北京某某物业管理有限公司武汉分公司与钟某、武汉某某实业有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市青山区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0107民初2072号 原告：北京某某物业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉市青山区。 负责人：曾某。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：钟某，女，1969年4月7日出生，白族，住武汉市青山区。 委托诉讼代理人：***，湖北楚航律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，湖北楚航律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：武汉某某实业有限责任公司，住所地武汉市青山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：彭某，女，1976年12月29日出生，（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，上海建纬（武汉）律师事务所律师（一般代理）。 原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司（以下简称某甲公司）与被告钟某、被告武汉某某实业有限责任公司（以下简称某乙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2024年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。某甲公司的委托诉讼代理人***，钟某的委托诉讼代理人***，某乙公司的委托诉讼代理人彭某、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟某、某乙公司共同向某甲公司支付拖欠2021年4月1日至2023年12月31日期间的物业费63220.50元及违约金（自2021年4月1日以欠交的物业费金额为基数，按照每日千分之三的标准计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由钟某、某乙公司共同承担。事实及理由：2019年3月28日，钟某（承租方）与某乙公司签订了《八大家花园42街商铺租赁合同》，约定某乙公司作为武汉市青山区八大家花园42街坊16号楼4216103号和4216104号铺位的合法产权人或授权管理方，现拟将该商用房屋（建筑面积为468.3平方米）出租给钟某使用，钟某承租该物业用以经营茶楼。2018年11月26日和2019年9月17日，某甲公司与某乙公司分别签订《八大家花园物业管理协议》和《补充协议》，约定某甲公司为某乙公司承租16、18栋的商铺（含本案所涉商铺）提供物业管理服务，物业服务期限为自2018年11月26日起至2020年11月27日。物业费三个月交纳一次，交费时间为前次物业管理服务费时间届满十日内。物业管理服务费按每月每平方米5元标准计算。如逾期交纳，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金。该协议同时对物业管理服务的内容和方式作出详细的约定。之后，某甲公司与钟某、某乙公司签署《三方补充协议》，约定2019年7月1日起，涉案商铺的物业费由钟某向某甲公司交纳。某甲公司严格按照《八大家花园物业管理协议》的约定提供适当的物业管理服务，但钟某、某乙公司自2021年4月1日起无故拒不支付物业费，某甲公司多次催告无果。故诉至法院，望判如所请。 钟某辩称，1.商铺租赁合同并未约定由钟某承担租赁期间的物业费，钟某与某甲公司之间并未签订任何物业服务协议，不存在任何物业服务合同关系。因此，根据合同相对性原则，钟某并非适格的被告，案涉商铺的物业费应由某乙公司承担。2.某甲公司仅提供与某乙公司签订的物业管理服务协议，不足以证明其实际按照合同约定提供了相应的物业服务，理应承担举证不能的责任。3.即使物业费并非由钟某承担，但作为商铺的实际使用人，应享有相应的物业服务。钟某在承租期间并未实际享受到任何物业服务，其中最为突出的问题是商铺存在严重漏水问题，至今尚未解决，钟某为了经营，自费十万元进行维修，产生重大损失。基于此，钟某不应支付任何物业费。4.某甲公司擅自违法采取断电、拒绝提供车辆停泊费用月票等方式催要物业费，给正在经营的钟某带来重大损失，其不改进和提高物业服务质量，反而背道而驰、激化矛盾，其物业服务存在重大瑕疵。即使钟某需要交纳物业费，也理应酌情减免。5.钟某不存在拖欠物业费的事实，不应支付违约金。6.除本案外，某甲公司还起诉了另外两个商家，要求支付物业费，另两个商家同样存在严重漏水的问题，由此可见，某甲公司在物业服务期间存在重大瑕疵，导致诉累。 某乙公司辩称，某甲公司与某乙公司签订了3年的前期物业管理协议，钟某是某乙公司的租户，某乙公司与钟某签订的租赁合同中约定物业费代收代交。某乙公司与钟某的租赁合同到期后，双方续签了租赁合同，续签的合同中没有对物业费进行约定。