江苏华友装饰工程有限公司与常州市天宁区茶山街道红梅村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市天宁区人民法院

民事判决书

（2016）苏0402民初6230号

原告：江苏华友装饰工程有限公司，住所地常州市天宁区朝阳瑞景华庭1-1、1-2、1-3、1-4、1-5。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：程宇，江苏常誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何芬，该公司员工。

被告：常州市天宁区茶山街道红梅村民委员会，住所地常州市天宁区丽华路8号。

负责人：周回春，该单位主任。

委托诉讼代理人：**，江苏常武律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，江苏常武律师事务所律师。

原告江苏华友装饰工程有限公司（以下简称华友公司）与被告常州市天宁区茶山街道红梅村民委员会（以下简称红梅村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华友公司的委托代理人程宇、**，被告红梅村委会的委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华友公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因房屋漏水导致的内部装修损失（修复或补偿费用共计77700元）；2、判令被告赔偿原告因房屋漏水导致的公司办公设备维修费34760元；3、请求判令被告赔偿原告因房屋漏水导致公司额外指出的员工工资费用24968元，公司经营利润损失14189元（按半个月主张）；4、本案诉讼费、鉴定费（18000元）、评估费（5000元）等相关费用由被告承担。事实与理由：2014年12月11日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定被告将位于常州市天宁区茶山街道朝阳瑞景华庭1-1、1-2、1-3、1-4、1-5约763.38平方米的房屋出租给原告作为商业办公用房，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日。原告对房屋进行了室内装修之后，于2015年6月中旬开始试营业。时值雨季，下雨频繁，该楼楼顶面出现大面积漏水。2015年6月25日到27日期间公司二楼办公室出现大面积积水和墙面、墙体渗水，造成很大损失。2015年6月27日公司发函至村委和景瑞华庭物业告知此事，并通知对方尽快维修，但未及时修复。后大雨持续，造成一楼、二楼损失扩大，村委通知开发商进行修复，但因此给原告造成的损失一直未予赔偿。2016年8月19日，该楼楼体内消防管道试水时爆裂，导致公司再次渗水，公司有无法正常办公。原告及时通知村委和物业公司尽快对相关部位进行修缮，但消防管道至今未修缮。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因房屋质量问题造成原告损失的，也应由被告承担。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。

被告红梅村委会辩称：1、被告主体资格不适格。根据***1033号司法鉴定意见书，对涉案房屋漏水原因的表述主要是由于轴屋面及屋面变形缝的防水构造不符合涉及要求，防水功能差，可见，本案的实际侵权人因涉案房屋的开发商，被答辩人，庭前提交了追加第三人申请书的申请人，常州正大房地产发展有限公司，因开发商，交付给答辩人的房屋存在主题结构不符合要求的缺陷，导致房屋漏水，按照合同约定及质量保修等，应由开发商承担赔偿责任。2、华有公司所租赁的房屋，我们补充提交商品房买卖合同及质量保修说明，其中第18条房屋质量和额保修责任第一款规定，房屋主体结构不符合要求的有权要求出卖人按放款总价1%支付违约金，可见本案应由开发商承担责任。3、被答辩人没有就损害结果和答辩人之间存在因果关系存在充分举证责任。首先本案中被答辩人不能证明其房屋收税的原因是答辩人造成的。事实上，答辩人自开发商交付房屋后一直妥善管理，亦没有对房屋进行改动和更新，这期间也没有出现被答辩人所称漏水情况。司法鉴定意见书的结论防水构造不符合设计要求，也完全应征了这一观点。4、原告要求赔偿金额存在错误，从原告自己提供的起诉状中可以看出，2015年中旬，被答辩人发现积水和渗水，也没有积极修复。2016年8月19日涉案房屋消防管道试水时爆裂，导致被答辩人再次漏水渗水，被答辩人没有尽到合理注意义务。被答辩人是自己存在操作错误导致。同时也没有及时有效的采取维修性措施。从而导致本案损失持续扩大，对本案财产损失有不可推卸的责任，请求法庭予以考虑。本更诉讼请求中，原告提出的4个诉讼请求，对第一点，我们认为他是评估鉴定的内部装修损失，同答辩意见的第4点，认为原告要负赔偿责任。第2点是公司办公设备维修费，我们认为原告要举证证明，我们认为漏水并不是说突然漏水的，是持续的过程，不可能说持续一年时间的设备维修，认为这个可能不是必要的支出，答辩人不予支持。第3个是员工工资费用和公司损失，我认为这个也不是必要支出，不予赔偿，另被答辩人也没有提交相关证据予以佐证。第4个鉴定费、评估费等以法院判决。

