广州市番禺区大龙街某某民委员会、广州市番禺区大龙街某某股份合作经济社等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东自由贸易区南沙片区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0191民初1513号 原告：广州市番禺区大龙街***民委员会，住所地广东省广州市番禺区。 法定代表人：招信业，职务村长。 原告：广州市番禺区大龙街***股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区。 法定代表人：招信业，职务村长。 上列原告共同委托诉讼代理人：关心、***，广东天地正（广州）律师事务所律师。 被告：广州番禺旭东阪田电子有限公司，住所地广州市番禺区。 法定代表人：***。 第三人：达尔（广州）生物科技有限公司，住所地广州市番禺区。 法定代表人：**，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 第三人：广州***电子有限公司，住所地广州市番禺区。 法定代表人：**，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，广东梦海律师事务所律师。 第三人：广东森下汽车技术有限公司，住所地广州市番禺区。 法定代表人：***。 第三人：广东金田科瑞净化工程有限公司，住所地广州市番禺区。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：***、何玮瑨，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。 原告广州市番禺区大龙街***民委员会（以下简称***委会）、广州市番禺区大龙街***股份合作经济社（以下简称罗家经济社）与被告广州番禺旭东阪田电子有限公司（以下简称番禺旭东公司）、第三人达尔（广州）生物科技有限公司(以下简称达尔公司)、广州***电子有限公司（以下简称***公司）、广东森下汽车技术有限公司（以下简称森下公司）、广东金田科瑞净化工程有限公司（以下简称金田公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月13日立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告***委会、罗家经济社的共同委托诉讼代理人关心、***，第三人达尔公司的委托诉讼代理人***，第三人***公司的委托诉讼代理人***，第三人金田公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告番禺旭东公司，第三人森下公司经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***委会、罗家经济社向本院提出以下诉讼请求：1.解除***委会与番禺旭东公司于2000年4月17日签订的《工厂用地租赁合同书》及罗家经济社与番禺旭东公司于2000年8月18日签订的《事业合作协议书》；2.番禺旭东公司向***委会腾退广州市番禺区大龙街***工业区内南约直街与南约三街之间的X栋厂房、XX栋厂房、“保安室(杂物室)”及“设备房”并归还用地；3.番禺旭东公司向***委会支付自2020年8月1日至实际腾退之日止的租金及相应滞纳金（租金按照每月32004元计算；滞纳金以每月租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年8月6日起计至实际清偿之日止）；4.番禺旭东公司向罗家经济社支付自2020年8月1日至实际腾退之日止的事业协助费及相应滞纳金（事业协助费按照每月5000元计算；滞纳金以每月事业协助费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年8月11日起计至实际清偿之日止）；5.第三人森下公司、***公司、达尔公司协助番禺旭东公司返还广州市番禺区大龙街***工业区内南约直街与南约三街之间的X栋厂房、XX栋厂房、“保安室(杂物室)”及“设备房”并归还用地；6.本案诉讼费由番禺旭东公司承担。事实和理由：一、双方签订《工厂用地租赁合同书》及《事业合作协议书》。