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上诉人(原审被告)上海天唐置地有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇练新街138号，办公地址上海市武定西路1363号。
法定代表人水爱珍，董事长。
委托代理人杨永涛，上海市杰豪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)宝维士联盛工程咨询(上海)有限公司，住所地上海市茂兴路98号仁恒广场1号楼12C室，办公地址上海市淮海中路1325号百富勤广场2001室。
法定代表人麦凯迪(MICHAELGRAHAMCADDEY)，董事长。
委托代理人吴军，上海市正瀚律师事务所律师。
上诉人上海天唐置地有限公司(以下简称天唐公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2003)静民一(民)初字第4652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天唐公司的委托代理人杨永涛，被上诉人宝维士联盛工程咨询(上海)有限公司(以下简称宝维士公司)的委托代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，宝维士公司(原名：联德利工程咨询(上海)有限公司)与天唐公司于2001年8月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定：天唐公司将上海市陕西北路815弄8号2楼出租给宝维士公司，租期为12个月，自2001年9月23日至2002年9月22日止，宝维士公司有权在第11个月起给天唐公司60天前的书面通知，无须支付违约金；月租金3,000美元，每月5日前支付，付款方式为按照中国人民银行美元与人民币开发票当日的汇率以人民币支付。合同第7条“保证金”条款约定：合同签订后，宝维士公司在3日内支付天唐公司二个月租金作为保证金，天唐公司在合同终止、宝维士公司迁出后四个星期内将保证金扣除所有未付清之基本费用及由宝维士公司引起损坏之维修费用无利息一次退还给宝维士公司。合同第12条“违约处理”条款约定：若宝维士公司严重违反本合同内任何规定或迟付房租累计达十天以上，天唐公司有权终止合同；宝维士公司仍需支付所拖欠的房租、滞纳金、水电煤和电话费外，并支付违约金(相当于两个月的房租)作为赔偿天唐公司的损失，以保证金冲抵等等。合同第13A条“续约或解约”条款约定：双方同意在租赁期满时，第二年宝维士公司有第一优先权续约；第三年另可商量，任何一方如要求解约，必须在租赁合同到期前60天向另一方提出书面解约通知，否则双方则自动续约；等等。合同签订后，宝维士公司按约向天唐公司交付了6,000美元的保证金。2001年9月20日，宝维士公司、天唐公司签订《补充协议》，约定将原入住日推迟至2001年9月29日，天唐公司承担宝维士公司9月23日至9月28日在静安广场的租金600美元，在下一个月租金中抵扣。此后，宝维士公司按约入住该房屋。2002年9月9日，宝维士公司书面通知天唐公司不再续租，并要求天唐公司安排返还保证金。2002年9月16日，宝维士公司再次书面通知天唐公司上述事宜。因天唐公司至今未返还保证金，故宝维士公司诉至原审法院要求判令天唐公司立即归还押金6,000美元(按照1:8.3折合人民币49,800元)及逾期利息人民币4,444元(自2002年9月23日至2003年11月23日，按照每天万分之二点一计算)。
审理中，宝维士公司明确要求天唐公司返还6,000美元，并按照中国人民银行美元的存款利率计算逾期利息。
本案争议的焦点：宝维士公司在2002年9月9日通知天唐公司是否违反了合同第13A条的约定，构成违约？是否应按照合同第12条的约定承担违约责任？
