北京皓天百能环保工程有限公司与***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2021）京03民终11273号

上诉人（原审被告）：北京皓天百能环保工程有限公司，住所地北京市海淀区海淀北二街8号7层809-1。

法定代表人：孙巨军，董事长。

委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1965年2月1日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：田大鹏，北京德和衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任宇飞，北京德和衡律师事务所实习律师。

原审第三人：兴业银行股份有限公司北京花园路支行，住所地北京市海淀区花园东路19号配楼一层、三层。

负责人：张军。

上诉人北京皓天百能环保工程有限公司（以下简称皓天百能公司）因与被上诉人***、原审第三人兴业银行股份有限公司北京花园路支行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

皓天百能公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回***的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由***承担。事实和理由：一、皓天百能公司与***于2014年7月22日签订《<北京市存量房屋买卖合同>执行方案》（以下简称《执行方案》），即使一审法院认为《执行方案》是依托于《北京市存量房屋买卖合同》存在的从合同，但《执行方案》与主合同之间相互独立且可分，主合同被解除后，不影响《执行方案》的效力，《执行方案》继续有效。依据《民法典》第五百一十条规定，本案主合同虽然解除，《执行方案》不应当解除，一审法院认定事实和适用法律错误。二、一审程序违法。皓天百能公司已向一审法院申请追加李桂霞为本案第三人，但一审法院未予追加。即使法院不予准许追加李桂霞为第三人，李桂霞也应当作为本案证人出庭作证。三、应当查清***被判处刑罚的开始时间和终止时间，因为上述时间点能够证明皓天百能公司从何时开始联系不上***的，联系不上***时，李桂霞也辞去委托代理工作，导致本案支付存在障碍。四、一审法院应当释明《北京市存量房屋买卖合同》和《执行方案》的法律关系，一审法院未予释明，剥夺了皓天百能公司提出反诉以及举证的权利。

***辩称，同意一审判决，不同意皓天百能公司的上诉请求。第一，《北京市存量房屋买卖合同》已经被（2018）京0105民初10193号民事判决认定解除，皓天百能公司对于该判决曾向北京市第三中级人民法院申请再审，法院驳回了皓天百能公司的再审申请。合同解除后***的诉讼请求应当得到支持。第二，《北京市存量房屋买卖合同》解除，《执行方案》作为从合同也自然解除，一审法院对此认定正确。第三，在（2018）京0105民初10193号案件中，皓天百能公司的员工曾经否认《执行方案》的真实性，现皓天百能公司又主张《执行方案》是独立、有效的合同，明显违反了禁止反言的原则，所以皓天百能公司的主张不应得到支持。第四，一审法院不追加李桂霞是正确的，李桂霞不是民事诉讼法上的第三人。第五，生效判决已经认定合同解除，皓天百能公司主张***是否构成违约以及是否提供发票、购房款均不是本案的审理范围。第六，合同解除后应恢复原状，如果皓天百能公司要求***返还购房款应当在一审提出反诉，皓天百能公司没有在本案一审中主张，其可以另案主张，并没有剥夺皓天百能公司的权利，法院也无须进行释明。

兴业银行未依法委托诉讼代理人发表陈述意见。其员工王玥当庭陈述称，同意一审判决，只要手续齐全，兴业银行一定配合。

***向一审法院起诉请求：1.解除***与皓天百能公司于2014年10月27日就位于北京市朝阳区×1203、1204两套房屋签订的《存量房屋买卖合同》（该合同属于网签合同），合同编号分别为CW254796、CW254798号；2.解除***与皓天百能公司于2014年10月27日就位于北京市朝阳区×A046、A078两个车库签订的《存量房屋买卖合同》（该合同系网签合同），合同编号分别为CW254946、CW254799号；3.判令兴业银行协助注销以北京市朝阳区×1203、1204两套房屋作为抵押物的他项权利（抵押）登记备案手续；4.要求皓天百能公司协助***将北京市朝阳区×1203、1204过户登记至***名下；5.要求皓天百能公司协助***将北京市朝阳区×A046、A078两个车库过户登记至***名下；6.皓天百能公司向***腾退北京市朝阳区×1201、1202、1203、1204四套房屋；7.皓天百能公司向***腾退北京市朝阳区×A036、A046、A056、A078四个车库；8.皓天百能公司向***赔偿损失，损失计算方式是自2014年7月10日至实际腾退房屋之日止，按照每月67