2000年4月17日，两原告以***委会名义与番禺旭东公司签订《工厂用地租赁合同书》约定：番禺旭东公司向***委会承租***工业区内南约直街与南约三街之间的工业用地3000㎡，月租金3元/㎡；租期为30年，自2001年1月1日起至2030年12月31日止；番禺旭东公司同时向***委会租用第二期厂房用地2500㎡、第三期厂房用地2000㎡作为厂房预留用地；若在预留用地扩建厂房的，则预留用地的租期自厂房建成后起算30年；月租金同为3元/㎡；番禺旭东公司在土地租赁期内不得将厂房转租给其他单位使用；30年后厂房产权归***委会所有，如番禺旭东公司在土地租赁期内撤走，则***委会有权收回厂房产权；番禺旭东公司应在下月5日前向***委会缴纳上月租金，每逾期一日按所欠租金的同期贷款利率标准支付滞纳金；拖欠租金3个月的，***委会有权解除合同。上述合同书签订后，为协调解决番禺旭东公司的新工厂用地及建设问题，两原告遂以罗家经济社名义与番禺旭东公司遂于2000年8月18日签订《事业合作协议书》约定：罗家经济社积极协助番禺旭东公司解决厂房用地事宜，协助番禺旭东公司处理有关厂房报建、土地使用等方面的政府手续，协助番禺旭东公司处理有关社会关系及具体的治安安全和交通安全事件等；番禺旭东公司则自2001年1月1日起，在翌月10日前向罗家经济社支付事业协助费5000元/月。二、番禺旭东公司拖欠租金、事业协助费及擅自转租，严重违约。上述合同签订后，两原告不仅依约将上述7500㎡厂房用地交付番禺旭东公司使用，更将周边约3168㎡的土地一并交付番禺旭东公司使用。双方确认两原告实际交付土地面积至少10668㎡。番禺旭东公司亦在上述土地新建x栋厂房、xx栋厂房、保安室(杂物室)、设备房投入使用，并一直按照每月32004元的租金标准及每月5000元事业协助费标准向两原告支付相应费用至2020年7月。但是，自2020年8月起，番禺旭东公司开始拒不支付相应的租金及事业协助费。且经两原告多次催促，仍分文未付。而且，两原告在催告过程中知悉，番禺旭东公司因经营困难已擅自将涉案土地及厂房转租他人经营使用。番禺旭东公司的违约行为已严重损害了两原告的合法权益，应承担违约责任。三、番禺旭东公司已申请破产，无继续履行合同的可能，合同目的已不能实现。2020年8月4日，番禺旭东公司作出《董事会决议》载明：番禺旭东公司因业务急剧萎缩、资金严重不足而无法维持正常经营，已于7月末向广州市中级人民法院申请破产；董事会一致同意公司于8月5日进入结业状态，并解除所有在职人员的劳动关系。《民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依法依约，两原告有权解除《工厂用地租赁合同书》及《事业合作协议书》，并要求番禺旭东公司立即腾退涉案房产、归还用地，并清偿拖欠的租金、水费、事业协助费及相应滞纳金等费用。为维护自身合法权益，两原告特具状诉至贵院，恳请判如所请。 被告番禺旭东公司没有答辩，也未提交证据及发表质证意见。 第三人达尔公司述称，1.达尔、***、森下公司已经代番禺旭东公司支付了X栋厂房、XX栋厂房的土地租金、事业协助费，因此番禺旭东公司告不存在拖欠土地租金、事业协助费的情况。两原告以此为由解除合同缺乏事实依据。根据达尔公司向两原告出具的***，达尔公司对番禺旭东公司欠付的土地租金、事业协助费在达尔应分摊的金额范围内承诺清偿责任，该***已经明确表示达尔公司进行债务加入。2.涉案房屋不存在转租的情况，两原告以转租为由解除合同缺乏依据，即使法院认定番禺旭东公司存在转租，但两原告知道或应当知道在转租6个月内没有提出异议，应视为两原告同意转租。两原告同意三家公司代番禺旭东公司支付租金的事实，可以证明两原告同意达尔公司继续使用x、xx栋厂房。番禺旭东公司已经向广州中院申请破产清算，但是广州中院不予受理，番禺旭东公司目前是在业经营，两原告与番禺旭东公司签署的合同可以正常履行。两原告的诉请不应当支持。3.在2022年2月份两原告向达尔公司出具场地使用证明，该证明载明达尔公司可以在2022年2月28日-2027年2月27日期间可以使用A栋厂房。 第三人***公司述称，1.原告故意歪曲事实，将第三人“债务加入”歪曲成番禺旭东公司“擅自转租”。番禺旭东公司与***公司及其他第三人并不存在转租关系。***公司及其他第三人从未与番禺旭东公司签署过租赁合同，也未向番禺旭东公司支付过租金。恰恰相反，第三人在使用涉案场所是将所有应付租金都直接支付给了原告。为此，原告还特别出具了《入账通知》。原告明知故犯，肆意颠倒黑白，污称被告擅自转租，严重违反了诚实信用原则。***公司之所以能使用被告场所，依据的是与番禺旭东公司签署的《协议书》。