普洱长禄建设工程有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省普洱市思茅区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云0802民初3041号

原告:普洱长禄建设工程有限公司（统一社会信用代码：91530800059486770F）。

住所地：云南省普洱市思茅区龙旺井路**号榕树商厦*楼。

法定代表人:赵长友，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：赵早章，男，汉族，1986年8月11日出生，系普洱长禄建设工程有限公司副总经理，现住普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。

被告：***，女，哈尼族，1978年10月25日出生，高中文化，云南省普洱市思茅区人，原住普洱市思茅区营林路3号茶和缘小区*幢，现住址不详。

委托诉讼代理人：马超，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：周元丽，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原告普洱长禄建设工程有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年11月21日立案受理后，2019年1月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告普洱长禄建设工程有限公司的委托诉讼代理人祁春涛，被告***的委托诉讼代理人周元丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告普洱长禄建设工程有限公司向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、被告于本案生效判决确定的合同解除之日起3日内腾空所租房屋交还原告；三、被告按每日2500.00元支付原告自2017年11月15日起至本案判决确定合同解除之日止的房屋租金损失；四、被告支付原告违约金270000.00元；五、被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2015年6月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》及一份《房屋租赁合同补充协议》，原告将位于普洱市思茅区茶城大道龙旺井XX号楼即一层115平方米商铺及二层至五层3289平方米住宿租赁给被告经营酒店使用，租期自2015年6月15日起至2033年6月16日止，年租金900000.00元，租金每三年递增一次。原、被告同时约定，被告每年租金到期前一个月向原告付清下一年租金，被告拖欠租金一个月以上或有擅自转租及改变房屋用途的，原告有权解除合同并有权要求被告承担违约责任，赔偿原告的相应损失。原、被告签订上述合同后，被告在2015年、2016年两次出现逾期支付租金的违约行为，原告多次向被告催收租金后，被告分别于2015年10月30日、2016年12月16日两次向原告出具承诺书，被告承诺每年11月15日前向原告一次性付清下一年的房屋租金，否则被告按签订的租赁合同承担相应的违约责任。原告现因被告未按租赁合同、补充协议、承诺书履行义务，故提出上述诉讼请求。

被告***辩称，一、被告同意解除原、被告签订的合同，并愿意补交自2017年11月15日至2018年9月28日止的房屋租金，房屋租金可以按每日2500元计。二、原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告应原告的要求向原告支付了45万元作为押金，现双方合同既已解除，那么该笔款项原告应返还给被告或在租金中进行抵扣；三、被告在租用原告的房屋期间，经原告同意，被告在酒店后面建盖了一幢二层房屋，面积共计240平方米，已全部装修好，现原告将房屋收回，被告要求原告以4000元每平方米的价格对被告进行补偿;四、被告租赁原告的房屋经营酒店，经原告同意，被告对房屋进行了装修，装修价款为480万元，现双方合同解除，被告对装修部分无法使用，也无法搬走，而该房屋被告只使用了两年多，这给被告造成了巨大的损失，原告应就装修部分折价补偿给被告。五、原告要求的违约金过高，请求法院酌情予以减少。综上，请求人民法院依法判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提供的第一组证据为《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》书各一份，用以证实原告将位于普洱市思茅区115平方米商铺及二层至五层3289平方米住宿）租赁给被告经营酒店使用,双方于2015年6月15日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限、租金收取方式、双方权利义务、相关违约责任。第二组证据为承诺书二份，用以证实被告在2015年、2016年期间便出现两次逾期支付租金的违约行为。被告于2015年10月30日、2016年12月16日作出两份《承诺书》，承诺：每年11月15日前一次性付清下一年的房屋租金，否则按照《租赁合同》的约定承担相应的违约责任。本院予以确认并在卷佐证。

对当事人有争议的证据，本院认定如下：

思茅区人民法院作出的（2017）云0802民初743号民事判决书、普洱市中级人民法院作出的（2018）云08民终21号民事判决书，证明被告存在擅自转租的行为。因普洱市中级人民法院作出的（2018）云08民终21号民事判决书撤销了思茅区人民法院作出的（2017）云0802民初743号民事判决书，故本案中对两份判决书不予引用。