213元赔偿损失。

一审法院认定事实：出卖人***、买受人皓天百能公司于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区×。出卖人将所在楼层为12层、建筑面积共837.55平方米的房屋（房号1201、1202、1203、1204）（以下分别称1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋）及所在楼层为-01层、建筑面积共234.03平方米的车库（房号A078、A036、A046、A056）（以下分别称A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库）一并售与买受人。房屋过户登记过程中应按相关的规定交纳各项税费由买受人承担。房款分两次支付，本合同签订后，皓天百能公司需支付房价款1200万元，第二笔款项1200万元，如果皓天百能公司在第一笔款后的15日内支付第二笔款则***免除其房屋租金；若超过15天支付剩余款项则皓天百能公司需按实际占有房屋的天数交纳该房屋一半的租金直至付清余下款项为止。但最迟支付日期不得超过签订合同后100日。第六条违约责任约定，若皓天百能公司未按照合同约定的时间、金额付款的，逾期10日后，***有权解除合同，并按应支付款项的百分之一支付违约金。

出卖人***、买受人皓天百能公司于2014年7月22日签订《执行方案》，约定，双方于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》，之后双方办理了两套房产、两个车库的网签手续，买受人向出卖人支付房款12 000 000元。现就合同继续履行事宜，双方秉承诚信互让的原则，经协商达成如下补充条款：一、皓天百能公司2014年7月30日前支付***房租款873 390.49元（2013年7月18日至2014年7月9日）；二、***收到第一条约定的房租款之日起七个工作日内配合皓天百能公司办理已网签房产、车库的缴税及过户手续。三、皓天百能公司在***配合办理已网签的房产、车库过户手续后，30日内支付***1200万元剩余房款。在支付此款项时，双方需办理剩余房产车库的网签及物业交割手续、退还原房租押金。四、***在收到皓天百能公司支付的房屋尾款1200万元之日起30日内配合皓天百能公司办理完毕剩余房产以及车位缴税、过户等相关手续。五、未尽事宜按原合同执行。

2014年10月27日，***与皓天百能公司签署合同编号为CW254796、CW254798、CW254946、CW254799的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定***向皓天百能公司出卖1203号房屋、1204号房屋、A046号车位、A078号车位。上述合同为网签合同。

***曾以皓天百能公司为被告，诉至一审法院，要求：1.解除2013年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.将北京市朝阳区×1203、1204两套房屋过户给***；3.将北京市朝阳区×A046、A078两个车库过户给***；4.腾退北京市朝阳区×1201、1202、1203、1204四套房屋；5.腾退北京市朝阳区×A036、A046、A056、A078四个车库；6.皓天百能公司赔偿损失2 822 946元（每月租金为67 213元，2014年7月19日至2018年1月18日，共计42个月），并按该标准计算至判决生效之日。一审法院于2018年9月18日出具（2018）京0105民初10193号民事判决书，该判决书载明：一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于皓天百能公司所提的税款负担问题，一审法院认为房屋过户时，皓天百能公司应该知晓此问题，但是仍然继续过户，亦没有提起相应的撤销权之诉，故一审法院对于该事由不予考虑。由于皓天百能公司未即时支付尾款，已经构成根本违约，***要求解除合同，一审法院予以准许。由于本案辩论终结前，***、皓天百能公司未取得抵押权人相关意见，考虑到部分房屋有抵押存在，基于保护抵押权、抵押权实现的不确定性和买卖标的的相互牵连性，可以待抵押权消灭后或征得抵押权人同意后另行解决合同解除后的相关问题。判决：一、解除***与皓天百能公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、驳回***的其他诉讼请求。

经询，***称其不服该判决提起上诉，但未交纳上诉费，按撤回上诉处理；皓天百能公司称其未就该判决提起上诉。后，皓天百能公司就该判决向北京市第三中级人民法院申请再审，北京市第三中级人民法院于2019年5月29日出具（2019）京03民申320号民事裁定书，裁定：驳回皓天百能公司的再审申请。

