浙江苏泊尔家电制造有限公司、浙江创都建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙01民终2396号

上诉人（原审被告）：浙江苏泊尔家电制造有限公司。住所地：杭州市高新（滨江）区滨安路501号。统一社会信用代码：91330108757219514R。

法定代表人：姚英姿，董事长。

委托诉讼代理人：孙景亮、莫曲平，上海通泽律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：浙江创都建设有限公司。住所地：杭州市萧山区义桥镇北坞村。统一社会信用代码：91330109757237827L。

法定代表人：高国芳，执行董事。

委托诉讼代理人：罗小平、李璧君，浙江泽大律师事务所律师。

上诉人浙江苏泊尔家电制造有限公司（以下简称苏泊尔公司）因与被上诉人浙江创都建设有限公司（以下简称创都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初12973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理认定：位于杭州市萧山区的厂房（以下简称案涉厂房）系创都公司自行建造，没有办理相应建设工程规划或施工许可手续，厂房预算价合计10246805.27元，具体包括建筑及安装部分，安装包括给排水、消防及卫生器具部分。

2016年1月27日，创都公司（甲方）与苏泊尔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉厂房出租给乙方作货物仓储使用，建筑面积15726.24平方米；租赁期三年，自2016年4月1日至2019年3月31日，2016年3月31日前交付房屋给乙方；甲方承诺在2016年3月31日前向乙方交付房屋，在该日前甲乙双方施工改装及装修期内甲方不得收取乙方租金；为促使双方友好合作，甲方应无偿提供乙方有设备的食堂及员工宿舍房间，其装修及维护的费用由乙方全部承担；年租金2224948.44元，三年内租金不变；厂房租金乙方每半年现金支付一次，甲方收到租金后十个工作日内向乙方开具相应符合要求的发票；甲方应确保房屋主体结构和固有设施的安全、可靠，不能有导致倒塌、起火等潜在风险；乙方对房屋的装修，内部分隔墙等，其方案应事先书面报送甲方审核，经同意后方可施工，决不能损坏房屋的主体结构，不得违规搭建、加层，所产生的装修费用由乙方负责，由此依附于房屋的装饰租期内其权属于乙方，期满后除可搬动的设备、设施归乙方所有，其它均归甲方所有；乙方在移除设施、设备等后，需对所租赁的房屋恢复原状或者赔偿损失；甲方在出租前负责钢结构厂房内部及其使用地面的维修或重建（具体详见乙方需求清单），其余由乙方负责；租赁期间厂房及地面维修事宜（非乙方导致的损坏）由甲方负责并承担费用；租赁期间，乙方必须确保甲方房屋、设施等财产的完好无损，做到安全用电、用火，不得私拉乱接电源，由此所发生的事故，造成甲方财物损失的，均由乙方负责修复或照价赔偿，如造成重大财产、人员安全事故的，均由乙方承担全部的经济和法律责任等内容。合同附件A列明“2016年3月31日前甲方交付乙方厂房需完善设施的详细内容”，具体包括16项，并列明要求及工期。其中第8项为“大门完善”，要求为“左右伸缩门、也可单边伸缩，地面柏油沥青铺设、加装减速带”；第11项为“室内消防及外围消防建设”，要求为“符合萧山区消防要求，拿到消防证，厂房内1-2层安装防爆灯”；第15项为“变压器架设”，要求为“电力局增容（主要为6部提升机，装卸平台、充电、照明等设施用）”；第16项为“提升机四台”，要求为“安装调试，正常运行”。合同签订当日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定提升机由乙方确定技术规格、招标采购、安装和维护；提升机总价800000元，已经折入租金；合同期满后，提升机产权归乙方所有；如提升机总采购价不足800000元，甲方应退还乙方差价或以建设乙方需求的附属设施的方式偿还等。

