天津宏朗建筑工程有限公司、天津远嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

天津市宝坻区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津0115民初4134号

原告：天津宏朗建筑工程有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇产业功能区（津围公路82公路处北侧）。

法定代表人：王守旺，该公司经理。

委托诉讼代理人：王洋，天津天衡律师事务所律师。

被告：天津远嘉置业有限公司，住所地：天津市宝坻区节能环保工业区。

法定代表人：陈坚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。

原告天津宏朗建筑工程有限公司（以下简称宏朗公司）与被告天津远嘉置业有限公司（以下简称远嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏朗公司委托诉讼代理人王洋、远嘉公司的委托诉讼代理人王冲到庭参加诉讼。因双方申请和解，在此期间的审限依法予以扣除。本案现已审理终结。

宏朗公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除2012年宏朗公司与远嘉公司签订的《定购协议书》8份；2.依法判令远嘉公司返还宏朗公司购买兴隆坊（又××第一商贸城）购房款人民币1553584元，并支付2012年3月7日起至2019年8月19日期间利息（以1553584元为基数，中国人民银行同期贷款利率计算），2019年8月20日之后的利息按照ＬＰＲ计算至起诉之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年10月2日，宏朗公司的委托代理人刘连福与远嘉公司当时的实际控制人陈观福相关销售人员协商购买天津市宝坻区商贸城）的商业门脸包括8栋111室、8栋112室、8栋113室、8栋114室、8栋205室、8栋206室、8栋305室、8栋306室，协商后宏朗公司的代理人向远嘉公司支付了定金10000元。2011年11月30日，远嘉公司给宏朗公司出具了收房款391181的收据。2011年12月24日，远嘉公司给宏朗公司出具了收房款835548元的收据。2012年3月6日，远嘉公司给宏朗公司出具了收房款226855元的收据。2012年3月29日，宏朗公司与远嘉公司签订了八份《定购协议书》，远嘉公司将天津市宝坻区商贸城）的商业门脸卖给宏朗公司，具体商铺包括（建筑面积43.94平方米）、室（建筑面积48.3平方米）、（建筑面积45.53平方米）、（建筑面积54.46平方米）、（建筑面积45.62平方米）、（建筑面积42.78平方米）。协议签订后，远嘉公司的施工一直断断续续，现远嘉公司未将合同内的商铺交付宏朗公司，宏朗公司为了维护自身合法权益依法提起诉讼。

远嘉公司辩称，同意解除6份定购协议，其余2份在确定后另行解决。1、远嘉公司认为双方之间签订的定购协议书系预约合同，宏朗公司当时明知工程现状，远嘉公司不应当承担违约责任。2、宏朗公司仅向远嘉公司支付了购房定金100000元，剩余款项为以物抵债，如果不能完成以物抵债也应恢复至原合同关系，在宏朗公司明知的情况下也不应当承担购房款逾期返还的利息。

双方围绕着诉讼请求提供了相关证据，对没有争议的事实，本院作出如下认定：宏朗公司提交签订于2012年3月29日的《订购协议书》6份，《订购协议书》为例，约定：出卖人：远嘉公司（以下简称甲方），买受人：宏朗公司（以下简称乙方）。乙方对位于天津宝坻区“兴隆坊（又名：京东第一商贸城）”项目经过充分考察，并已详细了解甲方在销售现场出示的《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同）样本和相关证照许可材料，现就订购本期物业相关事宜与甲方达成如下协议，供双方共同遵守。第一条：乙方自愿认购“兴隆坊（又名：京东第一商贸城）”商铺的；建筑面积：43.94㎡；第二条：甲方为了更好地启动和培育市场，实现物业增值，要求选择自营的客户在甲方交楼之日起4个月内必须开业经营；选择投资的客户在甲方交楼之日起两年内免租金全权委托甲方指定的商业营管公司代为招商和经营，乙方所定购商铺原单价11228元/㎡，原总价493358元。第三条：乙方认购商铺付款方式和实际成交价格：实际成交单价8450元/㎡，实际成交总价371293元。第四条：本协议签订时乙方向甲方缴付认购定金贰万元整，该款在签订《天津市商品房买卖合同》是转抵部分房款。第五条：签订本协议后不得更名，乙方需在七日内按约定的付款方式交纳应付款项（一次性购房客户须交清全款，按揭客户须交清首付款）并签订《天津市商品房买卖合同》，如乙方选择按揭付款还需提交完整的按揭资料。逾期不签订合同或不按时缴纳应付房款，则视为乙方自动放弃订购权，甲方有权将其认购的上述房屋另行处理，乙方所缴纳定金作为违约金赔偿给乙方，甲方不予退回。第六条：在乙方……其余五份《订购协议书》与该《订购协议书》商铺位置、面积、成交单价、实际成交总价、定金数额不一致，其余条款基本一致。远嘉公司对上述6分《订购协议书》真实性无异议，但认为上述协议属于预约性质。