原审法院认为，宝维士公司、天唐公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限及起讫日期，故该合同系附终止期限的合同，自期限届满时，即2002年9月22日合同自然失效。合同第13A条“解约或续约”针对的是合同期满后宝维士公司的优先承租权，即如果宝维士公司放弃优先承租权应在合同到期前60天向天唐公司提出书面通知，否则则视为宝维士公司主张行使优先承租权，即要求与天唐公司续约。由于该条关于自动续约的约定内容不明确，应该通过双方当事人另行签订新的租赁合同予以确定。因此，该条并不是双方对合同效力所附的条件，合同的效力并不因宝维士公司未提前60天书面通知天唐公司而得以自动延长。租赁合同的当事人可以在合同中约定由承租人向出租人支付一定数额的保证金(又称押租)，其目的在于担保承租人租赁债务的履行，即防止迟延支付租金以及承租人损害房屋及其设施行为的发生，属金钱担保性质。合同第12条“违约处理”针对的是宝维士公司在合同期限内的违约情况，所约定的保证金责任也符合保证金的法律特征。而宝维士公司不当行使优先承租权不符合第12条的约定，不能适用该条的保证金责任。如果天唐公司认为宝维士公司因此给天唐公司造成经济损失，可另案诉讼主张权利。现《房屋租赁合同》已因12个月的期限届满而失效，宝维士公司又已将租赁房屋交还给天唐公司并不存在延迟支付租金的情况，天唐公司应按照合同约定在四个星期后将保证金全额退还给宝维士公司。因天唐公司延迟退还保证金给宝维士公司造成合法的利息损失，天唐公司应予赔偿，但应自合同终止四周后起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：上海天唐置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还宝维士联盛工程咨询(上海)有限公司保证金6,000美元，该款自2002年10月21日起至2003年11月23日止，按照中国人民银行美元的同期存款利率计息。案件受理费人民币2,137.30元，由上海天唐置地有限公司承担。
原审法院判决后，天唐公司不服，向本院提起上诉称，双方签订的合同第13A条“解约或续约”对双方的权利义务约定明确。合同期满宝维士公司有解约或续约的权利，如果解约，则负有提前60天书面通知出租人的义务。现宝维士公司未能提前60天通知天唐公司，客观上已构成违约，应当承担违约责任。原来收取的保证金即转化为违约金，原审法院错误地将保证金等同于违约金并错误适用保证金责任，系适用法律错误应予纠正。天唐公司在庭审中又认为，宝维士公司未提前60天书面通知出租方，应视为自动续约，即新一期的租赁合同成立，原来的保证金自动转为新合同的保证金。宝维士公司于2002年9月22日起擅自撤出原租赁房屋，构成违约，应当承担违约责任，故天唐公司无须返还保证金，同时宝维士公司还应当承担违约后二个月内的房屋水、电、煤、电话等实际费用。综上，天唐公司要求撤销原判，改判驳回宝维士公司的诉请。
宝维士公司辩称，合同第13A条约定的内容是针对合同期满后承租方的优先承租权而言，双方签订的租赁合同有明确的起止期限，本公司未提前60天通知天唐公司不代表合同自动延续，本案所涉租赁合同已经期满，天唐公司有义务返还押金。宝维士公司认为原审法院判决正确，要求维持原判。
双方当事人对原审法院认定的事实均未持异议，本院予以认定。
本院认为，天唐公司与宝维士公司签订的租赁合同第13A条“解约或续约”针对的是合同期满后宝维士公司的优先承租权而言，双方约定任何一方要求解约必须在租赁合同到期前60天提出书面通知，现宝维士公司在2002年9月9日书面通知天唐公司合同于2002年9月22日期满后不再续租，确实不符合双方约定，属不当行使优先承租权，可能造成天唐公司未能及时签订新的合约，但该行为尚不能认定为严重违约行为，因此天唐公司认为宝维士公司违约而要求将收取的保证金转为违约金予以冲抵，理由不能成立。如果天唐公司有证据表明由于宝维士公司未提前60天通知其解约，造成其因此丧失与其他人签约的机会而存在损失，天唐公司可另行主张。
天唐公司在二审中又认为宝维士公司未提前60天书面通知出租方导致新一期的租赁合同成立，原来的保证金也已经自动转为新合同的保证金，宝维士公司于2002年9月22日起擅自撤出原租赁房屋，构成违约，应当承担违约责任。对此本院认为，双方关于自动续约的内容仍然需要签订新的合同予以明确，而且宝维士公司在2002年9月22日之前已经明确表示不再续租并已搬离租赁房屋，双方未就重新签订合同或者继续履行原来的合同存在合意，所以天唐公司应当返还收取的保证金。
综上所述，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,137.30元，由上诉人上海天唐置地有限公司负担。
本判决为终审判决。
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