浙江创都建设有限公司与浙江苏泊尔家电制造有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

杭州市萧山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0109民初12973号

原告：浙江创都建设有限公司，统一社会信用代码91330109757237827L，住所地杭州市萧山区义桥镇北坞村。

法定代表人：高国芳，经理。

委托诉讼代理人：罗小平、李璧君，浙江泽大律师事务所律师。

被告：浙江苏泊尔家电制造有限公司，统一社会信用代码91330108757219514R，住所地杭州市高新（滨江）区滨安路501号。

法定代表人：姚英姿，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：孙景亮、莫曲平，上海通泽律师事务所律师。

原告浙江创都建设有限公司（以下简称“创都公司”）与被告浙江苏泊尔家电制造有限公司（以下简称“苏泊尔公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月29日预立案，并依法进行了法庭调查。本案于同年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月18日公开开庭进行了第一次审理。依原告方的主张，本院依法将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。本案于同年11月26日公开开庭进行了第二次审理。两次庭审中双方当事人各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。

原告创都公司向本院提出经明确后的诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋、附属设施等财产损失8170725元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定被告租赁原告位于杭州市萧山区的厂房（以下简称“案涉厂房”）作为货物仓储使用，建筑面积为15726.24平方米，租期自2016年4月1日至2019年3月31日。除房租、水电费等约定外，也约定了“租期内造成房屋损失的，应照价赔偿”等内容，后原告交付房屋及配套设施给被告使用。2018年6月28日凌晨，案涉厂房被大火焚毁，造成原告房屋及附属设施等财产损失。后杭州市公安消防支队萧山区大队出具火灾事故认定书，认定起火原因排除遗留火种、排除用火不慎、不排除电气线路故障引起的火灾。经公安机关委托鉴定，该厂区损失价格为8170725元。被告作为厂房仓库电气线路的实际安装责任人和仓库的实际使用人，对电气线路的质量和安全性负有保证义务，对安全用电具有管理和防范义务，因被告过错导致原告遭受上述损失，其理应承担赔偿责任，但其至今未与原告协商处理损失问题。

