某某与某某、珠海新百特建筑工程有限公司、珠海中百控股有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案民事二审判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤20民终3660号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1981年10月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区保利浅水湾******。

委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚晓婷，广东凡是律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1968年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。

委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。

原审被告：珠海中百控股有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区*********－3458，统一社会信用代码914************121。

法定代表人：***，该公司执行董事兼经理。

原审被告：珠海新百特建筑工程有限公司，住所地广东省珠海保税区综合服务区****，统一社会信用代码914***********143M。

法定代表人：***，该公司执行董事兼经理。

上诉人***因与被上诉人***、原审被告珠海中百控股有限公司（以下简称中百公司）、珠海新百特建筑工程有限公司（以下简称新百特公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判***仅需向***支付价款1065万元。事实和理由：一、双方签订合同后，***在2014年已经分几期向***支付价款共计人民币235万元。***因事务繁忙导致在一审中未及时想起已经支付的价款事宜，在收到一审判决后，才找到***之间的谈话记录，证实***已向***支付价款为235万元而非100万元。具体的支付凭证，***还在搜集中。***明知***已经支付价款的金额，却故意虚假陈述以此获得不正当利益，应予严惩。二、***以银行转账的方式向***支付了105万元。其中，50万元是在2013年12月支付的，因年份久远，尚未打印到银行流水，但结合***的一审自认及视频录音的自认，该50万元转账及另外的55万元的转账均可以认定。三、***以支票的方式向***支付130万元。该支票为***获得案外人给付的空白支票，时间为2013年12月至2014年6月期间（即两笔50万元转账的中间时间），***将其给了***，因时间久远，且双方未做签收，故具体时间记不清楚。但结合视频录音***的自认，可以认定该130万元的价款已经支付。四、结合***一审的反诉可知，导致本案未付款的过错在于***。虽然一审未支持***的反诉请求，***基于经济原因考虑未上诉，但通过一审举证可知，***对于涉案土地的容积率存在隐瞒、欺骗、诱导，导致***按照远高于市场价格的价款向***购买土地使用权。***知晓容积率的问题之后，双方一直以来都在商谈是解除合同还是变更履行合同，故未再按照合同约定继续付款。故***认为，即使继续履行合同，从原合同约定的付款日开始计算违约金对***不公平不合理，逾期违约金的计算也应当从本案判决生效之日开始计算。

***答辩称:一、一审笔录中，***多次承认已支付***转让款100万元，属于诉讼中的自认，一审法院已认定事实是：***已付土地转让款100万元。***在一审的自认事实，***无需举证证明。二、民事诉讼中，禁反言原则，***不得在本案中反言，不得违反诚实信用原则。三、***二审证据不是新证据，不得作为二审证据使用、不应举证质证。四、***二审证据是伪造、编造、裁剪拼接的证据，不得作为证据使用。该证据在一审中出示并编造、裁剪拼接过一次的部分证据，而二审中，***又在编造、裁剪拼接过一审举证时提交的证据，是断章取义，是违法的。五、***在一审、二审诉讼中多次反言，多次自自矛盾的陈述，应认定违反诚实信用原则。

***于2018年11月29日向一审法院起诉请求：1.***继续履行***与***于2013年12月12日签订的土地买卖合同；2.***向***支付土地转让款475万元及逾期付款违约金（以475万元为基数，按每月3.5%的比例，自2014年2月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉立案时为964.25万元）；3.***向***支付土地转让款725万元及逾期付款违约金（以725万元为基数，按每月3.5%的比例，自2014年9月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉立案时为1294.125万元）；4.新百特公司、中百公司对***的上述款项承担连带清偿责任。一审诉讼中，***增加一项诉讼请求：***向***支付本案诉讼费107359元、保全费5000元、诉讼保函担保费30000元，共计142359元。

