上海宝通汎球电子有限公司与***等房屋买卖合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0104民初24093号

原告：上海宝通汎球电子有限公司，住所地上海市静安区武定西路1288号204-206室。

法定代表人：张念，总经理。

委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。

被告：***，男，1968年12月31日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。

委托诉讼代理人：邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邬亮华，上海市成武律师事务所律师。

被告：张琼，女，1975年11月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。

原告上海宝通汎球电子有限公司与被告***、张琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案受理后，依法适用普通程序（独任制）于2022年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳卫星与被告***的委托诉讼代理人邬辛伟到庭参加诉讼。被告张琼经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。

原告上海宝通汎球电子有限公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告配合原告办理上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下至判决主文前简称“案涉房屋”）的过户手续。

事实和理由：2016年1月，上海XX股份有限公司与上海B有限公司股东***、张琼签订《股权转让合同》，约定二被告在转让名下的全部公司股权的同时，将名下的XX房XX路XX号XX室房屋（以下简称“2103室房屋”）以640万元价格出售给收购方指定的原告。2016年3月10日，二被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并于当天办理全部过户手续，并支付了全部税款。双方于同年3月12日办理了房屋交接手续。2017年8月，原告将总计房款640万元付至黄浦区人民法院予以执行。在办理过户期间，买卖的房屋先后被多家法院查封，为此，原告提出执行异议，经法院审核作出中止查封的裁决，另有查封过期失效，现房屋过户的障碍已消失，故原告起诉至法院，望判如所请。

被告***辩称，不同意原告的诉请。1、案涉合同的合同形式要件不规范，许多内容均未填写，徐汇区房产登记处已于2016年3月23日对案涉《上海市房地产买卖合同》作出了不予登记的决定，可知案涉合同当属无效。2、案涉房屋交易过程中，原告存在欺诈、胁迫、乘人之危等行为，原告要求作低房价以降低税费，即双方在备案合同中以640万元成交，原告另在合同外将溢出价300余万元直接支付被告，但嗣后原告反悔。3、即便合同属于有效合同，原告也存在重大违约和过错，原告未支付购房款予被告系违约，合同因原告违约已告终止；此外，原告未付款之违约行为使被告偿付债务受到阻碍，终致案涉房屋被查封，而原告将房款交付相关法院系擅自介入被告与案外人之纠纷，并不能解为支付对价。4、原告于2021年5月提起诉讼已超过诉讼时效。综上，被告于房屋买卖交易过程中无过错，房屋买卖不受法律保护的过错不在被告，原告之请无事实及法律依据。

被告张琼未发表答辩意见。

本院经审理查明事实如下：二被告现为案涉房屋的登记权利人。

2016年1月，上海XX股份有限公司（现名为XXXX股份有限公司）与上海B有限公司（现名为上海C有限公司）股东***、张琼签订《股权转让合同》，约定二被告在转让名下的全部公司股权的同时，将名下的XX房XX室房屋以640万元价格出售给收购方指定的主体。

2016年3月10日，被告（作为卖售人、甲方，被告***作为被告张琼的代理人）与原告（作为买受人、乙方）就案涉房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方案涉房屋，房地产转让价款共计285万元……双方确认在2016年6月9日之前XX房XX中心申请办理转让过户手续。该合同对交房时间、付款时间、违约责任均未作具体约定。

同日，双方向上海市徐汇区房地产登记处申请存量房地产买卖登记。

2016年3月12日，原、被告签署《房屋交接证明》，载明被告将案涉房屋交付原告；被告并重申，原告有权在案涉房屋的产权变更登记完成后支付房款。

2016年3月15日，上海市黄浦区人民法院于（2016）沪0101民初5356号一案中查封案涉房屋。

2016年3月23日，上海市徐汇区房地产登记处出具《不予登记告知书》，载明案涉房屋的存量房地产买卖登记，由于申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突，作出不予登记的决定。

2017年8月，原告将包括案涉房屋与XXXX室房屋在内的全部房款共计640万元交付上海市黄浦区人民法院执行。上海市黄浦区人民法院遂于2017年9月12日作出（2017）沪0101执异89号执行裁定书，认定本案原告具备无过错买受人物权期待权保护的要件，裁定中止对案涉房屋的执行。

另查，此后，原告又分别向其他（轮候）查封法院提起执行异议，相关法院均已裁定中止对系争房屋的执行；但现系争房屋仍存多项司法限制，分别为上海市浦东新区人民法院之查封及上海市奉贤区人民法院、上海市第一中级人民法院、上海市奉贤区人民法院之轮候查封。

以上事实，除当事人陈述外，另有房屋买卖合同、房屋交接证明、不予登记告知书、交款凭证、执行裁定书、不动产登记簿等证据证实，本院予以确认。

本院认为，根据当事人双方于本案中的诉辩称意见，本案存有多重争议焦点，本院就各争议焦点逐一评析如下：

一、案涉合同是否系有效合同？

根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告抗辩案涉合同存有可撤销事由，但并未提供证据加以证明，且根据在案事实，即便被告确曾享有撤销权，亦已因未及时行权而消灭，故对被告的该项见解，本院不予采纳。被告又抗辩合同形式要件不规范，许多内容均未填写，故合同无效，就此，虽然案涉合同中双方对交房时间、付款时间、违约责任等具体约定尽付阙如，但此应通过合同漏洞的填补规则予以救济，尚非认定合同无效之充足理由，就此抗辩，本院同不采纳。被告再抗辩，根据上海市徐汇区房地产登记处出具的《不予登记告知书》，可推知案涉买卖合同无效，对此，根据上述文书之记载，不予登记系行政行为，并非对合同效力之认定，故对被告的该项见解，本院亦不采纳。