在第一份租赁合同履行期间，某乙公司与钟某、某甲公司签订了三方协议，约定从2019年7月1日起，物业费由钟某直接向某甲公司交纳，三方均在协议上签字盖章确认。此后某甲公司都是直接向钟某发送物业费催缴通知单，未要求某乙公司支付物业费。某乙公司作为业主，在遇到欠交物业费、房屋漏水问题后，积极联系并协商解决方案。某乙公司认为应由钟某直接交纳物业费，房屋维修责任由某甲公司承担，某乙公司不应交纳物业费。 本案经审理认定如下事实：2018年11月26日，某甲公司（某丙公司）与某乙公司（业主方）签订了《八大家花园物业管理协议》，约定某甲公司为某乙公司坐落于**栋**商铺、104商铺、107商铺、18栋108商铺提供物业管理服务，物业服务期限为2018年11月26日至2020年11月27日。物业服务内容包含房屋共用部位的日常维护和管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业费按建筑面积每月每平方米5元标准计算，由某乙公司向某甲公司支付。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，某甲公司有权要求某乙公司补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金。2021年11月25日，某甲公司与八大家花园42街业主委员会签订《八大家花园42街物业服务合同》，约定由某甲公司在2022年1月1日至2024年12月31日期间继续为八大家花园42街综合商住物业提供物业服务，商业物业按照每月每平方米5元标准计算。 2019年3月28日，某乙公司（出租方）与钟某（承租方）签订了《八大家花园42街商铺租赁合同》，约定某乙公司将八大家花园42街坊**栋**号、104号商铺（建筑面积为468.3平方米）出租给钟某用于经营茶楼；租赁期3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；租金每月每平方米77元，由钟某支付给某乙公司，物业费每月每平方米5元，由钟某承担，某乙公司负责代收代交。 上述合同履行过程中，某甲公司（某丙公司）与某乙公司（产权人）、钟某（承租人）针对八大家花园42街坊**栋**、104商铺物业费、水电费支付及开票事宜签订《三方补充协议》，约定：一、物业服务时间变更。原协议物业服务时间为2018年11月26日至2020年11月27日止，现经三方确认物业服务时间调整为2018年12月1日至2020年11月30日止。二、水、电费及物业费支付变更。1.三方确认并同意，2018年12月1日至2019年6月30日期间（共计7个月）的物业费已由某乙公司代钟某向某甲公司支付，共计16390.5元；2.三方同意，自2019年7月1日起，42街坊**栋**、104商铺使用的水、电费及物业费由某甲公司直接向钟某收取并开具相应票据。三、本协议作为《八大家花园物业管理协议》的补充，与原先约定不一致的，以本补充协议约定为准，未涉及事宜仍按《八大家花园物业管理协议》的约定执行。 2022年3月23日，某乙公司（出租方）与钟某（承租方）再次续签《八大家花园42街商铺租赁合同》，约定某乙公司将八大家花园42街坊**栋**、104号商铺（建筑面积为468.3平方米）继续出租给钟某用于经营茶楼；租赁期自2022年4月1日起至2025年3月31日止；租金每月每平方米80元，由钟某支付给某乙公司，租金不含物业费、能源费等其他费用。 某甲公司提供的发票显示，钟某交纳了2021年1月1日至2021年3月31日、2022年1月1日至2022年3月31日及2023年1月1日至2023年3月31日期间的物业费各7024.50元，合计21073.50元。某甲公司提交了向钟某催收2021年4月1日至2021年12月31日、2022年4月1日至2022年12月31日、2023年4月1日至2023年12月31日期间物业费的通知单各一份，上述催收单均由“***”签收。钟某和某乙公司均未交纳上述期间的物业费，某甲公司为此诉至法院。 某乙公司提交的微信聊天记录显示，某乙公司多次向某甲公司反映商铺漏水情况。2021年8月25日，某甲公司就八大家花园42街部分楼栋公区走道以及外墙面防水工程质保事宜向总包方武汉某某建设有限公司进行函告。某甲公司称，武汉某某建设有限公司签收函件，但未作回应。同年8月27日，某甲公司召集总包方、业委会代表、底商代表就42街房屋质保问题进行协调。2024年1月22日，武汉某某资产管理有限公司（物业运营方）向42街业委会、某甲公司出具《关于启动维修基金42街部分商铺漏水问题的工作联系函》，载明：“我司曾多次就上述漏水问题维修事宜与某甲公司进行沟通协调，但漏水问题一直没有得到彻底解决，漏水问题持续至今，已严重影响了商户的正常经营。某甲公司表示42街商铺的质保期已过，若需维修漏水问题，则需启动维修基金……恳请贵方能够尽快启动维修基金解决42街商铺的漏水问题，以免给产权单位及承租人造成更大的经济损失。”某甲公司称，业委会签收联系函后，不同意启动维修基金，故一直未维修处理。钟某提交了漏水照片和收据两份，拟证明其花费107800元维修商铺漏水。 