执行异议人、案外人）与陆建兵、陆姣等二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏06民终3536号

上诉人（原审原告、执行异议人、案外人）：江苏南伟电力工程有限公司，组织机构代码××，住所地南通开发区。

法定代表人：严亚飞，该公司总经理。

上诉人（原审原告、执行异议人、案外人）：***，男，1967年11月2日生，汉族，住海门市。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1969年6月22日生，汉族，住海门市，送达地址为海门市。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：陆姣，女，1996年3月30日生，汉族，住海门市。

上述两被上诉人共同委托代理人徐辉，江苏东洲律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：海门中盛房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地海门市。

法定代表人：毛金中，该公司执行董事。

上诉人江苏南伟电力工程有限公司（以下简称江苏南伟公司）、***与被上诉人***、陆姣、海门中盛房地产开发有限公司（以下简称海门中盛公司）案外人执行异议之诉一案，江苏南伟公司、***不服海门市人民法院（以下简称海门法院）（2016）苏0684民初5700号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

江苏南伟公司、***的上诉请求：撤销海门法院作出的（2016）苏0684民初5700号民事判决或发回重审；并撤销海门法院（2016）苏0684执异32号执行裁定书和（2015）门执字第01382号执行裁定书；解除对海门街道××园××幢××室房屋的查封，不得将该房屋作为执行标的；确认海门街道××园××幢××室房屋为***所有；一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：讼争的海门街道××园××幢××室房产（以下简称案涉房产）系由案外人***购买，购房款已由江苏南伟公司为海门中盛公司的电力施工款抵扣，本案不属于以房抵债，而是***对案涉房屋已享有物权期待权，可完全排除执行。一审法院认定双方未签订合法有效的商品房买卖合同是错误的，双方在《电力工程施工合同》第六条中约定以工程款抵购房款，且有***缴纳案涉房屋的定金收据、海门中盛公司内部的用款申请及付款审批表等佐证，一审法院仅仅以表面形式认定双方未签订合法的买卖合同，而忽略双方真实的买卖案涉房产的事实是错误的。***购买案涉房产已支付了超过50%的房款，且支付的购房款属江苏南伟公司应优先受偿的工程款；买受人对案涉房产已正常居住使用多年，且目前系买受人唯一住房；未办理案涉房产过户手续也并非买受人的主观原因；故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

***、陆姣辩称：本案是执行异议之诉，关键是上诉人***作为案外人对被执行的海门街道××园××号××室房屋是否享有足以排除强制执行的权益，但这个权利没有满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》的条件。上诉人***是在2014年2月19日向海门中盛公司订购了案涉房屋，并缴纳了5000元定金，但之后签订的工程承包合同涉及的并不是案涉的房屋，上诉人与海门中盛公司之间没有订立过任何意义上的房屋买卖合同；上诉人在本案执行异议提起之后将原居住的房屋出售具有明显恶意；上诉人与海门中盛公司之间并没有完成房屋买卖的必要手续；故请求依法驳回其上诉请求。

原告江苏南伟公司、***向一审法院起诉请求：1、撤销海门法院（2016）苏0684执异32号执行裁定书和（2015）门执字第01382号执行裁定书；2、解除对海门街道××园××幢××室房屋的查封，不得将该房屋作为执行标的；3、确认海门街道××园××幢××室房屋为***所有；4、由被告承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：

海门中盛公司是从事房地产开发经营的企业法人，案涉海门御林华府（现为海门街道国际商务花园）商品房系由海门中盛公司开发建设。2014年2月19日，原告***向海门中盛公司交纳了购”中盛57#703房定金”5000元，但双方没有签订商品房预售或销售合同。同月28日，江苏南伟公司与海门中盛公司签订《电力工程施工合同》，约定：海门中盛公司将商务大厦开关站10KV工程发包给江苏南伟公司承建，施工期限30天；工程款140万元，海门中盛公司用海门御林华府一期别墅区房折抵工程款等内容，***作为江苏南伟公司代表也在合同上签名。2014年9月18日，江苏南伟公司向海门中盛公司发出《工程款抵购房款函》，表示对***购买御林华府项目57#703室房屋应付房款1454635元中，江苏南伟公司愿意承担144万元，并从上述电力工程结算剩余工程款中抵扣，差额由***支付等内容，***作为经办人也在函件上签名。在该函件印有的成本部意见、工程部意见等栏上分别签有名字，但无签名人员的身份证明以及海门中盛公司盖章、签署的意见。期间，就电力工程施工，无两公司结算依据，也无江苏南伟公司开具结算工程款发票或海门中盛公司向***开具房款收据等。

