宜昌艺墅家建筑装饰设计工程有限公司、宜昌邦达置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂05民终718号

上诉人（原审被告）：宜昌艺墅家建筑装饰设计工程有限公司，统一社会信用代码91420500757031159T。住所地：宜昌市夷陵大道*****号。

法定代表人：蔡勇，系该公司董事长。

上诉人（原审被告）：宜昌邦达置业有限公司，统一社会信用代码91420500080945492H。住所地：宜昌市西陵一路**号（中环广场******号）。

法定代表人：杨伟，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：李刚、毛汝节，湖北陈守邦律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：宜昌市西陵区盖先生巴渝味道小吃店，统一社会信用代码92420502MA48E0GW12。住所地：西陵区夷陵大道*****号。

经营者：苏进全，男，1985年11月7日出生，汉族，户籍地重庆市奉节县，住宜昌市。

委托诉讼代理人：望莉，女，1985年7月10日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。

被上诉人（原审原告）：兴山县经济商务和信息化局，统一社会信用代码11420526735193966W。住所地：湖北省兴山县古夫镇永安路*号。

负责人：舒华，系该局局长。

委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李伟廷，湖北民基律师事务所律师。

原审被告：宜昌市西陵区小胡桃烧烤馆，统一社会信用代码92420502MA4CHBGL1T。住所地：西陵区夷陵大道***号。

经营者：谭忠魁，男，1971年5月14日出生，汉族，住宜昌市。

上诉人宜昌艺墅家建筑装饰设计工程有限公司（以下简称艺墅家装饰公司）、宜昌邦达置业有限公司（以下简称邦达公司）、宜昌市西陵区盖先生巴渝味道小吃店（以下简称盖先生小吃店）因与被上诉人兴山县经济商务和信息化局（以下简称兴山县经信局）、原审被告宜昌市西陵区小胡桃烧烤馆（以下简称小胡桃烧烤馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

艺墅家装饰公司上诉请求：1、请求依法撤销（2018）鄂0502民初1552号民事判决，改判驳回兴山县经信局的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由兴山县经信局承担。事实和理由：艺墅家装饰公司与兴山县经信局之间的房屋租赁合同关系自2004年成立，在此期间，虽然租赁合同采取一年一签的形式，但事实上兴山县经信局早已默认双方之间系长期租赁关系，对艺墅家装饰公司转租房屋亦是认可的，从未提出任何异议。有鉴于此，艺墅家装饰公司才分别与邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店签订租赁合同。因此，兴山县经信局应当由艺墅家装饰公司与次承租人履行完合同后再收回房屋。一审法院遗漏上述部分事实，未能对兴山县经信局认可艺墅家装饰公司与次承租人之间合同关系的事实予以认定，属于认定事实错误，从而导致判决错误。

邦达公司上诉请求：判决撤销（2018）鄂0502民初1552号民事判决书第一项内容，改判驳回兴山县经信局的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、一审判决对“承租人与次承租人之间约定的转租期限超过了承租人剩余租赁期限，超过部分的约定无效”部分，事实认定及适用法律错误。兴山县经信局与艺墅家装饰公司属于长期房屋租赁关系，艺墅家装饰公司转租期限合法。兴山县经信局明知转租及装修事实，未及时提醒、制止邦达公司装修案涉房屋，具有明显过错。2、邦达公司与艺墅家装饰公司签订的房屋租赁合同合法有效，邦达公司已履行支付租金的义务，兴山县经信局无权要求邦达公司腾退房屋。3、邦达公司投入大额资金装修房屋，设立公司售楼部，即将开盘，若腾退房屋，将给邦达公司造成重大损失。

盖先生小吃店上诉请求：1、依法撤销（2018）鄂0502民初1552号民事判决，改判驳回兴山县经信局的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由兴山县经信局承担。事实和理由：盖先生小吃店与艺墅家装饰公司之间签订房屋租赁合同后，兴山县经信局知情，从未提出过异议。因此，兴山县经信局既然默认该租赁合同就应当由盖先生小吃店与艺墅家装饰公司履行完合同后再收回房屋，以维护合同的合法性与严肃性。一审法院在认定事实时遗漏了上述部分事实，未能对兴山县经信局认可盖先生小吃店与艺墅家装饰公司之间合同关系的事实予以认定，属于认定事实错误，从而导致判决错误。