以上事实有某甲公司提交的《八大家花园42街商铺租赁合同》《八大家花园物业管理协议》《三方补充协议》《八大家花园42街物业服务合同》、发票、物业费催收函及回执、物业费欠费明细表、《关于地砖起翘和房屋漏水等事宜》及函件回执、会议签到表、《关于启动维修基金42街部分商铺漏水问题的工作联系函》及确认函，钟某提交的照片、收据，某乙公司提交的微信聊天记录等证据及法庭笔录、质证笔录在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为，1.钟某与某乙公司是否应向某甲公司支付物业费；2.某甲公司提供的物业服务是否存在瑕疵。 关于2021年4月1日至2021年12月31日期间的物业费。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，某甲公司与某乙公司、钟某签订《三方补充协议》，约定钟某直接向某甲公司支付物业费，该《三方补充协议》作为《八大家花园物业管理协议》的有效组成部分，具有同等法律效力。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”本案中，《八大家花园物业管理协议》约定的期限届满后，无证据证实在2021年4月1日至2021年12月31日期间小区业主依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，某甲公司继续提供物业服务，其与某乙公司签订的《八大家花园物业管理协议》继续有效，故钟某仍应按照《三方补充协议》约定向某甲公司交纳2021年4月1日至2021年12月31日期间物业费，某乙公司负连带交纳责任。 关于2022年4月1日至2023年12月31日、2023年4月1日至2023年12月31日期间的物业费。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，八大家花园42街业主委员会与某甲公司签订的《武汉市物业服务合同》约定物业服务期限自2022年1月1日至2024年12月31日止，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，在《武汉市物业服务合同》生效后，《八大家花园物业管理协议》及《三方补充协议》应于2022年1月1日终止。钟某与某乙公司续签的《八大家花园42街商铺租赁合同》（2022年4月1日至2025年3月31日）约定租金不含物业费，但对物业费的支付未作明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本院根据承租期间物业费一直由钟某交纳以及某甲公司直接向钟某催费的事实，综合认定2022年4月1日至2023年12月31日、2023年4月1日至2023年12月31日期间应由物业使用人钟某承担物业费，某乙公司负连带交纳责任。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理”，故对于某甲公司要求某乙公司作为业主、钟某作为物业使用人共同承担付款责任的主张，本院予以支持。 关于某甲公司提供的物业服务是否存在瑕疵。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。钟某辩称某甲公司采用断电、拒绝提供车辆停泊费用月票的等方式催要物业费，但未提供相应证据佐证，应承担举证不能的不利后果。针对商铺漏水问题，根据查明事实，确实存在案涉商铺漏水未能妥善解决的情况，某甲公司提交的函件虽然反映其曾针对部分商铺存在漏水问题向业委会等进行了反映，但最终并未及时协调较好地解决问题，说明某甲公司案涉的物业服务质量尚不到位，并不能达到其已完全履行了物业服务的证明目的。考虑到某甲公司所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，综合某甲公司提供物业管理的整体情况及给钟某经营茶楼造成影响的程度，本院酌定钟某按照合同约定70%标准支付2021年4月1日至2021年12月31日、2022年4月1日至2022年12月31日、2023年4月1日至2023年12月31日期间的物业费44254.35元（468.3㎡×5元／㎡／月×27个月×70%）。故某甲公司请求判令钟某、某乙公司支付物业费63220.50元的诉讼请求，对其中的44254.35元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。虽然钟某、某乙公司存在逾期交纳物业费的行为，但结合某甲公司自身在履行服务方面存在瑕疵，亦有违合同约定，本院不支持某甲公司的违约金主张。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条规定，判决如下： 一、被告钟某、被告武汉某某实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司支付2021年4月1日至2021年12月31日、2022年4月1日至2022年12月31日、2023年4月1日至2023年12月31日期间物业费44254.35元； 二、驳回原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取的案件受理费691元，由原告北京某某物业管理有限公司武汉分公司负担207元，由被告钟某、被告武汉某某实业有限责任公司共同负担484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年六月十八日 法官助理*** 书记员***