某某、某某等与南通市永灵建筑工程有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0681民初3724号

原告（反诉被告）：***，男，1941年1月12日出生，汉族，住启东市。

原告（反诉被告）：***，男，1972年5月10日出生，汉族，住启东市。

原告（反诉被告）：周敏，女，1970年10月12日出生，汉族，住启东市。

原告（反诉被告）：周琛，女，1974年7月27日出生，汉族，住启东市。

四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴文潇，江苏江海明珠律师事务所律师。

被告（反诉原告）：南通市永灵建筑工程有限公司，住所地海门市海永乡永北村18组。

法定代表人：朱敏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：范豪金，上海富勤律师事务所律师。

原告（反诉被告）***、***、周敏、周琛与被告（反诉原告）南通市永灵建筑工程有限公司（以下简称永灵公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告***到庭参加第一次庭审，原告***、周敏到庭参加第二次庭审，原告委托代理人吴文潇、被告委托诉讼代理人范豪金到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。

原告***、***、周敏、周琛向本院提出诉讼请求：判决被告继续履行合同，按照合同约定被告向原告交付3号楼402室、403室，河西3号楼住房一套以及门面三套、一间车库。因庭审中查明3号楼402室、403室永灵公司已交付他人，原告方变更诉请要求被告给付两套房屋对应价值60万元。事实与理由：2015年初，南通市灵永置业有限公司就海复镇胜利街拆迁事宜进行动员发动。公司陆未康、张旭多次与原告协商，并于2015年11月28日与原告协商签署房屋拆迁补偿协议，协议对补偿事项进行了约定。2016年1月1日，原告与被告按原拆迁补偿约定签署两份《启东市城市拆迁补偿安置协议》，协议详细约定了补偿方式。该两份协议内容与2015年11月28日合同内容基本一致。2017年初，开发商正式动工，原河道采用方函构筑进行封盖，对面住宅楼也同时动工，因规模大，原告房屋东侧土地被征用。在建设过程中，原河道河沿出现塌陷，给位于河西边原告住宅造成影响严重。原告诚信履行合同约定内容，整个工程进行中始终极力配合，没有任何阻挠，但被告仅安置一套过渡用房，其他合同约定均未履行。2018年10月28日，陆未康又代表公司与原告***协商，原告为尽快搬离存在严重安全隐患的房屋，与被告签订补充协议。但陆未康未按约履行。被告行为严重违反合同约定，故被告诉至法院。另外，原告认为案涉协议虽形式上属拆迁安置协议，但就其实质签订内容看系被告为其自身项目推进需要而与原告达成的以房换房协议，所以原告方认为该三份协议是属于平等民事主体之间自愿达成的协议，双方应当遵守履行。

被告永灵公司答辩称：2015年11月28日及2016年1月1日签订相关协议并约定补偿事宜，2016年1月6日被告交付通海园联建2号楼405室、505室。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，启东市人民政府未作出房屋征收决定，亦未拟定征收补偿方案，被告无权对原告房屋实施拆迁，亦无权就房屋征收补偿对外进行约定。根据合同法相关规定，案涉协议应当认定为无效，原告所获得的房屋应当予以返还。据此，被告永灵公司提起反诉，并向本院提起诉讼请求：1、确认协议书、启东市城市房屋拆迁补偿安置协议、补充协议均无效。2、判令反诉被告返还通海园联建2号楼405室、505室房屋。3、本诉、反诉费用均由反诉被告承担。

