某某与宁波启明光大置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院

民事判决书

（2014）甬鄞民初字第310号

原告：***。

委托代理人：***。

委托代理人：***。

被告：宁波启明光大置业有限公司。

法定代表人：***。

委托代理人：***。

原告***为与被告宁波启明光大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序审理。本案于2014年3月6日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人***、被告的委托代理人***到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。

原告***起诉称：原、被告分别于2013年3月4日、4月2日签订两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发建设的位于宁波市鄞州区云龙镇的龙庭花苑第7幢1002室房屋一套、第7-10地下车位一个，房屋价款1315573元、车位价款40000元。原告除支付首付款815573元，剩余500000元办理银行按揭贷款。被告应于2013年8月31日前交房。如被告逾期交房，应按约支付违约金。合同签订后，原告已经按约付清了房款、车位款，并办妥了银行按揭手续，但被告至今未通知原告办理交房手续，严重损害了原告的利益。同时，合同约定的逾期交房违约金为日万分之一，明显低于原告的实际损失，原告认为应按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算违约金。为此，请求判令被告支付逾期交房违约金26052元（按照银行同期贷款年利率6.15%上浮50%计算，自2013年9月1日暂计至2013年11月15日，之后计至房屋实际交付之日，如逾期超过120日，原告有权按合同约定行使其他权利）。

被告宁波启明光大置业有限公司答辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》属实。合同约定的交房日期为2013年8月31日，被告实际于2013年9月30日通知原告交房，以快递方式向原告发送了交房通知书，由原告住所地的物业公司签收，但原告一直未办理交房手续。被告又于2013年10月18日向原告发送了交房通知书，该通知书由原告本人签收，但原告依然未办理交房手续。故被告同意承担2013年8月31日后至2013年9月30日期间的违约金，违约金金额应按合同约定计算，原告要求调整违约金计算标准缺乏依据，不应支持。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

1.《商品房买卖合同》两份，拟证明原告向被告购买龙庭花苑第7幢1002室房屋及第7-10地下车位，房屋价款1315573元，车位价款40000元，被告应于2013年8月31日前交房，逾期交房应承担违约责任，违约金为交付房款的日万分之一，但合同系被告提供的格式合同，涉及的第4、5、6、9、10、12条条款的相关约定有失公平的事实。

2.销售不动产统一发票三份，中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》、借款借据、贷款用款凭证、还款计划各一份，拟证明原告已经按照合同约定支付了全部房款及车位款，其中500000元系银行按揭贷款，但合同约定的违约金标准明显低于贷款利率的事实。

3.律师函、快递单及查询记录各一份，拟证明原告就逾期交房的相关事项发函通知被告，但被告未予答复的事实。

被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：

1.龙庭花苑交房通知书、通知函各一份，快递单及查询记录各两份，拟证明被告分别于2013年9月30日、10月18日通知原告交房，但原告未办理交房手续的事实。

2.询问笔录、快递单底单各一份，拟证明被告以快递的方式将交房通知书送达给原告的事实。

原、被告提交的上述证据均经庭审质证。原告的证据1，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为合同是行政职能部门发布的范本合同，并非由被告制作、提供，合同关于违约责任的约定对双方都是对等的，不存在加重原告义务或减轻被告责任的问题。原告的证据2，被告对真实性无异议，对贷款合同的关联性有异议，认为与本案无关。原告的证据3，被告对真实性无异议，对函件中陈述的内容不予认可。被告的证据1，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该两份函件原告均未收到，快递面单上的内容均为打印，但“交房”字样系手写的，应属事后添加，至于邮寄的内容是否是交房通知书也无法证实，且第一份通知是物业签收并非原告本人签收。被告的证据2，原告认为由于该证据系复印件，对于形式的真实性由法院核实；且被告所做询问笔录形式不合法，如作为证人应当出庭接受质证，故询问笔录的真实性无法核实，从询问笔录记载的内容看，2013年9月30日的通知书也是物业签收的，不能证明原告是何时收到，也不能证明被告邮寄的文件是什么内容。本院对原告提交的证据1、2、3的真实性均予以认定，至于合同约定的违约金是否过低、合同相关条款是否加重了原告义务，将在说理部分阐述。被告提交的证据1、2，本院对被告向原告发函的真实性予以认定，至于函件的内容，结合龙庭花苑在2013年9月已经竣工验收可以交付的事实，本院对被告向原告发送交房通知书的事实予以认定；关于通知到达原告的时间，因2013年9月30日的通知书由原告住所的物业签收，无法证实是否送达原告本人，但2013年10月18日发送的通知书于2013年10月20日由原告本人签收，原告称其并未收到通知但无证据证明，故本院对于交房通知书送达原告的时间认定为2013年10月20日。

综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：

2013年3月4日、4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》各一份，就购买被告开发建设的位于宁波市鄞州区云龙镇的龙庭花苑第7幢1002室房屋及第7-10地下车位达成协议，房屋价款1315573元，车位价款40000元；原告应于2013年3月4日前支付首付款815573元，剩余500000元办理银行按揭贷款；车位款40000元于2013年3月27日前付清；被告应于2013年8月31日前交房。如原告逾期付款不超过120日，应按日向被告支付应付款万分之一的违约金；如被告逾期交房不超过120日，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；双方另行约定了其他事项。原告于2013年3月4日前支付了房屋首付款815573元，于3月7日办理了银行按揭贷款（贷款月利率为6.00416‰）后支付了余款500000元，于3月27日支付了车位款40000元。涉案龙庭花苑小区于2013年9月完成竣工验收并开始交付。被告分别于2013年9月30日、10月18日以快递方式向原告发送交房通知书，根据快递查询记录，原告于10月20日签收了该通知书。

本院认为：原、被告签订的相关《商品房买卖合同》，是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。原告认为合同是被告提供的格式文本，存在加重原告义务、减轻被告责任的情形，从合同文本看，该合同系相关管理部门监制的范本合同，虽系格式文本，但并非由被告制作；从合同内容看，原告提出的第4、5、6、9、10、12条合同条款的约定，均不违反相关法律规定，本案所涉违约责任的相关约定，无论原告逾期付款或被告逾期交房的违约责任承担方式均为一致，也不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故原告的该主张缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张合同约定的逾期交房违约金明显低于其实际损失的问题，结合相关法律规定及其实际损失分析，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，基于违约金是以补偿性为主，故在原告有证据证明其损失高于违约金金额时，才应予以调整增加。原告主张按银行同期贷款利率上浮50%计算违约金，但没有证据证明系其实际损失，就其承担的住房贷款的利息损失，按原告的借款金额500000元及贷款合同约定的月利率为6.00416‰的标准，自2013年9月1日计至原告收到交房通知书之日即2013年10月20日止，利息共计4903.40元；按合同约定，逾期交房不超过120日时，按日以交付房款万分之一计算违约金，原告已付房款共计1355573元，违约金共计6642.31元；对于原告要求调整违约金的主张，本院不予支持。被告存在逾期交房的事实，应按合同约定向原告支付自2013年9月1日起至原告收到交房通知书之日即2013年10月20日止的违约金，共计6642.31元；之后原告未按通知书时间办理交房手续，被告对此不应继续承担违约责任，故对此之后的违约金不应继续计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

一、被告宁波启明光大置业有限公司支付原告***逾期交房违约金6642.31元，于本判决生效后三日内履行完毕；

二、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费451元，减半收取225.50元，由原告***负担175.50元，被告宁波启明光大置业有限公司负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。

审判员***

二〇一四年四月十五日

代书记员**