该协议约定：“甲方（被告）作为合作投入的标的为：1）甲方的坐落于广州市番禺区大龙接***的工厂厂房及场地…”；第三人***则负责“…代甲方与***所签协议之约定向***支付场地的租赁费用”。该协议即为番禺区政府、镇街道办、员工代表、工会、供应商、客户以及包括原本本身的各方殚精竭虑促成第三人“债务加入”的结果。该协议所确定的“债务加入”举措不仅确保了原告的租金收入，也挽救了百千员工的饭碗和家庭，数百名员工的《甲方的职工代表联名请愿书》即为明证。2.第三人代番禺旭东公司支付租金是典型的“债务加入”，在第三人作为共同债务人如期支付案涉合同租金的情况下，两原告提出解除案涉合同的要求于法无据。首先，从《协议书》内容来看，该协议明确规定了***公司愿意负责代被告向***支付场地的租赁费用。其次，从实际履行来看，原告用自己行为确认了“债务加入”。原告完全知晓并愿意和推动第三人“债务加入”，原告全程参与了各方促成第三人代番禺旭东公司支付租金及人工费用的各项活动。为了收取第三人代付的租金，***主任***还主动要求第三人出具和准备《***》。从2021年3月开始直至起诉之日，第三人除了向原告补齐支付番禺旭东公司拖欠的租金外，还一直按照番禺旭东公司涉案租赁合同的标准向原告持续支付租金。原告的财务与第三人***公司的财务负责人关于租金的微信聊天记录以及原告出具《收款通知》皆能明确的证明这些客观情况。最后，从《***》的内容来看，应原告要求，第三人出具的绝大多数《***》都明确支出第三人愿意对“番禺旭东公司就《工厂租赁合同书》《事业合作协议书》及1-5号厂房的5份《***租赁合同》项下使用和占有期间的上述全部应付未付金额加入债务”。从而明确了第三人的责任，并不简单的是代为支付的义务，而是成为了租金支付的主体。“债务加入”作为并存的债务承担，第三人与被告共同承担支付租金给原告的合同义务。因此，只要任何一个债务人支付了合同约定的全部租金，原告再以拖欠租金为由向任何债务人提出解除合同的要求都是于法无据的。3.退一万步来说，即使存在“擅自转租”，即使“债务加入”不被认定，原告也无事实和法律依据解除案涉合同。首先，依据《民法典》第718条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，第719条则规定，”承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金”。因此，即使存在“擅自转租”，但原告早自2020年即知晓第三人使用案涉物业却未提出异议，可视为认可转租合同的合法性，第三人代支付租金亦于法有据。而原告要求解除案涉租赁合同的要求，因损害转租合同合法利益而失去事实和法律基础。再者，因原告从未书面通知番禺旭东公司解除合同，原告依据本案送达起诉状给番禺旭东公司的日期也已超过一年，原告解除案涉合同的权利早已经消灭。依据《民法典》第564条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。第565条则规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。如原告诉状显示，番禺旭东公司在2020年8月起开始拒不支付相应租金及事业协助费，原告提交的《***租赁合同》则约定，番禺旭东公司拖欠管理费超过2个月的，原告有权解除合同。因此，若本案人民法院或者仲裁机构确认该主张的，则原告提交的起诉状副本应当在2021年10月5日前送达给番禺旭东公司，否则其解除权消灭。再如原告诉状所示，原告具状时间即为2021年10月5日，以常理度之，番禺旭东公司收到法院送达的起诉状副本必然在此之后，原告解除权确定已经消灭。综上所述，原告为了追求单方利益，以“擅自转租”掩盖“债务加入”，歪曲事实，违反诚实信用原则，损害了租赁关系的稳定，破坏各方努力来之不易大好局面，威胁社会安定团结，而千百工人则因此再次面临失去工作。 第三人森下公司没有答辩，也未提交证据及发表质证意见。 第三人金田公司述称，一、不同意两原告的诉讼请求，请求法院驳回两原告的诉讼请求。现有证据足以证明被告没有违约，且原、被告双方签订的《工厂用地租赁合同书》、《事业合作协议书》，现正在实际履行中。二、被告（番禺旭东公司）与原告（***委会及罗家经济社）签订的《工厂用地租赁合同书》、《事业合作协议书》，应合法有效。且以上合同及协议所约定的事项，被告及被告的关联方已实际履行。两原告的x、xx栋土地租金及事业协助费，被告的关联方（达尔公司、森下公司、***公司）已经代替被告向原告（***经济社、***委会）支付了x、xx栋土地租金及事业协助费。