皓天百能公司向一审法院提交《追加第三人申请书》，申请追加李桂霞为本案第三人，申请理由为：2013年9月23日，***委托被申请人出售北京市朝阳区×1201、1202、1203、1204房屋以及北京市朝阳区×A036、A056、A046、A078车库，被申请人无转委托权。因李桂霞不能提供原始购房发票，导致申请人多交税费，直到2014年10月22日，申请人与被申请人才办理北京市朝阳区×1203、1204房屋网签合同；后被申请人辞去***委托，***因涉嫌内幕交易罪于2014年11月4日被刑事拘留，同年11月5日被指定居所监视居住，因涉嫌内幕交易罪、伪造国家机关证件罪、伪造居民身份证罪于2015年2月13日被逮捕，导致申请人长期联系不上***，无法使用银行承兑汇票支付房款，且申请人申请购买1201/1202房屋的兴业银行贷款无法放款。

一审法院赴兴业银行办公场所现场送达开庭传票，与兴业银行行长助理、零售负责人王玥谈话，王玥称，兴业银行实际已经办理了抵押手续，因孙巨军未提供放款前提条件，所以最终没有放款，抵押情况现在还是抵押状态，因为孙巨军一直不过来办理解押手续，所以解押一直没有办理。

一审诉讼中，关于是否同意解除1201号房屋、1202号房屋的抵押手续，接传票到庭的兴业银行工作人员述称，我们原则上只要皓天百能公司提出解押申请，我们就可以解除解押手续了，因为我们没有放款，只要皓天百能公司协助，我方同意解除。

1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库原由皓天百能公司承租，***、皓天百能公司签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2012年10月18日至2014年10月17日。租金为每月134 426元，皓天百能公司支付租金至2014年7月9日。

皓天百能公司称，四套案涉房屋是皓天百能公司一直在使用，已经过户的A046号车位及A078号车位一直是皓天百能公司使用，A036号车位及A056号车位在2019年4月27日被***上锁了，皓天百能公司无法使用。皓天百能公司未向一审法院提交A036号车位及A056号车位被上锁的相关证据。

一审法院认为，合同编号分别为CW254796、CW254798号针对1203号房屋、1204号房屋的网签合同以及合同编号为CW254946、CW254799号针对A046号车位、A078号车位的网签合同，均是双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，为完成将合同内容登记在政府机关确定的网络上进行公示等目的，所签订的买卖合同。上述网签合同均系对《北京市存量房屋买卖合同》的确认与细化，这些合同与《北京市存量房屋买卖合同》一样，约定了***与皓天百能公司之间的房屋买卖合同关系。根据查明的事实，***与皓天百能公司之间就1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库成立的房屋买卖合同已经经过生效判决确认解除。***与皓天百能公司之间的《北京市存量房屋买卖合同》因皓天百能公司根本违约而解除，双方之间关于1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库成立的其他房屋买卖合同关系同样应当解除，故***要求一审法院判令合同编号分别为CW254796、CW254798号针对1203号房屋、1204号房屋的网签合同以及合同编号为CW254946、CW254799号针对A046号车位、A078号车位的网签合同解除，符合法律规定，一审法院依法予以支持。

关于皓天百能公司主张双方之间签订的《执行方案》系新合同一节，一审法院认为，该《执行方案》是依托于《北京市存量房屋买卖合同》存在的从合同，主合同解除，《执行方案》亦应当解除，一审法院对皓天百能公司该抗辩意见不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案1203号房屋、1204号房屋、A046号车库、A078号车库现登记在皓天百能公司名下，***要求上述房屋恢复原状，皓天百能公司协助将上述房屋过户登记至***名下符合法律规定，一审法院依法予以支持。

关于1203号房屋、1204号房屋的抵押问题。1203号房屋、1204号房屋的房屋所有权人应为***，兴业银行在未实际放款的情形下不应依照皓天百能公司与兴业银行之间的抵押合同取得上述房屋的抵押权，根据查明的事实，抵押权人未实际放款，抵押权人未依法到庭参加诉讼，应视为放弃了答辩和质证的权利，一审法院对***要求兴业银行协助解除相应抵押手续的诉讼请求予以支持。

根据查明的事实，皓天百能公司一直占有使用***所有的1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库，皓天百能公司虽主张***对A036号车位及A056号车位上锁，但其未向一审法院提交充分有效证据予以佐证，一审法院对其该主张不予采信。故***作为房屋所有权人要求皓天百能公司腾退上述房屋于法有据，一审法院予以支持。皓天百能公司长期占用***房屋，***参照***、皓天百能公司之间曾经签订的租赁合同主张皓天百能公司使用***所有的案涉房屋的占有使用费，亦较为合理，一审法院亦予以支持。