海门法院在***、陆姣申请执行海门中盛公司商品房预售合同纠纷一案中，于2015年10月12日依法查封了海门中盛公司名下的海门街道××园××幢××室房屋（即诉争房屋）后，江苏南伟公司、***提出执行异议。经审查，海门法院于2016年3月18日作出（2016）苏0684执异2号执行裁定，驳回其执行异议。江苏南伟公司、***不服裁定申请复议，南通市中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）苏06执复47号执行裁定，撤销原异议裁定，发回原审法院重新审查。2016年9月12日，海门法院经重新审查后作出（2016）苏0684执异32号执行裁定，驳回了江苏南伟公司、***的异议请求。江苏南伟公司、***不服，于2016年9月22日提起执行异议之诉。

一审法院审理后认为，本案系案外人执行异议之诉，此类诉讼能否成立的关键在于案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，对被执行人即本案被告海门中盛公司名下的诉争房屋，作为案外人的两原告江苏南伟公司、***是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，事实上，江苏南伟公司、***与海门中盛公司双方至今未能签订书面的商品房买卖合同，故不符合”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。***出售原住房属于规避法律行为，以此来反推其无其他用于居住房屋的理由，有悖法律，不予采纳。***尚不能证明其已支付诉争房屋的50%房款，所谓的144万元工程款抵购房款的事实不清。因此，诉争房屋产权属于被告海门中盛公司所有，原告***对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，该房屋作为执行标的物依法应当继续予以执行。故两原告要求撤销原执行裁定以及原告***要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，缺乏证据，依法驳回。2017年4月25日，海门法院作出（2016）苏0684民初5700号民事判决，驳回原告江苏南伟公司、***要求撤销（2016）苏0684执异32号执行裁定书、（2015）门执字第01382号执行裁定书和解除对海门街道国际商务花园57幢703室房屋查封并不得执行该房屋作为执行标的的诉讼请求。驳回原告***要求确认海门街道××园××幢××室房屋为其所有的诉讼请求。

二审中，双方当事人没有提交新证据。对本案主要事实及当事人二审争议的事实，本院归纳认定如下：

（一）

为购买海门中盛公司开发建设的案涉海门御林华府（现为海门街道国际商务花园）商品房，***于2014年2月19日向海门中盛公司交纳了购房定金5000元，海门中盛公司向其出具《收据》，收款事由载明：购”中盛57#703房定金”。海门中盛公司系从事房地产开发经营的企业，该公司将海门中盛公司商务大厦开关站10KV工程发包给江苏南伟公司承建，双方于2014年2月28日签订了《电力工程施工合同》，合同第五条约定”本工程费用为140万元”，第六条约定”工程款用于抵购海门御林华府一期别墅区房款”等内容；海门中盛公司盖章并由”张顺国”作为甲方代表签名，工程实际施工人”***”作为乙方江苏南伟公司代表也在该合同上签名。

2014年9月18日，江苏南伟公司向海门中盛公司发出《工程款抵购房款函》，在该函件中载明：”现有***购买贵司御林华府项目57#703室房屋一套，合同总价1454635元。我司同意购房款中的1440000元由我司承担，在我司承建贵司海门商务大厦项目的剩余工程款中抵扣……；我司出具本函即表示已经收到了贵司支付的相应金额的工程款，并同意开具相应金额的工程款发票。我司与***另行结算，与贵司无关”。在该函件上由成本部”张顺国”，以及财务部、案场销售经理、公司领导等签名。同日，海门中盛公司成本部出具一份《用款申请》，在该书面申请中载明：”江苏南伟公司在我公司海门商务大厦项目工程结算款1440000元，已付工程款0元，剩余工程款1440000元。现有***购买我司御林华府项目57#703室房屋一套，合同总价1454635元。经江苏南伟公司同意，合同总房款中的1440000元以江苏南伟公司在我公司海门商务大厦项目的工程款中抵扣……”。在该函件上亦由成本部”张顺国”，以及财务部、案场销售经理、公司领导等签名。在海门中盛公司综合部《付款审批表存档》批示栏上，成本主管”张顺国”、会计主管、公司总经理都签名确认。

