某某、高峰等与黑河市爱辉区林业和草原局等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省黑河市爱辉区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黑1102民初719号

原告：***，男，1936年1月18日出生，汉族，黑河市黄金公司退休工人，现住黑河市爱辉区。

原告：**，男，1963年8月7日出生，汉族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。

原告：高宏，身份证号码1956年8月13日出生，汉族，退休，现住黑河市爱辉区。

三原告委托诉讼代理人：高琦，黑龙江通桥律师事务所律师。

被告：黑河市爱辉区林业和草原局，住所地黑河市龙江路161号，统一社会信用代码11231102001879053L。

法定代表人：邵锋，职务局长。

被告：黑河市北建建筑工程有限公司，住所地爱辉区环城西路29号。

法定代表人：贾相龙，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王新立，该公司办公室主任。

委托诉讼代理人：李强，该公司法律顾问。

被告：黑河市中房房地产开发有限公司，住所地雪松街124号，统一社会信用代码912311001316382821。

法定代表人：吕志刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：姜瑶，黑龙江剑桥律师事务所律师。

被告：徐正华，230103197811191912，男，1978年11月19日出生，汉族，系林业小区项目的实际施工人，现羁押在沾河林业地区看守所。

原告***、**、高宏与被告黑河市爱辉区林业和草原局（以下简称“林草局”）、黑河市北建建筑工程有限公司（以下简称“北建公司”）、黑河市中房房地产开发有限公司（以下简称“中房公司”）、徐正华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、**、高宏的委托诉讼代理人高琦、被告北建公司的委托诉讼代理人王新立及李强、被告中房公司的委托诉讼代理人姜瑶到庭参加了诉讼，被告林草局、被告徐正华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、**、高宏向本院提出诉讼请求：1．责令四被告基于原告拆迁的补偿款1,078,231.5元；2．责令四被告承担违约责任，向原告支付违约金；3．四被告承担本案的诉讼费用和实际支出费用。事实与理由：***与**在一起共同居住生活，并在临街的门市房（平房）开了20余年的饭店。原林业局是房屋的开发单位；北建公司是工程的建设单位；被告中房公司是房屋的开发和销售单位；徐正华是整个工程的投资人，挂靠被告北建公司和被告中房公司并以二公司的名义从事动迁、开发、施工、销售。2008年至2009年，原林业局为开发建设职工集资楼，获得了黑河市西部棚户区改造项目中的10#和11#地块A区10700平方米的土地使用权，并获批建设职工住宅楼。2012年10月16日，被告林业局与被告北建公司和被告徐正华签订了工程建设《协议书》，将该工程交给被告北建公司施工。2014年4月1日，被告林业局与被告中房公司在黑河市城乡规划局办理了《建设工程规划许可证》，2014年4月2日，又提交了《建设工程申请表》。至此，四被告获得了合法的动迁、开发建设手续后，由被告徐正华进行动迁。早在2007年6月8日，被告原林业局先期进入了动迁程序，并在原告开的饭店墙上帖了动迁公告，又派动迁的工作人员找原告动员搬迁。原告为了支持林业局的动迁工作，按着公告的要求，关闭了饭店在外租房等待动迁。但不知何原因，被告没有按公告的要求办理动迁工作，将动迁工作搁置，至使原告在外租房多年等待动迁。2012年10月，被告将案涉工程转让给被告北建公司开发建设时，被告的具体负责人是被告徐正华。被告徐正华以北建公司的名义与原林业局签订协议。在动迁过程中，均是由被告徐正华与原林业局和被告中房公司进行沟通。2013年以后，四被告开始正式地进入了动迁、开发、施工、销售程序。2015年1月11日，被告徐正华与原告***和高宏签订了《拆迁补偿安置协议》。协议约定：给二原告安置60平方米门市房和二楼70平方米的住宅楼，同时，在动迁的范围内还有一个食杂店和库房60平方米左右需补偿，补10万元（增加面积时少收10万元）。2017年12月31日前，将二原告回迁至新建的门市房和住宅楼。协议签订后，被告徐正华按着协议拆迁了原告的饭店。2017年，四被告将楼房盖好后，却迟迟不安排二原告原址入户。四被告违反了拆迁协议，改变了协议约定的安置楼房的格局，将给安置的由北向南第六户门市房的二楼70平方米的住宅楼，变更了二楼的门市房，擅自增大了面积。2018年，四被告的动迁办人员让二原告补交增加二楼的面积款：120万元左右才能原址入户。综上所述，原告***是85多岁的老人，**又没有工作和其它收入，怎么能交起擅自改变面积的这么多房款。如增加了面积，也得在协议约定的基础上适当的增加，也不能把二楼的住宒变更和增加到120多平方米左右的门市房。原告交不了这么的房款，原林业局和被告徐正华就不让在原动迁地址的门市房入户。原林业局和被告中房公司将工程转包给不具备动迁、开发、建设资质的被告徐正华的行为，已经违反了法律规定，四被告是应当依法共同承担所有的法律责任的。四被告的违法的行为，已经损害了二原告的利益。原告**不仅在外租住，更给开的饭店经营造成巨大的损失。现被告徐正华因刑事案件正在羁押，而四被告是受益的人，又是承担责任的主体人。为此，责令四被告履行协议，要求给付1,078,231.5元，安排二原告在原址（××电厂路由北××第六户门市房）入住的门市房（详见照片），如不能履行安置协议，按被告销售的门市房的价格给予补偿，同时，补偿安置费，租房费，及经营损失费。

