某某启明光大置业有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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浙江省**市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙02民终980号

上诉人（原审原告）：**启明光大置业有限公司。住所地：浙江省**市鄞州区五乡镇蟠龙村。

法定代表人：王志峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘雅文，浙江海泰律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：向晴旻，女，1979年9月26日出生，汉族，户籍所在地：重庆市万州区，现住浙江省**市鄞州区。

委托诉讼代理人：陈刚，浙江和义观达（**市经济技术开发区）律师事务所律师。

上诉人**启明光大置业有限公司（以下简称启明公司）因与上诉人向晴旻商品房预售合同纠纷一案，均不服**市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初5083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。

启明公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判向晴旻支付启明公司房款3万元、违约金5万元。事实和理由：一审法院将违约金调低到7000元没有事实和法律依据。双方签订的合同对违约金明确约定为5万元。违约金兼具补偿性和惩罚性，综合启明公司因向晴旻违约行为造成的损失以及向晴旻违约行为的主观恶意情形，合同约定的违约金数额并不过高，不应予以调整。1．向晴旻的违约行为给启明公司造成的损失远非7000元可以弥补。2．向晴旻严重违背诚实信用原则，理应依法受到违约金的惩罚。自向晴旻与启明公司交易伊始，向晴旻已经知晓其与其他购房者一样，应向两个主体分别进行付款〈向销售公司支付服务费，向启明公司支付购房款〉。向晴旻在因自身资信问题贷款受阻，导致需向销售公司支付的服务费较高后，在已经取得房屋产权证书的情况下，违背其与启明公司作出的关于贷款放出后应足额支付欠付购房款的承诺，扣留应向启明公司支付的部分房款，明显具有主观恶意，理应受到违约金的惩罚。

向晴旻辩称，向晴旻已经支付启明公司的全部房款，没有违约，无需支付违约金，请求驳回启明公司的全部诉请。

向晴旻上诉请求：撤销一审判决，驳回启明公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未对案件证据及事实进行全面审查，以致案件事实没有查明，认定事实不清。1．向晴旻支付定金，签订购房合同、支付首付款和尾款，都是在启明公司独家代理销售公司即**北盟营销管理有限公司（以下简称北盟公司）和工作人员王超的全程指示下进行，向晴旻无法知晓启明公司与北盟公司之间的内部销售代理关系，向晴旻有理由相信其在2019年6月3日多支付的116680元就是购房款，现启明公司人为割裂与销售代理公司的法律关系和收款关系，对于善意的向晴旻来说，有失公允。2．启明公司认可涉案房屋的房价是386320元，而不是认购书上的50万元，故向晴旻不仅不应支付未付房款3万元，启明公司还应退还致使向晴旻陷入错误认识而多支付的房款94680元。为查明案件事实，向晴旻申请追加北盟公司为被告或第三人参加诉讼；二、一审判决适用法律错误。退一步讲启明公司和北盟公司也已构成表见代理，向晴旻支付给北盟公司的购房款应视为已支付给启明公司。

启明公司辩称，向晴旻应当支付房款3万元及违约金5万元。

启明公司向一审法院起诉请求判令：一、向晴旻向启明公司支付购房款3万元；二、向晴旻向启明公司支付代付的物业维修专项资金5022.16元；三、向晴旻向启明公司支付违约金5万元。

一审法院认定事实：2019年4月初，向晴旻前往启明公司开发的位于**市鄞州区云龙镇虹桥头巷18号的“江洲里”酒店式公寓项目的售楼处购买房屋。向晴旻分别于2019年4月22日、4月24日、5月6日、5月10日向启明公司的银行账户汇款7万元、6万元、58000元、8320元，合计196320元。2019年5月14日，启明公司向向晴旻开具金额为196320元的**增值税普通发票一份，该发票载明房号为1003室。2019年6月4日，启明公司与向晴旻签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：启明公司将坐落在**市鄞州区云龙镇虹桥头巷18号1003室的房屋（不动产权证：浙（2018）**市鄞州不动产权第XXXX号）出卖给向晴旻，房屋建筑面积48.29平方米，套内面积31.03平方米，房屋装修情况为白坯；房屋成交总价为386320元，在2019年5月14日前，向晴旻支付首付款计196320元，余款19万元由向晴旻办理商业贷款按揭手续，待正式放贷当天支付给启明公司，如遇国家或银行政策变动，或向晴旻原因未能发放银行贷款或未足额发放银行贷款的，向晴旻在接到通知后足额支付余款；双方约定在向晴旻支付全部房款给启明公司后交房；因启明公司原因导致合同违约的，启明公司应当承担违约责任，向向晴旻支付违约金5万元，由此给向晴旻造成损失的，如果违约金不足以弥补向晴旻所受的实际损失，启明公司还应承担赔偿责任；因向晴旻原因导致合同违约的，向晴旻应当承担违约责任，向启明公司支付违约金5万元，由此给启明公司造成损失的，如果违约金不足以弥补启明公司所受的实际损失，向晴旻还应承担赔偿责任。合同签订当日，启明公司协助向晴旻办理了上述房屋的过户手续，向晴旻向鄞州区地方税务局支付税费9500元、1634.31元。一审审理中，向晴旻自认于2019年6月20日取得涉案房屋的不动产权证。2019年7月4日，向晴旻向启明公司出具《委托书》一份，载明：向晴旻于2019年4月22日向启明公司购买**市云龙镇虹桥巷18号1003室的公寓，房款总价为386320元，已付196320元，尾款19万元未付，于**优仪投资咨询有限公司放抵押贷款19万元，向晴旻同意该放贷的19万元，一旦放款，直接支付于启明公司的工商银行账户。2019年7月10日，向晴旻通过银行转账向启明公司的工商银行账户汇款16万元。2019年12月，启明公司在向晴旻涉案房屋的门上张贴《催告函》一份，要求向晴旻于2019年12月15日前将3万元购房款和5022.15元房屋专项维修基金支付给启明公司，向晴旻确认看到过上述《催告函》。一审审理中，启明公司确认其于2018年8月至2019年4月期间将涉案楼盘委托北盟公司独家代理销售，自2019年4月20日起委托**露诗贝尔集团有限公司独家代理销售。

