**、***等民事一审民事判决书

福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽04民初281号 原告(执行案外人)：**，男，1963年12月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区 委托诉讼代理人：***，福建日***事务所律师。 被告(申请执行人)：***，男，1962年10月3日出生，汉族，住福建省三明市三元区 委托诉讼代理人：**，***桦律师事务所律师。 被告(被执行人)：福建省泰宁县金湖建设有限责任公司，住所地福建省泰宁县城关状元街道建设大楼四楼。统一社会信用代码：91350429156022273N。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告(被执行人)：福建润泰房地产开发有限公司，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街7#。统一社会信用代码：91350429587543791C。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告**与被告***、福建省泰宁县金湖建设有限责任公司（以下简称金湖公司）、福建润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。金湖公司、润泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.依法撤销福建省三明市中级人民法院（2022）闽04执异55号执行裁定书；2.解除对位于泰宁县杉城镇靖远路966号**美地25#楼一层01、02、03、04、05、06及二层01、02、03、04店面（共10套，以下简称涉案10间店面）的查封，中止对涉案10间店面的执行。3.由***、金湖公司、润泰公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：福建省三明市中级人民法院（以下简称：三明中院）在恢复执行申请执行人***与被执行人金湖公司、润泰公司建设工程施工合同纠纷一案【执行（2016）闽04民初177号民事判决一案】中，于2021年12月9日发出（2021）闽04执恢106号《公告》、（2021）闽04执恢106号之一《公告》，告知案涉店面承租人：三明中院在执行申请执行人***与被执行人金湖公司、润泰公司建设工程施工合同纠纷一案，法院查封了被执行人润泰公司名下的涉案10间店面，并将对查封的房产进行评估、拍卖。至此，**方知涉案10间店面被查封，并将被拍卖。而**对25＃楼案涉店面享有物权期待权，三明中院无权查封、拍卖案涉不动产。 （一）**依法享有排除涉案10间店面被查封、拍卖的权利。1.被执行人润泰公司已将其开发的位于泰宁县杉城镇靖远路966号“**美地”房产25#楼共10套店面已于2014年1月20日出售给**，并签订了《商品房买卖合同》，且该合同于2014年1月23日在泰宁县房地产交易管理所备案登记。经查询，三明中院作出（2017）闽04执387号之二执行裁定于2018年12月5日才查封涉案10间店面，2020年11月23日以（2017）闽04执387号之七执行裁定再次查封涉案10间店面。也就是说，**是在三明中院查封涉案10间店面之前已与润泰公司签订了合法有效的书面买卖合同。2.**已***公司支付了全部的购房款，润泰公司已开具了收据，**已履行了全部义务。3.**与润泰公司签订合法有效的《商品房买卖合同》后，润泰公司于2014年10月10日将涉案10间店面交付给**占有、使用。也就是说，在三明中院查封涉案10间店面之前，**已合法占有了涉案10间店面。4.据查证，润泰公司开发的“**美地”房地产项目，因消防工程未完工、部分基础设施及公建项目未完工，至今尚达到工程竣工验收的条件，也未办理工程竣工验收、消防验收等各种原因，造成该项目至今未办理不动产总确权登记。因未办理不动产总确权登记，则无法办理分户登记。也就是说，该楼盘至今仍然是因开发商的原因而无法办理不动产权总确权登让，无法办理不动产过户登记，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，**系涉案10间店面的买受人，享有涉案10间店面的物权期待权，且涉案10间店面符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议复议规定》）第二十八条规定的所有情形【（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记】。