黑龙江省昭瑞建筑工程有限公司、中国人民解放军空军后勤部东北农副业基地租赁合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黑01民终3484号

上诉人(原审被告、反诉原告)：黑龙江省昭瑞建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路2号1205室。

法定代表人：王昭，总经理。

委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于春颍，黑龙江张长红律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军空军后勤部东北农副业基地，住所地哈尔滨市南岗区鸿翔路88号。

法定代表人：高炳华，主任。

委托诉讼代理人：王永欣，黑龙江宏典律师事务所律师。

上诉人黑龙江省昭瑞建筑工程有限公司（以下简称昭瑞公司）与被上诉人中国人民解放军空军后勤部东北农副业基地（以下简称农副业基地）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初9287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昭瑞公司的法定代表人王昭及其委托诉讼代理人张长红、于春颍，被上诉人农副业基地的委托诉讼代理人王永欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

昭瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判农副业基地支付昭瑞公司145,000.7元装修材料费；3.改判农副业基地返还昭瑞公司投资款（出兑金）980,000元；4.改判农副业基地赔偿营业收入预期利益损失638,629.3元。事实和理由：1.农副业基地于2017年8月1日将涉租房屋封锁，一审判令迁出没有事实基础，农副业基地已经收回房屋及全部出兑物资。2.农副业基地违约提前终止合同，昭瑞公司被迫提前停止经营，租金应该相应折抵，一审法院按36个月计算租金有误，实际不到34个月。2017年8月1日农副业基地对涉足房屋大门贴上封条，使昭瑞公司无法经营。交接房屋时，20万元装修材料费并未消费，实际上是昭瑞公司装修房屋，此笔款是昭瑞公司花费的。3.B区招待所的收回直接影响了A区客流量，导致昭瑞公司营业收入逾期利益损失638,629.3元，一审法院认为收回B区不会造成A区损失与客观事实不符。4.120万元是10年的出兑金，折旧后98万元应予返还给昭瑞公司。

农副业基地辩称，昭瑞公司的上诉请求与事实不符，于法无据。农副业基地将涉租房屋交给昭瑞公司使用租期已满3年，昭瑞公司是在2017年9月1日正式搬出并停止营业，已经完全按照合同约定使用涉租房屋36个月，因此应按照合同约定支付190万元租金，现尚欠50万元。装修材料款是2014年约定的，当时约定昭瑞公司由支付农副业基地140万元，但是只支付了120万元，还欠20万元。本案不存在物资款的概念。合同约定的期限是3年，不存在退还装修款的问题。关于停业损失，一审法院有明确的计算方式。农副业基地没有提前收回房屋，不存在逾期利益损失问题。

农副业基地向一审法院起诉请求：1.判令昭瑞公司从长江路118号迁出，归还该房产；2.判令昭瑞公司支付拖欠的房租500,000元，材料装修款200,000元；3.判令昭瑞公司偿还拖欠的物业费19,980元。

昭瑞公司向一审法院反诉请求：1.判令农副业基地补偿投资款980,000元（系宾馆装修材料费，原投资1,200,000元，折2年折扣加煤气费20,000元）；判令农副业基地赔偿违约B区的营业损失203,228元，A区营业收入逾期利益损失638,629.3元，装修补偿费515,983.18元（原投资70多万元，折3年折扣），共计2,337,840.48元。

一审法院认定事实：2014年9月1日，农副业基地（甲方）与昭瑞公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定“第一条甲方自愿将位于黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路118号的房屋，建筑面积2300平方米，出租给乙方使用。第二条租赁用途旅馆业。第三条租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币2,400,000元，年租金为800,000元。租金按年计算，乙方于每年9月1日的前十日内交付甲方。付款方式：现金或者支票。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金80,000元。乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时将房地产保证金无息退还给乙方。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归属甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第十六条、双方承认的附加条款3．乙方租赁到期或者中途退出，一切内部装修和不破坏主体设施的状态下交给甲方。电路、通风、有线和无线网络设施完好交给甲方。5．宾馆装修材料费和第一年房租金合计2,200,000元，乙方自签订合同之日首付1,200,000元，其余1,000,000元在2014年12月31日前付清。6．乙方租用甲方长江路118号空余房地产，租赁到期后，在同等条件下有线租赁给乙方，时间为10年，合同3年一签，租金根据市场经济情况双方商定，如果3年内因部队原因提前中止合同，甲方要视情况给予乙方装修补偿，具体数额双方商定。有关部队内部招待所条款约定，部队内部招待所（B区）客房收入的20％、会议室收入的50％为乙方的管理费，甲方派财务人员每星期2次和乙方现金结算”。合同签订后，昭瑞公司实际租赁使用案涉房产，并已“蓝箭宾馆”名义经营。2014年10月13日，农副业基地收到昭瑞公司2014年租金300,000元。2014年8月30日昭瑞公司向农副业基地交纳1,200,000元装修材料费。2014年10月13日昭瑞公司向农副业基地交纳300,000元租金；2014年12月25日昭瑞公司向农副业基地交纳700,000元租金；2015年10月21日昭瑞公司向农副业基地交纳400,000元租金；2016年4月1日昭瑞公司向农副业基地交纳200,000元租金；2017年3月8日昭瑞公司向农副业基地交纳300,000元租金。昭瑞公司向农副业基地支付价款合计3,100,000元，包含1,200,000元装修材料费，其中租金合计1,900,000元。2014年9月1日至2015年9月1日的部队内部招待所房屋租金收入为101,614元。2015年9月1日后，农副业基地将内部招待所收回。2017年7月14日，农副业基地向昭瑞公司发出《关于到期自然终止房地产租赁合同的函》，说明租赁合同到期必须终止，不得续签，要求昭瑞公司给付租金，交换承租的房地产。2017年9月1日，昭瑞公司停止经营。另，农副业基地在庭审中将诉求700,000元租金变更为500,000元租金及200,000元装修材料款。