合同签订后，创都公司依约将厂房交付苏泊尔公司使用，苏泊尔公司因使用需要自行增加并安装室内照明、电器等及相应线路等，在案涉3个仓库之间（第二层的中间位置）搭建雨棚而使仓库连通，并在其中堆放成品货物。2018年5月7日，萧山区义桥镇消防安全管理办公室（以下简称义桥消管办）对苏泊尔公司进行生产经营性企业消防安全检查，提出“否决项2项：使用彩钢板、泡沫夹芯板等易燃可燃材料搭建或装修；未按要求设置消防设施、配备消防器”；“整改项3项：灭火器配置不足，部分过期；未按要求设置应急照明、疏散指示、安全出口标志；未明确责任人、管理人且未参加培训”。2018年6月28日4时10分左右，案涉厂房发生火灾，烧毁钢结构仓库3间、成品电饭煲等物品，相邻的民户空调外机等有不同程度烧毁。同年7月26日，杭州市公安消防支队萧山区大队（以下简称萧山消防大队）出具《火灾事故认定书》，认定“起火时间：2018年6月28日4时10分左右；起火部位：苏泊尔公司1号仓库西侧；起火点：1号仓库西侧卷帘门北侧电机下半径1米范围内；起火原因：排除遗留火种、排除用火不慎、不排除电气线路故障引起的火灾”。经公安机关委托鉴定，认证中心出具《价格认定结论书》，认定案涉厂房于2018年6月28日的损失价格为8170725元。

创都公司提起本案诉讼，诉请判令：1、苏泊尔公司赔偿创都公司房屋、附属设施等财产损失8170725元；2、本案诉讼费用由苏泊尔公司承担。

原审法院另查明：苏泊尔公司所自行制作合同签订时需完善工程设施的所有项目，没有案涉合同附件所涉需完善的设施项目第12-16项，与第1-11项一致，其中第16项由苏泊尔公司自行安装完成。

原审法院审理认为：针对本案主要争议点，一、关于案涉合同的效力问题。根据租赁司法解释第二条的规定，案涉厂房系创都公司在依法取得国有土地使用权的工业用地上建设，因未取得建设工程规划许可，现本案创都公司也没有提供证据证明其已依法取得前述许可，故案涉合同应认定为无效。关于创都公司主张的利益保护问题，首先，就其主张适用合同法第五十八条的规定，其中“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，而案涉租赁标的物并非因合同而取得的财产，相应的财产性权益仍属出租人所有，故难以适用折价补偿。该条款中的“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因创都公司作为建造人实际占有、使用和支配案涉厂房，由此形成的权益一定程度上应受法律保护，因火灾导致厂房毁损、灭失而产生的损失，应由责任方依法承担。本案创都公司依据合同责任主张相应损失，于法有据，应予认定。苏泊尔公司辩称创都公司就建筑物本身没有任何权利等，缺乏事实及法律依据，故不予采信。二、关于案涉火灾事故发生的具体原因，双方履约过程中导致损害发生或扩大的因素。首先，就起火原因问题，公安消防部门认定起火点为1号仓库西侧卷帘门北侧电机下半径1米范围内，起火原因为排除遗留火种、排除用火不慎、不排除电气线路故障引起的火灾。关于双方争议的起火点及原因，在没有相反证据的情况下，更大可能是在卷帘门电机下半径1米范围内的电气线路故障所致，但消防部门并未明确系卷帘门电机发生线路故障所致，故苏泊尔公司径行主张系创都公司安装的卷帘门电机线路发生故障导致火灾发生，缺乏事实依据，故不予采信。同时，创都公司作为出租人提供基本的房屋及水电等附属设施应属常理，且案涉合同中明确双方施工改装及装修期内甲方不得收取乙方租金等，以及苏泊尔公司因仓库使用需要自行安装提升机，加装室内照明、电器及相应线路等事实，可看出双方存在安装或实际加装、改装等行为，且电气线路故障的具体情形不明，故本院酌定由双方就该部分责任予以分担。至于创都公司认为起火点疑似苏泊尔公司安装的充电桩等，苏泊尔公司主张创都公司安装的主线路与其加装的电气线路相互独立，而认为事故原因与其加装的线路无关，均未提供相应有效证据，故均不予认定。其次，就损害产生及扩大问题，针对苏泊尔公司方，其通过租赁使用案涉厂房，应明知其未取得相应规划许可，且未通过消防审批，其作为实际控制及管理使用人，应对企业安全生产负责，其未尽谨慎注意及采取相应安全措施的义务；同时，在实际使用过程中，存在诸如经常出现的电气故障经消防安全检查而未及时整改、防火设施缺失及培训管理缺失等疏于安全管理的问题，但其亦未采取相应措施予以避免或防护；此外，苏泊尔公司违规在仓库之间搭建雨棚并堆放成品货物等，产生相应安全隐患并导致火灾的蔓延及损失的扩大，故其应就损失的产生及扩大承担主要责任。针对创都公司方，其应明知其建造的案涉厂房未取得相应规划许可，且未通过消防部门审批，违反合同相应安全保障义务的约定，导致可能产生火灾的安全隐患，应承担相应责任。综上，本院结合双方在前述起火原因及损害产生及扩大中的过错、原因力及损害后果、支付能力等因素，进行利益平衡，并酌情确定苏泊尔公司承担的责任比例为80%，创都公司自行承担20%。三、创都公司方的实际合理损失及本案责任认定。就案涉厂房的损失基数，经公安机关委托并由认证中心出具价格结论，认定厂房损失金额为8170725元。庭审中双方认可该金额作为损失基数，结合前述责任比例的分析，苏泊尔公司应承担其中的80%计6536580元，故对创都公司主张赔偿诉请中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苏泊尔公司在判决生效后十日内赔偿创都公司损失6536580元；二、驳回创都公司的其余诉讼请求；如苏泊尔公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费68996元，减半收取计34498元，由创都公司负担6900元，苏泊尔公司负担27598元。