原告方认为，一、案涉租赁合同的效力及原告的权益是否受保护。（一）合同效力问题。案涉合同本身不违反法律、行政法规的强制性规定，且该厂房有合法的土地使用手续，厂房由原告委托他人设计且自行建造；至今没有第三人对厂房提出权属争议，且城乡规划主管部门或者其他行政执法部门也没有对厂房予以拆除、没收等行政处罚；在浙江“三改一拆”的背景下，相关主管部门针对位于交通要道旁边的案涉厂房，没有作出是否系违法建筑的认定。根据《中华人民共和国民法总则》（“以下简称《民法总则》”，其余法律规范等简称依此类推）及《合同法》的有关规定，在相关行政执法部门未对案涉厂房进行是否系违法或拆除、没收的认定之前，合同应属有效。现租赁期于2019年3月31日届满，依照《合同法》第二百三十五条的规定，被告应将租赁房屋返还原告；房屋在租赁期内被烧毁，若无法返还，应依法折价补偿或赔偿。退一步讲，即使根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁司法解释”）第二条的规定，案涉厂房因未取得建设工程规划许可，租赁合同依法认定无效，但同时根据《合同法》第五十八条的规定，案涉建筑属于本条规定的被告“因该合同取得的财产”，在合同认定为无效时，被告不能返还或没必要返还的，应当折价补偿；同时，该情形无需考虑过错问题，如同借款合同即使被认定为无效，不管借款人是否存在过错或双方存在过错，借款人仍应将本金全额归还等。此外，本案中原告除案涉厂房被烧毁外，尚有厂房租赁的部分租金损失、火灾发生后抢救发生的实际费用及清理火灾现场后发生的费用等。这些原告未在本案中主张的经济损失，与案涉厂房经价格认证的折价不同，只有这些费用才需要根据双方在合同签订和履行过程中的过错区分责任并分担，故被告应全额赔偿杭州市萧山区价格认证中心（以下简称“认证中心”）认证的损失8170725元。（二）原告主张的权益应受法律保护。1.案涉厂房虽未办理房屋登记手续等，但不能就此判定其属违法建筑。一方面，浙江全省在2013-2015年深入开展旧住宅区、旧厂区、城中村改造和拆除违法建筑（简称“三改一拆”）三年行动。百度百科在对“三改一拆”词条进行解释后继续说明，即通过三年努力，旧住宅区、旧厂区和城中村改造全面推进，违法建筑拆除大见成效，违法建筑行为得到全面遏制。另一方面，案涉厂房位于时代大道旁，规划主管部门或其他行政执法部门一直没有认定其属于违法建筑；被告也没有提供相关部门认定厂房属违法建筑并进行处罚的证据，不能就此认定案涉厂房为违法建筑。2.双方就案涉厂房的权利或利益归属，实际上没有分歧，其指向无疑是原告。（1）厂房附着的土地使用权人是原告。（2）房屋由原告委托他人设计，并因原告系建设公司而自行施工建造。（3）一直没有其他主体对厂房权属提出主张。实际双方争议的是因厂房未办理房屋登记等手续，而是否应受法律保护。3.即使法院判定案涉厂房为违法建筑，原告对厂房主张的权益应当得到司法保护。关于“违法建筑”如何保护的问题，理论及实务界虽有个别观点认为违法建筑不受法律保护，但主流意见认为，虽然违章建筑违反《城乡规划法》等公法的管理性规定，但并不影响其就该建筑取得私法上占有请求权或建筑材料所有权。甚至有部分学者认为可以取得不动产所有权，被告未经同意故意或过失将他人所有的财产损坏，应当赔偿全部损失；或者认为基于其材料来源的合法性，原告对建设材料享有所有权，故只能赔偿其材料损失，其他如人工支出等损失则不应赔偿。（1）虽然依照《物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，可认为违法建筑不能因建造完成取得合法的所有权，但根据《物权法》第二百四十五条的规定，违法建筑人享有法律保护的占有利益，除执法机关依法处理外，禁止他人对违法建筑进行非法占有和损害。违法建筑被侵占的，可以要求返还财产；违法建筑被毁坏的，法院虽不能支持违法建筑人提出的恢复原状诉请，但可判决折价赔偿或补偿。（2）根据《城乡规划法》第六十四条的规定，即使是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门在处理时，也要根据违章建筑是否可采取改正措施、消除对规划实施的影响而区别对待，经改正、罚款后可补办建设工程规划许可手续而成为合法建筑，取得合法所有权，而不能断然否定相关建筑绝对不能取得合法权益。本案中，没有证据表明案涉厂房实质上违反城乡规划部门设定的规划条件和指标，而仅仅是没有办理相关的报批手续等程序，完全可能通过补办手续以最终获得合法权利。同时，租赁司法解释也没有将未取得规划许可的房屋租赁无效绝对化，厂房即使未取得规划许可或违反许可规定，仍有在一审法庭辩论终结前补办并补正效力的机会。案涉厂房在被告实际管控期间被烧毁而成讼，使得补办房屋规划许可手续的可能性丧失，被告负有不可推卸的全部责任。（3）对于部分关于违法建筑材料所有权的论点，虽不符合物权法法理和相关规定，因违法建筑建成后，钢材水泥等各种建筑材料即失去其独立形态，而组合为一个新的物即建筑物本身。此时的建筑物在被拆除前不能被视为各种建筑材料的简单叠加，其中显而易见的是还凝结建筑工人的劳动和技能。不过，该观点却部分地印证了原告主张的合理性和谦抑性，因为原告主张的建筑物价值800余万元，就是由价格认证中心从建筑材料的重置成本角度所作出，没有包括建筑工人的人工成本及房屋可能的价值增值。