**、黑河市第三建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉其他民事民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申4131号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：**，男，汉族，1984年6月9日出生，住***省***。 委托诉讼代理人：**，***继***事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑河市第三建筑工程有限公司，住所地***省黑河市合作区龙滨佳苑16号楼。 法定代表人：**，该公司总经理。 一审第三人：*****房地产开发有限公司，住所地***省绥化市***育新社区枫***小区综合楼B幢一层1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 一审第三人：***，女，汉族，1968年4月9日出生，住***省绥化市***。 再审申请人**因与被申请人黑河市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司），一审第三人*****房地产开发有限公司（以下简称**公司）、***案外人执行异议之诉一案，不服***省高级人民法院（2020）黑民终498号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 **申请再审称，（一）案涉房产是***借用**公司资质开发建设，***又将部分工程发包给**组织施工，案涉房产实质上不是**公司所有。原审中**提供的证据证明***借用资质实施工程建设，及**承包了***部分工程人工，并用房产抵顶工程款的事实。（二）**提交的《协议书》《商品房买卖合同》，虽然署名为**公司，但都是**与***签订的。施工以及抵顶工程款与**公司没有关系，因***借用**公司名义开发，为方便办理过户手续，所以加盖**公司公章。（三）原审认为**公司与**签订《协议书》当日即又签订《商品房买卖合同》，不符合建设工程施工合同中以房抵工程款的结算原则和结算顺序。现实中，***省绥化地区几乎所有房地产开发项目都是建设方垫资建设。图纸出来后，双方一口价确定工程款数额，并直接确定用固定房屋抵顶工程款。在签订建设施工合同的同时签订《商品房买卖合同》，并开具收款收据交给承包方作为付款证明。本案双方都是自然人，且合作多年，双方没有签订正规的建设施工合同，没有正规的结算手续，这都是正常现象。在没有其他证据予以否定的情况下，不能仅依此认定双方没有建设施工合同关系，更不能简单认定双方没有以房抵顶工程款的事实。（四）**在人民法院查封前已经合法占有使用案涉房屋。法院查封手续没有送达给***和**，当事人不知道查封的事实。人民法院查封的时间仅是制作查封裁定书的时间，并不是实际送达查封手续的时间。**提交的物业费、电费收据等能够证明实际使用房屋，《租赁合同》、房屋照片、工商执照也证明在人民法院查封前，案涉房屋已经由**占有支配使用。（五）原审认定**怠于行使权利错误。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题，原审过分强调了买受人的过错，认为应当通过诉讼等方式主张权利，过分增加了买受人的义务，违反了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“买受人未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”的规定。二审中**公司提交的***不动产登记中心（2020）2号《通知》进一步证明因**公司未向税务部门报送联名表，导致***不能给**办理房屋转移登记。**依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第六项规定申请再审。 本院认为，本案应重点审查**是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 **再审申请主张其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，本案系案外人执行异议之诉，**只有同时符合该条规定中的四个要件，才有可能排除对案涉不动产的执行。首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及已支付全部价款。**公司与**签订《协议书》的当日即又签订了《商品房买卖合同》，不符合建设工程施工合同中以房抵工程款的结算原则和结算顺序。**提交的证据不能充分证明其与***之间存在真实的施工合同关系，且其履行了施工义务，完成工程量的价款足以抵顶案涉房屋的价款，并存在以拖欠工程款抵顶购房款等事实，其主张以案涉房屋抵债的基础法律事实证据不足。其次，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。**虽主张与**公司签订了《商品房买卖合同》，但并未及时办理产权证，**未提交证据证明其办理产权证照存在障碍，亦未提交证据证明其曾积极主张**公司、***协助办理过户登记。**怠于主张权利，原审认定其对未办理过户登记存在过错，亦无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中**作为提起执行异议之诉的案外人，提交的证据并不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款,及非因自身原因未办理过户登记等事实。**针对案涉房产提出的异议并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。 综上，**的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回**的再审申请。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　郑　勇 二〇二一年六月二十八日 法官助理　柳　凝 书 记 员　周　健