宣判后，苏泊尔公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决对于案涉厂房发生火灾的根本原因及双方当事人的过错事实认定错误。2、原审判决适用法律错误。3、创都公司应当承担全部责任。4、原审判决有事实查明不清的错误。5、案涉厂房损失基数应予降低。请求二审法院撤销原判，改判由创都公司对损失承担全部或主要责任、降低损失基数为2608353.9元；一、二审诉讼费由创都公司承担。

创都公司辩称：上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

苏泊尔公司在二审诉讼中提交以下证据：

1、特快专递邮寄凭证；

2、消防检查评估表；

3、短信截屏；

4、电子邮件截图；

5、胡建发及蒋万贵的情况说明；

6、仓库布局图；

7、询问笔录；

8、租金支付凭证。

上述证据经出示，创都公司对证据1、7、9的真实性无异议，对其关联性不予认可；对证据2、3、4、5、6的真实性不予认可。

证据1、7、9的真实性可予以确认。证据2系义桥消管办出具的公文书证，创都公司不能举证予以反驳，对其真实性本院予以确认。证据3、4苏泊尔公司未提交储存的原始载体或原件，对其真实性本院不予认定。证据5系与苏泊尔公司有利害关系的证人书面证言，对其真实性本院不予认定。证据6无法与案涉厂房现场核对，苏泊尔公司也未提交确凿证据予以印证证实，对其真实性本院也不予认定。

苏泊尔公司另申请胡建发及蒋万贵出庭作证。本院经审核认为：上述证人系某，与苏泊尔公司存在利害关系，且创都公司在原审诉讼中已提交上述证人在公安机关的询问笔录，现证人的证言不足以推翻上述在火灾事故发生后其在公安机关所作的陈述，故本院对苏泊尔公司的申请不予准许。

本院经审理查明：2016年12月1日，义桥消管办出具消防检查评估表给苏泊尔公司，载明苏泊尔公司案涉厂房存在“使用三合板、泡沫夹芯板、彩钢板等易燃材料进行隔断或搭建”、“无消防栓”、“灭火器不足”、“通道不畅”等7项问题，要求苏泊尔公司限期整改完毕。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”双方当事人签订的案涉房屋租赁合同因租赁标的未取得规划许可而属无效，苏泊尔公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并依法返还案涉房屋，创都公司据此享有所有物返还请求权；因案涉房屋已灭失而导致返还不能时，创都公司的该请求权转化为损害赔偿请求权。创都公司诉称因苏泊尔公司不当使用案涉房屋致使案涉房屋因火灾而损毁，据此要求苏泊尔公司承担赔偿责任。火灾原因及其责任认定，萧山消防大队未直接予以确定，根据其责任认定书的记载，不排除系电气线路故障引起的原因。因案涉房屋按约系经双方当事人施工改装，原审法院根据起火点等事实，确定由双方当事人分担相应责任系正确。苏泊尔公司作为案涉房屋的实际使用人和管理者，在使用过程中先后被义桥消管办检查发现消防安全隐患并责令限期整改，苏泊尔公司未举证证实其已采取整改措施或通知创都公司实施整改，原审判决根据损害产生及扩大问题的分析，最终确定苏泊尔公司承担80%的责任并无明显不当。苏泊尔公司上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费57556元，由上诉人浙江苏泊尔家电制造有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。

本判决为终审判决。

审判员　胡　宇

二〇二〇年六月三日

书记员　赖雪珂