包工程合同文件》。工程竣工验收合格后，经双方结算，该工程结算金额为3,373,742.06元。因异议申请人拟购买案外人开发建设的当代东戴河·***MOMA项目房屋，异议人与***智能工程有限公司及被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司三方于2020年11月23日和2021年3月23日签订《以房抵债三方协议》，约定异议申请人购买被执行人开发建设的当代东戴河·***M0MA项目3-7-501房屋，房屋总价款为957,264元。购房款支付方式为：异议人应付辽宁东戴河新区当代置业有限公司的购房款与辽宁东戴河新区当代置业有限公司应付***智能工程有限公司的工程款等额相冲抵。至此，异议人已以工程款抵购房款的形式支付全部购房款。二、异议申请人购买的房屋已交付，异议人已合法占用该房屋并使用至今。答辩人已向异议人交付购买的房屋，异议人按照答辩人要求办理入住手续并缴纳契税、公共维修基金等费用。异议人已完全合法占用该房屋并使 用至今。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据以上事实，异议人已支付全部购房款且合法占用该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形，***查清事实后，作出裁定解封已被查封的异议人房屋。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全一案过程中，以本院作出的（2022）辽1421民初527号民事裁定书“冻结被申请人辽宁东戴河新区当代置业有限公司名下8,874,905.84元银行存款或查封、扣押其等值财产”内容为依据，于2022年5月10日作出（2022）辽1421执保66号执行裁定，查封了被执行人名下的辽宁东戴河新区当代东戴河***M0MA项目19套房屋等。异议人***对本院查封的辽宁东戴河新区当代东戴河***MOMOA区3号楼7**501室、建筑面积为124.32平方米的楼房提出执行异议。 另查明，2018年6月，被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司（作为发包人）与中天建设集团有限公司（总承包人）、沈阳方正建设监理有限公司（监理）、***智能工程有限公司（分包人）就“当代东戴河．***ＭＯＭＡ项目二期”消防指定专业分包工程，工程范围包括7＃-11＃各楼座外墙皮1.5米至各楼室内消防工程等，合同约定合同总价款为2693964.73元。工程竣工验收后，经双方结算，该工程应结算金额为3373742.06元，已给付工程款为2020473.55元，扣除保修金168687.10元，应付结算尾款为1184581.41元。2020年11月23日和2021年3月23日，异议人***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司及第三人***智能工程有限公司签订两份《以房抵债三方协议》，协议约定：丙方（即***）向甲方（即辽宁东戴河新区当代置业有限公司）购买位于葫芦岛市××房屋一套，建筑面积为124.32平方米，单价为7700元，房屋总价款为957264元。乙方（即***智能工程有限公司）同意丙方（即***）应付甲方（即辽宁东戴河新区当代置业有限公司）的购房款由甲方（即辽宁东戴河新区当代置业有限公司）从应付乙方（即***智能工程有限公司）的合同价款中等额抵扣957264元。2020年11月23日和2021年3月23日，异议人***以***公司抵扣工程款的形式向被申请人当代置业公司分别交付房款411698.85元和545565.15元，合计957264元，房屋价款全部交清。2020年12月19日及2021年5月1日，被执行人为异议人***出具两张购房款收据，载明金额分别分411698.85元和545565.15元。异议人已办理入住手续并缴纳契税、公共维修基金等费用。异议人已完全合法占用该房屋并使用至今。 再查明，2022年8月4日绥中县不动产登记中心出具证明，证实异议人***在绥中无其他用于居住房屋。 本院确认的上述事实，有（2022）辽1421民初527号民事裁定书、（2022）辽1421执保66号执行裁定、《当代东戴河***MOMA项目二期二标段精装修独立专业承包工程》合同，以房抵债协议，收据、以房抵债申请函、绥中县不动产登记中心证明等予以载卷。 本院认为：本案争议焦点问题为：异议人***对案涉房屋享有的民事权益能否排除本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同一案采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案涉房屋查封前，异议人***与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司签订以房抵款协议，该协议对案涉房屋的面积、价款等进行约定，应视为商品房买卖合同；异议人以工程款抵购房款的形式支付全部购房款并提供了购房收据。另外，异议人名下在涉案绥中地区无其他用于居住房屋。本案异议人***作为案涉商品房消费者，对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗本院因申请执行人青岛***能家电科技有限公司与被执行人辽宁东戴河新区当代置业有限公司建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全过程中的执行。 综上，异议人***提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下： 异议人***提出的异议请求成立，中止对案涉葫芦岛市绥中当代东戴河．***项目M0MA商3-7-501房屋的执行。 如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　张　　　　丽　　　　新 人民陪审员　***人民陪审员*** 二〇二二年十月二十一日 书　记　员　丁　　　　伊　　　　娜 附本法律文书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。