北建公司辩称，1．北建公司不同意原告的诉讼请求，原告的房屋是否被拆迁及双方协商的安置拆迁的条件，被告均都没有参与，也没有与原告签订任何的协议，和原告没有接触过，原告请求的被告不是给付的义务人，为此不应承担给付义务。2．徐正华是该地块的受原林业局委托的实际施工人，至于拆迁协议是林业局还是徐正华与原告签订的，被告不知晓。但楼盘建设开发单位需对地上的原有住宅进行拆迁及安置，为此对于原告的合理合法的请求部分，应由拆迁的承办人本案第一被告和当时第一被告委托的实际承办人徐正华承担。3．被告只是该工程建设主体的承建单位，但我公司并未实际参与施工，而是按照第一被告的要求将该工程交给徐正华进行施工，徐正华挂靠我单位只是使用我单位施工方面的资质，并且独立核算，我公司未收取挂靠费，不应承担原告诉讼请求中的义务。

中房公司辩称，1．区林业局负责拆迁工作，与中房公司没有关系。拆迁补偿安置协议的相对人是徐正华与高宏、***，根据合同的相对性原则，原告无权向中房公司主张拆迁安置补偿。2．区林业局与中房公司有合作协议，中房公司仅负责协助林业局办理建设手续和售房手续，具体的施工与中房公司无关。3．案涉工程发包方是区林业局，承包方是北建公司和挂靠北建公司的徐正华，变更设计图纸是北建公司与徐正华和区林业局协商的，与中房公司无关，中房公司不同意原告主张补偿款和违约金的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：

1.2015年1月11日，徐正华与***、高宏签订了《拆迁补偿安置协议》，双方约定：甲方为徐正华，乙方为***、高宏。乙方被拆迁的房屋系私产房，房屋所有权证编号为3908号，房屋面积为72.95平方米，甲方为其安置的房屋地点是原住宅地址（电厂南路门朝东）的开发3号楼，安置面积为60平方米的一户门市房（在电厂南路原房地点，自北向南第几户门市房，以乙方优先选择为准），多出的面积，按市场价格，乙方向甲方补交该差额款；甲方同意按市场的价格，在少收10万元的基础上，卖给乙方一户住宅楼（60平方米门市房的楼上二楼），面积不少于70平方米；甲方应在2017年12月31日前，将门市房和二楼住宅交付给乙方（在房款没交齐的情况下，甲方同意优先乙方可先入户用房），如逾期未能交付，按国家的法规支付安置费；乙方积极配合甲方的拆迁工作，并在2015年1月15日前将自己房屋内的物品搬迁完毕。徐正华、***、高宏在此协议尾部签字，并加盖黑河市北城房地产开发有限公司动迁办11号章。案涉小区建成后，徐正华将承诺给***、高宏的二楼住宒变更和增加为120多平方米左右的门市房，***、高宏需补交120万元左右才可原址入户。因补交数额较大，***、高宏无力承担，故诉至法院。