反诉被告***、***、周敏、周琛辩称：1、反诉原告对于案涉协议概念理解错误，本案所涉协议并非拆迁安置协议。根据合同法规定，合同性质不能根据合同名称确定，而是根据合同内容确定合同性质。案涉协议系被告与乡政府签订合作协议开发案涉地块项目时，为了工程顺利推进需要与原告就案涉合同内容协商一致后签署，协议由被告提供合同样本，双方对原告原有房屋价值进行了协商确认，即原告在本诉中提供的房屋及门面购销合同相对应的4套房屋、3个门面及1个车库的价值。该价值的形成是双方真实意思的表示，并不存在任何的民事法律行为的瑕疵，故该份协议是合法有效的。2、反诉原告在诉状中声称违反强制性规定，但是从其递交的反诉状来看，所依据的法律根本不属于强制性规范，其引用合同法第五十二条、第五十八条规定，没有事实依据，不能得到支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告***系原告***、周敏、周琛父亲，四原告系启东市胜利街16号房屋所有权人，房屋已依法取得国有土地使用权证。2015年11月28日，南通灵永置业有限公司作为甲方与原告***、周琛、周敏作为乙方签订一份协议书，协议约定：一、甲方补偿乙方套间四间，每套面积为一百平米，合计四百平米。二、甲方补偿给乙方叁个门面房，向东门市贰个，每个门市面积为21.6平方米，走道内1各计面积为43平米。门面房高为3.2米。三、套间位置在2号楼内。（图纸出来后第一个挑选套间，其中有一套向东楼中楼）。四、乙方现有房屋有产权证163.22平米，实际涨了面积为221.74平方，土地面积150.8平方，以2015年11月28日下午丈量为基准。全部无偿移交给甲方使用，房屋拆迁具体时间甲乙双方另行协商。五、在拆迁期间，甲方安排乙方一间过渡住房，其余在一年后交房，施工时间不计算过渡房房租费。如有其余事宜另行协商，特此协议。该协议甲方栏由南通灵永置业有限公司盖章及陆未康签字；乙方栏由原告***、周敏、周琛签字。

2016年1月1日，被告永灵公司作为甲方与原告***、***、周敏、周琛作为乙方签订两份《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》，两份协议约定：乙方被拆迁房屋坐落于启东市拆迁安置一期工程，胜利街43号-4号，房屋用途安置，一份协议约定补偿内容为：一个向西7.2×3.2米，一个向东3.2×6平方米，层高3.2米；一套安置房3号楼面积为100平方米，电梯房楼中楼6层送7层；一套安置房为河西3号楼面积为100平方米。乙方在协议签订后以实际需要腾空被拆迁安置房并移交给甲方，移交时乙方应保持房屋完好，对移交时缺损的房屋附属设施设备及装饰装修等，甲方有权在乙方的补偿款中扣除相应金额。乙方选择产权调换方式的安置房地点为联建房3号楼403室楼中楼6层送7层；河西联建房3号楼优先选房。另一份协议约定补偿内容为：两个向东门市面积每间为21.5平方米，底层高3.2米；两套安置总面积为200平方米（两套电梯房6层送7层）。乙方在协议签订后以实际需要腾空被拆迁安置房并移交给甲方，移交时乙方应保持房屋完好，对移交时缺损的房屋附属设施设备及装饰装修等，甲方有权在乙方的补偿款中扣除相应金额。乙方选择产权调换方式的安置房地点为联建房2号楼405室一套6层送7层；联建房3号楼402室一套6层送7层（楼梯室内）。两份协议甲方栏下除被告永灵公司盖章外，由陆未康签字。

2018年10月28日，陆未康代表被告永灵公司作为甲方与原告***作为乙方签订一份补充协议，协议约定：甲方在通海界河以西定于2018年11月25日搞拆迁，乙方在拆迁之前搞好搬迁工作，费用补贴叁仟元，现搬至张卫东浴室。二、双方定于2018年11月8日交接房屋钥匙。甲方交接已建的3号楼及车库一只。乙方交接原老宅所有钥匙，包括仓库。三、如陈飞谈成按原方案和原订的合同执行。如谈不成，甲方确保乙方两个向东门市不变，其按原合同面积执行同向东门市联体。

现永灵公司已完成河东联建房2号楼、3号楼建设，并已向四原告交付2016年1月1日签订的一份《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》中所称的联建房2号楼405室房屋。其余房屋永灵公司均未按约交付。联建房3号楼402室、403室永灵公司已交付他人，河西联建房及门面房均尚未建设。原告方庭审中提供一份永灵公司与他人签订的联建房2号楼407室房屋买卖合同，房屋价格为3000元/平方

另查明，永灵公司已建成的联建房2号楼、3号楼及双方协议诉称的河西房屋均不具备建设工程规划许可及建筑工程施工许可，永灵公司在案涉地段施工过程中对原告房屋及周边造成损坏。

