烟台市华安建筑安装工程有限公司与某某返还原物纠纷二审民事裁定书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2014）烟民四终字第895号

上诉人（原审被告）：***，无固定职业。

委托代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。

委托代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：烟台市华安建筑安装工程有限公司。住所地：烟台市芝罘区北马路80号。

法定代表人：李景波，该公司总经理。

委托代理人：王红光，山东三和德通律师事务所律师。

委托代理人：尹超，山东三和德通律师事务所律师。

上诉人***因返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民社二初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审原告烟台市华安建筑安装工程有限公司诉称，被告租赁我单位所有的位于烟台市芝罘区机场路90号内（原塑料四厂南楼2楼南面由西向东第一户）约22平方米的办公房屋，双方未签订租赁合同，系不定期租赁关系。我方多次通知被告解除租赁关系并返还房屋，但被告均置之不理，故诉至法院，请求判令被告立即腾出上述房屋。

原审被告***辩称，我居住的房屋是单位分给我的，属福利分房，受法律保护；尽管原告经多次转让取得房屋所有权，但并不影响我在分得的住房内长期居住；原告在受让房屋时，知道我对房屋享有长期居住权，且转让合同中也明确由原告负责我的安置。综上，原告起诉无理，要求驳回原告的诉讼请求。

原审法院审理查明，被告原系烟台地毯厂职工，1997年被分配在烟台地毯厂院内临时宿舍居住。2003年，因烟台地毯厂院内建设环海路农贸市场，经烟台市塑阳产业总公司（原烟台塑料四厂）、烟台地毯厂的上级主管部门烟台市二轻局协调，包括本案被告等在内的原在地毯厂院内居住的10户职工搬迁至机场路90号院内，被告被安置在南楼2楼南面由西向东第一户。2003年12月31日，烟台市塑阳产业总公司向被告下发《分房通知》，载明：“***：因地毯公司院内建设环海农贸市场，院内住户需要安置，经研究决定，分给您坐落在我们公司院内二楼住房1间（约22平方米），可长期居住，按市房改政策规定，每月房租每平方米1.6元，水电费按照市民水电计价收缴。”

坐落于烟台市芝罘区机场路90号房屋原系烟台市塑阳产业总公司的生产经营用房。1994年前后，该公司由于生产经营需要，从原烟台市商业银行东山支行贷款，并为烟台塑料工业公司贷款提供担保，两项合计1000余万元。1999年3月，因烟台市塑阳产业总公司无力偿还贷款，无力承担担保责任，烟台市商业银行东山支行诉至山东省烟台市中级人民法院，山东省烟台市中级人民法院经审理判决烟台市塑阳产业总公司承担还款责任。后烟台市商业银行东山支行申请强制执行，山东省烟台市中级人民法院指定莱阳市人民法院执行。莱阳市人民法院于2000年8月28日作出（1999）莱阳执字第201-1号民事裁定书，裁定：将被执行人烟台市塑阳产业总公司所有的办公楼包括车间等9042.38平方米的建筑物作价4557614.39元交付烟台市商业银行东山支行抵顶债务。2001年6月14日，原烟台塑料四厂的房产证被宣布作废。2006年5月8日，烟台市商业银行东山支行委托烟台国信拍卖有限公司对上述房屋进行拍卖，烟台市安泰房地产开发有限公司以980万元竞拍成交，取得房屋所有权。2007年11月28日，原告与烟台市安泰房地产开发有限公司签订《房屋转让合同》，约定烟台市安泰房地产开发有限公司将购买的原属烟台市塑阳产业总公司所有的位于烟台市芝罘区机场路90号面积为9042.38平方米的房产，以1200万元的价款转让给原告，合同对双方的权利义务进行了约定，其中包含“由乙方（即原告）负责原烟台市塑阳产业总公司的职工临时住户腾迁”。后原告将包括涉案房屋在内的机场路90号房屋交给烟台盛世置业有限公司进行开发。2012年4月13日，烟台市规划局颁发建设工程规划许可证，许可烟台盛世置业有限公司在机场路90号地址建设朱家庄C地块6#-8#商务办公楼。2013年12月23日，原告以特快专递的方式通知被告：“你租用我公司所有的位于烟台市芝罘区机场路90号内约22平方米的办公房屋，我公司已多次通知你解除租赁关系并返还房屋，你均置之不理。现我公司再次通知你解除租赁关系，请你自收到本通知之日起5日内将租用我公司位于烟台市芝罘区机场路90号内的办公房屋完好无损地返还给我公司。”被告收到该通知后并未向原告返还房屋，原告遂以***及其妻孙作玲为被告诉至原审法院。案件审理中，原告申请撤回对孙作玲的起诉，法院予以允准。