综上所述，本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应恪守。

二、原告之过户请求权是否已成立？

根据原、被告签署的《房屋交接证明》，双方明定原告于案涉房屋产权变更登记完成后支付房款，故被告称原告未按约或未按交易惯例支付购房款属被告违约之见解，本院不予采纳。承此，暂不论被告尚应以通知方式解除合同方属恰当，仅从被告认为因原告违约而致合同解除本身出发，已无依据。

案涉合同之有效性，已如前述，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担继续履行类型之违约责任，即要求被告履行过户义务，于约有据，本院予以支持。

关于原告的价款支付义务，虽非本案争讼对象，但鉴于价款给付系继续履行合同之应有之意，且双方已就此充分辩论，故本院一并评述如下：1、就案涉房屋及XXXX室房屋的总价款而言，双方于相关合同约定的总价为640万元，被告称双方曾达成合意以900余万元成交，为避税之目的于备案合同中约定640万元总价款，原告于合同外另行支付被告300余万元的意见，无证据证明，本院难以采信；2、案涉房屋被查封后，原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关条款，将640万元按照人民法院的要求交付执行，该行为于原、被告房屋买卖合同关系范畴内，应当被评价为支付合同价款之行为。综上，原告已向被告付清案涉房屋买卖合同之全部价款。

三、原告之过户请求权是否罹于诉讼时效？

本院认为，根据在案证据，原告已于2016年3月12日实现对案涉房屋之占有，故原告请求被告协助办理不动产所有权转移登记的请求权，有使原告对案涉房屋的物权状态得以圆满之意味，具有相当程度上的物权属性，故该项请求权不适用诉讼时效之规定，对被告的本项时效抗辩，本院不予采纳。

四、案涉房屋上的现存查封及轮候查封是否构成对过户的障碍？

就此问题，本院认为，原告所持之见解，即案涉房屋之轮候查封自登记之日起满三年即已失效之观点，尚值商榷。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条第一款“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”之规定，此仅系针对正式查封、扣押、冻结而言；又根据同解释第二十六条第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”之规定，可推知轮候查封惟于转为正式查封之日起，方开始计算查封期限。故仅观轮候查封于不动产登记簿所载之“限制起始日期”与“预计结束日期”，并不能得出轮候查封之效力于“预计结束日期”消灭之谓。准此以论，案涉房屋目前仍存查封及轮候查封，相关查封效力并未消灭，鉴于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，故其确系对原告过户请求权之障碍。

五、存在过户障碍是否系对原告作出驳回判决之充分理由？

被告认为，司法实践中，人民法院因涉讼房屋存有司法查封，援引“法律上或事实上不能履行”之规定，驳回一方请求另一方履行过户义务之诉讼请求，并不鲜见，故本案亦应作相同处理。对此，本院认为，给付之诉能否得到支持，人民法院不仅审查权利人有无合法的权利基础，还要审查标的是否存在履行障碍，该类案件中，涉讼房屋之司法查封致使其处于被司法拍卖或权利转移之不确定状态，故权利人要求将房屋过户至其名下之诉讼请求，最终可能无法实现，在此前提下，确应作驳回判决。

然而，本案情形存有相当之特殊性，同一执行标的（案涉房屋）存有多个查封时，案外人（本案原告）已提起多起执行异议，均已被认定具备无过错买受人物权期待权保护的要件，相关法院均裁定中止对执行标的的执行，此类案件之裁判效力具有主观扩张的现实语境。在此脉络下，案涉房屋现存查封及轮候查封之排除无疑具有高度盖然性，易言之，案涉房屋现存之过户障碍仅仅是暂时的，并不致案涉房屋处于某种不确定状态下。故若将该等暂时性的履行障碍评价为“法律上或事实上不能履行”，并据此驳回原告之请，则与《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定之立法旨趣殊有未合，同时也不利于保护守约方于实体及程序二层面的合法权益。综上，被告认为本案亦应同作驳回判决，并无理据。

六、于过户障碍现实存在之背景下本案判决是否应具有特殊性？

本院认为，虽原告已向本院承诺将于过户障碍排除后复申请强制执行等，但若判令被告于某固定期限内履行过户义务，则可能造成在过户障碍排除前，即已对被告课以相关义务之结果。根据上述分析，此结果恐强被告所难，稍显严苛。承此，并从审执兼顾之考虑出发，又鉴于过户障碍是否排除之相关判断依据为不动产公示，双方当事人应无就此再生纷争之可能，故本院作附条件判决详如主文所示。另需要说明的是，于主文所示之条件成就时，原告始得向人民法院申请强制执行。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决如下：

***、张琼于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋过户障碍排除后三日内协助上海宝通汎球电子有限公司办理前述房屋的过户手续，即将前述房屋之所有权转移登记至上海宝通汎球电子有限公司名下。

案件受理费计80元，由***、张琼负担（于本判决生效之日起三日内付至本院）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　何诘弥

二〇二二年三月三日

法官助理　吴　越

书 记 员　陆怿婷

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。