北京某某物业管理有限公司武汉分公司与余某、武汉某某实业有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市青山区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0107民初2071号 原告：北京某某物业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉市青山区。 负责人：曾某。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：余某，女，1973年2月21日出生，汉族，户籍地武汉市青山区。 委托诉讼代理人：***，湖北楚航律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，湖北楚航律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：武汉某某实业有限责任公司，住所地武汉市青山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：彭某，女，1976年12月29日出生，（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，上海建纬（武汉）律师事务所律师（一般代理）。 原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司（以下简称某甲公司）与被告余某、武汉某某实业有限责任公司（以下简称某乙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2024年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。某甲公司的委托诉讼代理人***，余某的委托诉讼代理人***，某乙公司的委托诉讼代理人彭某、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令余某、某乙公司向某甲公司支付拖欠2021年1月1日至2023年12月31日期间的物业费38887.2元及违约金（自2021年1月1日以欠缴的物业费金额为基数，按照每日千分之三的标准计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由余某、某乙公司承担。事实及理由：2018年12月17日，余某（承租方）与某乙公司签订了《八大家花园42街商铺租赁合同》，约定某乙公司作为武汉市青山区八大家花园42街坊16号楼42160107号铺位的合法产权人或授权管理方，现拟将该商用房屋（建筑面积为216.04平方米）出租给余某使用，余某承租该物业用以经营家纺。2018年11月26日和2019年9月17日，某甲公司与某乙公司分别签订《八大家花园物业管理协议》和《三方补充协议》，约定某甲公司为某乙公司承租16、18栋的商铺（含本案所涉商铺）提供物业管理服务，物业服务期限为自2018年11月26日起至2020年11月27日。物业费三个月交纳一次，交费时间为前次物业管理服务费时间届满十日内。物业管理服务费按每月每平方米5元标准计算。如逾期交纳，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金。该协议同时对物业管理服务的内容和方式作出详细的约定。之后，某甲公司与余某、某乙公司签署《三方补充协议》，约定2019年7月1日起，涉案商铺的物业费由余某向某甲公司交纳。某甲公司严格按照《八大家花园物业管理协议》的约定提供适当的物业管理服务，但余某、某乙公司自2021年1月1日起无故拒不支付物业费，某甲公司多次催告无果。故诉至法院，望判如所请。 余某辩称，1.案涉商铺为武汉某某商贸有限公司的注册地与实际经营地，余某作为公司法定代表人对外签订房屋租赁合同等相关文件的行为皆代表公司行为，本案为物业服务合同纠纷，即使双方存在物业服务合同，余某并非案涉物业服务的实际享受者，并非适格被告；2.余某及其公司与某甲公司之间不存在任何物业服务合同关系，根据合同相对性原则，以及余某与出租人签订的商铺租赁合同中并未约定由余某承担承租期间的物业费，因此，余某并非适格的被告，某甲公司诉请的物业费用理应由其合同相对方即出租人某乙公司承担而并非承租人余某及其公司承担；3.某甲公司仅提供与出租人某乙公司签订的《八大家花园物业管理协议》与物业服务照片不足以证明其实际按照合同约定向余某或出租人提供了相应的物业服务，理应承担举证不能的责任；4.即使物业费并非由余某承担，但作为案涉房屋的实际使用人亦享有相应的物业服务，余某在承租期间并未实际享受到任何物业服务，其中，最为突出的问题是案涉承租房屋存在严重的漏水问题，至今尚未解决，其间甚至因漏水导致电路问题引起火灾造成商铺停业的严重后果，给余某产生重大损失，基于此，余某亦不应支付任何物业费；5.在物业费并未约定由余某及其公司进行交纳以及案涉承租房屋漏水问题尚未解决的情况下，某甲公司擅自违反法律规定采用断电、拒绝向余某及其公司提供车辆停泊费用月票的等方式催要物业费，给正在经营的某戊公司带来重大损失，其不改进和提高物业服务质量，反而背道而驰激化矛盾，其物业服务存在重大瑕疵，即使某戊公司需要交纳物业费，也理应酌情减免；6.余某拒交物业费事出有因，不存在拖欠的事实，亦不存在支付相应的违约金；7.除本案外某甲公司在贵院同时起诉多个商家要求支付物业费，其他商家同样存在严重房屋漏水的问题以及存在某甲公司在物业服务期限内不作为的行为，由此可见，某甲公司在物业服务期间存在重大瑕疵，皆并非主观恶意拖欠，导致诉累。 某乙公司辩称，某乙公司作为出租方与余某作为承租方签订《八大家花园42街商铺租赁合同》，之后双方联系某甲公司签订《三方补充协议》，约定物业费直接由余某向某甲公司支付。此后物业费催缴通知单都是某甲公司直接向余某发送，故案涉物业费应该由余某承担。 本案经审理认定如下事实：2018年11月26日，某甲公司（某己公司）与某乙公司（业主方）签订了《八大家花园物业管理协议》，约定某甲公司为某乙公司坐落于16栋103商铺、16栋104商铺、16栋107商铺、18栋108商铺提供物业管理服务，物业服务期限为2018年11月26日至2020年11月27日。