（二）

原告***、陆姣与被告海门中盛公司商品房买卖合同纠纷一案，海门法院于2014年12月19日作出（2014）门民初字第00733号民事判决书，依该生效判决：一、撤销原告***、陆娇与被告海门中盛公司于2013年12月4日签订的商品房买卖合同。二、被告海门中盛公司返还原告***、陆娇购房款人民币1548078.80元、偿付利息损失（按照中国人民银行的同期同档贷款基准利率，自2014年1月18日起至实际给付之日止，以返还房款为基数计算）。三、被告海门中盛公司赔偿原告***、陆娇人民币50万元。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，两申请执行人申请法院强制执行，海门法院于2015年7月29日立案受理，案号为（2015）门执字第01382号。

执行中，海门法院对被执行人海门中盛公司名下的苏Ｆ×××××及苏Ｆ×××××的车辆进行了查封；对被执行人名下的位于海门市海门街道××园××幢××室、××幢××室、××幢××室的房产进行了查封，其中××幢××室已设定了抵押；对被执行人名下的位于海门市海门街道××园××幢××室、××幢××室、××幢××室的房产进行了查封，上述房产均已设定抵押。案外人秦红星于2015年12月18日向海门法院出具执行担保书，自愿为被执行人海门中盛公司履行（2014）门民初字第00733号民事判决书第三项的义务提供担保，后经申请执行人申请，海门法院遂对被执行人苏Ｆ×××××车辆解除了查封。

在该案执行中，海门法院对被执行人海门中盛公司名下的海门市海门街道××园××幢××室房产在淘宝网司法拍卖平台上公开进行了拍卖。申请执行人陆姣于2016年10月6日以1265000元竞得。同年10月21日，该院作出(2015)门执字第01382号之五执行裁定书，裁定将该房产过户至申请执行人陆姣。

在该案执行中，海门法院于2015年10月12日查封了海门中盛公司名下的海门街道××园××幢××室房屋（即案涉房屋）后，江苏南伟公司、***即提出执行异议。海门法院审查后于2016年3月18日作出（2016）苏0684执异2号执行裁定，驳回其执行异议申请。江苏南伟公司、***不服申请复议，本院于2016年8月2日作出（2016）苏06执复47号执行裁定，撤销原异议裁定，发回重新审查。2016年9月12日，海门法院经重新审查后作出（2016）苏0684执异32号执行裁定，驳回江苏南伟公司、***的异议请求。江苏南伟公司、***不服，于2016年9月22日提起本案执行异议之诉。

（三）

在本案一审庭审中，原告江苏南伟公司、***的证人费某当庭作证称，海门中盛公司系南通中瑾置业有限公司的子公司，其系海门中盛公司前期开发部经理，现已离职。在2014年，***看房子后交了定金。因***为海门中盛公司做工程，并以江苏南伟公司资质承接该工程，故以海门中盛公司应付的工程款抵扣房款。南通中瑾置业有限公司于2015年4、5月瘫痪、10月份破产后，海门中盛公司就成空壳公司。因当时老板在国外，2015年5月，海门中盛公司相关部门人员在有关审批表签名走流程。费某承认在此期间与***有过手机信息交流等。

在本案一审庭审中，***提交了其与费某之间的手机信息截屏记录复印件，信息显示***与费某在2014年、2015年间通过手机短信交流购房、要求其办理房屋过户等经过。

在本案一审庭审中，***称其于2016年11月24日将海门镇人民中路268附4幢301室房屋（含车库）出售给了第三方，并非为了规避法律，而是为履行2014年9月18日《工程款抵购房款函》中所述的与江苏南伟公司”另行结算”，结算该公司为其垫付的购房款；并提交了其通过建行转账67万元给江苏南伟公司的凭证。***称，海门中盛公司销售部姓穆的已将案涉房屋钥匙交付给他，但没有办理交房手续。***还提交了缴纳案涉房屋电费的发票。

（四）

一审判决查明，***已交纳案涉房产的购房定金、签订的《电力工程施工合同》能证明双方约定了工程款用于抵购房屋的事实，但同时又认证认为，《工程款抵购房款函》、《付款审批表存档》中既无海门中盛公司盖章，也无法人代表签名同意，所谓成本部、工程部等部门人员签名也无身份证明，且海门中盛公司未到庭，无证人费某的身份证明等，故对原告主张的剩余144万元工程款抵购***购房款不予确认。对此，因《电力工程施工合同》合法有效，”张顺国”作为该合同甲方代表签名；在之后的《工程款抵购房款函》、《付款审批表存档》等中也都由”张顺国”签名确认，结合***购房定金收据，以及费某的当庭证言、与***的手机短信记录等证据，本院对***合法购买案涉房产，且以施工工程款实际履行购房款的事实予以确认，即一审判决认定该事实错误。