根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年12月11日，红梅村委会（甲方）与华友公司（乙方）签订《租赁合同书》一份。该合同约定：红梅村委会将位于常州市天宁区茶山街道朝阳瑞景华庭1-1、1-2、1-3、1-4、1-5约763.38平方米的房屋出租给华友公司作为商业办公用房；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金一年一付，先付后用；租赁经营期间房屋及其附属设施的维修、保养均由乙方负责，所涉相关费用由乙方承担……该合同还对其他事项进行了约定。

后红梅村委会将涉案房屋交付给华友公司经营使用。华友公司在履行合同过程中，发现房屋漏水，遂要求出租人及相关物业予以维修，并要求对因漏水造成的损失进行赔偿。因双方未能达成一致意见，华友公司遂诉至法院。诉讼过程中，华友公司申请对漏水部位的漏水原因及漏水造成的损失进行鉴定评估。华友公司和红梅村委会对上述需鉴定评估的部位进行了现场确认。2017年9月2日，常州市建筑科学研究院集团股份有限公司出具《建设工程司法鉴定意见书》。该意见书载明：经现场检测，瑞景华庭1-1、1-2、1-3、1-4、1-5号屋面防水及屋面变形缝的防水构造做法不符合涉及要求，经雨后观察，有水滴到（8-A/A）-（8-AB）轴二层顶变形缝下吊顶上；屋面变形缝两侧SBS防水卷材层下保温层内潮湿、有积水。距现场了解，靠（8-A/A）轴一层顶变形缝、靠（8-AD）轴二层顶变形缝下消防管道接头处曾发生漏水；经现场查看，靠（8-A/A）轴一层顶变形缝、靠（8-AD）轴二层顶变形缝下消防管道接头处普遍存在锈蚀现象，靠（8-AD）轴二层顶变形缝周围未发现有用水房间或其他水源。根据渗漏水的痕迹及现场检查、检测结果分析，瑞景华庭1-1、1-2、1-3、1-4、1-5号渗漏水的原因如下：1）屋面变形缝渗漏水。该楼（8-A/A）-（8-AD）轴二层变形缝下吊顶、墙面及地板渗漏水主要是由于（8-A/A）-（8-AB）轴屋面及屋面变形缝的防水构造做法不符合设计要求，防水功能差，雨后SBS防水卷材层下有积水，从屋面变形缝两侧砖砌翻边泛水处渗入室内，（8-A/A）-（1/8-AD）轴变形缝两侧原二层墙体拆除后二层顶变形缝下吊顶，水直接渗漏到二层吊顶上，在吊顶上蔓延，并留到二层墙面及地板上。同时，也不排除（8-AD）轴二层顶变形缝下消防管道曾发生渗漏水，有部分水在吊顶蔓延后，流到（8-A/A）-（8-AD）轴二层变形缝下吊顶、墙面及地板上。2）变形缝下消防管道渗漏水。该楼（8-AD）-（1/8-AD）轴一层及二层顶变形缝下两侧吊顶及墙面渗漏水主要是由于靠（8-AD）轴二层顶变形缝下消防管道接头曾发生过渗漏水，（8-AD）-（1/8-AD）轴变形缝两侧原一层及二层墙体拆除后变形缝下吊顶，水直接渗漏到一层及二层吊顶上，在吊顶上蔓延，并流到一层及二层墙面上。同时，也不排除（8-A/A）-（8-AB）轴屋面变形缝渗漏水，有部分水在吊顶蔓延后，流到（8-AD）-（1/8-AD）轴一层及二层顶变形缝下两侧吊顶及墙面上。靠（8-A/A）轴一层顶变形缝下两侧吊顶及墙面渗漏水主要是由于靠（8-A/A）轴一层顶变形缝下消防管道接头曾发生过渗漏水，（8-A/A）-（1/8-AD）轴变形缝两侧原一层墙体拆除后一层顶变形缝下吊顶，水直接渗漏到一层吊顶上，在吊顶上蔓延，并流到一层墙面上。同时，也不排除（8-A/A）-（8-AB）轴屋面变形缝渗漏水，有部分水在吊顶及地板上渗漏、蔓延后，流到靠（8-A/A）轴一层顶变形缝下两侧吊顶及墙面上。