而在杭州近几年房地产市场一直处于上行阶段的背景下，案涉厂房增值可谓是大概率事件。综上，无论是从私法和公法的角度分析，案涉厂房均应得到法律的明确保护。司法实务中，无论是作为民事侵权的财产损害赔偿案件，抑或租赁等合同纠纷案件，都存在大量的保护违法建筑人合法权益的案例，甚至在行政征收补偿的案件中，也有对违法建筑人予以补偿的裁判。二、火灾直接原因。（一）本案消防部门未明确案涉仓库起火的直接原因，不能排除被告行为直接导致起火。火灾原因认定的方法有两种，即直接法和间接法。直接法就是根据达到100%证明程度的证据直接判断；间接法是通过现场勘验后将所有可能的起火原因逐一列举，然后逐一排除，剩下的一种就是最有可能的起火原因。本案中，消防部门所出具火灾事故认定书中，就案涉仓库起火的原因认定为“排除遗留火种、排除用火不慎，不排除电气线路故障”，采用的是排除法，实际并未准确界定仓库起火的真正原因，即不能断定就是电气线路故障引发的起火。在公安机关的调查笔录中，可确认起火时间在凌晨4时左右，起火点在仓库内部，而库房门又是锁上的，排除遗留火种、用火不慎，但无法断定仓库内是否临时存放了自燃物品并导致自燃起火，或曾经遗失的打火机爆炸，或堆垛车漏的机油燃烧，或仓库内货物倒塌引起摩擦静电擦出火花等。因起火点被明确界定在仓库内部，更多难以勘验查明的起火原因都应当是被告行为导致，从该角度讲，被告应对起火原因承担完全责任。（二）案涉仓库起火点不在1号仓库西侧卷帘门北侧电机。被告认为火灾是由卷帘门电机发生线路故障所致，是对起火点的错误理解。火灾事故认定书载明“起火点在1号仓库西侧卷帘门北侧电机下半径1米范围内”，很明显，消防部门认定的起火点在电机下方（电机都是安装在卷帘门顶部侧边，详见图1），是以电机对应的落地点为圆心的半径1米范围内。电机只是作为起火点位置描述的参照物，而非认定的起火点。同时，线路短路引发火灾是由于电阻急剧增大、热量剧增，高热引燃周边的可燃物引起起火。卷帘门的电机通常都安装在人够不到的卷帘门上部，如果该部位出现短路，那么应当引燃电机附近的可燃物，然而被告值班保安员邢续兴在公安笔录中描述的着火具体位置却是“在窗户及以下位置”（详见图2），起火点显然并非卷帘门电机。（三）起火点更疑似在被告安装的充电桩。被告设备部经理蒋万贵及仓储物流部经理胡建发的笔录均表示，被告擅自对租用仓库进行了电气线路的加装。另从卫星地图上可清晰看到，被告在案涉起火点附近搭建雨棚，也就是保安员邢续兴笔录中提到“挡住视线坍塌的雨棚”，该区域即被告的充电区域，被告仓库主管童又林在笔录中表述“仓库有电动叉车、电动堆垛车十几辆，不用的时候放到充电区”。充电桩的位置首先覆盖了消防部门认定的起火点部分范围，夜间十几辆电动车同时充电，极有可能因此引发线路故障。为此，事故认定书显然没有判定起火点为卷帘门电机，公安部门的调查笔录也反映起火点事实上不在卷帘门电机，被告认为起火点为卷帘门电机是错误认识。在卷帘门电机之外，还有被告搭建和安装的充电区，其即在起火点疑似区域，又在夜间充电运行，极易引发线路故障，导致火灾发生。三、火灾发生和扩大的影响因素。（一）火灾发生的影响因素。1.被告违规加装电气线路，且线路设计不符合仓库防火规范，无法做到拉闸断电，使库区线路均处于通电状态，是引发火灾的首要诱因。被告设备部经理蒋万贵和仓储物流部经理胡建发的笔录中均证实，被告在租用案涉仓库后，即擅自对整个库区的电气线路进行加装，改变线路设计，还增添了大量电器设备，影响线路可承载的用电负荷，这违背案涉合同第十一条关于“租赁期间乙方须做到安全用电用火，不得私拉乱接电源”的约定，以及《租赁企业消防安全管理暂行规定》第十六条关于“因经营的需要，对使用场地、设施进行改造、装修、拆改时，应当向出租方提出申请，由出租方协助办理各项手续，并经批准后实施”的规定。需要强调的是，合同和法律的本意不只是禁止擅自改动，更禁止擅自改动后不符合消防安全规范等规定以致埋下安全隐患。被告仓库管理负责人童又林的笔录显示，“1号仓库有个大的配电柜，其他两个仓库和物流办公室的电是从1号仓库内的配电柜接过去的，保安室的电是从1号仓库小的配电柜接过去的”、“1号的东南角大门内西侧有个配电柜，在西南角有个小的配电柜，2号仓库的西南角和3号仓库的西北角各有一个小的配电柜，小的配电柜都是从1号仓库大的配电柜接出去的”，这可看出库区内所有配电柜均在仓库内，且各仓库之间的电源开关不独立，2、3号仓库依赖1号仓库的配电。同时，保安室需要1号小配电柜配电，物流办公室需要1号大配电柜配电，若仓库按照防火安全规范进行断电处理，将导致整个库区断电，保安室和物流办公室到晚上无法正常使用，且监控也无法启用，在1号仓库西侧起火点门外的充电桩也无法完成充电。为此，正如被告仓储物流部经理胡建发在笔录中陈述的，“一般就是电灯、电风扇、空调等上班开启，下班关掉电器电源开关，整个库区的电源是不断的”。该电气线路的设计及仓库的用电管理违反了《仓库防火安全管理规则》第四十一条关于“库区的每个库房应当在库房外单独安装开关箱，保管人员离库时，必须拉闸断电”的规定，导致仓库不能进行断电处理。该等违规行为致使库区内电气线路在夜间库管人员下班后还处于通电状态，且还有十几辆电动车在忙碌充电，是为引发电气线路产生故障的直接诱因。2.被告作为案涉仓库的实际使用人，对库区内显在和潜在火灾隐患不加以重视，对消防检查不及时整改，是火灾发生的重要诱因。被告在日常的安全用电管理中，对多次发生的用电安全问题未加以重视、未予以彻底修复。