物业服务内容包含房屋共用部位的日常维护和管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业费按建筑面积每月每平方米5元标准计算，由某乙公司向某甲公司支付。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，某甲公司有权要求某乙公司补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金。 2018年12月18日，某乙公司（出租方）与余某（承租方）签订了《八大家花园（42街）商铺租赁合同》，约定某乙公司将八大家花园42街坊16号楼42160107号商铺（建筑面积为216.04平方米）出租给余某用于经营家纺；租赁期3年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止；租金每月每平方米82元，由余某支付给某乙公司，物业费每月每平方米5元，由余某承担，某乙公司负责代收代缴。 上述合同履行过程中，某甲公司（某己公司）与某乙公司（业主方）、余某（承租方）针对16栋107商铺物业费、水电费支付及开票事宜签订《三方补充协议》，约定：一、物业服务时间变更。原协议物业服务时间为2018年11月26日至2020年11月27日止，现经三方确认物业服务时间调整为2018年12月1日至2020年11月30日止。二、水、电费及物业费支付变更。1.三方确认并同意，2018年12月1日至2019年6月30日期间（共计7个月）的物业费已由某乙公司代余某向某甲公司支付，共计7561.4元；2.三方同意，自2019年7月1日起，余某就42街坊16栋107商铺使用的水、电费及物业费由某甲公司直接收取并开具相应票据。三、本协议作为《八大家花园物业管理协议》的补充，与原先约定不一致的，以本补充协议约定为准，未涉及事宜仍按《八大家花园物业管理协议》的约定执行。 此后，案涉商铺物业费由余某直接向某甲公司支付。某甲公司提供的入账回单显示，2023年3月26日，余某通过某某银行个人账户向某甲公司转账9721.8元，转账附言：建三42街戴某妮家纺2020年4月1日到12月31日物业费。双方对该期间物业费的支付无异议，此后物业费某乙公司、余某均未交纳。 2021年1月25日，八大家花园42街业主委员会（甲方）与某甲公司（乙方）签订《武汉市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对八大家花园42小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2022年1月1日起至2024年12月31日止。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业每月每平方米5元，业主应当按照本合同约定按时足额支付物业费，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的，从其约定，业主负连带支付责任。业主未能按时足额交纳物业费，应当按业主欠缴的千分之三的标准向乙方支付违约金。 2022年2月22日，某乙公司（出租方）与余某（承租方）再次签订《八大家花园（42街）商铺租赁合同》，约定某乙公司将八大家花园42街坊16号楼42160107号商铺（建筑面积为216.04平方米）继续出租给余某用于经营家纺；租赁期3年，自2022年3月1日起至2025年2月28日止；租金每月每平方米82元，由余某支付给某乙公司，租金不含物业费、能源费等其他费用。余某延迟支付租金、能源费等应付款项或费用超过15日构成违约，应承担违约责任。 因余某逾期未交纳2021年1月1日至2023年12月31日期间物业费38887.2元，某甲公司向其催收。余某认为某甲公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故拒绝交纳物业费，1.某甲公司未履行房屋维修职责，案涉商铺存在严重漏水问题一直未解决，其间因漏水导致电路问题引起火灾，余某被迫自费15000元进行维修装饰。对此，余某提交工程维修合同、戴某妮健康家纺背景墙维修工程费用预算报价、照片、微信转账记录予以证明；2.某甲公司采用断电、拒绝向余某及其公司提供车辆停泊费用月票的等方式催要物业费，给正在经营的某戊公司带来重大损失。但余某未向法庭提交相应证据。 关于商铺漏水事宜。某乙公司提交的微信聊天记录显示，余某及某乙公司多次向某甲公司反映商铺漏水情况。2021年8月27日，某甲公司召集总包方、业委会代表、底商代表就42街房屋质保问题进行协调。同时，某甲公司向总包方武汉某某建设有限公司出具《关于地砖起翘和房屋漏水等事宜》，就八大家花园42街部分楼栋公区走道以及外墙面防水工程质保事宜进行函告。某甲公司称，武汉某某建设有限公司签收函件，但未做正面回应。2024年1月22日，武汉某某资产管理有限公司（物业运营方）向42街业委会、某甲公司出具《关于启动维修基金42街部分商铺漏水问题的工作联系函》，载明：“我司曾多次就上述漏水问题维修事宜与某甲公司进行沟通协调，但漏水问题一直没有得到彻底解决，漏水问题持续至今，已严重影响了商户的正常经营。某甲公司表示42街商铺的质保期已过，若需维修漏水问题，则需启动维修基金……恳请贵方能够尽快启动维修基金解决42街商铺的漏水问题，以免给产权单位及承租人造成更大的经济损失。”某甲公司称，业委会签收联系函后，不同意启动维修基金，故一直未维修处理。 庭审中，余某抗辩其并非适格被告，理由如下：1.余某作为武汉某某商贸有限公司的法定代表人，其对外签订房屋租赁合同等相关文件的行为均代表公司，某丁公司承担付款责任；2.余某与某乙公司签订的商铺租赁合同中并非约定由余某承担承租期间的物业费，根据合同相对性原则，物业费应当由某乙公司承担。对此，余某提交商铺租赁合同以及武汉某某商贸有限公司的营业执照进行佐证，该营业执照载明公司成立日期2019年3月25日，法定代表人余某，住所武汉市青山区**街坊**花园**号楼**号商铺。 