即**享有的权利足以排除涉案10间店面被执行。 （二）涉案10间店面未依法登记并领取权属证书，不得转让，不得作为拍卖标的物。1.上述已阐明，案涉不动产因未办理工程竣工验收、消防验收、竣工验收备案手续等各种原因，至今无法办理不动产总登，也无法办理分户登记。截止目前，包括润泰公司在内的所有人均未能依法登记、领取权属证书。虽然被执行人润泰公司为案涉不动产的开发商，但因该楼盘未办理不动产总确权登记，也不享有案涉不动产的所有权。2.《城市房地产转让管理规定》第六条规定：“下列房地产不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。即案涉不动产属于依法“不得转让”的情形。3.《中华人民共和国拍卖法》第六条规定:“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。即案涉不动产不符合该法定情形；第七条规定:“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”。即案涉不动产属于“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利”。综上，案涉不动产未依法登记、领取权属证书，属于不得转让、拍卖的房产。因此，法院不应当对案涉不动产进行拍卖、执行。 （三）**作为案外人提出执行异议后，三明中院以（2022）04执异55号《执行裁定书》驳回**的异议请求。其理由主要涉及两个方面：1.认为**不享有提出本案异议的权利。三明中院认为，房屋所有权的转让必须经过依法登记，才发生物权变动的效力。商品房买卖合同的登记备案只是一种行政管理措施，该登记不具有准物权的效力，不产生物权登记的效力。目前案涉房屋所有权人仍然为润泰公司。这种认定是完全错误的，完全不符合《异议复议规定》。案外人**完全可以适用《异议复议规定》第二十八条规定提出执行异议，无需**为不动产物权所有权人。也就是说，**对涉案10间店面的排除执行，完全符合上述《异议复议规定》第二十八条的规定。2.三明中院作出（2022）04执异55号《执行裁定书》，适用法律错误。该裁定以《异议复议规定》第二十九条之规定，认定**不享有排除执行的权利。这是错误的。最高院于2016年4月29日作出的（2016）最高法民申254号民事裁定已经确认：案外人仅需符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应当支持其执行异议；《异议复议规定》第二十九条适用于不符合第二十八条规定，但作为唯一住房又支付了半数以上房款的买受人，依法能够排除执行的情形，充分保护弱势的买受人排除执行的权利。本案中，案外人**完全适用《异议复议规定》第二十八条的规定，无需适用该规定的第二十九条，而三明中院适用了《异议复议规定》第二十九条规定，而没有适用第二十八条规定进行裁定，属于法律适用错误。综上，三明中院作出的（2022）04执异55号《执行裁定书》是错误的，应当予以撤销。同时，三明中院于2021年12月9日发出（2021）闽04执恢106号《公告》、（2021）闽04执恢106号之一《公告》也是错误的，也应当予以撤销。**对涉案10间店面享有物权或物权期待权。 为此，**恳请法院依法撤销上述裁定、公告，解除对涉案10间店面的查封，停止对涉案10间店面的执行，以维护**的合法权益。同时，虽然不动产物权的变动应当经依法登记，才发生效力，但**对上述涉案10间店面享有物权期待权，只要涉案10间店面符合不动产登记的条件，开发商润泰公司和不动产登记机关就应当为**办理不动产权登记手续，**即可取得不动产权证。截止目前，该不动产未办理产权登记的原因不在**一方。 ***辩称： 一、**并未合法占有、使用涉案10间店面。1.**自称润泰公司已于2014年10月10日将涉案10间店面交付给其占有、使用，但未提供关于交付店面的证据，不能证明在法院查封前已经交付店面给**。另一方面，涉案10间店面位于**美地25#楼，根据***提供的证据，2014年3月30日，25#楼主体结构才建至六层，2014年6月29日，25#楼主体混凝土结构还在施工；2014年10月28日才施工至十一层，2014年11月14日，因润泰公司不能及时支付工程款，25#***仍停滞在十一层，一期工程整体也准备停工；2014年至2019年期间，涉案工程经常性停工，始终处于施工状态，2019年4月份还在进行工程的扫尾工作。