在仓库主管童又林和两位保安员的笔录中，发现承租期间曾多次出现“灯泡有电不亮、墙式电扇烧坏、仓库断电”等用电安全问题，虽然被告方都报告到其滨江工厂维修，但在出现仓库断电等重大用电安全问题时，被告却未对库区电气线路进行大检查，且在滨江工厂派人检修后，仍不时出现电气线路故障，电气线路问题并未得到根本解决。可见，被告未就安全用电问题引起重视，也未对火灾隐患尽到应有的注意义务。更为严重的是，被告在接受消防管理部门检查后，却仍不及时、不按要求对需整改项目进行全面整改，无视被告知的消防隐患。被告仓库主管童又林的笔录中承认“被告承租仓库期间接受了两三次的消防安全检查，在2017年上半年检查后，只按照要求整改了一部分。2018年也检查了一次，就是义桥镇政府消安办在2018年5月7日的检查”。仓库火灾发生在2018年6月28日，在检查后的52天时间里，被告并未按要求完成整改，甚至在G20峰会前，被告方与义桥镇政府、公安、消防等部门大吵大闹，欲拒绝并阻止相关部门的安全检查，这在义桥镇工办部门有记录可查。如此可见，被告对于消防安全检查从来只是应付了事，完全未予应有的重视，且不依法依规的进行整改，明知库区存在消防隐患却不清除隐患，对潜在风险放之任之，对显在隐患检修不彻底，完全未尽到管理和注意义务，对库区的起火具有不可推卸的重大责任。综上，被告私拉电线、设计违规、夜间不断电，故障不彻底检修、拒不整改消防隐患，将仓库及存储的货物置于危险境地，放任违规操作及风险隐患，是导致仓库起火的直接原因。（二）起火灾害化的影响因素。1.被告安保人员缺少消防演练及安保警惕性，对仓库内起火险情的发现及报警不及时，是导致火势由起火变成火灾的重要原因。最早发现起火的是在物流办公室的保安员王德录，其在笔录中讲到“凌晨4时许物流办公室断电，其后上厕所大概6-7分钟后回到物流办公室，看到西边仓库那儿有烟去查看，走到大门口保安室时发现西边仓库的西北角在着火”，距离起火点更近在保安室值班的保安员邢续兴在笔录中说“凌晨4时不到，仓库外墙的灯忽然闪了起来，观察后未发现问题，过了10多分钟，王德录告知其失火了，并看到西边仓库西北角处有红光”，可看出距离起火点最近的保安员邢续兴未能在第一时间发现仓库内的起火险情，究其原因，其声称“堆积的货物和坍塌的雨棚阻碍了视线”，可见被告对仓库的仓储管理极不规范，随意堆放货物，也未及时通知并安排修缮坍塌的雨棚，导致保安室的可观察范围受阻，延误了起火险情的发现时间。同时，“监控显示屏会在保安室里安装一套”系常识，邢续兴发现异常但检查后并无问题，说明保安室没有其他异常，也未出现断电，那么监控仍然可以查看，即使摄像头没有直接拍摄到起火点，但黑暗中出现的火光必然能在视频中显示，但令人惊奇的是邢续兴却未发现任何异常，直至王德录告知失火。试问如果坚守安保岗位、实时查看监控，又如何长时间未发现仓库内的异常呢？显然，被告安保人员擅离职守，没有坚守岗位。重点是，事故认定书中明确的报警时间是凌晨4时47分，起火时间为凌晨4时10分左右（此时实际已经有明显火光），被告两名安保人员均表示此时已发现仓库起火，却没有在第一时间报警，而是足足耽误37分钟之后才选择报警。显见，被告在日常管理中未尽应有的管理、培训及修缮义务，致使安保人员失职，严重延误火灾抢救时效，对于火势的扩大化有直接影响。2.被告没有按规范存储和合理使用仓库，是导致火势迅速扩大的又一重要原因。根据《合同法》第二百一十七条的规定，承租人应当按照租赁物的性质合理使用。被告既是仓库的承租人、实际使用人，又是仓储货物的生产者、经营者，对其货物性质相当了解，也熟知存储该货物需要的仓储环境和管理规定。但火灾事故的发生足以说明，被告未依法律规范和仓库性质合理使用。（1）如前文所述，电气线路故障火灾，是线路电阻急剧增大及热量暴增，致使线路熔断致高温引燃周边可燃物，从而导致火灾。本案中，仓库主体为钢结构，墙面为彩钢板材质，都是不可燃烧物，但被告的成品货物外包装为纸箱，还有大量泡沫，都是易燃物。依常识可知，电气线路一般贴墙设置，若要引燃成品货物的包装，那么货物一定是贴墙放置才有可能。根据《仓库防火安全管理规则》第十八条关于“库存物品应当分类、分垛储存，每垛占地面积不宜大于100平方米，垛与垛间距不小于1米，垛与墙间距不小于0.5米，垛与梁、柱的间距不小于0.3米，主要通道的宽度不小2米”的规定，可见仓库内凡是墙、柱边都不能贴近堆放货物，若按规范存储货物，线路故障的发热不会传导至货物而引发燃烧。为此，被告在堆放货物时，显然存在违反间距规定的不规范情况，致使货物引燃并在拥挤的空间里迅速蔓延。（2）根据《建筑设计防火规范》3.1.3条的规定，储存物品的火灾危险性应根据储存物品的性质和储存物品中可燃物数量等因素划分，可分为甲、乙、丙、丁、戊类。原告交付被告使用的仓库是存放丁类（难燃烧物品）及以下危险性等级货物。虽然被告承租仓库后，存放的是难以燃烧的电饭煲、电炖锅等金属材质的货物，但这些锅具却在存储时进行包装好，其包装物为易燃的纸箱和泡沫。原告无法判断被告的仓储货物是否符合前述防火规范的规定，如“丁、戊类储存物品，当可燃包装重量大于物品本身重量1/4或可燃包装体积大于物品本身体积的1/2时，应按丙类确定”，原告也无义务进行判定；相对的，被告对自己生产的货物应当知道其火灾危险性等级是否为丙类，且应当知道丁类仓库能否满足其需要，也应当知道存储该类货物需要配备的消防设备。