以上事实有某甲公司提交的《八大家花园42街商铺租赁合同》《八大家花园物业管理协议》《三方补充协议》《武汉市物业服务合同》、入账回单、物业费催收函及回执、物业费欠费明细表、某己公司上门维修漏水情况记录、《关于地砖起翘和房屋漏水等事宜》及函件回执、会议签到表、《关于启动维修基金42街部分商铺漏水问题的工作联系函》及确认函，余某提交的营业执照、《八大家花园42街商铺租赁合同》、工程维修合同、戴某妮健康家纺背景墙维修工程费用预算报价、照片、微信转账记录，某乙公司提交的微信聊天记录等证据及法庭笔录、质证笔录在卷佐证。 本院认为，案涉《八大家花园物业管理协议》《三方补充协议》《武汉市物业服务合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为，余某与某乙公司是否应向某甲公司支付物业费；某甲公司提供的物业服务是否存在瑕疵。 一、余某与某乙公司是否应向某甲公司支付物业费 第一，关于2021年1月1日至2021年12月31日期间物业费。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，某甲公司与某乙公司、余某针签订《三方补充协议》，约定余某直接向某甲公司支付物业费，该《三方补充协议》作为《八大家花园物业管理协议》的有效组成部分，具有同等法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”本案中，无证据证实在2021年1月1日至2021年12月31日期间小区业主依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，某甲公司继续提供物业服务，其与某乙公司签订的《八大家花园物业管理协议》继续有效，故余某仍应按照《三方补充协议》约定向某甲公司支付2021年1月1日至2021年12月31日期间物业费，某乙公司负连带交纳责任。第二，关于2022年1月1日至2023年12月31日期间物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，八大家花园42街业主委员会与某甲公司签订的《武汉市物业服务合同》约定物业服务期限自2022年1月1日起至2024年12月31日止，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，在《武汉市物业服务合同》生效后，《八大家花园物业管理协议》及《三方补充协议》应于2022年1月1日终止。关于后续物业费的支付问题。余某与某乙公司签订的第二份《八大家花园（42街）商铺租赁合同》约定租金不含物业费，但对物业费的支付未作明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”依据查明的事实，案涉商铺在余某经营期间，物业费一直由余某交纳，且某甲公司向余某进行催款。本院根据合同有关条款以及由某甲公司直接向余某收取物业费的情况，结合余某一直缴纳物业费的客观实际，综合认定本案应由余某承担物业费，某乙公司负连带交纳责任。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”故对于某甲公司要求某乙公司作为业主、余某作为物业使用人共同承担还款责任的主张，本院予以支持。第四，根据《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”本案中，余某于2018年12月18日以个人名义与某乙公司签订《八大家花园（42街）商铺租赁合同》，其后均以余某的名义对外签订《三方补充协议》《八大家花园（42街）商铺租赁合同》，并且案涉商铺物业费通过余某个人银行账户转账支付。余某辩称其代表公司签订合同，某某商贸有限公司成立于2019年3月25日，签约时间上存在矛盾。同时，余某亦未向某甲公司披露其代表该公司租赁商铺，原告对此也明确表示否认。根据上述法律规定，余某以个人名义实施的行为，不能对公司发生效力。故余某辩称其作为公司的法定代表人，某丁公司承担付款责任的答辩意见，本院不予采信。 二、某甲公司提供的物业服务是否存在瑕疵 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”余某辩称某甲公司采用断电、拒绝向余某及其公司提供车辆停泊费用月票的等方式催要物业费，但未提供相应证据佐证，应承担举证不能的不利后果。针对商铺漏水问题，根据查明事实，确实存在余某商铺漏水未能妥善解决的情况，某甲公司提交的函件虽然反映其曾针对部分商铺存在漏水问题向业委会等进行了反映，但最终并未及时协调较好地解决问题，说明某甲公司案涉的物业服务质量尚不到位，并不能达到其已完全履行了物业服务的证明目的。考虑到某甲公司所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，综合某甲公司提供物业管理的整体情况及给余某造成影响的程度，本院酌定余某、某乙公司按照合同约定70%标准支付2021年1月1日至2023年12月31日期间物业费27221元（38887.2元×70%）。故某甲公司请求判令余某、某乙公司支付物业费38887.2元的诉讼请求，对其中的27221元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。虽然余某、某乙公司存在逾期交纳物业费的行为，但结合某甲公司自身在履行服务方面存在瑕疵，亦有违合同约定，本院不支持某甲公司的违约金主张。故对某甲公司请求判令余某、某乙公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条规定，判决如下： 一、被告余某、某乙公司于本判决生效之日起十日内向原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司支付2021年1月1日至2023年12月31日期间物业费27221元； 二、驳回原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取的案件受理费386元，由原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司负担116元，被告余某、武汉某某实业有限责任公司共同负担270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年六月十九日 法官助理*** 书记员***