一审法院认定事实：2013年12月12日，***（甲方）与***（乙方）签订土地买卖合同，约定双方同意买卖商住地，原证面积为1814平方米，土地证号为32001**，成交总价为1300万元；付款方式为两部分，乙方将位于珠海香洲区神前路6号30栋别墅（在建，已取得预售证尚未办理房产证）作价725万元卖给甲方冲抵购地款（注：神前路6号30栋别墅为景泽房产公司卖给***，现由景泽房产公司直接将此房登记于***名下）；剩余575万元过户时支付100万元，过户后一个月付清475万元，若未按时支付则按余额5‰每天收取违约金；乙方保证该别墅能顺利过户至甲方名下，乙方与该栋别墅的开发商的经济关系不得影响甲方对该栋别墅的所有权，并保证于2014年8月前可按上述原价从甲方名下回购，即不论何种原因支付甲方725万元回购，若不按时回购则乙方将按照别墅上述交易价格的5‰/天收取违约金；该土地在交易过程中产生的政府税费及过户手续所需一切费用均由乙方承担；如乙方未能履行合同之条款至本合同不能顺利完成，则已付之订金将由甲方没收，而甲方有权再将土地转让予任何人，唯甲方不可再为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿；如甲方在收取订金后不依合同条款将该土地售予乙方，甲方需偿还***双倍订金以弥补乙方损失，乙方不可要求进一步赔偿或者逼使***履行此合同；合同还约定了其他内容。

***委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案土地价值进行评估（估价时点为2013年12月10日），中山市安平房地产评估有限公司于2013年12月17日出具（2013）中安房评字第12392AJ号土地估价报告，认定涉案土地评估总值为106万元。并明确估价报告应用有效期为一年。该评估报告未加盖公章。2013年12月18日，就上述土地使用权买卖事宜，***与***在中山市神湾国土分局签订中山市土地使用权转让合同，约定成交价款为106万元。2014年1月6日，涉案土地使用权登记至***名下，并先后于2014年3月17日、2018年3月26日抵押给林小琳、陈妍，被担保主债权数额分别为600万元、760万元。***分别于2015年11月17日[（2013）保信律函字第305号]、2016年10月18日[（2016）保信律函字第223号]、2018年3月20日[（2018）上方律函字第002号]、2018年7月4日[（2018）上方律函字第009号]、2018年9月13日[（2018）上方律函字第033号]、2018年10月11日[（2018）上方律函字第038号]向***邮寄律师函，催促***履行合同。其中上述305号律师函邮寄地址为珠海市香洲区******（珠海天鹅大酒店）（EMS1076922981215）及新百特公司（EMS1076922982615），邮寄结果分别为“未妥投，收件人名址有误”及“他人签收”；223、002、009、033号律师函邮寄地址为***户籍地址和新百特公司注册地址，其中223号邮寄结果均为“未妥投，拒收退回”，002号没有送达记录，009号邮寄结果分别为“未妥投，查无此人”及“未妥投，收件人名址有误”，033号邮寄结果分别为“他人签收”及“未妥，其他原因”；038号邮寄地址为珠海市香洲区金地门道B2区8*，邮寄结果为“他人收”。一审庭审中，***辩称其并未收到律师函。一审诉讼期间，***向一审法院申请对***、中百公司、新百特公司的财产予以保全，深圳市富昌融资担保有限公司中山分公司为***提供担保，并收取***诉讼保函担保费30000元。

***提交了2017年5月25日其与***的通话录音，主要内容为，***：大家都是实实在在做事的人，有些事情就是说你能帮忙的就帮忙处理一下，你就是说原来交易这块你也跟我说的很清楚，原来证是商住用地可以该商业，也可以不改，容积率3.0。***：对呀，改不改对你来说都没所谓呀，李总，我跟你讲哦，它要改肯定是可以改的，我买这个地的目的是，我跟你说，我是想建商业，为什么，我想建成要么办公楼，要么建成酒店，我一直这样，因为它对我来说是永久性发展，我不希望它是商住地，但它现在这样。***：对，你听我说嘛，然后容积率3.0可以建设五千多方对吧。***：这样，你上次去查的时候不是这个登记，你买东西吧，而且在过户的时候你当我的面的时候又查一次，当时那个女的给你查的，就在那个行政服务中心当着面查的，我都很有印象的，对不对？***：嗯。***：又查一次，确确实实是3.0。***：嗯嗯，对。***：李总，我就是保证哪点，我的地是干干净净的，过户给你没有任何问题的，这是第一个我明明白白的说，第二个是你当时在场，我也在场，我们都是去查的，我买这地当时我也查过，如果不查我也不会买，我告诉你这地是因为什么，人家给我写的上面写的3.0容积率，可以商业改成商住的，人家给我写出来的，不是我胡说的，人家亲自写的，就是你当时查的时候没让人家写的而已，对不对。