兴山县经信局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、兴山县经信局与艺墅家装饰公司之间的租赁合同一年一签，并非长期租赁法律关系。艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店均主张兴山县经信局与艺墅家装饰公司之间的租赁合同为事实上的长期租赁关系，与事实不符，兴山县经信局与艺墅家装饰公司每次签订的租赁期限均为1年，连续续签了较长年限并不意味着兴山县经信局将一直与艺墅家装饰公司续签合同，也不意味着双方签订的合同为长期租赁关系。双方签订的租赁合同已于2017年12月31日因期限届满未续签而自然终止。艺墅家装饰公司主张双方为长期租赁关系无任何法律及事实依据。2、邦达公司提出的兴山县经信局未尽到出租人谨慎注意义务的问题，兴山县经信局并无任何过错。邦达公司作为正规的房地产开发公司，对外签订合同应当进行必要的审查，尤其是签订容易产生纠纷的房屋次承租合同，应当审查转租人的主体、转租权限、剩余租赁期限等重要信息。邦达公司未进行必要的审查，或审查后明知兴山县经信局与艺墅家装饰公司之间的租赁合同将于2017年12月31日到期，仍然与艺墅家装饰公司签订远超出剩余租赁期限的次承租合同，由此导致的后果应由其自行承担。3、一审法院适用法律正确，并无不当。转租合同的租期不得超过承租人的剩余租赁期限。4、因转租合同约定的期限超过承租人艺墅家装饰公司剩余租赁期限，而租赁合同约定的期限届满，此时艺墅家装饰公司丧失了对房屋进行转租的合法权源，超出部分无效，由此导致次承租人丧失对房屋进行占有和使用的合法权源。根据物权法第三十四条的规定，兴山县经信局有权要求次承租人腾退案涉房屋。5、邦达公司因其自身原因，导致陷入腾退房屋造成装修损失的风险，应由其自行承担，与出租人兴山县经信局无关。艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店相互之间均同意对方的上诉意见，小胡桃烧烤馆亦同意上述意见。

兴山县经信局向一审法院起诉请求：1、艺墅家装饰公司、邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店立即腾退承租房屋（位于宜昌市××区××路××号）；2、艺墅家装饰公司、邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店按每月12000元共同支付兴山县经信局自2018年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、艺墅家装饰公司、邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年3月20日，甲方兴山县经信局与乙方艺墅家装饰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将宜昌市西陵区夷陵路117-1号房屋出租给乙方使用；租赁期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止；月租金为6000元，全年合计72000元，年度租金分两次收取，乙方应在当年1月31日前和6月30日前分别足额支付半年租金；在签订合同时，乙方须向甲方缴纳保证金1万元，合同履行完毕，双方无异议，甲方退还乙方履约保证金本金；租赁期内原则上不得对该房屋装修改造和转租他人，因业务需要，乙方确需进行装修和转租（含部分转租），必须书面报告甲方，征得甲方同意后方可进行。上述合同签订后，乙方向甲方缴纳了履约保证金1万元及2017年度全年的房屋租金。

另认定，1、宜昌市西陵区夷陵路117-1号（原夷陵大道89号）房屋产权归属于兴山县人民政府。该房屋建于1985年，混合结构，共三层，建筑面积1021.44平方米，其中一楼临街部分房屋（面积约170平方米）由兴山县经信局管理、使用。兴山县人民政府同意兴山县经信局以自己的名义处理案涉房屋所产生的纠纷。

2、案涉租赁房屋自2004年即由艺墅家装饰公司从兴山县经信局处承租，艺墅家装饰公司承租后从事过餐馆、音响电器经营，之后将承租房屋分成五间分别转租给小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店、邦达公司。其中，小胡桃烧烤馆自2004年占用半间房屋经营餐饮，盖先生小吃店自2015年占用一间房屋经营餐饮，邦达公司自2017年6月5日占用三间半房屋用于“星光天地”售楼部经营。艺墅家装饰公司与小胡桃烧烤店、盖先生小吃店、邦达公司均签订了书面的房屋租赁合同，各方合同至今均未到期。