实际上，至少在2018年5月7日的消防检查后，被告就知道了存储货物的火灾危险性等级为丙类，不符合交付仓库现状的仓储条件，其应当按照消防检查的要求对仓库消防进行整改，或者通知原告进行协助整改。但被告既未自行整改，也未通知原告协助整改，放之任之。被告不按仓库性质和货物性质合理使用，导致仓储的火灾危险性等级提升，也不采取合理措施使仓储达到规范要求，致使火势不能得到合理控制，是导致火险灾害化的又一重要原因。3.被告违规搭建雨棚，堆放货物占用消防通道，破坏防火间距，是火势蔓延至2、3号仓库的全部原因。根据《消防法》第二十八条的规定，任何单位、个人不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。被告设备部经理蒋万贵及仓储物流部经理胡建发的笔录中均承认，被告承租仓库后，未经原告同意且未作消防验收，擅自对仓库主体结构进行改造，在库区原本独立的三个仓库之间搭建了雨棚，同时还在雨棚堆放成品货物（火灾当天就堆放着）。被告的行为致使仓库之间原有的防火间距因擅自搭建的雨棚和堆积的货物而消失，各仓库之间没有了阻隔火势的合理空间，导致火势在风力的作用下蔓延到并烧毁2、3号仓库，系直接原因。反观火灾现场，也可发现与2、3号仓库距离更近的民房，因没有搭建雨棚和堆积货物破坏防火间距，故没有受到重大影响，火情也未蔓延至民房。可见，被告的违规操作是2、3号仓库烧毁的根本原因。综上，被告未尽职消防管理，不合理使用仓库，违规搭建雨棚，占用消防通道，破坏防火间距等一系列行为，是导致仓库火灾灾害化的原因。（三）原告行为并不引起或影响仓库起火，也未扩大火灾趋势。1.关于无消防证问题，不能判定仓库不符合消防验收标准，也不会引起火灾，且被告知晓并认可仓库的实况。仓库没有取得消防验收，并不是由于仓库的建筑设计不能被消防验收通过，而只是由于仓库尚未取得房产证，进而不能取得消防验收许可，这并不代表仓库不符合验收标准且存在消防隐患。况且，被告对原告的仓库性质知情也认可，其之所以成为承租人，是其主动拜托当地政府并介绍而来。被告对仓库没有房产证、无法取得消防证是在确认租赁前就已明知，其之所以明知无消防证仍要租用，是因其已寻找仓库多时而无所得，且原告仓库租金便宜。同时，被告称案涉仓库也曾经历过多次消防检查，不可能对无消防证的情况不了解，其在承租的两年时间内，亦未对消防验收问题提出任何异议。为此，被告在交接仓库时，已认可仓库的实况。2.仓库的消防配套均由被告自行完善，双方系按仓库实况进行交接。双方按约定交付仓库，被告在签署合同时，已对仓库需要原告完善和配套的项目提出明确需求，原告按要求整改后即交付被告，其他需要配套的设备设施等，均由被告自行负责。同时，消防设施的配套，也需要根据仓储物品的火灾危险性等级而配置。被告作为仓库的使用人和货物的经营者，应自行根据仓库的实况及货物的属性，配套相应的特种消防设备、设置防火分区等，此非原告的法定和约定义务。被告未按交付约定完善仓库配套、未根据仓库性质使用和货物性质仓储，责任应由被告自行承担。3.原告已尽到提示管理义务。原告在合同中明确规定了被告应该遵守的消防安全义务，合同签署后也多次要求被告安全生产、注意防火防盗。案涉仓库是由被告封闭式管理，原告日常无法进行具体指导，也超出原告的能力范围。但原告在日常的管理中，已尽到应尽的提示、注意义务。4.原告使用的建筑材料为不可燃烧物和难燃物，不影响火灾的发生和扩大。原告仓库的建筑材料均按设计图纸进行施工，符合消防规范；仓库主体是钢结构，钢材本身不可燃；墙体采用的是岩棉彩钢板，岩棉彩钢板具有防火作用，难以燃烧。而库区是由于库存货物中含有大量可燃物，导致过火面积大、燃烧温度高且燃烧时间长，任何建筑材料都不能支撑到最后，原告使用的建筑材料对火灾的发生和扩大并不产生不利影响。5.原告积极抢救火灾险情，为减少损失起到正面作用。原告在知晓火灾发生后，自行紧急组建救火队伍，发动十余辆台挖掘机、装载机，帮助现场救火，号召几十名员工配合公安、消防部门抢险，以尽可能的快速灭火，减少损失，原告尽到了应有的止损义务。综上，原告的行为对火灾的发生及扩大既无直接影响，也无间接影响，均系被告的行为所致。四、本案厂房损失的认定及火灾责任的承担。（一）仓库厂房损失应按公安部门调查认定的结果予以确认，即损失金额为8170725元。火灾发生后，公安部门第一时间以涉嫌刑事犯罪介入侦查，并委托专业机构对案涉厂房的损失进行认证，该认证是在国家机关的刑事司法程序中进行，具有严格意义上的证明力。根据认证中心的结论，认定损失金额8170725元，认证的厂区面积为15726.24平方米。该面积是案涉合同中的面积，系双方当时测量后确定，其包含库区里的道路面积2400余平方米。因道路与仓库均毁损，且道路比建筑物的施工成本更高，依照该面积进行认证的价格只会比原告实际损失更小，故原告以该认证结果主张损失，符合客观事实且依据充分，应予认定。（二）案涉仓库火灾系由被告生产经营所致，责任应由被告承担。结合前述论述，可确认被告在承租和使用仓库时违反合同约定、法律规定，将仓库置于火灾隐患的危险境地，既不积极作为，对仓库及人员依法依规使用、管理，也不遵守禁止性约定和规定，破坏仓储安全，是火灾事故的第一责任人，也是全部责任人。综上，被告无论从起火原因还是火灾扩大原因上，均应对火灾事故承担全部责任，原告保留要求其赔偿房屋租金等其他损失的权利，故请求依法支持原告的诉讼请求。