2.***与张桂兰系夫妻，婚后育有四名子女：儿子高宏、高琦、**，女儿高华。房屋所有权证编号为3908号的房屋为***与其妻子张桂兰的共同财产。2005年6月2日，***与其妻子张桂兰将该房屋赠予其子**。双方在协议书上签字捺印。该房屋登记的产权人为***，直至拆迁之日未办理不动产更名手续。

3.2004年6月25日开始，**使用案涉被拆迁房屋经营饭店。2004年10月22日使用字号“爱辉区三宝美食城”，在黑河市工商行政管理局爱辉分局注册为个体工商户，经营范围及方式为正餐（加工销售）。2006年3月27日，黑河市爱辉区地方税务局下发《定额核定（调整）通知书》，核定三宝美食的每月应纳税额为508元。

4.2008年至2009年林草局为开发建设职工集资楼，获得了黑河市西部棚户区改造项目10#和11#地块A区10700平方米的土地使用权并获批建设职工住宅楼。该小区的开发单位是中房公司和林草局，承建单位为北建公司，对外销售单位是中房公司，实际施工人为徐正华。该小区在实际施工过程中，徐正华以黑河市中房房地产开发有限公司林业小区销售中心对外销售部分房屋及车库。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。***、高宏与徐正华签订的协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据合同的相对性，**不是本案适格主体，***、高宏为本案的适格主体。因双方约定的回迁房屋是60平方米的门市房，由于徐正华更改户型设计，导致合同目的无法实现，根据法律规定，该合同应予解除并赔偿**相应的损失，即按照该门市的实际价值给予补偿。在协议中，徐正华同意“按市场的价格，在少收10万元的基础上，卖给乙方一户住宅楼”，该100,000元为双方议定的被拆迁房屋的附属物价值，因拆迁合同应予解除，故应补偿**相应的附属物价值款100,000元。关于临时安置费问题，因双方约定“在2017年12月31日前交房，如逾期未能交付，按国家的法规支付安置费”，即应从2018年1月1日起计算临时安置费。自2015年1月15日搬迁至承诺交房之日即2017年12月31日，因已超过24个月，故按照有关标准为自逾期之月按经认定的原房屋所有权证件合法的房屋建筑面积每月每平方米20元计算临时安置费。关于搬迁费、停产停业损失、按时搬迁等费用和违约金的诉讼请求，因双方对此部分均无约定，故对其该部分诉讼请求，不予保护。案涉小区开发单位为林草局和中房公司，故林草局和中房公司对此承担连带责任。北建公司为施工单位，未进行拆迁工作，故其不承担责任。中房公司的辩解理由不成立，不予采纳。北建公司的辩解理由成立，予以采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告徐正华给付原告***、高宏房屋补偿款870,000元（14,500元/平方米×60平方米=870,000元），于本判决生效后10日内履行完毕；

二、被告徐正华给付原告***、高宏房款100,000元，于本判决生效后10日内履行完毕；

三、被告徐正华给付原告***、高宏临时安置费45,958.5元（2018年1月1日至2020年7月15日，共计31.5个月，20元/平方米/月×31.5月×72.95平方米），于本判决生效后10日内履行完毕；

四、被告黑河市爱辉区林业和草原局、黑河市中房房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；

五、驳回原告***、高宏的其他诉讼请求；

六、驳回原告**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计6,971.81元，由被告徐正华、黑河市爱辉区林业和草原局、黑河市中房房地产开发有限公司共同负担，与上款一并给付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。

本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。

审判员　杨　洋

二〇二〇年十月二十八日

书记员　王莹莹