中铁信托有限责任公司、河南中迈集团建设有限公司等合同、无因管理等执行异议执行裁定书

成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2022）川71执异97号 案外人：**，男，2003年5月23日出生，汉族，住郑州市。 委托诉讼代理人：录军，河南陆达律师事务所律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座。 法定代表人：**，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，四川精微律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川蜀达律师事务所律师。 被执行人：河南中迈集团建设有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路111号6号楼6层。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：河南中迈集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路12号1栋6楼601。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：洛阳中迈置业有限公司，住所地河南省洛阳市廛河区启明北路。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：河南中迈集团洛阳中一置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊洛工业园东棘村。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：洛阳中迈首府置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路12号1栋4楼401。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。。 被执行人：***欣达企业管理咨询有限公司，住所地四川省成都市青羊区东城根上街78号12层。 法定代表人：***，执行董事。 被执行人：***，男，1965年12月1日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。 被执行人：任动飞，男，1975年12月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 在本院执行中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与河南中迈集团建设有限公司、河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司（以下简称洛阳中迈公司）、河南中迈集团洛阳中一置业有限公司、洛阳中迈首府置业有限公司、***欣达企业管理咨询有限公司、***、任动飞公证债权文书一案中，案外人**对洛阳市西工区红东方广场A区王城路33号2-1715号房产（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人**称，请求停止对案涉房屋的执行，并解除查封等措施。事实与理由：（一）**在案涉房屋查封前已合法占有该房屋。2014年5月19日，**购买洛阳中迈公司开发的案涉房屋，并于同年6月入住至今。案涉房屋在2015年2月24日至2016年1月24期间是没有抵押的。法院于2016年12月15日查封案涉房屋是在**占有之后。（二）**亨有足以可以排除强制执行的权利。洛阳中迈公司于2014年6月14日向**交付案涉房屋。同月，**对案涉房屋进行装修和安装中央空调，并委托其父***帮忙料理装修事宜。装修结束后，**与其父入住直今，物业费和水电气等相关费用都是由其父***交纳。涉案房屋未办理过户登记，并非**自身原因造成。综上，**的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下《简称执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，请求依法支持其异议申请。 申请执行人中铁信托公司称，中铁信托公司对案涉房屋享有抵押权，法院的执行措施并无不当；案涉房屋的性质是公寓，**并未提交证据证明案涉房屋用于居住以及其名下无其他居住房屋；**与洛阳中迈公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明已经支付全部购房款。因此，**的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，亦不能依据该规定第二十九条阻却执行，请求驳回其异议申请。 本院查明，2014年5月19日，**之父***以**之名（乙方）与洛阳中迈公司（甲方）签订《中迈·红东方广场商品房定购书》，定购中迈·红东方广场公寓楼17层15室，建筑面积41.6平方米，房屋价款为208000元；第四条同约定“乙方须于2014年5月19日前至甲方销售中心所在地支付优惠后总价款或首付款（含定金）并在交房前按照甲方约定的时间内签订《商品房预售合同》”。同日，洛阳中迈公司向**出具销售不动产预收款凭据一张，金额为208000元。2014年6月14日，***以**之名与洛阳润德物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，案涉房屋由***缴纳物业费、水电费。 另查明，2016年11月25日，本院依据四川省成都市蜀都公证处（2016）**蜀证执字第853号执行证书，以（2016）川71执191号案立案执行，并于2016年12月15日查封洛阳中迈公司名下的案涉房产。由于被执行人的财产无条件可供执行，经中铁信托公司申请，本院于2016年12月23日终结本次执行程序。2018年3月22日，本院以（2018）川71执恢33号恢复执行，同年11月29日终结本次执行程序。2021年3月17日，本院再次以（2021）川71执恢26号立案恢复执行，同年12月10日终结本次执行程序。2022年5月7日，本院以（2022）川71执恢73号再次恢复执行。 再查明，洛阳市不动产登记中心的《房屋记载表》记载，房屋标识为普通商品房，在建工程抵押信息中的抵押权人为中铁信托公司，抵押期限为2012-10-23至2015-02-23、2016-01-25至2018-07-28；登记时间为2012-10-30、2016-01-25；债权数额为2000万元、1500万元。 本院认为，首先，《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。前述司法解释第二十八条规定了一般不动产买受人的物权期待权，第二十九条规定了商品房消费者的物权期待权。结合以上条文内容，前述司法解释第二十九条即属于第二十七条“但书”条款所言的例外规定，主要是基于生存权至上的考虑，加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，即只有满足第二十九条规定条件时，案外人对争议房产的物权期待权能够优先于抵押权人予以保护。 其次，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理需求等方面的限定，避免相关规定被滥用。具体到本案，《房屋记载表》载明，案涉房屋之上的抵押权已依法有效设立。**提交的《中迈·红东方广场商品房定购书》仅约定了房屋座落、面积、总价等，但对“交付使用条件及日期”“解决争议的方法”“保修责任”“违约责任”等商品房买卖合同应当明确的重要内容及必备条款并无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，《中迈·红东方广场商品房定购书》不具备商品房买卖合同的性质。故，**在本院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，本院对其异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条、第二十九规定，裁定如下： 驳回**的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　汪　阳 审 判 员　于甯一 二〇二二年八月四日 法官助理　*** 书 记 员　李　薇