通过上述事实可证实，涉案25#楼时至2014年11月份，仍不符合交房条件，涉案10间店面的水电管网还未安装，店面大门也未安装，根本无法交付使用。合法交房的前提是涉案店面已竣工验收，涉案25#楼于2018年6月份开始进行初验，直至2021年9月份仍在进行初验，至今未完成总验，故涉案10间店面不符合合法交房的条件，**所述的2014年10月10日已经交房，并合法占有、使用明显与事实不符。2.三明中院执行局于2018年12月5日查封涉案10间店面，2019年12月8日**封条，并使用执法记录仪进行拍摄，**时，涉案10间店面没有大门，更不存在有人占有、装修、使用的情形。**封条后，***发现有人擅自、非法装修涉案店面，并多次将上述情况反映给三明中院执行局的经办法官。上述事实也可以证明法院在查封时、**封条时，**并未占有使用涉案店面的事实。**提供的租赁合同体现的时间是2018年6月30日，明显是其伪造的证据，不能作为定案依据。关于涉案10间店面查封、**封条等情况，***已向三明中院递交申请书，申请三明中院向执行局经办法官调查核实上述情况。3.从**提供的租赁合同的内容来看，租赁期限15年，从2018年7月1日至2020年12月31日没有约定租金，从2021年1月1日才开始收取租金，且10间店面合计面积为614.3平方米，租金每年12万元，每月为1万元，每平方米月租金才16元，明显低于市场价格，两年多时间让承租人无偿使用也明显不符合常理。据此，**所述的于2014年10月份即交房并非事实，且涉案店面至今未完成竣工验收，不符合合法交房的前提条件，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款规定的情形。 二、**与润泰公司之间并非真实购房交易，且合同备案不产生物权公示效力。1.从涉案10份《商品房买卖合同》来看，房屋所在层平面图体现在合同附件一，有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成体现在合同附件二，交付房产的标准约定在合同附件三，前期物业服务等内容体现在合同附件四，临时管理规约的内容体现在合同附件五，双方签订的补充协议内容体现在附件六。按照房屋买卖的交易习惯，上述附件内容均会在《商品房买卖合同》中载明，并由买卖双方签字确认。但本案中，**提供的10份合同均未见上述附件，且除了1份合同有签订时间以外，其他合同均未见签订时间，明显与常理不符。2.涉案10份《商品房买卖合同》中约定的购房款合计总额为12272514元，并明确约定收款账户为尾号7047的工商银行泰宁支行的银行账户，该账户的户名为润泰公司。而**提供的转账凭证分别为2014年1月7日转入润泰公司600万元，2014年1月29日转入润泰公司500万元，2014年1月28日转入***个人账户500万元，三笔转账共计1600万元。由此可见，转入合同约定的收款账户的款项仅为1100万元，**并未全额支付10间店面的购房款；退一步说，若加上支付给***的款项，又多支付了300多万元，明显与常理不符。更重要的是，正常的购房交易应当是按照合同约定的金额，逐笔支付购房款，正常情况下支付购房款的金额也应有零有整，而非**这般整数且大笔支付，违背正常交易习惯。3.**签订10份合同后仅办理了合同登记备案手续，未进行预告登记，**也未告知或要求过润泰公司办理预告登记。众所周知，预告登记手续是产权登记的前置手续，未办理不产生物权公示效力。从现有证据来看，**从未要求过润泰公司办理预告登记手续，其主观上没有办理过户登记的意愿，而涉案工程是否竣工验收都不妨碍**要求润泰公司办理产权过户登记，至少双方可以先行办理预告登记手续。**之所以没有要求，是因为办理预告登记后的三个月内要交纳上述房产的契税，而涉案合同本身就是让于担保关系，并非真实的购房合同关系，**自然不会办理预告登记手续。据此，涉案10份合同并非真实的购房交易行为。若双方存在真实的购房交易行为，不可能在签订《商品房买卖合同》时连约定公摊面积、物业服务合同及临时管理规约等重要内容的附件都没有约定，唯一的解释是**与润泰公司之间存在的并非购买店面的意思表示，双方之间存在的是借款关系，即润泰公司向**借款，润泰公司以备案涉案商品房的形式为借款提供担保，双方之间存在的是债权债务关系，而双方的商品房备案的行为形成的是让与担保关系，并非**所诉的购房关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当提供支付涉案店面全部购房款的凭证。本案中，**提供的转账凭证显然不足以证明其已支付涉案10个店面的全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的情形。 