一审法院认为，兴山县经信局与艺墅家装饰公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因案涉房屋由次承租人邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店占有使用，故应由次承租人邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店向兴山县经信局履行腾退义务。租赁期间届满后，在次承租人返还租赁物之前，承租人还应向出租人给付房屋占有使用期间的占有使用费。兴山县经信局主张的房屋占有使用费的标准缺乏合同依据，按照双方已有的约定即每月6000元予以支持。关于承租人、次承租人所提双方租赁合同有效、合同尚未到期等抗辩意见，因承租人与次承租人之间约定的转租期限超过了承租人剩余租赁期限，超过部分的约定无效，对上述抗辩意见均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、邦达公司、小胡桃烧烤馆、盖先生小吃店于本判决生效后三十日内向兴山县经信局腾退宜昌市西陵区夷陵路117-1号的房屋。二、艺墅家装饰公司于本判决生效后十日内向兴山县经信局自2018年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月6000元的标准向兴山县经信局支付房屋占用使用费。三、驳回兴山县经信局的其他诉讼请求。案件受理费1300元（兴山县经信局已预交），减半收取650元，由艺墅家装饰公司负担，于履行上述判项时一并直接转付兴山县经信局。

本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。原审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，兴山县经信局与艺墅家装饰公司签订的案涉《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。二审中争议的焦点主要为兴山县经信局与艺墅家装饰公司之间是否系长期租赁关系，以及艺墅家装饰公司与次承租人之间转租合同约定的期限超过承租人剩余租赁期限是否合法有效。1、兴山县经信局与艺墅家装饰公司之间是否系长期租赁关系。案涉《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日，双方的租赁合同期满后未再续签租赁合同，且兴山县经信局于2017年7月至2018年3月间向艺墅家装饰公司送达通知或函，要求其限期搬出，双方之间的租赁合同已经终止。艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店上诉称兴山县经信局与艺墅家装饰公司属于长期租赁关系，但均未提交充分有效证据证实其辩解，且案涉《房屋租赁合同》的租赁期限明确载明为一年，不能因兴山县经信局与艺墅家装饰公司连续多次续签租赁合同就认定双方之间系长期租赁关系，艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

2、艺墅家装饰公司与次承租人之间转租合同约定的期限超过承租人剩余租赁期限是否合法有效。艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店上诉称兴山县经信局对艺墅家装饰公司的转租行为是认可的，转租期限合法，但案涉《房屋租赁合同》第六条约定“租赁期内原则上不得对该房屋装修改造和转租他人，因业务需要，乙方确需进行装修和转租（含部分转租），必须书面报告甲方，征得甲方同意后方可进行”，艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店均未提交充分有效证据证明艺墅家装饰公司的转租行为征得兴山县经信局同意的事实，即便艺墅家装饰公司的转租行为得到兴山县经信局的认可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，艺墅家装饰公司与邦达公司、盖先生小吃店等次承租人之间约定的转租期限超过了承租人剩余租赁期限，一审认定超过部分的约定无效符合法律规定，并无不当。艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

邦达公司、盖先生小吃店、小胡桃烧烤店明知艺墅家装饰公司与兴山县经信局之间的房屋租赁合同是一年一签，仍与艺墅家装饰公司签订超过一年的转租合同，其自身未尽到相应的注意义务，存在过错，由此导致的装修损失可另行主张。案涉房屋租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因案涉房屋已由艺墅家装饰公司转租给次承租人邦达公司、盖先生小吃店、小胡桃烧烤店占有使用，应由各次承租人向兴山县经信局腾退案涉房屋。艺墅家装饰公司、盖先生小吃店关于转租合同履行完再收回房屋的上诉理由无法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人艺墅家装饰公司、邦达公司、盖先生小吃店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3900元（宜昌艺墅家建筑装饰设计工程有限公司、宜昌邦达置业有限公司、宜昌市西陵区盖先生巴渝味道小吃店已分别预交1300元），由上诉人宜昌艺墅家建筑装饰设计工程有限公司、宜昌邦达置业有限公司、宜昌市西陵区盖先生巴渝味道小吃店各自负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　鄢　睿

审 判 员　　易正鑫

审 判 员　　袁红文

二〇一九年四月八日

法官助理　　蒋红莉

书 记 员　　王　玮