一审法院认为，启明公司与向晴旻签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现双方争议的焦点为向晴旻是否已经付清剩余购房款3万元。向晴旻抗辩其已于2019年6月3日向涉案楼盘的售楼处支付房款116680元，售楼处亦向其出具了房款收据，启明公司无权要求向晴旻支付剩余购房款3万元。一审法院认为，向晴旻于2019年4月初前往涉案楼盘的售楼处购买房屋，于2019年4月22日至同年5月10日期间多次向启明公司的银行账户汇款合计196320元，并于2019年5月14日收到了启明公司开具的金额为196320元的房款发票，由此可见向晴旻知悉涉案房屋的房款由启明公司收取并由启明公司开具房款发票。现有证据表明向晴旻于2019年6月3日通过案外人赵连群以POS机刷卡的方式支付的款项并未汇入启明公司的银行账户，启明公司亦未开具相应的发票。双方于2019年6月4日签订的《存量房屋买卖合同》明确约定剩余房款19万元由向晴旻办理商业贷款案件手续。向晴旻在2019年7月4日出具的《委托书》中再次承诺剩余房款19万元办理抵押贷款，一经放款直接汇入启明公司的银行账户，之后，向晴旻于2019年7月10日向启明公司的银行账户汇款16万元，由此可见向晴旻确认2019年6月3日的汇款不计入其需向启明公司支付的购房款中。现向晴旻以2019年6月3日的汇款抗辩启明公司的付款主张，与涉案《存量房屋买卖合同》《委托书》以及向晴旻在2019年7月10日的付款行为自相矛盾，不予采信。启明公司诉请向晴旻支付剩余房款3万元，理由正当，于法有据，予以支持。启明公司要求向晴旻支付物业维修专项资金5022.16元的诉讼请求，因涉案《存量房屋买卖合同》未就此作出明确约定，向晴旻亦不同意交纳，故对启明公司的上述诉请，不予支持。启明公司要求向晴旻支付违约金5万元，向晴旻抗辩启明公司无权要求其支付违约金，且违约金过高，要求调低。一审法院认为向晴旻未按照涉案《存量房屋买卖合同》的约定及涉案《委托书》的承诺，及时付清剩余房款，构成违约，应承担违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑向晴旻的过错程度及涉案合同的实际履行情况等因素，酌情确定向晴旻向启明公司支付违约金7000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2021年1月25日判决：一、向晴旻于判决生效后十日内支付启明公司房款30000元、违约金7000元，合计37000元；二、驳回启明公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1926元，由启明公司负担1088元，向晴旻负担838元。

二审中，向晴旻未向本院提供新证据，启明公司提供律师代理合同、付款凭证及发票各一份，拟证明启明公司因本案继续发生扩大损失律师费5000元。经质证，向晴旻对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该二审律师费不属于实际损失。本院认为，双方未约定律师费由违约方承担，本院对启明公司主张律师费系向晴旻违约造成的损失不予认定。

本院经审理认定的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，在向晴旻与启明公司签订的《存量房屋买卖合同》中明确向晴旻尚应支付启明公司剩余房款19万元，后向晴旻在《委托书》中再次承诺剩余房款19万元办理抵押贷款，一经放款直接汇入启明公司的银行账户。虽然之后向晴旻未办理抵押贷款，但向晴旻已于2019年7月10日向启明公司的银行账户汇款16万元。上述事实足以证明向晴旻还欠启明公司房款3万元，故一审判决对启明公司要求向晴旻支付房款3万元予以支持，有事实和法律依据，本院予以确认。向晴旻未按约付款构成违约，应承担相应违约责任。虽然《存量房屋买卖合同》约定违约金5万元，但应当根据向晴旻的违约情况，以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故一审法院综合考虑向晴旻的过错程度及涉案合同的实际履行情况等因素，酌情确定向晴旻向启明公司支付违约金7000元，并无不当，本院予以确认。

综上所述，启明公司、向晴旻的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

**启明光大置业有限公司上诉的二审案件受理费875元，由**启明光大置业有限公司负担；向晴旻上诉的二审案件受理费725元，由向晴旻负担。

本判决为终审判决。

审判长魏金汉

审判员叶剑萍

审判员杜海平

二○二一年八月十七日

书记员袁丹蓉