三、涉案房产虽未办理产权证，但可以作为拍卖标的物进行司法拍卖。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知﹛法[2012]151号﹜第二款明确规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”根据上述规定，涉案店面是否具备初始登记条件，并不影响人民法院进行司法拍卖程序，仅需在拍卖时如实披露店面现状即可，故**该理由不能成立。 综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定要求的是案外人应当同时符合四种情形，缺一不可。而本案中，**无法证明其同时符合上述规定的四种情形，其主张对涉案10间店面享有解除查封、排除执行的权利不应得到法院的支持。 金湖公司、润泰公司未作答辩。 围绕诉讼请求，**依法提交了如下证据： 1.（2022）闽04执异55号执行裁定书，拟证***中院驳回了**的执行异议请求、该裁定认定事实和适用法律都是错误的。 2.商品房购销合同备案一览表，拟证明案涉《商品房买卖合同》于2014年1月23日在泰宁县房地产交易管理所备案登记。 3.房屋限制查询结果，拟证***中院以（2017）闽04执387号之二执行裁定于2018年12月5日查封涉案10间店面；2020年11月23日以（2017）闽04执387号之七执行裁定再次查封涉案10间店面。即**是在三明中院查封涉案10间店面之前已与被执行人润泰公司签订了合法有效的书面买卖合同。 4.店面的租赁合同，拟证明在法院查封前，润泰公司已将涉案10间店面交付给**占有、使用，**已合法占有该不动产。 5.购房款付款凭证、收款收据，拟证明**已***公司支付了全部的购房款，润泰公司已开具了收款收据； 6.《商品房买卖合同》，拟证***公司已将其开发的位于泰宁县杉城镇靖远路966号“**美地”房产25#楼共10套店面已于2014年1月20日出售给**。 7.收款收据，拟证明2018年6月15日，***、***与产权人**的代理人***协商后，为租用位于“**美地”小区25#楼的10间店面（即一层6间，二层4间），向出租人支付了20000元的定金。 8.支付租金凭证，拟证明承租人能及时支付租金。 9.用水、电立户及水电费支付凭证，拟证明案涉10间店面交付**使用后，由**进行用水、用电立户，并由**（承租人）支付水费与电费。 ***质证认为，1.对（2022）闽04执异55号执行裁定书的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该份裁定书无论是认定事实，还是法律适用方面都是正确的。2.对商品房购销合同备案一览表的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）没有异议，但对证明内容有异议。该合同虽然是**与润泰公司签订的，但实际上双方之间存在的是债权债务关系，润泰公司是以备案购房合同的形式为借款提供担保，办理合同备案登记手续的行为形成的是让与担保关系，并非**所称的购房关系。3.对房屋限制查询结果的“三性”没有异议，对证明内容有异议，**与润泰公司之间并非真实的购房关系，签订书面的合同只是为借款提供担保的一种形式，且不能仅凭这一点认定**享有足以排除执行的权利。4.对店面的租赁合同的“三性”及证明内容均有异议（异议内容详见答辩状）。5.对购房款付款凭证、收款收据的“三性”及证明内容均有异议（异议内容详见答辩状）。6.对商品房买卖合同形式上的真实性没有异议，但对证明内容有异议。该合同虽然是**与润泰公司签订的，但实际上双方之间存在的是债权债务关系，润泰公司是以备案购房合同的形式为借款提供担保，办理合同备案登记手续的行为形成的是让与担保关系，**与润泰公司之间达成的并非真实的房屋交易。7.对收款收据的“三性”有异议，对证明内容有异议，该收款收据是手工书写的，未见转账等支付凭证，无法确定是否真实支付，是否真实发生租赁的行为，并且***与**是何关系，是否有相关的代理权限，没有相关证据证明。8.对支付租金凭证的形式真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，对证明内容也有异议，与证人***出具的确认函（注：**的委托诉讼代理人在本院第二次调查询问时表示，证人***出具的确认函不作为证据提交，供法庭参考。