宏朗公司提交远嘉公司为其出具的收据4份，分别为：2011年10月21日，今收到刘连福交来定金8#111、8#112、8#113、8#114、8#205、8#206、8#305、8#306人民币拾万元，￥100000；2011年11月30日，今收到刘连福交来房款8#111、8#112、8#113、8#114、8#205、8#206、8#305、8#306人民币叁拾玖万壹仟壹佰捌拾壹元整，￥391181；2011年12月2日，今收到刘连福交来房款8#111、8#112、8#113、8#114、8#205、8#206、8#305、8#306人民币捌拾叁万伍仟伍佰肆拾捌元整，￥835548；2012年3月6日，今收到刘连福交来房款8#111、8#112、8#113、8#114、8#205、8#206、8#305、8#306人民币贰拾贰万陆仟捌佰伍拾元整，￥226855。远嘉公司对上述4份收据真实性无异议，但是认为并不能证明宏朗公司向远嘉公司支付了上述款项，实际情况是双方口头协商后进行的以房抵债，上述款项除了100000元以外，其余均未实际支付。

关于涉及8#111、8#112的两份《订购协议书》，宏朗公司称这两份《订购协议书》已丢失，当时霍各庄农商银行想在涉诉房屋处开办一个营业网点，在宏朗公司、远嘉公司去房管局办理正式合同的过程中丢失，当时正式合同也办理不了。8#111、8#112的两份《订购协议书》与其余的《订购协议书》只是商铺位置、面积、成交单价、实际成交总价、定金数额不一致，其余条款基本一致。远嘉公司称因远嘉公司的法定代表人和股东多次变更，也无法核实上述事实。8#111、8#112两个房屋也未和其他人签订合同。

关于《订购协议书》签署过程。宏朗公司表示是在远嘉公司当时法定代表人陈观福的办公室签署的。远嘉公司表示，不清楚签署协议过程。

关于涉案房屋是否系以房抵债。宏朗公司称属实，具体情况是，835548元的收据是宏朗公司给南通三建供的土方和砂石料，也给南通三建做了一部分工程，一共欠宏朗公司款项835548元，因为远嘉公司也欠南通三建的钱，三方协商，由远嘉公司拿商铺以物抵债。226855元的收据是宏朗公司给南通三建供的混凝土款，因为这部分也是南通三建给远嘉公司施工，用在了施工上，三方协商，由远嘉公司拿商铺以物抵债。391181元的收据是宏朗公司给中建六局供的土方，还有宏朗公司给中建六局建彩钢房，中建六局也是给远嘉公司施工，三方协商，由远嘉公司拿商铺以物抵债。在刚开始交纳100000元过程中，上述的以物抵债的方式已经基本商量一致。远嘉公司称，不清楚具体过程，但是三建及中建六局给远嘉公司就涉案楼房所在工程施工属实。远嘉公司称，当时约定，因宏朗公司并未实际缴纳房款，如果该定购协议不能履行，应该恢复到原始的法律关系，欠谁的工程款就解决工程款问题。宏朗公司对此不予认可，其认为以物抵债实际是债权转让的关系，而且各方都达成一致意见，符合法律规定，不可能恢复原状，远嘉公司主张无法律依据。