庭审中，原告方向法庭提交一份《合作协议书》复印件，协议书甲方为海复镇人民政府，乙方为南通灵永置业有限公司，签订日期为2016年7月20日。协议主要内容如下：根据2011年3月15日，南通灵永公司报告及当时镇政府的批示意见，本着尊重历史，合作共赢的原则，双方充分协商，并经镇党委会议集体研究，就海复镇老镇区改造工程<复兴桥两侧>有关事项达成如下协议：一、建设主体。为加快项目建设进程，双方确定由甲方作为项目建设单位向市发改委申报立项，乙方作为承建单位承担项目的资金筹集、建筑安装、拆迁安置、安全生产以及矛盾协调等实际建设智能。二、改造范围。包括南至朝阳桥，北至酱油厂东侧约260米两侧范围。（详见平面规划设计图）三、工程投资。本工程由乙方全资自筹兴建，包括立项报批、工程建设、拆迁安置、安全生产、矛盾协调等全部费用。四、收益分配。本工程收益为新建商业街沿街商铺及住宅房屋的销售收入，建设成本包括建安经费及必要的财务成本。乙方销售收入及建设成本由甲方委托资质单位审计，工程完成后，乙方将利润部分的50%作为管理费上交给甲方。原告周敏称，2015年11月28日其与永灵公司签订合同时，看到该协议原件，亦看到发改委立项报告。

又查明，永灵公司对2015年11月28日四原告与南通市灵永置业有限公司签订的协议内容认可。

本案争议焦点为：一、案涉协议性质是什么？二、双方签订的协议效力如何认定？

本院认为：一、双方签订的协议性质应为房屋拆迁安置补偿协议。理由如下：首先，原告庭审中向法庭提交了2016年7月20日由海复镇人民政府及南通灵永置业有限公司签订的《合作协议书》复印件，庭审中，原告方称其与开发商签订拆迁补偿合同时看到该协议原件，从该协议内容看，明确为海复镇老镇区改造工程，南通灵永置业有限公司作为承建单位承担拆迁安置等职能，故签订协议时，原告方应知晓南通市灵永置业有限公司与其签订的应为拆迁安置。其次，根据四原告与永灵公司签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》内容看，乙方被拆除房屋用途明确为安置。最后，原告方在签订协议时，作为案涉地段居民，对永灵公司拆除房屋原因及补偿方式亦作了充分了解，包括从他人处取得《合作协议书》，以尽合理审慎义务。四原告在签订协议时，亦应知晓房屋拆迁补偿性质，故对原告主张案涉合同纯粹为以房换房协议，实质并不是拆迁安置补偿的主张，本院不予支持。

二、双方签订的协议应认定为无效。

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。上述规定明确国家为公共利益需要可以对土地及地上房屋进行征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条例明确负责房屋征收与补偿主体应为市、县级人民政府。现永灵公司在未取得相关行政审批的前提下直接与四原告签订房屋拆迁补偿安置协议不符合上述法律及行政法规的规定。

2、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定，土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；第十一条规定，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。上述规定明确建设单位获取土地使用权方式及政府出让土地的条件，上述规定目的系为合理利用土地、维护市场秩序，现原告所涉地块并未由政府征收，永灵公司亦未从政府方以出让方式取得土地使用权，永灵公司直接与四原告签订的案涉补偿协议以获取土地使用权不符合上述法律规定，损害社会公共利益。

3、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府去顶的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。现四原告与永灵公司签订的案涉补偿协议所确定补偿房屋标的，均未具备上述法律规定手续，即补偿标的亦不受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。结合上述三点评述，四原告与被告签订的案涉补偿协议应属无效。

四原告在起诉时，主张损害赔偿，审理过程中，四原告变更诉讼请求，变更为继续履行合同，对损害赔偿事宜暂不主张。但如上述，双方签订合同无效，故原告请求继续履行合同本院不予支持。对于反诉原告主张的返还已交付通海园联建2号楼405、505房屋的诉请，因该房屋尚不具备行政审批手续，故就该房屋归属，法院不予理涉，以防变相为该房屋确权。

综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、第十条、第十一条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）***、***、周敏、周琛与被告（反诉原告）南通市永灵建筑工程有限公司于2015年11月28日签订的《协议书》、2016年1月1日签订的两份《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》、2018年10月28日签订的《补充协议》无效。

二、驳回原告***、***、周敏、周琛的诉讼请求。

三、驳回反诉原告南通市永灵建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

本案本诉受理费9800元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11800元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。

审　判　长　　顾佳庆

人民陪审员　　成剑彬

人民陪审员　　施春飞

二〇二〇年一月二十二日

书　记　员　　梅怡婷