为此，被告现不欠两原告X、XX栋土地租金及事业协助费。1.***委会与番禺旭东公司在2000年4月17日签订的《工厂用地租赁合同书》、2000年8月18日又签订《事业合作协议书》，以上合同及协议均是原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，是合法有效的合同及协议。对于涉案场地，被告番禺旭东公司享有30年的使用权，现涉案场地由被告的关联方（达尔公司、森下公司、***公司）正在使用。两原告以番禺旭东公司暂时经营困难为由，起诉要求终止合同及协议，将涉案x、xx栋厂房无理收回，金田公司认为原告的行为不合情理，也不合法。2.被告番禺旭东公司的投资人日本株式会社在日本突然宣布破产，导致番禺旭东公司曾经向广州市中级人民法院申请破产清算，但法院裁定不予受理。当初，被告番禺旭东公司经营非常困难，近2000多名员工发不出工资，员工面临下岗失业。番禺旭东公司的账号也被法院查封。为此，番禺旭东公司不能及时向两原告支付土地租金及实业协助费。鉴于被告番禺旭东公司的生产经营状况，番禺区政府出面协调，要求金田公司出面给予协助：一是被告出资与相关公司成立达尔公司；二是为了安置被告从业人员，番禺区政府引进投资者成立***公司和森下公司；三是为了及时的支付两原告的x、xx栋土地租金及事业协助费。在当地政府的协调下，两原告与被告的关联方（达尔公司、森下公司、***公司）进行协商，并达成一致意见。由三家公司（达尔公司、森下公司、***公司）代番禺旭东公司向两原告支付x、xx栋土地租金及事业协助费。因此，番禺旭东公司不存在《民法典》第五百六十三条第二、四款，不履行债务或迟延履行债务的情形，两原告不得以此为由解除《工厂用地租赁合同书》、《事业合作协议书》，直至合同及协议书约定的到期日为止。3.退一步说，本案即使存在转租的行为，但是两原告收取三家公司的土地租金及事业协助费的行为，应当视为同意转租。根据《民法典》第七百一十八条的规定，两原告在知道或者应当知道转租情况的六个月内未提出异议，应视为同意转租。为此两原告以未经其同意而转租，认为番禺旭东公司违约，以此来解除《工厂用地租赁合同书》、《事业合作协议书》没有法律依据，严重损害了番禺旭东公司、达尔公司、森下公司、***公司的合法利益。另外，曾经在被告番禺旭东公司工作的劳动者，在当地政府的协调安置下，大部分去到了被告番禺旭东公司的关联方（***公司、森下公司、达尔公司）工作，继续在案涉的x、xx栋厂房就业工作。如被告番禺旭东公司向两原告腾退案涉的x、xx栋厂房，容易导致以上三家公司（***公司、森下公司、达尔公司）的劳动者面临失业问题，从而引发新一轮大规模劳动争议及新的社会稳定问题。三、被告番禺旭东公司拖欠员工工资及经济补偿金共计一千多万元，给员工造成重大损害。为此，被告番禺旭东公司在经营困难期间，向第三人金田公司借款三千万元用于发放工人工资及生产经营。借款时被告番禺旭东公司向第三人金田公司承诺，将用***的x、xx栋工厂的使用权抵押给第三人金田公司。现第三人金田公司考虑到被告番禺旭东公司员工的实际困难，表示该三千万债务另寻途径解决，表示放弃被告番禺旭东公司用***的x、xx栋工厂的使用权，来偿还该债务的权利。被告番禺旭东公司拖欠第三人金田公司的其他债务，是另一法律关系，与本案无关，已按照第三人金田公司与被告番禺旭东公司已达成的相关协议执行。综上，被告番禺旭东公司的关联方与两原告签订的《工厂用地租赁合同书》、《事业合作协议书》应继续履行；两原告至目前为止已全部收取了涉案厂房的土地租金及事业协助费；被告番禺旭东公司不存在违约。因此，两原告无理提出解除与被告签订的合同和协议，恳请法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行认定。 2000年4月17日，番禺旭东阪田电子有限公司（现被告、甲方）与***民委员会（乙方）签订《工厂用地租赁合同书》，约定第一项：乙方同意向甲方出租位于***工业区内南约直街与南约三街之间以下工业用地。1.厂房用地：面积3000㎡，月租金3元/㎡（开发票价格）；租赁期从2001年1月1日起至2030年12月31日，租金在租赁期内不作变动。2.乙方同意出租以下土地作为甲方厂房预留用地。（参照甲方规划图）。1）第二期厂房用地2500㎡，租赁期2001年1月1日至2005年12月31日止。2）第三期厂房用地2000㎡，租赁期2001年1月1日至2009年12月31日止。