2017年10月27日，常州常申房地产估价与资产评估有限公司出具《关于华友公司与红梅村委会房屋租赁合同纠纷案因房屋漏水导致的经济损失资产评估报告》一份。该评估报告载明：经原被告双方共同确认本次评估范围为：石膏板吊顶、装饰板柱面、轻钢龙骨隔墙、乳胶漆墙面、矿棉板吊顶、踢脚线、橱窗玻璃拆装等固定装修工程。评估结论为：因房屋漏水导致的经济损失在评估基准日2017年4月6日的损失或修复与补偿费用为77700元。因上述鉴定评估，华友公司共花费检测鉴定费18000元，评估费5000元。

庭审中，华友公司提供设备报废及维修清单一份，用以证明因房屋漏水导致相关设备损坏及维修费用情况，该部分损失34760元；但华友公司仅是列表陈述，并未提供其他证据予以证明。同时，华友公司还提供2015年7月公司工资清单一份、年终财务报表及利润表一份，用以证明华友公司因房屋漏水导致公司额外支出员工公司24968元，公司经营利润损失14189元。红梅村委会认为上述费用不是本案必须发生的费用，仅凭利润表不能证明公司存在经营损失，其举证责任没有充分到位。华友公司陈述，其签订合同后，一直在使用涉案租赁房屋，中间未提出解除涉案合同，且需继续租赁涉案房屋。红梅村委会当庭申请要求将常州正大房地产发展有限公司作为第三人参加诉讼。本院当庭释明不予准许。

本院认为，出租方红梅村委会与承租方华友公司签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。按照法律规定，出租人应担履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案合同履行的过程中，出现了租赁期间房屋渗漏水的情况。根据《建设工程司法鉴定意见书》的鉴定意见，涉案房屋渗漏水的主要原因是由于屋面及屋面变形缝的防水构造做法不符合设计要求，防水功能差，以及相关变形缝下消防管道接头曾发生过渗漏水。该意见书并未明确说明墙体拆除是导致房屋渗漏水的主要原因。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。《中华人民共和国消防法》第十六条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效。根据上述法律法规的规定，实行承包、租赁时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。由此可见，涉案房屋漏水系房屋本身原有的瑕疵造成的，本案没有证据证明该漏水是由承租人在使用过程中造成的。出租人红梅村委会出租的房屋存在瑕疵，其应当承担因该瑕疵给承租人造成的相关损失。经鉴定评估，因涉案房屋漏水造成的经济损失为77700元。本院对此予以确认。检测鉴定费、评估费是为了查明涉案房屋漏水的原因及造成的经济损失而支付的必要的，合理的费用，红梅村委会应予以承担。对于华友公司主张的因房屋漏水导致的公司办公设备维修费34760元，因其未提供足以证明该损失的相应证据，本院不予支持；对于员工工资费用24968元、公司经营利润损失14189元，因华友公司一直经营使用涉案房屋，且未提供证据证明其存在停止经营的证据，故对该主张，因缺乏事实依据法律依据，本院不予支持。红梅村委会辩称因华友公司将位于伸缩缝区墙体拆除且未能做防水处理，这对室内漏水起决定作用，应对其漏水后造成的损失承担相应责任，但其未能提供证据予以证明，且《建设工程司法鉴定意见书》也未将墙体拆除认定为漏水原因，故本院对该抗辩意见不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：

一、常州市天宁区茶山街道红梅村民委员会于本判决生效之日起10日内赔偿江苏华友装饰工程有限公司因房屋漏水导致的内部装修损失（修复或补偿费用）77700元；

二、常州市天宁区茶山街道红梅村民委员会于本判决生效之日起10日内江苏华友装饰工程有限公司支付检测鉴定费18000元及评估费5000元。

三、驳回江苏华友装饰工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4510元，经变更诉讼请求后按规定收取3800元，由常州市天宁区茶山街道红梅村民委员会负担2190元，由江苏华友装饰工程有限公司负担1610元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判长吴光前

人民陪审员***

人民陪审员王慧

二〇一七年十二月十二日

书记员***