一审法院认为，农副业基地与昭瑞公司之间签订的《军队房地产租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。至2017年9月1日，该合同已经终止。按照合同约定，昭瑞公司尚余200,000元装修材料款和500,000元租金未付，故农副业基地请求迁出并给付上述款项，于法有据，予以支持。关于农副业基地主张的物业费，因农副业基地并非收费主体，故该请求不予支持。关于昭瑞公司的反诉请求，昭瑞公司主张农副业基地补偿昭瑞公司投资款980,000元（宾馆装修材料费，原投资1,200,000元，折2年折扣加煤气费），装修补偿费515,983.18元，其理由为合同期限为10年，农副业基地提前违约。但经审查合同相关条款，该10年为昭瑞公司租赁三年期满后的优先租赁权期限，故不能认定昭瑞公司是提前终止合同。昭瑞公司又提出农副业基地于2017年8月1日封闭宾馆，导致昭瑞公司停业，该主张无足够证据证实，不予采纳。故双方合同属于自然终止，因合同中无关于相关补偿约定，故昭瑞公司主张无事实与法律依据，不予支持。关于昭瑞公司主张农副业基地提前将部队内部招待所（B区）收回，导致其营业损失203，228元，A区营业收入逾期利益损失638,629.3元，一审法院认为，农副业基地提前收回（B区）招待所，给昭瑞公司造成损失，但按合同约定，昭瑞公司仅收取客房营业额的20％作为管理费，故参照租赁第一年度的101,614元的20％，支持昭瑞公司给付农副业基地2015年9月1日至2017年9月1日的损失40,645.6元。关于逾期利益问题，因宾馆的营业额是人员管理、客流状况、宾馆自身条件等多方因素共同作用的结果，昭瑞公司收入的下降与农副业基地收回（B区）并无证据证明存在直接因果关系，故对昭瑞公司的此项主张不予支持。判决：一、昭瑞公司于判决生效后十日内从长江路118号迁出，将房产归还农副业基地；二、昭瑞公司于判决生效后十日给付农副业基地房屋租金500,000元、装修材料费200,000元；三、农副业基地于判决生效后十日内赔偿昭瑞公司租金损失40,645.6元。四、驳回农副业基地其他诉讼请求。五、驳回昭瑞公司其他反诉请求。上述判项中负有履行义务的被告如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，昭瑞公司围绕上诉请求依法提交了一份证据《蓝剑宾馆客房材料费计算》，拟证明当时出兑时的出兑金的计算方式。农副业基地质证意见为：该证据只是一张照片的电子版，并非原始载体，无法确认真实性；内容逻辑混乱，与本案拖欠租金争议不具有关联性；照片上的签字人徐金春应出庭作证。本院认证意见为：该证据并非原始载体，且无其他证据佐证，对其真实性不予确认。

二审中，农副业基地没有提交新证据。

本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同

本院认为，关于昭瑞公司迁出时间问题，昭瑞公司主张农副业基地于2017年8月1日封闭宾馆，虽在一审举示一张封条照片，但无其他证据佐证系农副业基地封闭案涉宾馆，昭瑞公司举示证据并不充分，故对该主张不予支持。双方合同租赁期满后，农副业基地请求昭瑞公司迁出并给付租赁期内36个月的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。昭瑞公司主张农副业基地给付其145,000.7元装修材料费，双方合同约定在不影响使用安全的前提下确需装修的，必须征得农副业基地书面同意，费用自理，权属归农副业基地所有，租赁期满后必须无偿移交给农副业基地；如果3年内因部队原因提前中止合同，农副业基地要视情况给予昭瑞公司装修补偿。因双方合同履行完毕，农副业基地没有提前中止合同，故昭瑞公司主张农副业基地给付装修补偿没有事实依据，亦不予支持。

昭瑞公司主张农副业基地返还其投资款（出兑金）980,000元的问题。双方合同约定年租金为800,000元，宾馆装修材料费和第一年租金合计2,200,000，昭瑞公司签订合同之日首付1,200,000元，昭瑞公司主张该1,200,000元为投资款（出兑金）折2年折扣后剩余980,000元予以返还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。昭瑞公司主张B区招待所的收回直接影响了A区客流量，导致农副业基地赔偿其营业收入预期利益损失638,629.3元的问题，因商业经营盈亏与否收到诸多因素影响，昭瑞公司仅以B区房间有窗户而A区没有窗户以致客流量减少为由主张预期利益依据不足，本院不予支持。

综上所述，昭瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15,984元，由黑龙江省昭瑞建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　宋　凯

审 判 员　　柳　波

审 判 员　　万　迎

二〇一八年六月十四日

法官助理　　孙志军

书 记 员　　周小倩