被告苏泊尔公司辩称，一、不论侵权还是合同，法律要保护的都是合法权利。对于案涉厂房，原告显然不是权利人，且厂房也未经过合法的建设手续及消防验收，属违章建筑，除土地权利证之外原告一无所有，其对建筑物没有任何权利，并不因该建筑物的存在与否而发生变化。对于原告是否为案涉厂房的合法产权人，需要从法律层面进行分辨，不能仅仅因为原告声称其系厂房的建设施工方及该厂房曾经存在的事实而进行认定。在原告无法举证证明其系案涉厂房合法产权人的前提下，其无权提出索赔或者获得赔偿。法律的本意在于保护当事人的合法权益，现该非法建筑物因火灾意外烧毁，若支持对其进行返还或补偿，则是对非法建筑进行鼓励，违背立法初衷，使得原告因非法行为而获利。二、关于案涉合同的效力。案涉建筑物未经报批、报建，根据相关法律及司法解释，案涉合同系无效合同，原告缺乏主张权利的基础。三、租赁合同项下所有的消防均应由原告完成，但其没有完成报批、报建及取得消防许可，显然其没有履行合同项下关于提供经消防许可租赁场所的义务，违反合同约定。同时，厂房存在消防方面的缺陷因此才会产生火灾。如配电箱的配置问题，配电箱在原告交付房屋时已经安装在仓库内，基本线路、整个仓库的主线路都由原告提供，与被告毫无关系，起火点及火灾原因也正是在原告所提供卷帘门的位置上发生，故火灾的根本原因完全可归结原告，被告在租赁过程中对火灾的发生没有任何的介入或作用力。四、首先，案涉火灾事实上是因原告的原因所致。1.起火点在1号仓库西侧卷帘门北侧电机下半径1米范围，该范围内只有一个卷帘门的电机，而电机及电路是由原告安装和铺设，故因此引起的火灾应由原告自行承担。2.厂房整体使用的建筑材料是属于易燃的彩钢板及彩钢夹芯板，原告在钢结构上没有喷涂防火材料，只喷涂了防锈材料。原告在收到相关部门的整改意见后，怠于履行整改义务，且在消防系统的建设安装方面，亦存在隐患，如未安装消防栓等，导致消防队员到达现场后无法立即展开灭火工作，不得已从附近河道取水，致使火灾事故延伸为重大事故。其次，被告对火灾的发生没有任何作用。1.关于电路问题。案涉厂房交付时，厂房本身的电源、主线已铺设好，后续被告承租后只是对厂房内部照明和电器的电源线路进行加装，而不是改装。原告安装的主线路与被告后续加装的室内照明电器线路不发生冲突，相互独立。胡建发在笔录中明确“非工作期间，租赁厂房的电器电源开关是关闭的，事故发生在凌晨4点，属于非工作时间，厂房内部的照明电器等电源处于关闭状态，但整个仓库的电源不断”，室内的电器线路保持切断状态，而整个仓库原有的由原告铺设和安装的主线路不断电，可看出这两条电路相互独立。同时，王德录在笔录中陈述“物流办公室和整个仓库的电路是同一线路，而事故发生时发现物流办公室的电断了”，此时整个仓库的电路应当也断了，故可认为是因为原告铺设的仓库主线路发生断电问题，而被告加装的室内电路并未处于工作状态，事故原因与被告加装的电路无关。2.对于原告“1号仓库西门附近有叉车充电区域，在起火点卷帘门附近，也可能系起火点所在”以及“与1号仓库西侧的提升机可能有关”的说法，属于无中生有。事实上，原告所称的充电桩实际位于1号仓库西北角，紧贴北侧仓区围栏，距离1号仓库西侧卷帘门近20米，与消防部门认定的起火点距离相当遥远。另外，1号仓库西侧的提升机实际系原告采购并由提升机厂家直接安装，其电路与卷帘门相互独立，且在案涉事故发生时，提升机处于断电状态，且提升机与起火点距离超过10米，故该提升机亦与案涉火灾无关。3.关于安保人员未及时发现火灾的问题，被告没有任何过错。按照王德录的笔录，当时仓库所在电路发生断电现象，保安在第一时间无法通过监控发现火灾情况，故保安只能第一时间前往仓库现场查看情况，并试图自行救火，符合正常逻辑。保安提到“当发现火灾时，由于仓库门上锁，导致无法进入现场及时灭火”，而仓库门是因为仓库主线路断电导致无法进入，据了解，平时仓库门都是电动开启，而正是原告设计仓库时存在的设计和消防缺陷，即将主线路的开关、主线路上的卷帘门全部放在仓库里面，在火灾发生时导致主线路断电且仓库门无法打开，保安无法第一时间进入仓库内部施救。3.关于连接仓库的雨棚搭建问题。被告在搭建雨棚前曾通知原告，在搭建雨棚的施工现场，原告的法定代表人和相关工作人员曾到现场查看工程是否符合相关的施工要求，故原告显然知晓并同意该雨棚的搭建。至于原告关于“搭建雨棚是导致火势蔓延并烧毁2、3号仓库的唯一原因”，被告不认可。首先，若没有1号仓库的起火，根本不可能发生2、3号仓库的火灾。其次，若不是1号仓库电动门、电路及消防设计存在缺陷，且1号仓库大面积使用了彩钢板、彩钢夹芯板等易燃材料，火灾不可能蔓延如此迅速。最后，原告依据距仓库较远的居民未受火灾影响的事实认定系连廊、雨棚导致火势蔓延，不符合事实。据被告了解，被告曾收到多家附近居民的索赔，而原告提供的卫星图片似乎不是火灾发生后的状态，图中三间仓库显然属于完好状态。4.关于2017年上半年仓库接受消防检查及整改问题。被告并未收到任何相关部门签发的整改意见，而原告所指2018年5月7日即火灾前最近一次由相关机构出具的整改意见，被告从未收到其中消防安全整治检查表，其上也没有任何被告人员的签名。即便仓库存在相关消防隐患，依据合同也应由原告负责。综上，案涉火灾系因原告安装的卷帘门电机及所在电路问题引起，同时因仓库本身采用的可燃性材料及仓库门禁系统设计存在缺陷导致火势的蔓延和扩大，且原告在明知仓库存在严重消防隐患的情况下怠于整改，故案涉火灾损失应由其自行承担，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《房屋租赁合同》及火灾事故认定书各1份，被告提供的杭州市规划和自然资源局萧山分局及杭州市萧山区城建档案馆的调查材料1组、火灾事故认定书1份，系当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，1.价格认定结论书1份，被告认为评估损失金额只是原告房屋损失的基础，即赔偿数额的基数，故予以确认；至于本案的责任认定，本院将另行阐述。2.童又林、王德录、邢续兴询问笔录各1份，被告对证据三性无异议，故予以确认；至于事故发生的原因及过错等，本院将另行阐述。3.蒋万贵、胡建发询问笔录各1份，被告确认其形式真实性，且庭审中认可其因使用需要自行增加安装电器线路等，并在仓库之间搭建雨棚、连廊的事实，故确认其真实性及该事实。4.生产经营性企业消防安全责任书及消防安全整治检查表各1份，被告认可已收到责任书，而该消防安全整治检查表与责任书均系消防检查的相关附件，且消防检查针对的是租赁经营企业，即被告，结合被告仓库主管童又林的笔录，可确认该证据的真实性及与本案的关联性，故予以认定，以及检查中发现的否决项及整改项问题。5.