另查，2009年5月前，被告按月如数缴纳了房租及水电费。

2005年3月，被告之妻孙作玲购得坐落于烟台市芝罘区锦绣北街32号内1号经济适用房1套。现被告的户籍登记在该房内。

2014年2月1日，原告与世回尧街道华新居委会签订合同，租赁了该居委会上曲家南街118号房屋2间，每间面积16平方米，租赁期限2年，房屋水电齐全。原告以此租赁房屋作为被告***一户搬迁之用。

原审法院认为，房屋所有权人对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。莱阳市人民法院于2000年8月28日裁定将涉案房屋交付给烟台市商业银行东山支行抵顶债务，此后烟台市塑阳产业总公司不再是房屋所有权人，无权将房屋分配给他人居住。原告依法取得房屋产权，被告向原告交纳房租，原告许可被告在房屋中居住，可认定双方存在不定期的租赁关系，原告有权随时解除租赁关系。现相关部门批准对涉案地段进行开发建设，需拆除被告占住的房屋，原告要求解除与被告的租赁关系，有事实根据和法律依据，在被告已通过购买经济适用房享受到国家的优惠政策，已解决住房问题的情况下，原告又为被告安置临时性住房，因此，原告要求被告腾迁的主张于法有据，亦于情理相合，法院予以支持。被告应将涉案房屋腾出。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条第三款之规定，原审法院于2014年3月7日判决：限被告***一户于判决生效之日起10日内从烟台市芝罘区机场路90号原烟台市塑阳产业总公司南楼二楼南面由西向东第一户房屋中搬出，将房屋交给原告烟台市华安建筑安装工程有限公司。案件受理费1050元，减半收取为525元，由被告***负担。鉴于原告烟台市华安建筑安装工程有限公司已向原审法院全额预交，故由被告于判决生效后10日内迳付给原告525元。

宣判后，上诉人***不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院以民法通则、合同法有关规定判决上诉人返还涉案房屋是错误的。涉案房屋始终没有办理房屋产权证书，根据《物权法》第九条之规定，被上诉人不具有涉案房屋所有权人的法律地位，无权要求上诉人返还涉案房屋。2、原审判决查明2012年4月13日，烟台市规划局颁发建设工程规划许可证，许可烟台盛世置业有限公司在涉案房产地址建设商务办公楼。根据烟台盛世置业有限公司与原该土地使用人烟台市二轻实业有限责任公司签订的土地补偿协议的约定，涉案房地产所在地域住户腾迁、安置及发生任何事项与纠纷与烟台市二轻实业有限责任公司无关。那么，涉案房产所在地域住户腾迁、安置及发生任何事项应当由烟台盛世置业有限公司负责。上诉人在没有获得腾迁、安置补偿的情况下，没有义务返还房屋。本案不应是返还原物纠纷，而应当是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人烟台市华安建筑安装工程有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发＜1992＞38号）第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。根据该规定，本案不属人民法院主管，被上诉人的起诉依法应予驳回。

综上，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项，第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，裁定如下：

一、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民社二初字第38号民事判决；

二、驳回被上诉人烟台市华安建筑安装工程有限公司的起诉。

本裁定为终审裁定。

审判长　　栾建伟

审判员　　于　青

审判员　　徐怀育

二〇一四年六月二十五日

书记员　　李燕平