以证人***的证人证言为准）相矛盾，确认函载明租赁是从2018年6月30日开始，但支付凭证的起始时间是2021年7月份，如果确实存在真实的租赁关系，怎么可能近3年时间，承租户未支付租金，即使作为仓库使用也应当支付租金，明显不符合常理；另外，即使确实从2021年开始租赁给***，也是在明知涉案10间店面被法院查封后，不能对抗法院的强制执行。9.对用水、电立户及水电费支付凭证的形式真实性没有异议，但对合法性及关联性有异议，对证明内容也有异议。水费缴费记录从2020年12月31日至2022年10月份，电费的缴费记录从2020年5月26日至2022年9月份，均无法证明**所称的2018年就已经租赁给***使用的事实。 ***向本院提交下列证据: 1.①关于**美地一期工程进度款拨付情况的报告；②***；③关于催付泰宁县**美地工程款的报告；④关于催付泰宁县**美地工程款和工程停工的报告。拟证明：⑴2014年3月30日，案涉25#楼主体结构建至六层的事实；⑵2014年6月29日，案涉25#楼主体混凝土结构还在施工的事实；⑶2014年10月28日，案涉25#***至十一层的事实；⑷2014年11月14日，案涉25#楼的施工仍停滞在十一层，以及因润泰公司无法按时拨付工程款，**美地一期工程准备停工的事实；上述证据均可以证明，案涉25#楼时至2014年11月份，仍不符合交房条件，涉案店面的水电管网还未安装，店面大门也未安装，无法交房使用，**所述的2014年10月10日已经交房使用不是事实。 2.①关于**美地一期工程复工发放农民工工资的报告；②2015年复工通知书、复工报告、复工报审表、2017年复工通知书、2019年复工通知书。拟证明从2014年至2019年期间，涉案工程经常性停工，始终处于施工状态，2019年4月份还在进行扫尾工程。 3.**美地一期Ⅱ标段15#、23#、25#楼工程竣工预验收会议签到表、竣工验收整改反馈、竣工验收会议纪要、工程竣工验收会议签到表。拟证明涉案工程于2018年6月份开始进行初验，直至2021年9月份仍在进行初验，并未完成总验的事实。 4.三明中院执行局在（2017）闽04执387号执行案件查封时现场执行记录仪拍摄的图片，其中第6页、第7页、第45页至49页涉及到案涉25#楼店面，拟证***中院执行局在2018年12月14日查封案涉25#楼时，涉案10间店面没有被使用，也没有装修、租赁的情况，并且三明中院执行局在相关的位置**了封条。三明中院执行局于2019年11月8日对涉案店面再次贴封条。 **质证认为，1.对①关于**美地一期工程进度款拨付情况的报告；②***；③关于催付泰宁县**美地工程款的报告；④关于催付泰宁县**美地工程款和工程停工的报告形式上的真实性没有异议，对该组证据实质上的真实性均有异议，对证明对象有异议。上述报告、***等都是几个被告之间**作出的，润泰公司、金湖公司没有出庭，无法确认本组证据的真实性。2.对①关于**美地一期工程复工发放农民工工资的报告；②2015年复工通知书、复工报告、复工报审表、2017年复工通知书、2019年复工通知书形式的真实性没有异议，但这些报告都是被告之间自行制作**，出具报告的被告没有出庭，无法确认内容的真实性。同时，对证明对象有异议，该小区分多期进行开发建设，目前三期还正在开发建设。因此***提交的证据不能证明与案涉的店面有关联。3.对**美地一期Ⅱ标段15#、23#、25#楼工程竣工预验收会议签到表、竣工验收整改反馈、竣工验收会议纪要、工程竣工验收会议签到表的真实性有异议，***没有提供原件核对。另从***提供的证据也证明2018年6月4日已经达到竣工验收的条件，已进行竣工验收的初验，也符合房屋交付的条件。4.三明中院执行局在（2017）闽04执387号执行案件查封时现场执行记录仪拍摄图片的真实性、合法性由法院认定，但与本案无关，对其证明对象有异议。第6页、第7页，仅仅是拍摄墙壁显示“**美地25”，不能证明任何事实，只能证明拍摄人到过此地。根据***提交的情况说明，第45页至第49页虽显示拍摄时间2019年11月8日，但不能证明这些照片拍摄于何处，不能反映店面的情况，也看不出法院贴的封条是封在何处，公告的内容更看不出。 根据**的申请，本院通知***作为证人出庭作证。***作证称，**美地的25#楼店面是其向***承租的。2018年6月，***在其承租的店面或诉争店面的楼上***住的房子里通过现金支付方式支付租房定金2万元给***。2018年6月30日签订租赁合同，先付定金，后签订租赁合同。合同中约定的保证金，是定金转成保证金。合同约定的租金12万元/年，是通过财务打款的，租金已付到现在。当时店面杂草丛生，没有路。其当时租来是用来做仓库，后来是三明市乾源装饰有限公司支付租金。