图像资料1份（3页），被告对其在仓库之间加装雨棚并使仓库连通的事实并无异议，故确认该事实；至于原告以该证据证明周边树木及民房未被火灾殃及的情形，与案涉火灾发生的原因等缺乏关联，故不予认定。6.《房屋租赁补充协议》1份，被告对该证据并未提出相应真实性异议，故确认其真实性，以及案涉合同尾部附件所涉提升机，约定原告本应根据被告需求在交付前对此负责维修或重建，根据该协议变更由被告确定采购、安装及维护等的事实。对被告提供的证据，1.杭州市萧山区房地产管理处的调查材料1组，该材料均系被告名下他处房屋的权利凭证，与案涉厂房无关，故不予认定。2.《房屋租赁合同》1份，原告对证据三性无异议，至于合同中原告对房屋结构及设施的安全保障义务，已有明确规定，故对该证据予以确认。3.义桥新仓库简介以及需要完善的工程设施1份，系被告自行制作，原告不予认可，故不予确认；需明确的是，被告自行制作合同签订时需完善工程设施的所有项目与案涉合同附件所涉需完善的设施项目第1-11项一致，没有合同约定第12-16项，其中第16项如前所述，由被告自行安装完成。4.预算书1份，原告认可证据真实性，故确认其真实性，以及厂房预算价合计10246805.27元的事实；至于原告就夹芯彩钢板的夹芯材料系防火材料，与相关部门就消防安全整治检查所提否决及整改问题中涉及的材料性质不一致，故其该项异议不成立，确认证据的证明效力。对本院调取并出示的证据，1.向杭州市公安局萧山区分局义桥派出所调取的询问笔录1组。双方对证据真实性、合法性未提出异议，故确认其真实性；至于案涉事故发生的原因、过错及责任等，本院将另行阐述。2.（1）向杭州市萧山区房地产管理处调取的房屋他项权利信息查询记录3份；（2）向杭州市规划和自然资源局萧山分局调取的土地使用权证及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表各2份、杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书1份、建设用地规划许可证2份、萧山区城建档案查询利用申请表1份。该组证据即被告所提供证据清单中编号1、2的证据材料，认证意见如前所述。3.杭州市萧山区价格认证中心出具的复函1份。结合前述分析，本案双方认可评估损失金额作为原告房屋损失的基础，即赔偿数额的基数，故予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：案涉厂房系原告自行建造，没有办理相应建设工程规划或施工许可手续，厂房预算价合计10246805.27元，具体包括建筑及安装部分，安装包括给排水、消防及卫生器具部分。2016年1月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉厂房出租给乙方作货物仓储使用，建筑面积15726.24平方米，租赁期三年，自2016年4月1日至2019年3月31日，2016年3月31日前交付房屋给乙方。甲方承诺在2016年3月31日前向乙方交付房屋，在该日前甲乙双方施工改装及装修期内甲方不得收取乙方租金。为促使双方友好合作，甲方应无偿提供乙方有设备的食堂及员工宿舍房间，其装修及维护的费用由乙方全部承担。年租金2224948.44元，三年内租金不变。厂房租金乙方每半年现金支付一次，甲方收到租金后十个工作日内向乙方开具相应符合要求的发票。甲方应确保房屋主体结构和固有设施的安全、可靠，不能有导致倒塌、起火等潜在风险。乙方对房屋的装修，内部分隔墙等，其方案应事先书面报送甲方审核，经同意后方可施工，决不能损坏房屋的主体结构，不得违规搭建、加层，所产生的装修费用由乙方负责，由此依附于房屋的装饰租期内其权属于乙方，期满后除可搬动的设备、设施归乙方所有，其它均归甲方所有。乙方在移除设施、设备等后，需对所租赁的房屋恢复原状或者赔偿损失。甲方在出租前负责钢结构厂房内部及其使用地面的维修或重建（具体详见乙方需求清单），其余由乙方负责；租赁期间厂房及地面维修事宜（非乙方导致的损坏）由甲方负责并承担费用。租赁期间，乙方必须确保甲方房屋、设施等财产的完好无损，做到安全用电、用火，不得私拉乱接电源，由此所发生的事故，造成甲方财物损失的，均由乙方负责修复或照价赔偿。如造成重大财产、人员安全事故的，均由乙方承担全部的经济和法律责任等内容。合同附件A列明“2016年3月31日前甲方交付乙方厂房需完善设施的详细内容”，具体包括16项，并列明要求及工期。其中第8项为“大门完善”，要求为“左右伸缩门、也可单边伸缩，地面柏油沥青铺设、加装减速带”；第11项为“室内消防及外围消防建设”，要求为“符合萧山区消防要求，拿到消防证，厂房内1~2层安装防爆灯”；第15项为“变压器架设”，要求为“电力局增容（主要为6部提升机，装卸平台、充电、照明等设施用）”；第16项为“提升机四台”，要求为“安装调试，正常运行”。合同签订当日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定提升机由乙方确定技术规格、招标采购、安装和维护。提升机总价800000元，已经折入租金。合同期满后，提升机产权归乙方所有。如提升机总采购价不足800000元，甲方应退还乙方差价或以建设乙方需求的附属设施的方式偿还等。合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用，被告因使用需要自行增加并安装室内照明、电器等及相应线路等，在案涉3个仓库之间（第二层的中间位置）搭建雨棚而使仓库连通，并在其中堆放成品货物。2018年5月7日，萧山区义桥镇消防安全管理办公室对被告进行生产经营性企业消防安全检查，提出“否决项2项：使用彩钢板、泡沫夹芯板等易燃可燃材料搭建或装修；未按要求设置消防设施、配备消防器”；“整改项3项：灭火器配置不足，部分过期；未按要求设置应急照明、疏散指示、安全出口标志；未明确责任人、管理人且未参加培训”。2018年6月28日4时10分左右，案涉厂房发生火灾，烧毁钢结构仓库3间、成品电饭煲等物品，相邻的民户空调外机等有不同程度烧毁。同年7月26日，杭州市公安消防支队萧山区大队出具《火灾事故认定书》，认定“起火时间：2018年6月28日4时10分左右；起火部位：苏泊尔公司1号仓库西侧；起火点：1号仓库西侧卷帘门北侧电机下半径1米范围内；起火原因：排除遗留火种、排除用火不慎、不排除电气线路故障引起的火灾”。经公安机关委托鉴定，认证中心出具《价格认定结论书》，认定案涉厂房于2018年6月28日的损失价格为8170725元。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。