3）以上土地租金在租赁期内为1元/㎡（开发票价格），租赁期内租金不作变动（在租赁期内若扩建厂房则按上述1项同等条件对扩建厂房用地部分调整为厂房用地租赁期和租金。即租赁期自厂房建成后30年，租金为3元/㎡，30年内不作变动。2005年12月31日前甲方若未有任何厂房扩建，则乙方有权收回此预留用地。若甲方需要使用该土地时，必须征得乙方同意，双方重新签定协议。但乙方应给予甲方土地优先使用权。）第二项：①甲方在厂房建成后有30年使用权，甲方保存产权证，30年后产权归乙方所有，产权证移交乙方保管，但乙方必须提供此厂房为甲方使用，甲方须向乙方交纳厂房租金，租金届时有甲乙双方协定。②甲方在土地租赁期内不得将厂房转租给其他单位使用。③如甲方在土地租赁期内撤走，则乙方有权收回厂房产权。第五项：乙方负责根据甲方提出的建筑物资料，向地方政府部分报建，报建费用按实际发生数由甲方承担60%，乙方承担40%，产权名义人归乙方所有。第六项：甲方在扩建厂房时，需征求乙方意见，并且乙方有优先建筑权。第七项：在租赁期内，若甲方不再续租，必须提前3个月通知乙方。在租赁期届满后，若有需要继续租赁时，应在期满前3个月续约，租金重新协商。第八项：甲方必须将当月租金在下月5日前缴纳给乙方，过期后交租金则收取每天滞纳金，（按贷款利息计算）。超过3个月欠租金，乙方有权单方终止合同，并向甲方追缴未交租金及滞纳金，有权向法院提出起诉，甲方应承担所有乙方的经济损失。第九项：在租赁期内乙方不得以本合同之外的任何理由终止租赁，否则甲方有权向法院提出诉讼，乙方应承担所有甲方的经济损失。第十项：在土地租赁期内如遇政府或以上有关部门需要征收该厂房占有地，则甲乙双方都必须无条件执行，由政府部门赔偿各自资产损失。 2000年8月18日，番禺旭东阪田电子有限公司（现被告、甲方）与罗家经济社（乙方）签订《事业合作协议书》，约定2.乙方必须积极协助甲方解决有关厂房用地事宜，并确保甲方有长期发展的用地可行性。3.乙方有义务协助甲方处理有关厂房报建，土地使用等方面的政府手续，确保甲方能按时使用用地，完成厂房工事。4.若遇政府对甲方所用土地进行征用时，乙方有责任协助甲方共同出面与政府有关部门进行相应的交涉。5.乙方有责任确保甲方厂区周围的治安和交通安全，在甲方提出要求时，协助甲方处理好有关的社会关系及具体的治安安全和交通安全事件……7.甲方如遇到一些紧急或无能力处理的事件时，乙方应给予力所能及的帮助。8.自2001年1月1日起，甲方在翌月10日前支付给乙方事业协助费每月5000元，以作乙方各项费用支出。 上述合同签订后，番禺旭东公司在涉案土地上兴建了X栋厂房、XX栋厂房、“保安室(杂物室)”及“设备房”。关于番禺旭东公司兴建的上述建筑有无经过报建等问题，广州市规划和自然资源局番禺区分局2021年1月4日出具的《关于档案查询情况的复函》，记载我局于2000年核发厂房x《建设工程规划许可证》番规工证字[2000]01793号，厂房xx《建设工程规划许可证》番规工证字[2000]02477号，因原证已发建设单位，我局无存档，故无法提供。经用单位名称“***%经济”进行模糊查询，无上述单位名下位于***深水郎（朗）房产、土地使用权登记记录。附件番禺市国土局于1998年12月20日向罗家经济社发出的《关于番禺市***合作社申请补办工业用地的批复》[番国土地补字（1998）第1317号]记载，同意罗家经济社补办位于***“深水朗”（土名）的其他土地11756平方米的用地手续。同意把所补办手续的土地用作工业建设用地等。附件番禺市规划局于2000年3月14日出具的番规地证字2000第00176号《建设用地规划许可证》记载，番禺市***经济合作社（罗家经济社）名下位于***范围11756.2平方米的土地为工业及仓储用地A等。 2021年3月23日，***公司、达尔公司、森下公司就***相关费用2021年4月起各平台分配方案研讨形成《会议纪要》，记载根据2021年3月19日上午，***招书记、苏主任、前任***与***公司**、达尔公司**、森下公司**在村委商讨罗家工厂厂房使用方案的会议决定，从2021年4月起，各公司按以下场地使用方案执行：***公司使用x栋1F、2F、4F，B栋1F合计面积7088㎡，面积占A、B栋51%；达尔公司使用A栋3F面积1800㎡，面积占A、B栋13%；森下公司使用B栋2F、3F、4F面积5064㎡，面积占A、B栋36%。