一审法院认为，***与***于2013年12月12日签订土地使用权转让合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2013年12月18日，双方在国土资源局签订的中山市土地使用权转让合同，仅约定成交价款106万元，对支付方式、交接时间、违约责任均无约定，且案涉土地在2014年3月17日、2018年3月26日分别抵押给林小琳、陈妍，被担保主债权数额分别为600万元、760万元，该合同约定的成交价106万元与担保债权数额差距较大，明显不符合常理，故一审法院对该份土地使用权转让合同不予采信，***辩称案涉土地使用权转让价款为106万元，一审法院亦不予采纳。***已协助将案涉土地使用权过户登记至***名下，***应依约支付价款。***辩称签订合同作价基础是容积率3.0，现查询得知容积率为1.5，导致合同目的不能实现，要求解除合同。经查，双方签订的土地买卖合同中并未就容积率进行约定，且合同的主要权利义务已经履行完毕。双方约定将神前路6号30栋别墅登记至***名下以冲抵购地款，实质系以房抵债协议，但***在签订合同后，至今既不支付尚欠转让价款，又不履行以房抵债协议，有悖诚信原则，构成根本违约，其反诉请求解除土地买卖合同、双倍返还订金200万元，理据不足，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。***未按约定支付上述款项，***于2015年11月17日、2016年10月18日、2018年3月20日向***邮寄律师函催促其履行上述付款义务，虽然***否认其收到该律师函，但该律师函的邮寄地址为以***为法定代表人的新百特公司及***户籍地地址，为***的有效联系地址，故对于***未收到该律师函的抗辩理由，一审法院不予采纳。***向***邮寄律师函，诉讼时效发生中断，故至起诉之日即2018年11月29日，***诉讼请求并未超过诉讼时效期间。其要求***支付未付购地款475万元、725万元及相应的逾期付款违约金的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。***主张按3.5%计算，过分高于其实际损失，且***辩称违约金过高，故一审法院酌定对违约金进行调整。案涉土地过户登记时间为2014年1月6日，双方约定申请回购别墅的时间为2014年8月前，余款过户后一个月付清，因此违约金可分别从2014年2月7日起以475万元为基数、从2014年9月1日起以725万元为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。根据合同相对性原理，新百特公司与中百公司并非案涉合同相对人，***要求两公司对***的上述付款义务承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。***主张支付保函担保费，因双方并未约定，且没有法律依据，一审法院不予支持。新百特公司、中百公司经一审法院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，不影响一审法院对案件的审理，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、***于一审判决生效之日起十日内向***支付价款1200万元及逾期付款违约金（从2014年2月7日起以475万元为基数、从2014年9月1日起以725万元为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回***的其他诉讼请求；三、驳回***的反诉请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费214869元，诉讼保全费5000元，共219869元（***已预交），由***负担124313元，***负担95556元（***于一审判决生效之日起七日内迳付***）。反诉案件受理费11400元（***已预交），由***负担。

二审期间，***提交证据有：证据一，双方聊天录音光盘及笔录，拟证明***承认***已经支付了235万元；证据二，转账记录信息清单、证明书及身份证复印件、转账记录信息清单，拟证明***已经向***支付的部分价款为人民币55万元。

***质证称，对于证据一视频光盘及笔录的三性均不予确认，不确认***的证明内容。对于证据二，该55万元转账款包含在***已付的100万元购地款中，***重复计算该55万元。

本院对一审查明的事实予以认定。

本院二审另查明：2014年6月23日，李翠芳向***转账50万元。2015年2月17日，***向***转账5万元。***称，李翠芳系其公司出纳人员。***认为上述55万元转账属于已付100万元购地款的一部分，***重复计算。***在其一审《民事反诉状》中，确认向***支付了100万元购地款。

本院认为，本案建设用地使用权转让合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：***向***实际支付了多少购地款项。对此，本院具体评判如下：首先，***在一审中承认其仅向***支付了100万元购地款，依据民事诉讼禁反言原则，应由***承担对其不利法律后果；其次，***提交55万元转账凭证，***则主张该55万元属于已付100万元的组成部分，在***未举证证明其已另付100万元的情况下，本院采纳***的抗辩意见，认定该55万元属于已付的100万元的组成部分；最后，***提交的视频资料，***对此不予确认，在视频中无法识别对话的两人真实身份，仅能看到两名成年男人关于款项的陈述，即两人的谈话内容是否与本案有关联性，无法通过视频得到确认。综上，依据“谁主张、谁举证”，***对其上诉请求所依据的事实与理由未能提供充分有效的证据加以证明的，应由其承担举证不能的不利后果，本院对***的上诉请求不予支持。

综上，***的上诉不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25600元（***已预交85700元），由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李少民

审判员　　张群立

审判员　　吴碧英

二〇二〇年九月十日

书记员　　杨婉婷