另查明，被告所自行制作合同签订时需完善工程设施的所有项目，没有案涉合同附件所涉需完善的设施项目第12-16项，与第1-11项一致，其中第16项由被告自行安装完成。

本院认为，针对本案主要争议点，一、关于案涉合同的效力问题。根据租赁司法解释第二条的规定，案涉厂房系原告在依法取得国有土地使用权的工业用地上建设，因未取得建设工程规划许可，现本案原告也没有提供证据证明其已依法取得前述许可，故案涉合同应认定为无效。关于原告主张的利益保护问题，首先，就其主张适用合同法第五十八条的规定，其中“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，而案涉租赁标的物并非因合同而取得的财产，相应的财产性权益仍属出租人所有，故难以适用折价补偿。该条款中的“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因原告作为建造人实际占有、使用和支配案涉厂房，由此形成的权益一定程度上应受法律保护，因火灾导致厂房毁损、灭失而产生的损失，应由责任方依法承担。本案原告依据合同责任主张相应损失，于法有据，应予认定。被告辩称原告就建筑物本身没有任何权利等，缺乏事实及法律依据，故不予采信。二、关于案涉火灾事故发生的具体原因，双方履约过程中导致损害发生或扩大的因素。首先，就起火原因问题，公安消防部门认定起火点为1号仓库西侧卷帘门北侧电机下半径1米范围内，起火原因为排除遗留火种、排除用火不慎、不排除电气线路故障引起的火灾。关于双方争议的起火点及原因，在没有相反证据的情况下，更大可能是在卷帘门电机下半径1米范围内的电气线路故障所致，但消防部门并未明确系卷帘门电机发生线路故障所致，故被告径行主张系原告安装的卷帘门电机线路发生故障导致火灾发生，缺乏事实依据，故不予采信。同时，原告作为出租人提供基本的房屋及水电等附属设施应属常理，且案涉合同中明确双方施工改装及装修期内甲方不得收取乙方租金等，以及被告因仓库使用需要自行安装提升机，加装室内照明、电器及相应线路等事实，可看出双方存在安装或实际加装、改装等行为，且电气线路故障的具体情形不明，故本院酌定由双方就该部分责任予以分担。至于原告认为起火点疑似被告安装的充电桩等，被告主张原告安装的主线路与其加装的电气线路相互独立，而认为事故原因与其加装的线路无关，均未提供相应有效证据，故均不予认定。其次，就损害产生及扩大问题，针对被告方，其通过租赁使用案涉厂房，应明知其未取得相应规划许可，且未通过消防审批，其作为实际控制及管理使用人，应对企业安全生产负责，其未尽谨慎注意及采取相应安全措施的义务；同时，在实际使用过程中，存在诸如经常出现的电气故障经消防安全检查而未及时整改、防火设施缺失及培训管理缺失等疏于安全管理的问题，但其亦未采取相应措施予以避免或防护；此外，被告违规在仓库之间搭建雨棚并堆放成品货物等，产生相应安全隐患并导致火灾的蔓延及损失的扩大，故其应就损失的产生及扩大承担主要责任。针对原告方，其应明知其建造的案涉厂房未取得相应规划许可，且未通过消防部门审批，违反合同相应安全保障义务的约定，导致可能产生火灾的安全隐患，应承担相应责任。综上，本院结合双方在前述起火原因及损害产生及扩大中的过错、原因力及损害后果、支付能力等因素，进行利益平衡，并酌情确定被告承担的责任比例为80%，原告自行承担20%。三、原告方的实际合理损失及本案责任认定。就案涉厂房的损失基数，经公安机关委托并由认证中心出具价格结论，认定厂房损失金额为8170725元。庭审中双方认可该金额作为损失基数，结合前述责任比例的分析，被告应承担其中的80%计6536580元，故对原告主张赔偿诉请中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、浙江苏泊尔家电制造有限公司在本判决生效后十日内赔偿浙江创都建设有限公司损失6536580元；

二、驳回浙江创都建设有限公司的其余诉讼请求。

如浙江苏泊尔家电制造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费68996元，减半收取计34498元，由浙江创都建设有限公司负担6900元，浙江苏泊尔家电制造有限公司负担27598元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员　　郑卜训

二〇二〇年一月二十日

书记员　　富美芳