关于涉案房屋现状。宏朗公司称因为土地到期需办理延期手续，都是没有办理成功，政府也不给办理。现在涉案房屋还没有建设完毕，而且建委也不让盖。

关于四份收据中的价款是否可以分清每所房屋所收取的款项，宏朗公司表示分不清，收款为总数。

关于宏朗公司主张的利息，宏朗公司表示远嘉公司收取最后一笔是在2012年3月6日，并出具收据，故宏朗公司从第二日主张全部的利息。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉诉六份《订购协议书》是天津宏朗建筑工程有限公司与天津远嘉置业有限公司，在平等自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。

关于涉及8#111、8#112的两份《订购协议书》是否存在的问题。宏朗公司已提交六份《订购协议书》，并提交包含8#111、8#112房屋在内的四份收据，而且四份收据时间跨度近五个月，每份收据中均有8#111、8#112房屋的记载，宏朗公司并就未能提交8#111、8#112的两份《订购协议书》进行了解释，再结合双方的陈述，综合分析上述情况，8#111、8#112的两份《订购协议书》存在具有高度可能性，对此本院予以确认。

关于本案法律关系问题。房屋买卖合同一般是指一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。一般包含：（1）商品房预约合同纠纷；（2）商品房预售合同纠纷；（3）商品房销售合同纠纷；（4）商品房委托代理销售合同纠纷；（5）经济适用房转让合同纠纷等，具体到本案，双方订立为交易涉案房屋而《订购协议书》，符合房屋买卖合同构成要素，本案为房屋买卖合同符合法律规定。

关于涉案《订购协议书》解除问题。远嘉公司同意解除六份《订购协议书》，符合法律规定，本院准予。关于涉及8#111、8#112的两份《订购协议书》，因涉案房屋存在后期履行障碍，该两份《订购协议书》显然亦无法履行，宏朗公司请求解除，本院准予。

关于八份《订购协议书》解除后的问题。远嘉公司称应恢复至原始的法律关系，但其未提供证据加以证实，且缺乏相关依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。八份《订购协议书》解除后，远嘉公司应将已收取的购房款返还宏朗公司，即返还1553584元。宏朗公司要求远嘉公司支付2012年3月7日起至2019年8月19日期间利息（以1553584元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算），以及2019年8月20日之后的利息，按照LPR计算至起诉之日止（2021年5月17日），符合法律规定，本院予以支持。经核算2012年3月7日起至2019年8月19日期间利息为1553584元×7.05%÷360×2722天=828150.90元，2019年8月20日至2021年5月17日期间的利息，按照LPR计算，1553584元×4.85%÷360×31天+1553584元×4.85%÷360×31天+1553584元×4.85%÷360×30天+1553584元×4.85%÷360×30天+1553584元×4.8%÷360×31天+1553584元×4.8%÷360×31天+1553584元×4.75%÷360×29天+1553584元×4.75%÷360×31天+1553584元×4.65%÷360×30天+1553584元×4.65%÷360×33天+1553584元×4.65%÷360×28天+1553584元×4.65%÷360×31天+1553584元×4.65%÷360×32天+1553584元×4.65%÷360×29天+1553584元×4.65%÷360×31天+1553584元×4.65%÷360×31天+1553584元×4.65%÷360×30天+1553584元×4.65%÷360×31天+1553584元×4.65%÷360×30天+1553584元×4.65%÷360×29天+1553584元×4.65%÷360×28天=129540.88元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：

一、解除天津宏朗建筑工程有限公司与天津远嘉置业有限公司于2019年8月13日签订的2012年3月29日的八份《订购协议书》；

二、天津远嘉置业有限公司于本判决产生法律效力后十五日内返还天津宏朗建筑工程有限公司房款1553584元;

三、天津远嘉置业有限公司于本判决产生法律效力后十五日内支付天津宏朗建筑工程有限公司2012年3月7日至2019年8月19日期间利息828150.90元；

四、天津远嘉置业有限公司于本判决产生法律效力后十五日内支付天津宏朗建筑工程有限公司2019年8月20日至2021年5月17日期间利息129540.88元。

如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期付款期间的债务利息。

案件受理费18782元，减半收取计9391元（天津宏朗建筑工程有限公司已预交），由天津远嘉置业有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十五日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　牛江涛

二〇二一年八月三十一日

书记员　　刘宝静

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。