本院认为：根据本院查明事实，结合双方的诉辩主张，本案关键系判定江苏南伟公司、***对本案执行标的（案涉讼争房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然案涉讼争房产尚登记在海门中盛公司名下，但在***、陆姣与海门中盛公司执行案查封该房产前，案外人***即已购买该房产，并支付了全部价款；未办理过户也并非其主观原因；案涉房产由***居住使用，且系***目前唯一住房；故***作为善意、无过错案涉房产的买受人，其依法享有物权期待权，并据此可以排除他案的强制执行。在申请执行人***、陆姣与被执行人海门中盛公司一案中，***、陆姣系海门中盛公司的一般债权人，其已经受偿债权126万余元，对该生效判决第三项确定的义务在案外人提供担保后，其又申请对已查封的被执行人车辆予以解封，故***、陆姣再对案涉房产主张权利，于法无据，于情不符，本院不予支持，具体分述如下：

首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：”在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，只要符合下列三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的。”该规定目的系为保护消费者的物权期待权，即虽然买受人尚未取得标的物的物权，但已赋予其类似于物权人的地位，并享有排除执行的效力。本案中，一审法院认为”即使***在交纳定金时与海门中盛公司有过购房的口头约定，并且如其所称的是海门中盛公司原因致双方未能签订合同办理产权登记手续，因事实上双方至今未能签订书面的商品房买卖合同，故不符合”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》要求受让人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同主要是基于我国城市房地产管理法的规定，也是为执行机构甄别真实的买受人提供证据，其最终目的系为判定受让人与被执行人之间是否具有真实的房屋买卖关系。此类案件关键系判定案涉房屋买卖是否真实合法。本案中，案涉双方仅仅是未签订一般的格式买卖合同，事实上，购房人***与房产开发企业海门中盛公司不仅真实完成了房屋买卖交易，双方在《电力工程施工合同》中”用工程款抵购房款”的特别约定，亦属房屋买卖合同条款。故一审判决认为不符合”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形的认定于法无据，亦有违立法本意，本院不予支持。

其次，因***将其所有的海门镇××路××附××幢××室房出售给第三方，一审判决认定其系故意出售名下的住房来证明其已无其他住房，以满足于”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之条件，属于规避法律行为。对此，本院认为，该一审判决认定无事实依据。本案中，在***已购的案涉房产被查封后，其确系出售了原住房，但其辩称系为履行2014年9月18日《工程款抵购房款函》中约定的与江苏南伟公司另行结算工程款的义务。该出售行为及***之后与江苏南伟公司结算垫付购房款的证据充分，且能够相互印证，故本院对该辩称主张予以采纳。

第三，一审判决认定***尚不能证明其已支付诉争房屋的50%房款，所谓的144万元工程款抵购房款的事实不清。根据本院已查明的事实，江苏南伟公司以工程款抵购案涉房产的证据充分，且江苏南伟公司系海门中盛公司的债权人，其对工程款的使用支配仅需单方意思表示即可；故一审法院的该判决理由，本院不予支持。

第四，因案涉房产的购房款系由江苏南伟公司的工程款抵扣，即本案所涉购房款性质特殊，系由施工工程款转为购房款，该工程款依法本应由施工企业优先受偿。该事实亦是本院改判原审判决的重要考量因素。而***、陆姣仅系他案中被执行人海门中盛公司的一般债权人，在其已受偿大部分债权，并主动申请解除已查封被执行人财产的情形下，进而再主张案涉房产的请求，本院不予支持。

综上，案外人***对案涉讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益。为衡平各方当事人的权益，依法保护无过错不动产买受人的物权期待权，对上诉人江苏南伟公司、***的上诉请求，本院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

一、撤销海门市人民法院（2016）苏0684民初5700号民事判决；

二、海门市海门街道××园××幢××室房屋归***所有；

三、海门市人民法院停止对海门市海门街道国际商务花园57幢703室房屋的强制执行。

一、二审案件受理费人民币35816元，均由被上诉人***、陆姣负担。

本判决为终审判决。

审判长　　金建飞

审判员　　刘　瑜

审判员　　陈新源

二〇一七年十二月十二日

书记员　　吕婷婷