自2021年4月起，各公司同意按以下分配方案承担***相关费用：***公司承担土地使用费16258.91元、事业协助费2957.54元，达尔公司承担土地使用费4128.96元、事业协助费502.53元，森下公司承担土地使用费11616.13元、事业协助费1539.93元。 2021年12月14日，***公司、森下公司、达尔公司向罗家经济社出具《***》，记载鉴于番禺旭东公司承租***工业区内南约直街与南约三街之间的工业用地及地上建筑物（实际用地面积至少10668平方米）……一、***自愿代番禺旭东公司履行《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》……项下番禺旭东公司应付的租金、水电费、事业协助费等缴费义务。番禺旭东公司欠缴上述合同项下费用具体如下：（一）土地：计租面积10668㎡，计算标准为3元/平方米/月，即32004元/月；自2020年8月1日起欠缴……（七）事业协助费：计算标准为5000元/月，自2020年8月1日起欠缴。（八）水电费：水费按照4.5元/度据实结算，电费按照1.1元/度据实结算。上述欠缴费用按照实际欠缴时间及费用据实计算，暂计近期2021年7月至12月的上述（一）至（六）项费用为1758810元，暂计近期2021年6月至11月的水费为106353元。二、***自愿按照上述第一条约定的标准，代番禺旭东公司清偿上述合同项下所欠费用，对番禺旭东公司上述合同项下全部缴费义务承担连带清偿责任，保证期间为番禺旭东公司履行期限届满之日起5年内……***公司、森下公司、达尔公司在该《***》落款处**签字。***公司、森下公司、达尔公司确认***应付上述《***》中记载的房地租1159742.46元、水电费62748.27元，合计1222490.73元；森下公司应付房地租470576.16元、水电费32969.43元，合计503545.59元；达尔公司应付房地租128491.38元、水电费10635.30元，合计139126.68元。 达尔公司于2021年6月18日向罗家经济社、***委会支付201271.78元，于2021年12月14日支付128491.38元（备注租金）、10635.30元（备注水电），于2022年6月16日支付129833.63元（备注2022年1月-6月房屋租金）。***公司于2021年6月18日向罗家经济社、***委会支付1848367.57元（备注房地租）、80726.64元（备注水电费），于2021年12月15日支付1159742.46元（备注货款及工程款）、62748.27元（备注货款及工程款），于2022年3月15日支付579871.23元（备注房租）、21407.27元（备注水费），于2022年6月7日支付593797.15元（备注房租）、29611.22元（备注水费）。森下公司于2021年6月18日向罗家经济社、***委会支付1339117.65元（备注2020年7月-2021年6月房地租）、55231.85元（备注2020年7月-2021年5月水电费），于2021年12月14日支付470576.16元（备注2021年7月-12月房地租），于2022年6月10日支付475798.02元（备注2022年1月-6月房地租）。 两原告分别于2021年6月18日、2021年12月16日、2022年3月31日、2022年6月13日出具《入账通知》，记载两原告的两个银行账户于2021年6月18日收到达尔公司、***公司、森下公司转存的6笔银行来账合计金额3538548.60元，于2021年12月14日至2021年12月15日收到达尔公司、***公司、森下公司转存的6笔银行来账合计金额1865163元，于2021年3月15日收到***公司转存的2笔银行来账合计金额601278.47元，于2022年6月7日收到***公司转存的2笔银行来账合计金额623408.37元。两原告在庭审中**，达尔公司、***公司、森下公司支付的上述款项仅是担保性质，用于解决该三家公司在接纳番禺旭东公司原有员工消化原有业务过程中出现的社会不稳定因素，两原告自始没有接受三家公司支付的款项性质为租金、事业协助费，故至今未做入账处理，也未开具任何发票等；如法院认定上述三家公司支付的款项性质为土地使用费及事业协助费，则截至2022年7月25日庭审时番禺旭东公司不存在欠费费用。 为证明两原告收取的是租金，***公司提供其工作人员与两原告的财务人员胡绮霞的微信聊天记录。2022年4月7日，胡绮霞：“为什么其他两家公司现在还没有交租金及水电费呢？”“达尔、森下还没交”。***公司：“我都不知道”“你们也不催”。胡绮霞：“苏村催了”。