被告未向本院提交书面证据材料。

经过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：

2015年6月15日，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》书，其中内容为：原告将位于普洱市思茅区即长禄商务酒店一层115平方米商铺（酒店大堂）及二至五层3289平方米住宿租赁给被告经营酒店使用，被告租赁使用时，原长禄商务酒店的名称不变。原、被告签订的租期为18年，时间从2015年6月15日起至2033年6月15日止。另约定租金的支付方式为：被告先向原告交付租金，后使用租赁的房屋即长禄商务酒店。同时约定租金，其中从2015年6月15日起至2018年6月15日止，每年的租金为900000.00元；2018年6月15日起至2021年6月13日止，每年的租金为950000.00元。被告在租用原告的上述房屋时，被告不得进行转租。另约定，被告在本合同签订后3日内向原告支付履约保证金45万元，履约保证金由原告在整个租赁期间保存，被告有违约行为或给原告造成损失时，原告有权从履约保证金中予以扣除相应金额，不足部分原告有权向被告追偿。本合同租赁终止并交清所欠费用（包括但不限于水、电、气、物业综合费、被告负责申请的电话及网络等费用）后，原告将剩余履约保证金无息退还被告。若被告违反本合同各项条款之规定或未经原告同意擅自终止本合同，被告同意向原告支付的该履约保证金原告无需返还，且超出保证金范围的费用原告有权追偿。并在被告违约责任中约定，有下列情形之一，经书面通知而不改正的，原告有权提前终止本合同，收回该租赁房屋，没收履约保证金并要求被告赔偿经济损失：1、被告拖欠租金一个月以上，且在经原告准许的期限内仍未付清的；2、未经原告同意，被告擅自改变租赁房屋用途的；3、未经原告同意，擅自将租赁房屋转让、转租、转包或变向转让、转租、转包的。2015年10月30日，被告因不能按时向原告支付租金，被告向原告出具一份承诺书，保证在当年11月20日前向原告支付完当年的租金；2016年12月16日，被告未向原告支付租金，被告再次向原告出具承诺书，保证以后租金均在每年的11月15日前向原告支付完每年的租金。

另查实，房屋租赁合同约定，被告逾期交付租金，每逾期一日，需向原告支付月租金5%的违约金。原、被告约定的租金从2015年6月15日起至2018年6月15日止的年租金为900000.00元，每年按12个月计算，每月租金为75000.00元；每月按30天计算，每天租金为2500.00元。被告已向被告交纳履约保证金45万元。

被告2017年11月15日前的房屋租金已向原告支付清，2017年11月15日后至2018年9月28日的房屋租金被告未向原告支付。另被告在租赁原告房屋即长禄商务酒店期间，存在被告擅自转租该房屋的事实，长禄商务酒店于2018年9月28日被原告收回，由原告自行经营。

综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：

焦点一：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是否应解除及原告主张的租金是否应支持的问题。本院认为，公民合法的民事权益应受法律保护。本案中，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订合同后，原告已把租赁物即长禄商务酒店交给了被告使用，原告按合同约定完成了交付租赁物的义务，而被告在受领租赁物后，其应积极履行向原告支付租金的义务。事实上，被告从签订合同刚开始就未能按约定按时向原告支付租金，且有转租的行为事实。本案中，虽然被告后期把2015年6月15日至2017年11月15日的租金向原告交清，但从2017年11月15日后至2018年9月28日的租金，经原告多次催要，但被告一直未向原告支付，且长禄商务酒店一直处于停业状态，被告的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在庭审中，被告也同意解除上述合同，故对原告的该项请求，因于法有据，本院予以支持。原告于2018年9月28日将租赁的房屋即长禄商务酒店收回，现在对长禄商务酒店的实际占有人为原告，虽庭审中被告认可可以按每日租金以2500元自2017年11月15日算至2018年9月28日，但因2018年9月28日当日原告将长禄商务酒店收回，被告未对长禄商务酒店使用，故原告的起诉租金本院支持自2017年11月15日至2018年9月27日止，金额为792500元（计算方式为：2500元/天×317天=792500元）。

焦点二：对原告是否有权要求被告支付违约金270000.00元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法庭或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告签订的房屋租赁合同中违约金每日按月租金的5%计算约定过高，且本案中原告主张每年租金900000.00元的30%计算为270000.00元，本院认为，根据本案案情酌情支持20%较为合理，即支持被告支付原告违约金180000.00元（900000.00元×20%=180000.00元）。

焦点三：被告是否有权要求原告返还履约保证金45万元的问题。履约保证金的性质在法律上是履约担保，履约保证金的目的在于担保合同的履行，与法律规定的保证、抵押、质押、留置、定金等有同等效力，原、被告签订的合同履约保证金是以违约条款形式存在，应当认定其是违约金的一种计算方式，履约保证金与违约金不能重复适用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方式。”由此可知，给对方所造成的损失赔偿，双方可以约定具体数额，也可以约定计算方式。如上所述，履约保证金具有违约金的性质，应当与损失相当，二者不可以重复适用。本案中，原、被告约定了违约金又约定了履约保证金，本院已支持原告诉求部分的违约金，故原告应将履约保证金退还被告。在庭审中，原告陈述履约保证金为45万元，但其中的5万元已冲抵借款，未提供相应的证据证明，本院不予采信。

焦点四：被告对长禄商务酒店的装修是否应折价补偿原告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告对自己的主张无相应装修证据证实，故本院不予支持。对被告抗辩的其在该酒店后建盖的房屋要求原告以4000元每平方米的价格对被告进行补偿，因原、被告在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》并未对此建盖的房屋进行约定，本案不宜处理，被告针对此部分，可以另案起诉。

综上所述，鉴于被告应向原告负担违约金180000.00元、租金792500元，共计972500，扣除原告应退还给被告的450000元，元，被告不用支付违约金180000元，被告仍应支付租金522500元给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告普洱长禄建设工程有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；

二、被告***于本判决书生效后二十日内支付原告普洱长禄建设工程有限公司租金522500元；

三、驳回原告普洱长禄建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9025.00元，由原告普洱长禄建设工程有限公司负担1784.00元，被告***负担7241.00元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。

审判长　刀　楠

审判员　黄舜明

审判员　黄　俊

二〇一九年二月二十六日

书记员　刘　茜