***交定金时，没有看到法院贴封条。合同约定是从路通了以后，从2021年1月1日开始支付租金。其是做装修工程的，仓库是用堆放杂物。前期因为路没有通，所以没有支付租金，期间仓库是免费堆放。仓库大门是***自己安装的。全部路都通了后，有人告诉***看到法院贴封条。**表示，对证人***证言的“三性”均没有异议。***认为证人***的证言存在诸多矛盾之处。*****在涉案店面楼上***的房子交付定金，但当时25#楼并没有交付使用，相应的房产不可能进行装修，***在做虚假**。其次，***所谓的支付租金，全部是以转账形式在2021年开始支付的，唯有定金是以现金支付的，不符合交易常理，提前签订合同，存在篡改证据的情形。从**签订的租赁合同来看，是从2018年至2033年，*****协议中约定通路之后支付租金，该内容在协议中没有约定，且*****只是用来堆放杂物，同时也**当时楼盘没有路，货运不进去，没有办法进行货物堆放。从***提交的证据来看，涉案店面在2019年还没有安装店铺的大门，***没有办法作为仓库使用，没有通水通电，连看清货物的可能性都没有。***是配合**将租赁时间提前进行虚假**。 本院认证认为，润泰公司、金湖公司未对**及***提交的上述证据提出质证意见，视为放弃质证的诉讼权利。对当事人提交的无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，有争议的证据，将结合全案事实进行综合认定。 根据双方当事人的**及举证、质证，本院对案件事实认定如下： 1.**购买润泰公司开发的位于泰宁县杉城镇靖远路966号**美地XX#楼XX间店面，双方经协商签订XX#楼合同编号为0578364-0578373的《商品房买卖合同》10份，合同总价款为12272544元（1181426+715176+1146830+912445+715176+977427+1881518+1340555+1687473+1714518=12272544）。除编号为0578364的《商品房买卖合同》落款时间为2014年1月20日外，其余9份《商品房买卖合同》均无落款时间。10份《商品房买卖合同》约定，购房款应当存入银行预售款监管账户（润泰公司在中国工商银行泰宁支行开设的1404042309001027047账户），买受人一次性付款，店面交付日期为2015年4月30日前等内容。前述10份《商品房买卖合同》于2014年1月23日在泰宁县房地产管理所进行了备案登记。 2.**为证明其已全额支付涉案10间店面购房款，向本院提交中国工商银行转款凭证，显示：2014年1月7日**通过其银行账户，***公司在中国工商银行1404042309001027047账户转入6,000,000元；2014年1月28日**通过其银行账户，向***的银行账户转入5,000,000元；2014年1月29日**通过其银行账户，***公司在中国工商银行1404042309001027047账户转入5,000,000元。 3.《房屋限制查询结果》显示，合同编号为0578364-0578373的《商品房买卖合同》10份所对应的涉案10间店面于2018年12月5日均由三明中院通过泰宁县房地产交易管理所“根据三明中院（2017）闽04执387号之二（协助执行通知书）予以查封”、于2020年11月23日被三明中院（2017）闽04执387号之七协助执行通知书查封。 4.***与金湖公司、润泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）闽04民初177号民事判决，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，***向本院申请强制执行，本院于2017年10月23日依法立案执行，执行案号为（2017）闽04执387号。本院于2018年12月4日向泰宁县房地产交易管理所发出（2017）闽04执387号之二协助执行通知书，查封润泰公司名下位于泰宁县杉城镇靖远路XXX号1#、2#、3#、12#、13#、23#、25#楼包括涉案10间店面在内的多套房产。因当事人协商和解、标的处置难度大、案外人异议等问题，本院分别于2020年8月5日、2021年9月1日、2022年6月2日恢复对该案执行【案号分别为（2020）闽04执恢83号、（2021）闽04执恢106号、（2022）闽04执恢39号】，并拟评估、拍卖含涉案10间店面在内的相关房产。**向本院提出异议，并提供了案涉房产的商品房买卖合同及其备案登记、购房收款收据、部分店面租赁合同等证据。