2022年6月7日，***公司：“我想问下6月房地租涨到多少钱了”“能不能给一个固定数呢”。胡绮霞：“由2022年5月293135元升至313625元，调升20490元”“6月份起才313625元/月”。经质证，两原告坚持认为***公司、达尔公司、森下公司支付的是担保性质的保证金，其与上述公司之间不存在租赁的法律关系。 2022年2月28日，***委会向达尔公司出具《临时经营场所使用证明》，记载达尔公司使用的广州市番禺区大龙街南约直街X号X栋XXX房可临时作为生产（经营）性场所使用，有效期限自2022年2月28日至2027年2月27日。 2020年7月28日，***公司（乙方）与番禺旭东公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方与乙方合作，甲方利用乙方的设备、技术、客户市场、产品销路等优势资源，来确保甲方的工人有工作、有收入，化解甲方与工人之间的对立情绪及尖锐矛盾。A甲方作为合作投入的标的为：1）甲方的坐落于广州市番禺区大龙街***的工厂厂房及场地；2）甲方提供现有未安置的企业员工……B乙方作为合作投入的标的为2）乙方负责按照甲方的指令代甲方与***所签协议之约定向***支付场地的租赁费用……二、双方合作期限为九年半，即2020年7月1日至2030年12月31日。三、因该合作协议的目的是为解决甲方的企业工人的工作生存问题，故双方不能因发生除不可抗力之外的事由而终止协议的履行……四、合作协议终止后，各方的投入归各方自行处理。 ***公司、达尔公司、森下公司分别向罗家经济社出具了《***》，记载三家公司对番禺旭东公司就《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》……项下使用或占用期间的全部应付未付金额加入债务，承担清偿责任……其余内容基本上与该三家公司共同向罗家经济社出具《***》内容一致。***公司认为其是根据两原告提供的《***》版本出具相应的《***》，为此其提供了其工作人员与***委会主任***的微信聊天记录。2021年11月4日，***向***公司发送《***》版本，并**：“**，**你看看那个***，到时候你签几份过来，法人要签名，***”。 ***委会、罗家经济社、***公司、达尔公司、金田公司在庭审中确认，涉案租赁物现由***公司、达尔公司、森下公司使用；涉案租赁物每月租金为32004元，事业协助费每月为5000元。***公司、达尔公司在庭审中**，其从2020年8月份开始使用涉案租赁物。***委会、罗家经济社在庭审中**，其在2020年8月份查看涉案场地以及参加协调会时发现***公司、达尔公司、森下公司拆除了番禺旭东公司的厂牌更换为自己的厂牌。 番禺旭东公司向广州市中级人民法院申请破产清算，广州市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）粤01破申242号民事裁定，裁定不予受理番禺旭东公司的破产清算申请。 为证明番禺旭东公司未曾认可***公司、达尔公司、森下公司承租涉案租赁物，是非法占用，两原告提供罗家经济合作社作为原告，番禺旭东公司作为被告，金田公司作为第三人的（2020）粤0191民初19261号案中番禺旭东公司提供的证据：番禺旭东公司要求***公司、达尔公司、森下公司等搬离涉案租赁物通知函，向广州市番禺区大龙镇政府发出的函件，涉案租赁物现状照片、（2020）粤0191民初11002号民事判决。经质证，***公司对上述证据不予确认，认为上述证据中只有法人**，缺乏番禺旭东公司**，不能代表公司意见，且发生在会议纪要，***之前，应以双方形成在后的意思表示为准。金田公司认为上述证据没有原件，不予确认。达尔公司未发表质证意见。 ***公司、达尔公司在庭审中**，因番禺旭东公司日方突然撤资导致其经营困难账号被封，在政府的主持下，将两原告、各第三人以及员工整合共同解决番禺旭东公司拖欠两原告租金及番禺旭东公司拖欠员工工资、公司正常经营的问题，各方当事人最终达成***公司、达尔公司、森下公司构成债务加入的意思表示。三家公司按照各方的约定代番禺旭东公司支付租金、事业协助费。***公司、达尔公司原来是番禺旭东公司的关联公司，之前不在涉案租赁物处办公，了解番禺旭东公司存在的现实困难，因此在两原告及政府的主持下，共同形成债务加入。 本院认为，番禺旭东公司、森下公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。