关于皓天百能公司申请追加案外人李桂霞作为本案第三人参加诉讼一节，该申请对本案查明待证事实无关，一审法院依法不予准许。

综上，兴业银行经一审法院合法传唤，无正当理由未依法到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、解除***与皓天百能公司于2014年10月27日签订的合同编号为CW254796、CW254798、CW254946、CW254799的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》；二、兴业银行于判决生效之日起五日内协助***办理位于北京市朝阳区×1203、1204的房屋的抵押权注销登记手续，皓天百能公司应予配合；三、皓天百能公司于判决第二项履行完毕之日起五日内协助***办理位于北京市朝阳区×1203、1204的房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至***名下；四、皓天百能公司于判决生效之日起十日内协助***办理位于北京市朝阳区×A046、A078的车位的所有权过户手续，将上述车位过户至***名下；五、皓天百能公司于判决生效之日起十日内向***腾退位于北京市朝阳区×1201、1202、1203、1204的房屋及位于北京市朝阳区×A036、A046、A078、A056的车位；六、皓天百能公司于判决生效之日起十日内向***支付房屋占有使用费（自2014年7月10日起至皓天百能公司实际履行判决第五项义务之日止，以每月67 213元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据已经查明的事实，***与皓天百能公司于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定***将1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋及A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库一并售与皓天百能公司。后***与皓天百能公司于2014年10月就1203号房屋、1204号房屋、A046号车库、A078号车库分别签订合同编号为CW254796、CW254798、CW254946、CW254799的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，上述合同系***与皓天百能公司在签订《北京市存量房屋买卖合同》后所签订的网签合同。本案中，已经生效的（2018）京0105民初10193号民事判决认定皓天百能公司未依约支付尾款已经构成根本违约，故判决解除***与皓天百能公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》。据此，一审法院判决解除***与皓天百能公司签订的合同编号为CW254796、CW254798、CW254946、CW254799的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并无不当，本院予以确认。关于皓天百能公司提出的《执行方案》继续有效的上诉主张。对此，本院认为，《执行方案》是***与皓天百能公司在签订《北京市存量房屋买卖合同》后就合同继续履行事宜所达成的补充条款，系对《北京市存量房屋买卖合同》的补充，双方在《执行方案》中亦约定未尽事宜按原合同执行。现生效判决已经确认《北京市存量房屋买卖合同》因皓天百能公司根本违约而解除，故《执行方案》已经不具备继续履行的基础，故皓天百能公司主张《执行方案》继续有效、不应解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现1203号房屋、1204号房屋、A046号车库、A078号车库登记在皓天百能公司名下，***有权要求皓天百能公司协助办理上述房屋及车库的过户手续。关于1203号房屋、1204号房屋的抵押问题，兴业银行称其未实际放款且对解除抵押不持异议，故一审判决兴业银行协助***办理1203号房屋、1204号房屋的抵押权注销登记手续，亦无不当。另，***主张皓天百能公司一直占有使用案涉四套房屋及四个车库，皓天百能公司认可其一直使用案涉四套房屋及A046号车库、A078号车库，但称***对A036号车库、A056号车库上锁导致其无法使用。现皓天百能公司未能提供充分有效的证据证明***对A036号车库、A056号车库上锁，故本院对其该项主张不予采信。因此，***作为房屋所有权人要求皓天百能公司腾退上述房屋及车库于法有据，应予支持。皓天百能公司长期占用案涉房屋及车库，***参照双方之间曾经签订的房屋租赁合同主张相应的占有使用费，一审法院予以支持亦无不当。

另外，李桂霞对本案诉讼标的没有独立请求权，案件处理结果与其亦无法律上的利害关系，故一审法院不予准许皓天百能公司追加李桂霞为第三人的申请，并无不当，亦不属于程序违法。皓天百能公司主张一审法院认定事实和适用法律有误、剥夺了其提出反诉及举证权利，依据不足。皓天百能公司在合同解除后可以通过另行起诉等方式主张返还财产等。

综上所述，皓天百能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费111 910.12元，由北京皓天百能环保工程有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　巴晶焱

审　　判　　员　　　蒋　巍

审　　判　　员　　　王　成

二〇二一年十月二十二日

法　官　助　理　　　孟　磊

法　官　助　理　　　田子阳

书　　记　　员　　　刘怡然