本院于2022年8月11日作出（2022）闽04执异55号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。 本院认为，本案争议焦点为**对涉案10间店面享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案10间店面系润泰公司开发，**作为买受人可以选择适用上述第二十八条或者第二十九条规定。上述第二十八条，系对于一般买受人物权期待权之保护。上述第二十九条规定，则为对商品房消费者之保护，旨在对购房人居住权之特别保护，案外人应属商品房消费者之范畴。本案中,**所购商品房规划用途为店面、商业营业用房，系为生产经营需要，而非生活居住需要，**主张的权利不符合该第二十九规定的保护条件，**亦主张适用第二十八条规定，因此，本案应适用第二十八条规定进行审查。**作为买受人主张其对涉案10间店面享有的民事权益足以排除强制执行，应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，缺一不可。 一、关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”条件之审查。**提供中国工商银行转账凭证三张，拟证明其支付涉案10份《商品房买卖合同》项下购房款1,600万元。其中，转入合同约定的润泰公司账户1,100万元，转入***银行账户500万元，**未提交证据证明其转入***银行账户500万元与购买涉案10间店面有关（亦不符合案涉10份《商品房买卖合同》关于购房款应当存入银行预售款监管账户即润泰公司1404042309001027047银行账户的约定），故对**主张转入***银行账户的500万元为涉案店面的购房款，不予支持。**转入润泰公司账户的1,100万元，未注明款项性质、无法与案涉10份《商品房买卖合同》约定的每套房产金额相对应，且低于涉案10间店面总购房款12272544元。**主张已全部支付涉案10间店面价款缺乏事实依据，本院不予支持。 二、关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”条件之审查。此条件之审查应当结合开发商是否交付钥匙，买受人是否交纳物业费、水电费等情况进行。如前述查明的事实，涉案10间店面已于2018年12月5日由三明中院通过泰宁县房地产交易管理所予以查封。而**在本案未提交开发商（润泰公司）在2018年12月5日前已向其交付涉案10间店面钥匙的证据、未提交其在2018年12月5日前已交纳物业费、水电费等证据。**关于其在人民法院查封之前已合法占有涉案10间店面之主张，本院不予支持。**未能举证证明其提交的福建三***装饰有限公司转款给***的中国工商银行借记卡历史明细清单（交易时间：2021年7月4日、2022年1月29日）、***转款给***的中国工商银行借记卡历史明细清单（交易时间：2022年3月1日、2022年7月2日、2022年7月5日）与本案的关联性，本院不予采信**提交的前述借记卡历史明细清单。证人*****其于2018年6月通过支付现金的方式向***支付租房定金2万元。在***未到庭的情况下，仅凭一张收款收据尚不足以证明*****的前述事实。***关于其以现金支付租房定金的**，亦与其声称的此后通过银行转账方式支付租金的交易习惯不符。*****2018年6月30日签订租赁合同，但从2021年1月1日开始支付租金。期间两年半未支付租金，亦不符合市场交易习惯。综上，证人***关于2018年6月30日签订案涉租赁合同的**，本院不予采信。 此外，本案系案外人执行异议之诉，本案争议焦点为**对涉案10间店面享有的民事权益是否足以排除强制执行。执行案外人**关于“涉案10间店面（系被执行人润泰公司开发）不得转让，不得作为拍卖标的物”的主张，非本案的审查范围。 综上所述，**举证不能证明其所主张的权利全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其主张对涉案10间店面享有足以排除法院强制执行的民事权益，依据不足，不予支持。润泰公司、金湖公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下： 驳回**的诉讼请求。 案件受理费100元，由**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　廖　春 二〇二三年一月十一日 书记员　　朱　艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。