根据当事人的诉辩意见及庭审情况，本院总结本案的争议焦点并做如下分析： 本案的争议焦点一、《工厂用地租赁合同书》中约定的租赁年限超过20年部分是否有效。根据《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》，涉案租赁物所在土地属于集体工业建设用地，租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让最高年限，即工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年予以确认。***委会与番禺旭东公司签订的《工厂用地租赁合同书》约定的租赁年限为30年，没有超过同类用途国有土地使用权出让最高年限五十年的规定，应为有效。故***委会与番禺旭东公司签订的《工厂用地租赁合同书》、罗家经济社与番禺旭东公司签订的《事业合作协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 本案的争议焦点二、达尔公司、***公司、森下公司与两原告构成何法律关系，该三家公司与番禺旭东公司构成何法律关系。根据达尔公司、***公司、森下公司于2021年12月14日向罗家经济社出具的《***》，记载自愿代番禺旭东公司履行《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》……项下番禺旭东公司应付的租金、水电费、事业协助费等缴费义务……自愿按照约定的标准，代番禺旭东公司清偿上述合同项下所欠费用，对番禺旭东公司上述合同项下全部缴费义务承担连带清偿责任，保证期间为番禺旭东公司履行期限届满之日起5年内……之后，达尔公司、***公司、森下公司按照上述《***》的约定向两原告支付涉案租赁物自2020年8月1日起至2022年6月30日的费用，两原告出具了相应的《入账通知》。虽然两原告认为达尔公司、***公司、森下公司支付的上述费用仅具有担保性质，并非涉案租赁物的租金、事业协助费，但该三家公司支付费用时均备注了款项性质，支付的合计金额与《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》约定的金额一致，担保金亦没有按月支付的惯例，故两原告主张三家公司支付的费用为担保金，没有依据，本院不予采纳。各第三人认为上述费用为涉案租赁物的租金及事业协助费，于理有据，本院予以采纳。上述《***》的约定及达尔公司、***公司、森下公司的履约情况符合权利义务概括转让的特征，即番禺旭东公司将其在《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》中的权利义务一并转让给了达尔公司、***公司、森下公司，该三家公司按照两原告的要求向其提交了《***》，并按《***》的约定履行了相关的义务，两原告自述于2020年8月发现该三家公司拆除了番禺旭东公司的厂牌更换为自己的厂牌，之后还有向***公司进行微信催款，说明其对上述权利义务的概括转让是清楚的，此前亦未提出过异议，应当视为其同意。《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》的承租人已于2020年8月份由番禺旭东公司变更为达尔公司、***公司、森下公司，故本院对两原告要求解除其与番禺旭东公司签订《工厂用地租赁合同书》《事业合作协议书》及要求番禺旭东公司交还涉案租赁土地及地上建筑物的主张，要求达尔公司、***公司、森下公司协助返还涉案租赁合同及地上建筑物的主张，本院不予支持。如上所述，合同相对方于2020年8月份由番禺旭东公司变更为达尔公司、***公司、森下公司，故两原告要求番禺旭东公司支付2020年8月起的租金、事业协助费及相应的滞纳金，并无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十一条、第五百零九条、第五百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，第一百四十七条的规定，判决如下： 驳回原告广州市番禺区大龙街***民委员会、广州市番禺区大龙街***股份合作经济社的全部诉讼请求。 案件受理费9350.6元，由原告广州市番禺区大龙街***民委员会、广州市番禺区大龙街***股份合作经济社承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年八月二十五日 法官助理　*** 书 记 员　***